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경기침체에 공실 장기화, 임차인 구하려 월세 인하
"건물주들 월세담합 깨져"

 

 

  서울 핵심 상권 중 하나인 신사동 가로수길이 공실폭탄을 이겨내지 못하고 월세가 줄줄이 `반 토막` 났다. 그동안 가로수길 꼬마빌딩주들은 경기 침체로 임차인 구하기가 어려워도 임대료 인하보다 공실을 감내하며 버티기를 해왔다. 그러나 공실 사태가 장기화하자 결국 `백기`를 들고 곳곳에서 고점 대비 `반값 월세`가 나타나고 있다. 2일 부동산 업계에 따르면 서울시 강남구 신사동 535-14에 위치한 디스커버리익스페디션 빌딩의 전 층(1~6) 월세가 월 1억원으로 확인됐다. 직전 임차인이 막판 월 17000만원까지 월세를 낸 것에 비하면 40% 넘게 깎인 액수다. 디스커버리 브랜드를 운영 중인 에프앤에프는 지난 5월 이 빌딩에 대해 5년간의 임대차계약을 맺었고, 인테리어를 마친 후 디스커버리익스페디션 팝업스토어를 지난 9월 입점시켰다. 신사동 가로수길 이면에 있는 일명 `세로수길`도 천정부지로 치솟던 임대료가 급락하고 있다. 외국계 부동산 컨설팅 업체가 세로수길에 위치한 A상가를 월 8000만원 임대료 조건으로 임차인을 구했지만, 1년 넘게 공실로 비워놓고 있다가 올해 2분기 월 4000만원에 5년 장기임차계약을 맺은 것으로 확인됐다.

 

 

  수년 전부터 가로수길 인근이 핵심 상권으로 떠오르자 글로벌 의류 업체나 대기업들이 앞다퉈 이 지역 빌딩을 사모으기 시작했고 임대료도 급등했다. 실제로 5년 전 월세 3500만원 하던 가로수길 빌딩이 지난해 15000만원으로 무려 4배 넘게 뛰었다. 임차인이 늦게 구해지더라도 비싼 임대료를 내리지 말고 버텨보자던 가로수길 건물주들의 월세 담합이 최근 깨지는 양상이다. 그나마 개인 빌딩주들은 임대료라도 깎아 생존에 나섰지만, 투자수익률을 약속하고 투자금을 모아 빌딩을 사들였던 금융사들은 더 궁지로 몰리는 모습이다. 지난해 3월부터 19개월째 공실 상태인 B건물의 등기부등본상 명의는 (수탁자인) 농협은행이다. 농협은행이 246억원에 건물을 매입한 것처럼 보이지만, 부동산 실소유와 운용은 페블스톤자산운용이 맡고 있다. 이 자산운용사는 해당 건물 매입 금액의 연 6~7% 수익률을 투자자들에게 제공하기 위해 월세 2억원을 기대했다. 하지만 17000만원까지 임대료를 낮춘 상황에서도 장기임차인을 구하지 못해 비상이 걸린 상황이다. 금융당국도 최근 상가 가격과 임대료 추이를 주시하고 있다. 금리 인상기에 담보가치까지 하락하면 상가를 매입한 자산운용사의 투자자나 기업에까지 피해가 미칠 수 있어서다.(2018123일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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유커 감소·내수 침체·김영란법에 흔들린 작년 4분기 상가임대료

 

서울 주요 상권의 움직임이 심상치 않다. 주한미군 사드 배치 결정에 대한 중국의 압력으로 '유커'의 발걸음이 뜸해진 데다 이른바 '김영란법' 여파 속에 세 들어 장사하는 자영업자들의 사정이 악화됐기 때문이다. 24일 부동산114에 따르면 서울 주요 상권 32곳 가운데 62.5%20곳에서 지난해 4분기 임대료가 3분기에 비해 떨어졌다. 임대료가 떨어진 20곳 중 종로구 북촌, 성북구 성신여대 상권 등을 포함한 8곳은 전 분기 대비 10% 이상 내려가면서 내수경기 위축, 젠트리피케이션(gentrification·기존 상권 활성화로 인한 임대료 인상으로 세입자가 내몰리는 현상) 등에 따른 하락세를 뚜렷하게 나타냈다.

