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서울시 환경영향평가 착수, 레지던스 포함 주거비율 60%

 

 

  서울 세운상가 일대 세운재정비촉진지구 8개 구역 가운데 최대 규모(연면적 40)세운3구역(대지면적 36747.7) 복합개발 사업이 이달 말 환경영향평가를 시작으로 시동을 건다. 2023년 개발을 마무리하면 약 3000가구에 육박하는 도심 내 대규모 주택 공급이 이뤄질 예정이다. 국토교통부와 서울시가 집값 안정을 위한 도심 주거 공급 확대 방안으로 최근 마련한 재정비지구 주거비율 상향이 적용되는 사실상 첫 사례란 점에서도 눈길을 끈다. 27일 서울시와 중구청, 정비업계에 따르면 중구 입정동 2-4 일대 세운3구역 도시환경정비사업을 오는 30일 서울시 환경영향평가서 초안검토회의 안건으로 상정할 예정이다. 환경영향평가 초안보고서에 대한 주민설명회는 다음달 5 열릴 계획이다. 세운3구역은 애초 10개 세부 구역 가운데 절반인 5곳만 토지 등 소유자에 대한 사업동의가 확보돼 연면적 19규모로 추진됐다. 하지만 사업시행자가 최근 한 개 구역(3-10구역)을 제외한 나머지 9개 구역 동의를 얻어 총 연면적 40규모로 개발을 추진한다.

 

 

 

  서울주택도시공사(SH공사)가 사업시행자로서 최근 코오롱글로벌을 시공사로 선정한 세운4구역(연면적 30)보다 10나 규모가 크다. 예상 사업비도 세운3구역이 1300억원으로 세운4구역 7000억원보다 3000억원 이상 많다. 세운3구역에는 최고 26층 높이 대형 빌딩이 6개 들어설 예정이다. 공동주택(아파트) 1862가구, 생활형숙박시설(레지던스) 1026, 업무시설, 판매시설, 문화시설 등 다양한 시설이 복합 개발된다. 세운지구 주거비율은 본래 50%였는데, 레지던스를 포함하는 경우 주거비율 60%까지 늘어난다. 내년부터 순차적으로 착공에 들어가 2023년 완공 계획이다. 사업시행자는 `더센터시티제이차`1991년 처음 설립된 한호건설이 만든 특수목적회사(SPC). 한호건설은 이미 10여 년 전부터 세운지구 개발 사업을 집중적으로 해오고 있는 디벨로퍼다.

 

 

 

  한호건설은 을지로4가역 인근 `세운6-3구역`의 프라임 오피스빌딩인 `써밋타워`(연면적 146655) 개발사업(내년 4월 준공 예정)에도 참여했다. 2007년 대우건설과 함께 투자(지분율 62%)해 올해 9KT AMC·BC카드 컨소시엄에 8578억원에 매각했다. 세운지구에선 이 밖에도 충무로역 역세권인 `세운6-2-24구역`에 지상 14층 규모 오피스텔 건립 사업도 진행 중이다. 전문가들은 서울 집값 안정을 위해 주택 공급 확대가 최대 화두로 떠오른 상황이어서 향후 세운 등 낙후된 도심 재개발이 가속페달을 밟을 것으로 보고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "뉴욕·도쿄 등 앞서가는 해외 도시들은 낙후된 도심을 고밀 개발하고, 하나의 건물 안에 업무와 주거를 섞고 상가·문화시설까지 복합화하는 게 추세"라면서 "서울도 보다 적극적인 용적률 완화 혜택을 통한 낙후된 도심 복합개발 유도가 필요하다"고 말했다.(20181128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

행복주택 14천가구 모집강남권 재건축서 첫 선봬

반포·삼성·서초 알짜 포함센트럴 푸르지오 써밋 49, 시세대비 월 200만원 저렴

대학생·청년·신혼부부 대상 월소득 500만원 이하면 가능거주기간도 최장 10년까지

 

 

  서울 강남 주요 아파트 단지에 월임대료 50만원짜리 '신혼부부용 행복주택'이 공급된다. 근처 임대 시세보다 최대 3분의 1가량 저렴하다. 최근 개포 8단지 등 강남권 '로또분양' 열풍에 이어 '로또임대' 열풍이 또 한 번 불어닥칠 조짐이다. 국토교통부30일부터 전국 35개 사업지구에서 14189가구의 행복주택 입주자를 모집한다. 지난해 총공급물량인 13000여 가구를 웃도는 수준이다. 국토부는 이번 모집분을 포함해 올해엔 35000가구의 행복주택을 공급할 예정이라고 밝혔다. 특히 올해 물량 중에선 서울 강남 주요 재건축 단지가 상당 부분 포함돼 눈길을 끈다. 재건축으로 공급되는 행복주택은 올해가 처음이다. 그동안 강남권에서 나온 행복주택은 마천과 내곡지구 등 신규택지지구에서 나온 물량뿐이었다. 모집대상은 모두 신혼부부. 강남권에서 입주자를 모집하는 곳은 반포 센트럴푸르지오 써밋(130가구) 반포 래미안 아이파크(116가구) 삼성동 센트럴 아이파크(57가구) 래미안 서초 에스티지S(91가구) 등이다. 모두 올해 강남 입주 단지 중에 '대표주'로 꼽힌다. '반포 센트럴 푸르지오 써밋'전용 4985가구와 5945가구를 모집한다. 임대료는 전용 49의 경우 보증금 13878만원에 월 497000이다. 59형은 16532만원에 월 592000이다. '반포 래미안 아이파크'는 전용 4971가구, 5945가구를 모집한다. 전용 49임대료는 14095만원에 월 505000, 전용 59는 보증금 16900만원에 월 607000이다. 다른 강남권 재건축 행복주택도 보증금 14000~16000만원에 월임대료 50~60만원 정도로 공급된다.

