Statistics Graph

 
 

 

 

 

 


1985년 이후 서울 집값 10번 하락, 하락 뒤 상승 반복하며 2.3배 올라
어두운 내년에도 '학습효과' 기대, 주택시장에 심리 영향 크지만
앞날 전망에 한계 많아 신중해야

 


  경제는 심리. 부동산도 심리. 온갖 악재로 둘러싸인 요즘 주택시장이 기대는 것도 이 심리다. 다름 아닌 학습효과아무리 규제가 강하고 정부 대책 등의 영향으로 집값이 내리더라도 결국 다시 오른다는 것이다정부만이 아니라 시장도 역대 최강으로 평가한 지난해 8·2대책 후 집값 상승세가 꺾였지만 곧 되살아났다. 10년 전 금융위기와 21년 전 외환위기 충격에도 집값은 우상향이었다. 19861월부터 집값을 조사한 국민은행 주택가격동향 자료에 따르면 1986년부터 올해까지 33년 가운데 연간 기준으로 서울 집값이 하락한 해가 10 있었다. 외환위기 직후인 1998년엔 13.24%나 내렸다. 10번의 하락에도 서울 집값은 19861월 대비 현재 2.3배 올랐다. 이런 학습효과 영향으로 내년 서울 집값이 상승세를 유지할 것이란 믿음이 강하다. 한국건설산업연구원이나 주택산업연구원이 내년 서울 집값 전망을 쉽게 ‘-‘로 보지 못하는 이유의 하나도 학습효과다집값 상승의 요인으로 학습효과가 언론에 처음 등장한 게 2000년대 초반이다. 외환위기를 벗어나 집값이 회복세를 탈 때다. 그런데 이 말은 사실 정체불명의 용어다. 주택시장과 아무런 연관이 없이 생겨났다. 두산백과사전을 학습효과란 항목이 없다. 국립국어원의 표준국어대사전에도 검색결과가 0건이다. 기획재정부의 시사경제용어사전도 마찬가지다.


 


  학습효과는 원래 학습곡선효과(Learning Curve Effect)를 말한다. 19세기 독일 심리학자 헤르만 에빙하우스가 처음 주창했다. 일을 해내는 횟수가 늘어날수록 시간이 더 적게 들어간다는 것이다. 1936년 미국의 라이트-패터슨 공군기지에서 비행기 생산량이 두 배가 될 때마다 노동 시간은 10~15%씩 줄어드는 것으로 입증됐다학습곡선효과에서 '곡선'이란 말이 빠지면서 학습효과로 단순해졌다. 같은 일을 반복하면 효율이 높아진다는 원래 의미에서 경험상 같은 일이 반복된다는 뜻으로 바뀌며 일반적으로 쓰이게 됐다. 과거에 그랬으니 이번에도 그럴 것이라는 말이다시간적인 선후 관계는 논리적인 인과성을 인정받지 못하는데 주택시장에선 그렇지 않은 셈이다물론 주택시장에서 심리의 영향력은 세다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원도 2014년 쓴 한국인의 부동산 심리에서 부동산은 팔할(80%)이 심리라며 단기적으로 변화무쌍하게 움직이는 가격을 이해하는 데 핵심 변수라고 주장했다. 하지만 거기까지다. 심리가 주택가격에 미치는 영향에 대해 최근 미국의 권위 있는 민간연구소인 NBER에 흥미로운 연구보고서가 실렸다. 뉴욕대에서 집값 변동의 주요 요인으로 대출 조건(credit conditions)과 믿음(beliefs)을 연구했다. 보고서는 둘 다 현재의 집값 움직임에 영향을 미치는 것으로 입증됐다고 설명했다. 그런데 미래의 집값 예측에서 차이가 났다. 대출 조건 변화는 앞으로 집값 변화의 선행 지표지만 믿음에는 예측력이 거의 없었다.