 

  평균 임대료는 지난해 4분기 3.3111130으로 직전 분기인 3분기(11840)와 비슷한 수준이지만 이는 수치상 착시 현상일 뿐 전체적으로 시장 분위기가 심상치 않다는 것이 부동산 업계의 공통된 의견이다. 임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 "유동 인구가 많은 일부 상권에서 나온 임대매물 중 높은 임대료를 유지하고 있는 곳이 적지 않다""이를 제외한다면 서울 상가의 평균 임대료는 전체적으로 하락세"라고 설명했다. 불황을 견디지 못한 세입자가 가게를 뺀 이후 새로운 세입자를 구하지 못하자 종전의 높은 임대료를 유지하면서 건물을 그대로 매물로 내놓고 있다는 설명이다. 임 위원은 "경기 침체와 김영란법, 정국 혼란 여파를 감안하면 당분간 상권별 전망이 밝지 않다"고 전망했다.

 

 

  우선 강남 등 도심권역은 유커 감소가 두드러진 변수로 작용했다. 서울지하철 2호선 강남역(-6.1%, 이하 전 분기 대비 20164분기 임대료 하락률)3호선 압구정역(-1.4%) 신사역(-1.4%) 등이 임대료가 떨어졌다. 강남역 인근 A공인 관계자는 "중국인 관광객을 겨냥해 역 대로변에 줄줄이 들어섰던 SPA 의류·화장품 매장과 캐릭터 용품 가게 등이 지금은 썰렁한 분위기"라며 "20·30대 젊은 층이 주로 찾는 CGV 뒷골목 역시 술집과 식당들이 한산해지면서 월 임대료가 10만원씩 빠지고 있다"고 말했다. 강남역 일대 3.3당 월세 임대료는 지난해 3분기 152790원이던 것이 현재는 143550 정도로 내려갔다. 신사동 B공인 관계자는 "중국인이 줄어들면서 압구정동과 신사동 일대 성형외과촌 의료 관광도 부진하다""가로수·세로수길 일대는 임대료가 워낙 높았는데 최근 홍대와 이대 등으로 관광객이 분산된 데다 장사도 잘되지 않으면서 연말부터 6개월 이상 장기 공실·무권리금 상가가 눈에 띄게 늘어나고 있다"고 전했다.

 

  부동산114에 따르면 지난해 4분기 신사역 일대 3.3당 월세 임대료는 169000 선으로 이태원 일대(17만원 선) 다음으로 높다. 지난해 3분기(172000원 선)에 비해 떨어진 가격이다. 반면 2호선 삼성역 일대는 지난 분기 대비 3.4%가량 임대료가 상승했다. 유동 인구가 많은 데다 GBC 현대차 사옥 등의 호재로 오른 투자 열기가 계속 반영되면서 임대료도 올랐다는 분석이다. 여의도 등 오피스 밀집 상권김영란법 시행으로 조만간 임대료 하락이 예상되는 곳으로 꼽힌다. 여의도 인근 C공인 관계자는 "김영란법 시행 이후 한정식, 일식당 등 대형 식당 매물이 등장하고 있다""권리금 조정부터 시작해 올해에는 본격적인 임대료 하락으로 이어질 가능성이 높다"고 말했다. 여의도(-7.4%)지난해 4분기를 기준으로 3.3당 월세 임대료가 직전 분기 대비 154000원에서 142000원 선으로 떨어졌다.

