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文 "당장 공급 늘려라" 지시에, 규모 큰 4기 신도시 추진 대신

미니신도시 확대 가능성 높아, 3기 신도시 탈락 지역들 거론

GTX노선과 연계해 조성할 듯, 서울도심엔 공공 재건축 확대

 

 

문재인 대통령이 지난 2일 부동산정책 특별 지시에서 발굴을 해서라도 추가 공급 물량을 더 확보하라고 강조한 만큼 조만간 발표될 보완 대책에는 신도시 추가 지정이 포함될 것으로 전망된다. 정부는 3기 신도시를 발표한 지 1년밖에 지나지 않은 상황에서 330만㎡(100만평) 이상 4기 신도시를 신규 지정하기보다는 330만㎡ 이하 미니 신도시를 5곳 안팎 지정할 가능성이 높다. 서울 도심 주택 공급을 늘리기 위한 방안으로 지난 5월 `공공 재개발 활성화` 방안을 내놓은 데 이어 `공공 재건축 활성화` 방안을 추가할 가능성도 제기된다. 공공기관이 조합과 공동 사업 시행자로 참여하고 임대주택 공급을 늘리는 조건으로 용적률 인센티브를 주거나 분양가상한제에서 제외하는 방안이 유력하다. 다만 공공 재개발과 마찬가지로 재건축에 따른 사업 손익을 공공이 가져가는 방식으로 가면 조합의 참여 가능성은 낮을 것으로 예상된다. 5일 정부와 부동산 업계에 따르면 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 현재 3기 미니 신도시를 추가 지정하기 위해 구체적인 지역과 규모 등을 놓고 내부 협의를 진행 중인 것으로 파악됐다. 택지면적 330만㎡ 이상 4기 신도시를 추가하려면 광역교통 대책 마련 등 준비 작업에 오랜 시간이 소요되기 때문이다.

 

 

정부 사정에 정통한 한 관계자는 "수도권광역급행철도(GTX) 노선이 지나는 지역의 개발제한구역(그린벨트)과 유휴용지를 중심으로 330만㎡ 이하 미니 신도시를 5곳 안팎 추가할 가능성이 높다"고 전했다. 통상 신도시는 2만가구 이상, 미니 신도시는 1만가구 안팎 규모로 조성된다. 앞서 2018년과 2019년 3기 신도시로 각각 지정된 인천 계양지구(335만㎡)는 1만7000가구, 부천 대장지구(343만㎡)는 2만가구 규모로 지구 지정 계획이 마무리된 상태다. 정부 안팎에서는 3기 신도시 발표 당시 유력한 후보지로 거론됐다가 빠졌던 광명(광명동)·시흥(과림동)지구, 고양시 원흥동, 김포 고촌읍, 하남 감북지구 등이 유력한 미니 신도시 후보지로 거론되고 있다. 광명·시흥지구는 애초 2010년 광명시 광명동, 시흥시 과림동 일대 1736만㎡에 9만5000가구 규모 보금자리주택지구로 지정됐으나, 주민 반대 등으로 사업 추진이 잘 안 돼 2015년 보금자리지구에서 해제된 뒤 특별관리구역으로 지정됐다.

 

 

이 가운데 일부를 떼어내 미니 신도시로 조성하는 방안이 다시 추진될 가능성이 거론된다. 서울 서남권과의 접근성이 좋고 인근에 KTX 광명역, 서울외곽순환도로, 제2경인고속도로 등 광역 교통망이 확충돼 서울로 집중된 인구를 분산할 수 있는 명당 자리로 평가받고 있다. 고양시 원흥동은 수도권 주택 공급 확대 방안 논의가 구체적으로 처음 나왔던 2018년 9월 택지 개발 도면이 유출되면서 논란을 불러일으켰던 곳이다. 삼송테크노밸리와 서울 상암디지털미디어시티(DMC) 등과 가깝고 지하철 등을 통해 광화문·을지로 등 서울 도심 접근도 쉬운 편이어서 젊은 층의 직주근접 수요가 클 것으로 예상된다. 김포 고촌읍 일대도 3기 신도시 발표 때 유력한 후보지 가운데 하나로 거론됐던 곳이다. 고촌의 최대 장점은 마곡지구를 비롯해 서울 강서지역과 가깝다는 점이다. 고촌에서 올림픽대로와 서울외곽순환도로 등을 이용하면 10분 만에 서울 진입이 가능하고, 김포도시철도가 개통돼 서울과의 접근성이 개선됐다.

