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규제개혁국회 통과 상가임대차보호법, `임대료 폭등` 역풍 우려

 

 

  계약갱신 요구권을 5년에서 10년으로 늘리는 상가건물임대차보호법 개정안이 20일 본회의를 통과했다. 법 개정으로 임차인인 소상공인은 안정적인 영업을 보장받을 수 있을 전망이다. 건물주 등 임대사업자는 그 대신 `인센티브`소득세 및 법인세 5%를 감면받는 세제혜택을 누린다. 해당 개정안은 여야 3당 원내대표가 민생경제 안정화를 위해 합의 도출을 약속한 우선 처리법안 중 하나다. 하지만 법 처리 과정에서 여야 의원들 간 의견 차로 인해 파행을 거듭한 끝에 가까스로 통과됐다. 개정안은 상가건물에 대한 장기계약 유도와 낮은 임대료 상승률을 보장함으로써 안정적인 임대 환경 조성을 목표로 했다.

 

 

  특히 임대수입이 연 7500만원 이하인 임대인이 동일한 임차인에게 5년 초과 임대할 때 6년째 계약분부터 매년 발생하는 임대사업 소득세 및 법인세를 5% 감면해주기로 했다. 계약기간을 10년으로 늘린 대신 임대인에게도 혜택을 줘 임대인·임차인 간 균형을 맞춘 셈이다. 다만 해당 세제혜택은 임대료 인상률이 대통령령이 정하는 특정률 이하인 경우에만 주어진다. 현재 상가임대차보호법상 임대료 상한은 5%지만 대통령령 특정률은 3%로 책정될 가능성이 높다. 국회 기획재정위원회는 이날 본회의 의결에 앞서 이러한 세제혜택을 골자로 한 조세특례제한법 개정안을 통과시켰다. 일각에선 임차인 보호를 주된 목적으로 법안이 개정되는 만큼 법 시행 전 임대료를 충분히 올리려는 `임대료 폭등` 현상이 일어날 것이란 우려의 목소리도 나오고 있다. 10년간 법정 인상률 이상 임대료 인상이 불가능해지는 만큼 건물주 등이 초기 임대료를 최대한 높일 가능성이 크기 때문이다.(2018921일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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구체안 없는 임대등록 혜택 축소 선언시장 혼란 가중

 

 

  "1시간째 줄 서고 있는데도 차례가 멀었네요. 연말까지 고민하고 팔까도 생각했는데 언제 `세금폭탄`이 떨어질지 모르니 일단 등록부터 해놔야죠."(서울 강남구 논현동 거주자 A) 김현미 국토교통부 장관이 다주택자들의 등록임대주택에 대한 세제혜택 축소 방침을 밝히자 늦기 전에 `막차`를 올라타려는 다주택자들의 임대등록 `러시`로 한때 구청 업무가 마비됐다. 3일 강남구청에 따르면 이날 오전 본격적인 업무 개시 이전부터 주택임대사업자 등록을 문의·신청하기 위한 방문자들 줄이 10~20m가량 길게 늘어섰다. 송파구청, 구로구청 등 다른 구청 상황도 비슷했다. 이런 임대등록 러시는 지난달 31일 김현미 장관이 "정책 의도와 다르게 세 감면을 겨냥한 `투기`가 나타나는 것 같다""과도한 세혜택을 일부 조정하려 한다"며 세혜택 축소를 시사했기 때문이다. 국토부는 이미 기획재정부 등과 종합부동산세·양도소득세 감면 등 전반적 세제혜택 조정 검토에 착수했다. 윤태식 기획재정부 대변인은 3일 오전 정례 브리핑에서 "국토부는 부동산 시장 안정을 위해 시장이 과열된 지역에 한해 신규 주택을 취득해 임대주택으로 등록하는 경우 일부 과도한 세제 지원의 축소가 필요하다는 의견을 제시한 것"이라고 전했다. 이어 "제도 보완 문제는 목적과 효과, 부작용, 시장에 미치는 영향 등을 종합적으로 감안해 관계 부처 간 협의할 계획"이라고 예고했다.

 

 

  하지만 구체적으로 언제부터, 얼마나, 어떻게 축소할지 방안을 신속하게 제시하지 않고 있어 시장 혼란이 가중되고 있다. 과열지역 신규 취득주택에 한정된다는 게 정부 입장이지만 기준시점이 언제인지 등 이해당사자가 궁금해하는 세부사항에 대한 정보는 부족해 혼란을 해소하기엔 역부족이다. 이런 가운데 주택시장 침체기 때 발표했던 양도소득세 100% 감면 적용은 연말까지 유지될 것으로 보여 당분간 신규 주택 구입과 임대등록이 이어질 상황에서 불붙은 집값이 바로 꺼질지 의문이다. 실제 정부가 구체적 안을 발표해 혜택이 없어지기 전에 하루라도 빨리 등록을 해야 한다고 생각하는 사람이 다수다. 다주택자들이 임대등록에 목을 매는 건 등록했을 때와 안 했을 때의 장기투자 수익이 하늘과 땅 차이기 때문이다. 매일경제가 신한은행 부동산투자자문센터 도움을 받아 시뮬레이션한 결과 임대사업자 등록에 따른 인센티브가 사라지면 다주택자 입장에서는 세금 부담이 억 단위로 늘어나게 된다. 서울 강남에 거주하는 50대 김 모씨가 시세 25억원(공시가격 20억원)짜리 자가주택에 거주하면서 16억원(공시가격 115000만원)짜리 집을 임대로 내놓는 경우 인센티브 적용 여부에 따라 15000만원 가까운 세금 차이가 난다. 임대주택 공시가격이 9억원을 초과해 종부세는 1373만원으로 변함없다. 하지만 임대주택을 8년 후 20억원에 매각할 때 양도세는 중과 배제 및 장기보유 특별공제 혜택을 받을 경우 4177만원인 반면 이런 혜택이 사라지면 19068만원으로 늘어난다.

 

 

  똑같은 자가주택에 거주하면서 시세 9억원(공시가격 54000만원)짜리 집 두 채를 임대로 등록하는 경우에는 종부세도 차이가 난다. 인센티브 적용 시 358만원, 배제 시 1375만원이다. 8년 임대 후 9억원짜리 집 한 채를 12억원에 매각한다고 가정할 때 양도세는 인센티브 적용 시 1735만원이다. 반면 인센티브가 사라지면 16846만원으로 늘어난다. 결국 다주택자 입장에선 법 개정이 이뤄지기 전 등록을 하는 게 현명한 선택인 셈이다. 더군다나 작년 말에 발표한 임대등록 혜택 외에도 연말까지는 양도세 감면을 100% 받을 다른 길도 열려 있다. 전용 85이하 주택을 구입해 10년 임대 등록을 하는 방법이다. 정부는 주택시장 침체기인 2014년 말 소득세법과 조세특례제한법을 개정해 올해 말까지 3년 동안 신규 주택을 구입하고 3개월 안에 10년 장기임대주택(준공공임대주택)으로 등록하면 이 집을 팔 때 양도세를 면제해주기로 했다. 이 법은 올해 일몰이 예정돼 있다.(201894일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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