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- 재개발 재건축 사업에 공공이 적극 개입하여 개인의 재산권 침해를 예방한다.

  서울시는 ‘공공관리제’ 일환으로 재개발 재건축「사업비 및 분담금 추정 프로그램」을 13일(월)부터 운영하고, 정비사업 조합설립 때부터 사업비와 주민 분담금 공개를 의무화한다. 그동안은 주민들이 철거 및 착공 직전인 ‘관리처분 인가’ 단계에서야 주민 분담내역을 알게 돼 실질적 재산권 행사가 어려워 재개발 재건축 분쟁의 큰 원인이 되었다. 공공관리제는 40년 넘게 정비업체와 시공사 위주로 진행돼 각종 부정과 비리가 끊이지 않았던 재개발 재건축사업의 대대적 수술 방안으로 서울시가 2010년 7월부터 시행한 제도로서, 공공의 적극적 개입을 주요 골자로 한다.

1. 조합설립 동의 때부터 개략적인 분담금을 알 수 있어 ‘묻지마’식 사업추진 불가능

  서울시는 조합설립 시 추진위원회나 조합이 예측한 개략적인 사업비와 추정분담금 내역을 클린업시스템 홈페이지(http://cleanup.seoul.go.kr)에 공개해 더 이상 ‘묻지마’식 재개발 재건축 추진이 불가능하다고 한다. 사업비 및 분담금 추정프로그램 내역은 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가를 위한 동의서 징구 시 반드시 제공해야 하며, 조합설립 이후부터는 계약확정 및 변동사항이 발생할 때 수정이 가능하도록 했다.

  개인 조합원은 사업초기인 ‘조합설립 단계’에서부터 본인이 부담해야 할 분담금의 정도를 미리 예측하고 재개발 여부를 직접 결정할 수 있게 돼 실질적인 주민참여 기회도 제공된다. 다만, 조합설립 단계에서 예측되는 분담금은 최종 분담금은 아니고 개인별 최종 분담금은 사업단계에서 관리처분계획이 수립되어야 정확하게 알 수 있다. 서울시는 사업초기에 사업비와 개별 분담금을 정확하게 산정하는 것은 어려우나, 대략적으로라도 본인 분담금을 예측할 수 있어 의미가 있다고 한다.

2. 정비사업 투명성 제고, 사업기간 단축, 사업비 절감 등 3대 효과 기대

  서울시는「사업비 및 분담금 추정 프로그램」도입을 통해 정비사업의 투명성 제고, 사업기간 단축, 사업비 절감의 3대 효과를 거둘 것으로 기대하고 있다. 그동안 구체적인 사업비와 분담금 산출 공개 자체가 없었던 것을 세부항목까지 조합원들에게 공개하여 갈등과 분쟁의 소지를 최소화 해 사업기간을 단축시키는 것은 물론 사업비까지 절감할 수 있다는 것이다.

  기존에는 철거비, 신축비, 그 밖의 사업비용 3가지로만 제공되던 사업비 내역을 이번 프로그램을 통해 조사 측량비, 설계비, 공사비, 보상비, 관리비, 외주용역비, 각종분담금, 공과금, 기타 경비로 구분하고 이를 다시 53개 항목으로 세분화해 구체화 시켰다. 또, 개인별 분담금 내역에서는 각 타입(평형)별로 분담금 규모가 제시되기 때문에 조합원들이 자신의 능력을 고려하지 않고 우선 대형 평형을 선호하는 문제 또한 상당부분 해소될 것이라고 한다.

3. 추진위나 조합에서 기초정보를 입력하면 개인 분담금이 자동으로 계산

  「사업비 및 분담금 추정 프로그램」은 정비사업의 수입과 지출을 예상해 사업수익을 산출하고, 전체 사업수익을 개별 조합원의 자산비율에 따라 분배하도록 구성했다. 이 프로그램이용 방법은 추진위원회나 조합에서 정비계획 등 해당구역의 기초정보와 토지 주택 등의 주변시세를 입력하면, 법령 및 고시문 등 기준과 실제 관리처분계획서를 분석한 통계에 따라 53개의 사업비 항목과 분양수입이 자동으로 계산되며 토지 등 소유자의 종전재산 평가액에 따라 개인별 분담금이 자동 산출된다.