 

 

  종각(-8.3%) 일대는 153000원에서 14만원 선으로 내려갔다. 김민영 부동산114 선임연구원은 "지난해 4분기 들어 김영란법 여파로 여의도와 종로 일대에서 대형 점포 매물이 증가하는 등의 변화가 나타나고 있다"고 진단했다. 김 연구원은 "다만 종로·광화문 일대는 '촛불시위'가 장기화하면서 유동 인구가 폭발적으로 증가해 당장은 임대료 하락 압박이 크지 않지만 상황은 두고 봐야 한다"고 덧붙였다. 한편 내수 소비심리 영향이 큰 공덕(-10.4%)성신여대 앞(-12.2%)을 비롯한 경기도 분당·일산권역 상권 역시 임대료가 내림세. 강북 대표 상권인 마포 홍대 상권과 이대·신촌 일대에서는 젠트리피케이션 여파가 나타나고 있다. 홍대 상권의 핵심인 홍대(-2.1%) 합정(-7.1%)이 지난해 3분기 대비 하락한 반면 외곽 상권인 상수(9.8%) 연남(1.2%)대체 상권 격인 이대(4.2%) 신촌(2.0%) 상권은 같은 기간 임대료가 올랐다. 홍대 인근 D공인 관계자는 "임대료가 오를 대로 오르자 무권리금 혹은 임대료 인하 조건으로 급매물을 내놓는 세입 상인들이 늘어나는 추세"라며 "임차인들도 최근에는 구청 차원에서 임대료 동결 등을 내걸고 상권 재활성화 정책을 펴는 이대·신촌 일대 혹은 홍대 인근이면서 임대료 수준이 30%가량 저렴한 상수·연남을 선호한다"고 말했다. 한편 합정과 상암DMC상권(-13.1%)은 그간 높았던 임대료가 하락 조정된 결과라는 분석이다.

 

  젠트리피케이션을 중심으로 한 변화는 기타 권역에서도 두드러진다. 종로 일대 북촌은 지난해 3분기 177000원 선이던 3.3당 임대료가 15만원 선으로 15%가량 내린 반면 서촌은 같은 기간 108000원에서 122700원으로 13% 이상 올랐다. 김민영 선임연구원은 "서촌은 투자자들의 손바뀜이 이어지면서 세입자에게 그 부담이 전가되는 모습이고 이태원 상권은 이태원역 외에 경리단길, 해방촌 등 으로 젊은 층이 꾸준히 오가면서 임대료가 오르는 분위기"라며 "투자 수익도 중요하지만 상인들의 사정을 감안하지 않고 임대료만 오르는 상권에서는 북촌처럼 두드러진 시세 하락이 나타날 수 있다"고 말했다.(2017125일 매일경제 기사 참조)

 

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공실 우려로 3~4천만원 하락

 

  지난달 30일 서울 강남구 신사동 가로수길. 세입자를 찾는 '임대문의(For Lease)' 사인을 유리창에 붙인 건물들이 곳곳에 눈에 들어왔다. 메인 상권으로 불리는 압구정로 12길과 도산대로 13길은 오후 10시가 가까워지자 길가는 사람이 드물 정도로 한산해졌다. 가로수길 이면도로인 세로수길도 상황은 마찬가지였다. 한때 유명했던 퓨전 일식당도 궂은 날씨에 오후 9시까지 오는 손님이 없자 서둘러 문을 닫아버렸다. 반지하 90규모 맥주 가게를 운영하는 한 업주는 "손님이 없어 매출이 떨어지는데 임대료가 월 800만원까지 올라 버티기 힘들다"고 말했다. 가로수길에서 세입자가 빠지면서 건물주들 사이에 '공실'에 대한 우려가 커지고 있다. 콧대 높았던 소형 건물도 하나둘씩 몸값을 내린 채 시장에 나오는 추세다. 인근 중개업소들에 따르면 가로수길 메인 상권에서 3.322000만원씩 하던 소형 건물이 지금은 3.318000만원까지 가격을 낮춰 매물로 나왔다. 이면도로 세로수길에서도 3.317000만원을 받아 달라고 했던 건물이 14000만원에 새 주인을 찾고 있다. 가로수길 건물들의 호가가 꺾인 건 금융위기 이후 처음이다. 한 공인중개소 관계자는 "도산대로에 위치한 건물 가격이 3.317000만원 수준인데 아무리 가로수길이라고 해도 도산대로보다 더 높은 가격이 형성된 것은 비정상적이라고 볼 수 있다"고 평가했다.

