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저금리·부동산투기 후폭풍"가계부채·거시경제 문제로 비화할수도

금융당국, 실태조사·비상계획 마련 착수"보증보험 들어두라" 독려

 

 

  집값·전셋값의 동반 하락에 750조원으로 추정되는 `전세부채` 우려가 커지고 있다. 전셋값이 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 `역전세난`이 곳곳에서 현실화하는 것이다. 일부 지역에선 집을 팔아도 보증금에 모자란 `깡통전세`마저 나타났다. 10일 금융권에 따르면 전국 아파트 전셋값은 국민은행 조사 기준으로 13주 연속 하락했다. 부동산시장이 급랭한 올해 들어 하락 폭이 커져 지난달 셋째주 0.08%, 넷째주 0.07% 내렸다. 금융위기 직후인 20092월 첫째주(-0.10%) 이후 10년 만에 가장 큰 낙폭이다. 서울의 아파트 매매가격도 이번 달 첫째주에 0.08% 하락하면서 지난해 11월 둘째주 이후 13주 연속 약세를 보였다. 한국감정원은 올해 전국 주택 매매가격이 지난해보다 1.0%, 전셋값은 2.4% 내릴 것으로 지난달 예측했다. 집값 하락기는 2010년대 초반에도 잠시 있었지만, 당시엔 전셋값 상승이 받쳐줬다. 최근 상황은 56년 전과 양상이 다르다. 주택금융연구원 방송희 연구위원은 "집값·전셋값의 동반 하락 현상이 나타난 것은 1997년 외환위기 직후였다"고 말했다.

 

 

  집값과 전셋값의 동반 하락으로 이른바 전세부채, 즉 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금과 세입자가 은행에서 빌린 전세자금대출에 대한 불안감이 고조되고 있다. 서울대학교 경제학부 김세직 교수와 주택금융연구원 고제헌 연구위원은 지난해 `한국의 전세금융과 가계부채 규모` 논문에서 전세부채 규모가 `보수적 가정하에` 750조원이라고 추정했다. 정부의 인구주택총조사·주거실태조사와 국민은행 자료 등을 토대로 한 이 논문은 2005년 이후 전세부채가 가파르게 증가했고, 2010201536% 급증했다고 분석했다. 김 교수와 고 연구위원은 논문에서 "만성적 저금리 정책과 만성적 부동산 경기부양의 결과"라고 지적했다. 저금리 장기화와 정부의 규제 완화가 집값·전셋값을 급격히 끌어올렸고, 부동산 투기심리가 보태져 전세부채 `폭탄`을 키워왔다는 것이다. 이들은 전세부채가 더해진 가계부채가 2200조원에 이르며, 금리 인상과 집값·전셋값 하락 등 대내외 충격과 정책실패가 일어나면 대규모 금융위기가 일어날 가능성을 배제할 수 없다고 진단했다. 금융당국은 아직 `위기`가 목전에 닥친 상황은 아니라고 판단하면서도 역전세난이 전국에 걸쳐 발생하는 상황에 주목하고 있다. 금융위원회와 금융감독원은 지난달 최종구 금융위원장 주재로 열린 `가계부채관리점검회의`에서 "전세가 하락에 따른 역전세난 발생으로 전세자금대출 부실화 및 세입자 피해 등 리스크 요인이 상존한다"고 밝혔다.

 

 