조합원 분담금 = 분양평형 아파트의 조합원 분양가액 - 권리가액
※ 권리가액 : 총수익 × 개별 조합원의 자산 비율

      - 총수익 = 총분양수입 - 정비사업의 총비용
      - 개별 조합원의 자산비율
       = 개별 조합원의 부동산가액/전체 토지 등 소유자의 부동산가액 합계

  프로그램에 입력하는 53개 항목은 해당구역의 실정에 맞게 추진위나 조합에서 조정할 수 있으며, 분담금내역을 공개(확정)할 때에는 구청장의 확인을 거치도록 해 객관성을 높였다. 토지 등 소유자의 종전 자산평가액은 토지는 개별공시지가 주택은 주택공시가격을 활용해 관리 처분이전 사업초기에 개략적 분담금을 추정할 수 있도록 했다. 특히, 전문평가기관에 의뢰해 국공유지, 무허가 건축물 등 공시가격이 없는 부동산의 가격자료를 주변 부동산의 공시가격을 고려해 산정하고 공시가격과 실제 감정평가가격과의 차이를 완화하기 위한 구역별 보정률을 결정해 통해 해당구역에 제공한다.

예시) 전체분양수입 : 8,270억원, 전체사업비 : 3,160 억원
  조합원 A씨 부동산가격 : 3억원
(단독주택 토지 183㎡, 건물 245㎡)
  전체 토지 등 소유자 부동산 가격 : 2,800 억원(보정률 1.35적용 후)
  조합원 분양주택가격 6.3억 (117㎡) 일 경우 A씨의 분담금은 ?

  전체사업수익 = 8,270억 – 3,160 억 = 5,110 억원,
  개별 조합원의 자산비율 = 3 억 / 2,800 억 = 0.107 %
  A씨 분담금 = 6.3 억원 – (5,110억원 X 0.107%) = 0.83 억원

4. 조합원, 클린업시스템 회원가입 후 추진위원장(조합장) 승인 받아 확인

  공개된 사업비와 분담금을 각 정비사업 구역의 주민들이 확인하기 위해서는 클린업시스템 홈페이지에서 회원가입을 하고 해당 정비구역의 추진위원장이나 조합장의 승인을 받아 이용하면 된다.

  조합원이 프로그램을 이용할 때는 반드시 본인이 직접 분담금 내역과 유의사항을 확인해야 한다. 이는 프로그램 활용 시 발생할 수 있는 오해와 악용을 방지하고 주민 스스로가 합리적으로 사업 참여 여부를 결정하기 위해 필요한 절차이다.

5. 고덕1, 2-1, 2-2, 성수, 한남지구 시작으로 관리처분인가 이전 구역까지 확대

  서울시는「사업비 및 분담금 추정프로그램」을 현재 조합설립을 진행 중인 고덕1, 2-1, 2-2지구 추진위원회와 공공관리 시범지구인 성수 한남지구 등 조합설립을 준비 중인 추진위원회 단계 구역부터 중점적으로 관리하면서 대상을 관리처분인가 이전 구역까지 확대해 나갈 계획이다. 현재 부동산 가격자료 구축이 완료된 423개 구역 중 구역지정과 추진위원회 구성이 모두 완료돼 조합설립 예정인 69개 구역과 구역지정이 되지 않았거나 추진위원회가 구성되지 않은 254개 구역은 향후 사용을 의무화하고, 이미 조합이 설립된 100개 구역도 적극적으로 활용을 독려해 향후 분담금이 증가되더라도 분담금의 변화내용을 미리 알려줘 불필요한 갈등을 막을 수 있도록 할 예정이다.

  서울시는 이번 프로그램의 조기정착을 위해서 실제 프로그램을 활용할 추진위원회나 조합임원, 정비업체 직원들에 대한 교육도 지속적으로 실시하고 있다. 한편, 재개발 재건축 정비사업은 예정구역 지정 → 정비구역 지정 → 정비조합추진위원회 구성 → 정비조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 철거 및 착공 → 준공 순으로 진행된다.

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  1. 솜다리™ 2011.06.15 20:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재개발.. 참 쉽게 되는곳이 있는 반면.. 참 않되는 곳도 많더라구요..