 

 

하남 감북지구는 경기 하남시 감북동·감일동·광암동·초이동 일대에 267만㎡ 규모의 택지개발지구로 서울 송파구와 바짝 붙어 있어 입지 매력이 높다. 광명·시흥지구와 마찬가지로 보금자리주택 1만4000가구 공급이 추진됐던 곳이다. 서울지하철 5호선(올림픽공원역·둔촌동역), 9호선(보훈병원역) 등을 이용할 수 있고 서울외곽순환도로가 아래로 지나고 있다. 이 밖에 2024년 신안산선(2019년 9월 착공) 개통이 예정된 안산에서도 추가 미니 신도시가 나올 가능성이 있다. 안산~광명~신길뉴타운~여의도를 잇는 신안선이 개통하면 안산에서 여의도까지 철도로 25분이면 이동할 수 있다. 서울 3대 업무지구 가운데 하나인 여의도 출퇴근이 편리해지면 직주근접 수요가 클 것으로 예상된다. 서울 도심 공급 확대 방안으로는 공공 재건축 활성화 카드를 꺼내는 방안이 서울시 안팎에서 논의 중인 것으로 파악된다. 서울과 경기도 접경지역에 위치한 그린벨트 일부 해제도 추가 대책에 포함될 가능성이 있다.(2020년 7월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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정부, 9·13대책서 예고한대로 1·2기 신도시보다 가깝게 선정
산업단지 연계 `직주근접` 노려
하남·과천은 강남접근 쉬워 일산·분당보다 입지 좋다 평가
중장기 서울 주택수요 흡수, 3기 신도시 4/ 지정된 신도시 특징은

 

 

 

  정부가 19일 발표한 3기 신도시(12만가구)는 서울과 연결성을 확보하기 위해 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역교통망이 지나갈 예정인 지역에 집중적으로 배치됐다. 대부분 서울외곽순환도로 주변지역으로 서울 동남권(과천·하남), 동북권(남양주), 서남권(인천 계양) 등 동서남북으로 지역을 안배했다. 국토부 관계자는 "3기 신도시는 서울 경계부터 약 2권역에 있어, 1기 신도시(5)2기 신도시(10)보다 훨씬 가깝다""서울 도심까지 30분 이내 출퇴근이 가능한 것을 목표로 했다"고 설명했다. 가장 큰 규모인 남양주 왕숙지구는 다산신도시 근처로 북쪽으로는 덕송내각 고속화도로, 남쪽으로는 수석호평 도시고속도로가 지나간다. 왕숙1지구(53000가구)와 왕숙2지구(13000가구)로 나뉘는데, 정부는 왕숙1지구는 경제중심도시로 건설하고 왕숙2지구는 문화예술중심도시로 조성한다는 방침이다. 이 지역은 별내선 연장, 경의중앙선역 신설 등이 예정돼 있다. 교통망의 가장 `핵심`GTX B노선(송도~서울역~마석)이 신설된다면 서울역까지 1시간 30분 이상 걸리던 출퇴근 시간이 20분 이내로 단축된다. 북쪽으로는 진관산업단지를 끼고 있는데 남양주시는 두 지역을 연계해 거대한 산업단지를 만들어 `직주근접` 환경을 조성한다는 계획이다. 남양주시는 왕숙지구에 스마트그리드 사업을 중심으로 정보통신·자동차부품 등 첨단산업과 문화예술창작단지 등을 유치할 생각이다.