 

  이 같은 임대료는 부동산 시장에서 일반적인 임대시세보다 훨씬 저렴한 것이다. 근처 공인중개업소에 따르면 '반포 센트럴푸르지오 써밋' 전용 59월세 시세는 보증금 1억원에 월 300만원일 것으로 추산된다. 이 아파트 단지와 경부고속도로를 마주 보고 있는 '서초 푸르지오 써밋' (2017년 입주) 전용 59월세 시세가 보증금 1억원에 월 270만원 정도기 때문이다. 반포동 A공인중개업소 관계자는 "아파트 연식과 입지 차이로 볼 때 반포 센트럴푸르지오 써밋 임대료가 서초 푸르지오 써밋보다 조금 더 비쌀 것으로 예상된다"고 말했다. SH공사가 공급하는 임대주택인 시프트 주택보다도 저렴하다. 서울시에 따르면 반포 센트럴푸르지오 써밋 근처 '반포자이' 시프트주택 전용 59는 작년 연 54670만원의 임대료에 공급됐다. 현 월세전환율을 기반으로 계산하면 보증금 1억원에 월 200만원 수준이라 볼 수 있다. 강남권 외에도 입지가 좋은 서울 재개발구역에서도 행복주택 물량이 상당수 나온다. 공급 단지는 e편한세상금호파크힐스(72가구) 힐스테이트서울숲리버(40가구) 서울역센트럴자이(36가구) 서울숲리버뷰자이(33가구) 경희궁자이1블록(49가구) 등이다.

 

 

  부동산업계에선 강남권을 중심으로 공급되는 행복주택이 '2의 로또' 주택이 될 것으로 전망한다. 낮은 임대료로 서울 주요 입지의 아파트 단지에 거주할 수 있는 기회기 때문이다. 대학생·19~39세 청년 신혼부부 등을 대상으로 하는 행복주택은 대개 가구 소득이 도시근로자가구(3인 이하) 월평균소득의 100%(500만원) 이하면 지원 가능하다. 신혼부부의 경우 가구 내 총자산이 24400만원 이하여야 한다. 청년이나 신혼부부 등은 청약통장에 가입이 되어 있어야 하고, 예비 신혼부부는 입주 전까지 혼인 사실을 증명하면 된다. 더욱이 올해는 행복주택 입주자격을 완화해 더 많은 젊은 층에게 입주 기회가 돌아간다. 소득기준 등만 충족하면 만 19~39세 청년이라면 누구나 신청 가능하다. 신혼부부 입주자격은 기존 혼인 5년 이내에서 7년 이내로 확대된다. 거주 기간은 자녀가 있는 경우 기존 8년에서 10년으로 늘어난다. 또 올해는 거주지와 상관없이 신청이 가능하다. 해당 지역 거주자에게 1순위를 주고 2순위는 광역권, 3순위는 모든 지역을 대상으로 한다. 한편 이번 공급물량을 지역별로 따져보면 서울 162382가구 경기·인천 107353가구 지방 94454가구. 수도권 공공택지에서는 양주 옥정(1500가구) 인천 용마루(1500가구) 오산 세교2(1136가구) 고양 지축(890가구) 평택 소사벌(840가구) 의정부 녹양(423가구) 등에서 행복주택이 나온다. 지방은 아산 배방(1464가구) 천안 신방(450가구) 광주 하남(300가구) 창원 석동2(460가구) 제주 봉개(280가구) 김천 삼락(410가구) 등이다. 공급지역과 입주자격 등 자세한 내용은 한국토지주택공사 청약센터나 서울주택도시공사 홈페이지에서 확인할 수 있다.(2018330일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

  지난 정권 후반기부터 뜨거운 감자였던 주택 후분양제가 공공분양주택을 시작으로 본격 도입된다. 김현미 국토교통부 장관은 12일 정부세종청사에서 열린 국토부 국정감사에서 주택 후분양제 시행 여부를 묻는 정동영 국민의당 의원 질문에 "후분양제의 장점엔 충분히 공감하지만 전면 도입을 위해서는 준비 과정이 필요하다""단계적으로 한국토지주택공사(LH)가 짓는 공공분양주택부터 후분양하도록 로드맵을 만들 것"이라고 답했다. 우리나라에선 급격한 산업화로 주택 수요는 급증한 반면 공공 재원이나 건설사업자 자금력은 부족했던 탓에 금융시장 수준이 떨어졌던 1970년대부터 선분양제가 자리 잡았다. 수분양자는 사업자의 이자비용을 부담하는 대신 건축 기간에 발생한 시세차익을 누릴 수 있었다. 하지만 최근 주택경기가 과열되면서 선분양제가 공급과잉 및 주택 질 저하를 초래한다는 비판이 제기됐고, 해결책으로 후분양제 도입에 대한 논의가 지난해 하반기부터 급물살을 타기 시작했다.