 

  세로수길 코너 용지 450에 새로 지은 건물은 넉 달째 세입자를 찾지 못해 공실로 방치돼 있다. 인근 시세를 보수적으로 잡아도 매각 때는 250억원 가까이 되는 건물이라 기대수익률 5%를 계산하면 월 임대료로 월 1억원 이상을 받아야 한다. 하지만 현재 월 7000만원에 통임대할 세입자를 구하지 못한 상태. 가로수길의 한 건물주는 "가로수길 상권이 시들기 시작했다"며 한숨을 내쉬었다. 그는 "1990년대 최고의 상권으로 부상했다 죽어버린 압구정 로데오 상권처럼 가로수길 상권이 죽을까 걱정"이라고 말했다. 가로수길 메인 상권은 대부분 지상 4~5층 소형 빌딩들이 들어서 있다. 또 이들 중 상당수가 건물을 통째 임대하는 '통임대' 방식으로 임차인을 채우는 상황이다. 월 임대료가 건물 한 곳당 월 5000~15000만원에 달하다 보니 이를 감당할 수 있는 임차인을 구하기가 쉽지 않다. 최근 2~3년간 저금리와 함께 중소형 빌딩 투자에 유동자금이 집중되면서 급등했던 가로수길 건물 가격도 임대수입이 뒷받침되지 않는 한 더 이상 추가 상승하기 어렵다고 분석된다. 경기 하락에 따른 공실 위험과 금융비용 부담으로 호가를 낮춘 차익실현 매물이 시장에 나오기 시작한 배경이다. '공실'로 임대료 수입이 없어 금융비용을 감당하지 못한 건물주들이 급매로 건물을 내놓기도 한다는 게 업계의 전언이다.

 

  정부가 지난달 발표한 가계부채 관리 방안도 빌딩시장에 악영향을 미칠 것으로 예상된다. 정부의 가계부채 대책에는 비주택담보대출 담보인정한도 기준을 현행 50~80%에서 40~70%로 축소하는 내용이 담겼다. 담보 가치가 낮아짐에 따라 빌딩 투자자들이 건물을 담보로 빌릴 수 있는 돈이 줄어들거나 이자율이 높아지게 된다. 유엔알컨설팅 관계자는 "건물값의 30% 정도를 자기 자금으로 하고 나머지는 보증금과 대출로 건물을 구매하는 레버리지 투자가 타격을 받을 수밖에 없다"고 진단했다. 부동산업계 일각에선 '가로수길은 죽어도 가로수길'이란 시각을 비치는 이도 없지는 않다. 가로수길 인근 중개업소 관계자는 "수익이 나지 않더라도 홍보효과 때문에 가로수길에 입점하려는 업체가 많아 빌딩 수요는 꾸준한 편"이라면서 "최근 가격이 급등하며 거품이 끼어서 그렇지 조금만 가격을 낮추면 거래는 무조건 된다"고 전했다.(201691일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 에스델 ♥ 2016.09.01 13:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    인기많은 가로수길이 이제 콧대 높았던 소형 건물도 하나둘씩
    몸값을 내린 채 시장에 나오는 추세군요.
    정보 잘 보았습니다.^^
    즐거운 오후시간 보내세요!

  2. 카푸리오 2016.09.01 15:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가로수길도 인기가 좀 시들해진 모양이네요.
    경기 영향도 있겠죠?!

  3. 도느로 2016.09.01 16:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이리저리 왔다갔다하는 정책과 경기 때문에
    영향을 받는 건가요? ^^

  4. 핑구야 날자 2016.09.02 08:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오르막이 있으면 내리막이 있기 마련이지요