 


 

  두 번째 신도시가 들어설 하남 교산지구(32000가구)는 하남 미사지구를 북쪽, 감일지구를 서쪽에 두고 있다. 서울 지하철 3호선이 연장되면 수서역까지 20, 잠실역까지 30분이 걸릴 정도로 `서울 동남권` 접근성이 뛰어나다. 북쪽엔 자족용지 92를 배치하는데 기업지원허브, 청년창업주택 등을 공급한다. 남한산성 등과 가까워 한옥마을, 백제문화박물관 등도 조성한다. 하남나들목(IC)~상사창나들목(IC) 도로를 신설하는 등 도로망도 확충한다. 서울 서남권에 위치한 인천 계양 테크노밸리는 인천국제공항고속도로 남측으로 지하철 계양역과 개화역 사이에 있다. 서울 마곡산업단지와 가깝고 지구 남쪽으로는 서운1·2산업단지와 연계돼 있다. 90규모의 자족용지엔 스타트업 캠퍼스와 창업지원주택 등을 건립해 기업을 유치한다. 현재 S-BRT(인천지하철 1호선 박촌역~김포공항역), 청라~가양 간 BRT 등이 예정돼 있다. 국토부 관계자는 "BRT와 주변 교통망을 연계하면 여의도까지 25분 소요된다""서울 서남권 수요를 흡수할 수 있다"고 설명했다. 과천시 과천동, 주암동 등에 위치한 `과천지구`는 최근 예비타당성 조사를 통과한 GTX C노선 근처에 위치해 있다. 지하철 4호선 선바위역경마공원역 등 기존 지하철 접근성도 뛰어난 편이다. 서울 우면2지구 남측에 붙어있는데 서울대공원, 국립과천과학관과 연계한 복합쇼핑테마파크 등이 조성된다. 정부는 교통망을 더 개선하기 위해 GTX C노선을 빨리 추진하는 한편, 과천~우면산 도로는 지하화할 예정이다.

 



  부동산업계는 정부가 `광역교통망 확충이 예정됐고, 근처에 산업단지를 조성할 수 있는 곳`3기 신도시 입지로 선정했다고 보고 있다. `베드타운`으로 전락했다는 비판을 받는 1기 신도시나 `교통 지옥`이 됐다는 2기 신도시의 문제점을 해결하려는 노력이 엿보인다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "후보지 대부분 서울과의 인접성이 좋으면서 배후 산업수요도 가지고 있는 편"이라며 "특히 하남은 강남권과 바로 연계가 된다는 점에서 우수한 입지"라고 말했다. 하지만 일각에선 `3기 신도시` 입지가 시장 기대만큼 서울과 가깝지는 않다는 평가도 나온다. 서울 경계선에서 `거리상으로는` 가까운데 산에 가로막힌다거나 도심과 접근성이 의외로 떨어지는 등의 문제점이 있기 때문이다. 실제로 하남 교산지구는 서울 방향으로 야산으로 막혀 있고, 남양주 왕숙지구는 서울 3대 도심(광화문·강남·여의도)과 거리가 있다. 부동산업계 관계자는 "체감상 거리가 멀어서 1기 신도시인 분당, 평촌보다 입지가 압도적으로 좋은지는 판단하기 어렵다""광역 교통망 확충이 빠른 속도로 되어야 한다"고 설명했다.

 



  한편 이날 3기 신도시로 선정된 인근 지역에선 혼란스러운 분위기가 역력했다. 통상 신도시로 선정되면 대규모 물량 공급에 따라 단기 집값 하락은 불가피하지만, 생활 인프라 개선으로 장기 상승을 기대할 수 있어서다. 이날 이 지역 공인중개사 사무소는 향후 전망에 대한 문의전화가 빗발쳤다. 대규모 택지 공급이 예정된 경기 남양주 왕숙지구(1134)가 가장 시끄러웠다. 3기 신도시 지정 4곳 중 가장 많은 66000가구가 1·2지구에 투입되기 때문이다. 이미 남양주에는 별내지구(25000가구)와 다산신도시(31000가구)가 있는데, 이 두 신도시를 합친 것보다 규모가 더 큰 신도시가 추가로 생기기 때문이다. 남양주시 별내동 소재 공인중개사 사무소 관계자는 "남양주 왕숙지구가 3기 신도시로 선정되면서 전화가 끊이지 않고 와 업무가 마비될 지경"이라면서 "주민들이 집값이 떨어질까 불안해하면서도 아직은 정책이 발표된 지 하루도 지나지 않아 일단 기다려 보겠다는 분위기"라고 전했다.(20181220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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