 

 

  국내에서 선분양이나 후분양이 의무화된 것은 아니다. 서울주택도시공사(SH)10년 전부터 모든 공공분양아파트에 후분양제를 도입하고 있다. 건설업계는 후분양제를 의무화하기 위해서는 금융시스템 선진화가 선결돼야 한다는 입장이다. 주택 정책 수장인 김 장관이 공개 석상에서 후분양제 도입을 선언함에 따라 향후 주택시장에도 많은 변화가 예상된다. 후분양제는 많은 장단점이 공존하는 데다 주택경기에 따라 장점이 단점으로 변할 수도 있다. 소비자는 어느 정도 완공이 된 상태에서 분양을 신청하기 때문에 건설사와 부실시공 문제로 다툴 여지가 작아진다. 또 아파트 단지의 층, 향을 확인하고 분양 신청을 할 수 있어 선분양에서 행해지던 '깜깜이 분양'의 폐해를 막을 수 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "수도권을 제외하면 전국 주택보급률이 100%를 넘는 상황에서 후분양제가 잘 정착되면 수요자 입장에선 알 권리도 확보되고 품질을 확인한 후 집을 구입할 수 있다는 장점이 크다"고 평가했다.

 

  반면 신규 공급물량이 크게 감소할 것이란 우려도 나온다. 특히 조합 등 시행사는 선분양제하에서 일반분양자로부터 계약금과 중도금 형태로 받던 공사비를 모두 자체 조달해야 하기 때문에 금융비용이 크게 늘어나 사업성이 악화될 수 있다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "후분양제가 완전히 정착되기 전까지는 분양 리스크로 인한 신규 분양 물량 감소가 예상되고 단기간 공급 부족이 발생할 수 있다"고 말했다. 주택자금 지출 구조가 달라지기 때문에 일반 소비자들은 자금조달 계획도 다시 짜야 한다. 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "선분양제에선 계약금, 중도금, 잔금 형태로 나눠 냈지만 후분양제에선 한꺼번에 목돈을 마련해야 해 자금조달에 무리가 생길 수 있다"고 말했다. 건설 과정에서 발생하는 중간비용이 고스란히 소비자에게 전가돼 분양가격 상승을 부추길 것이란 우려도 나온다. 분양시장의 양극화도 심해질 수 있다는 분석이다. 입지가 좋은 사업장은 완공 단계에서 가격이 오르는 경향이 크기 때문이다. 갭투자 증가로 투기 수요가 확대될 것이란 전망도 나온다. 현재는 중도금 대출 규제로 자금조달이 어려워 소자본으론 분양시장 진입이 어려운 상태다.

 

 

  하지만 후분양제가 시행되면 전세를 놓으면서 분양대금을 납부할 수 있어 분양가의 20% 내외 자본만으로 주택을 분양받을 수 있게 된다. 대신 분양권 전매로 인한 주택시장의 투기장화를 막을 수 있고 수급 불균형에 따른 혼란도 완화될 수 있다는 장점이 있다. 주변 시세 수준에서 분양가를 책정하다 보니 분양 웃돈(프리미엄)에 대한 기대도 힘들어질 수 있다. 선분양에 최적화된 현행 아파트 분양시장도 후분양제 도입과 함께 제도적 변화가 예상된다. 후분양제에선 분양보증을 앞세운 주택도시보증공사(HUG)의 눈치를 볼 필요가 없어 고분양가 문제가 생길 수도 있다. 실제 일부 강남 인기 지역 재건축 조합은 HUG의 분양가 상한 제한을 피하기 위해 스스로 후분양제를 고민하고 있다. 다만 후분양을 선택한 상태에서 분양가 상한제를 적용받게 된다면 높은 금융비용을 분양가에 전가할 수 없어 조합의 고민은 커질 전망이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "청약자들의 청약통장예금과 분양채권 등으로 운영되는 주택도시기금의 대체 재원 마련과 함께 선분양제를 지원하기 위한 공기업인 HUG의 역할도 바뀔 필요가 있다"고 말했다. 결국 이러한 문제점 때문에 김 장관 역시 전면적인 후분양제 도입에는 유보적인 입장을 밝히면서 단계적인 로드맵을 제시한 것으로 분석된다.(20171013일 매일경제 기사 참조)