  전셋값 하락으로 만기 때 보증금을 돌려받지 못했다는 세입자, 보증금을 돌려주려고 대출을 받거나 집을 팔아야 한다는 집주인 등 부동산 카페에 올라오는 `사연`들이 이미 전반적 현상이라는 점을 당국도 공인한 셈이다. 전세대출은 총 전세부채 가운데 90조원으로 추정된다. 5대 시중은행 기준으로 지난해 말 63조원이다. 2016년 말에는 33조원이었다. 2년 만에 약 2배로 급증한 것이다. 역전세난은 공식적인 수치에서도 엿볼 수 있다. 서울보증보험주택도시보증공사의 자료에 따르면 이들 전세대출 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 돌려준 보증금은 지난해 1607억원으로, 2017(398억원)4배를 넘었다. 금융당국 관계자는 "역전세가 광범위한 현상으로 나타나고 있고, 집값이 급락한 일부 지방에선 집을 팔아도 보증금을 못 주는 깡통전세도 나타나는 것 같다"고 말했다. 금융당국은 역전세·깡통전세가 전국적으로 확산, 금융시스템을 위협하는 리스크가 될 수 있다고 보고 비상계획을 마련하는 한편 집값·전셋값 하락이 가파른 지역을 중심으로 실태조사에 나설 방침이다. 상황이 심각해질 경우 집을 담보로 보증금 일부를 빌려주는 `역전세대출`이나 경매 유예기간을 연장하는 방안을 검토하고 있으며, 대출자에게 전세보증보험 가입을 권유하도록 은행들에 지시했다.(2019210일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1주택 초과분 2년 이내 처분조건부로 1회만 연장개편방안 내달초 시행

 

 

  현재 전세대출을 이용 중인 다주택자들이 전세대출 시장에서 퇴출된다. 1주택 보유자는 소득 요건 등 제약 없이 기존 전세대출을 연장할 수 있다. 16일 금융당국에 따르면 정부는 9.13 주택시장 안정대책에서 2주택 이상 다주택자는 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사)을 제한했다. 여기서 `제한`이란, 기존 전세보증이 1(통상 2)만 연장 허용되고 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건이 붙는다는 의미다. 주택을 두 채 이상 갖고도 본인은 전세대출을 사는 다주택자들을 겨냥한 조치. 이들은 이번 전세대출 만기 시점에 대출을 갚든가 다음 만기 전에 집을 팔아서 다주택자 지위에서 벗어나든가 둘 중 하나를 선택해야 한다. 다주택자는 신규 공적보증 공급 대상에서 원천 배제된다. 지금까진 전세보증은 주택보유 수와 무관하게 제공됐다. 금융당국은 일부 다주택자들이 전세자금대출을 받아 자신은 전세로 살면서 여유자금을 활용해 갭투자를 한 것으로 보고 있다. 이런 대출이 최근 부동산 시장 불안 요인이므로 차단하겠다는 것이다. 금융당국은 다주택자 전세보증 공급 제한 조치 대상을 공적 보증(주택도시보증공사·주택금융공사)으로 우선 규정했으며, 민간보증사인 서울보증보험(SGI)에도 동참을 요청할 예정이다. 공적보증 제한은 쉽게 말해 전세대출 제한으로 이어진다. 공적보증이 없으면 은행들이 전세대출을 취급하지 않기 때문이다.

 

 

  다주택자 신규 전세대출 보증 공급을 제한하고 기존 보증 이용자도 1회만 연장 등 제한을 건만큼 최대 4년 안에는 전세대출을 받는 다주택자는 사라질 것으로 보인다. 금융당국은 1주택 보유자에겐 제한 조치를 약하게 적용키로 했다. 1주택자는 근무상 형편에 따른 이사나 부모 봉양 등 전세대출 실수요가 상대적으로 많기 때문이다. 전세대출을 현재 이용 중인 1주택자는 기존과 마찬가지로 소득 요건을 보지 않고 대출 연장을 허용하기로 했다. 다만 신규 전세대출은 부부합산소득 1억원까지만 보증을 공급한다. 보금자리론 소득 기준을 초과한 경우에는 주택금융공사 보증요율을 올려 비용을 더 부담하게 한다. 보금자리론 소득 기준은 부부합산소득 7천만원까지다. 맞벌이 신혼부부는 8500만원, 다자녀가구는 1자녀 8천만원, 2자녀 9천만원, 3자녀 1억원 등으로 기준이 다르다. 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다. 다만 주택금융공사는 전세보증금 제한(수도권 5억원·지방 3억원)이 있다. 금융당국은 이런 내용의 전세보증 개편 방안을 기존 계획대로 이르면 내달초부터 시행할 예정이다.(2018916일 매일경제 기사 참조)