 

 


  학습효과에만 의지한 집값 기대감은 사상누각이 될 수 있다박원갑 전문위원의 말을 되새겨볼 만하다. 단기적으로는 심리적 영향이 절대적이다(하지만)부동산시장을 이해하기 위해서는 표피적인 현상에 일희일비하지 않고 변수를 제대로 읽는 지혜가 필요하다.” 경제가 결딴나지 않는 한 집값은 자산 가치와 마찬가지로 장기적으로 오르겠지만 떨어질 땐 회복 시간과 속도를 따져봐야 한다. 서울 집값이 수도권 1기 신도시 입주 영향으로 19913월 정점을 찍고 내려간 뒤 전 고점을 회복하는 데 11년 걸렸다. 금융위기 이후 20103월까지 오른 서울 집값은 다시 그만큼 상승하는 데 6년을 기다려야 했다. 20103월 기준으로 집값이 물가상승률만큼 따라온 건 최근이다. 20103월 대비 지난 11월 물가승률이 17% 정도이고 서울 집값 상승률도 같은 17%. 2010년 초 집을 산 사람은 2014년부터 집값이 오른 이후로도 5년이나 지나서야 한숨을 돌릴 수 있었던 셈이다.(20181211일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

택지 발표에 신도시 거론까지집값 더블악재 수도권, 추석에도 시끌

9·21 발표 후 잠 설치는 광명 "하안동 집값 이제 조금 올라

5천가구 공급폭탄 어리둥절" 택지지구·신도시 몰린 시흥

"아파트값 내렸는데 또 짓나" 주민들, 청원까지 몰려가

"경기 서남부가 호구냐" 반발 의왕 포일 일대는 반신반의

"공급과잉" "인프라 좋아질 것"

 

 

  "광명 구도심이 문제예요. 전형적 서민 아파트인데, 택지개발로 5000가구가 들어온다고 하고, 신도시 후보로까지 거론되고 있으니." 즐거워야 할 추석 명절 기간 광명시 하안동 일대는 벌집 쑤신 듯 시끄러웠다. 추석 연휴가 시작되기 직전인 지난 21일 정부가 광명 하안2를 개발해 5400가구 새 아파트를 공급하겠다고 밝혔기 때문이다. 여기에 아직 정부가 `일산과 분당보다 서울과 가까운 곳`이라고 힌트만 던졌을 뿐 정확한 위치를 밝히지 않은 신도시 후보지로도 광명이 유력하다는 소문이 퍼지면서 더 난리가 났다. 택지개발과 신도시 조성은 장기전이라 10년까지도 바라봐야 하지만 10만가구가 넘는 아파트가 생긴다고 하니 광명시민에겐 `공급 폭탄`이 떨어진다는 공포감이 엄습한 것이다. 이 같은 불안감을 반영하듯 21일 대책이 발표되자마자 2000만원가량 호가가 빠진 매물도 나왔다. 지난 9·13 부동산대책으로 다주택자에 대한 압박이 거세진 데다 향후 가격이 더 떨어질 수 있다는 부담감에 처분하겠다는 사람들이 나타난 것이다. 그러나 지난 몇 달 들불처럼 일어났던 매수자들은 조용했다. 인근 공인중개업소 관계자는 "계약하는 자리에서 집주인이 몇 천만원 올리고, 더 오를 것 같으니 계약금 2배 물어주고 파기하고 난리도 아니었는데, 급격하게 식었다"면서 "다만 신도시나 택지개발지구나 분양까지 최소 5, 길면 10년까지 걸리는 만큼 좀 더 돌아가는 상황을 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다.

 

 

  그 배경으로 최근 광명 집값이 너무 올랐다고 말하는 사람들이 있다. 실제로 한국감정원 아파트가격 통계를 보면 광명 아파트값은 올 들어 9월 셋째주까지 9.13% 오를 정도로 폭등했다. 그 중심엔 이번에 택지개발지구로 선정된 하안동이 있다. 연초 18000~21000만원 선에서 거래됐던 하안주공5단지 전용면적 45는 최근 3억원까지 올라 30% 이상 급등했다. 그러나 이는 수십 년 만에 한번 나올까 말까 한 현상이라는 것이 주민들 이야기다. 한 주민은 "하안동에 오래 살았지만 안 올라도 너무 안 오른다 생각했는데 이런 건 처음"이라고 말했을 정도다. 이 때문에 단기간 급등을 이유로 수천~ 수만 가구 물량을 투하하는 것은 지나친 것이라는 이야기가 나온다. 옆 동네 시흥도 어수선하다. 시흥은 그동안 택지 개발을 통한 아파트 공급이 유난히 많았던 곳이다. 은계지구, 장현지구 등이 모두 시흥 내 택지개발지구다. 최근 입주 마무리 단계에 있는 시흥 배곧신도시도 있다. 여의도 면적 두 배 땅에 총 21500여 가구 규모를 조성하는 사업이다. 이런 상황에서 시흥 하중에 3500가구를 추가 공급하기로 하자 주민들은 달가워하지 않는다. 신도시 후보지로도 유력하다는 예측까지 나오면서 시흥은 공급 폭탄 우려로 떨고 있다. 시흥 택지개발지구는 부동산 경기가 최정점을 찍었을 때도 분양 성적이 두 자릿수를 기록한 적이 별로 없었다. 공급이 많았기 때문이다. 다행히 부동산 경기 활황으로 판매는 대부분 완료했지만 문제는 입주다. 입주가 몰리는 시점에 공급이 늘어나면 시장은 급격하게 가라앉을 수 있다. 시흥은 올해 1월부터 9월 셋째 주까지 아파트값이 1.2% 하락했기 때문에 그런 우려에 힘이 더 실린다.

 

 

  21일 정부 발표 후 곧바로 청와대 국민청원 게시판엔 `광명 시흥 신도시 지정 반대합니다`라는 내용으로 청원이 올라왔고, 이미 2500여 명이 서명했다. 청원자는 "서울 집값을 경기도 신도시 지정으로 잡을 수 있다고 생각하느냐"면서 "상대적으로 편의시설이 취약한 경기 서남부권에 `베드타운`을 지어야 하느냐. 경기 서남부는 `호구`가 아니다"고 호소했다. 의왕시 포일동 일대는 반신반의하는 분위기다. 국토교통부는 의왕 청계 일대에도 2560가구 규모 새 아파트 공급을 예고했다. 이를 두고 물량 폭탄이라는 의견과 아직 개발이 덜 돼 있는 이곳의 학군이나 인프라스트럭처 형성에 오히려 도움이 될 수 있다는 의견이 맞선다. 내년 말 입주가 예정된 포일 센트럴 푸르지오(1774가구)에 택지 개발 예정지 건너편 내손라 재개발지구(2095가구)까지 속도를 내고 있어 2개 구역만 해도 4000가구에 가깝다. 정부 택지 개발까지 더해지면 7000가구 가까운 아파트가 포일로사거리 주변에 생기게 된다. 한국감정원 통계에 따르면 의왕시 아파트값은 올해 들어 8월까지 1.4% 올라 상승하긴 했지만 타 지역과 대비해 상승률 자체는 작은 편이다. 이런 상황에서 공급이 몰리면 위험하다는 얘기가 나온다. 다만 이 지역은 아직 개발이 덜 돼 인프라가 덜 갖춰진 만큼 새 아파트가 많아지고 입주가 가시화하면 학군이나 편의시설이 좋아져 오히려 호재가 될 것이라는 기대감이 있다. 최근 기본 설계 작업에 착수해 2026년 말 개통하는 것을 목표로 하는 인덕원~동탄 복선전철 사업에도 가속도가 붙지 않겠느냐는 의견이 나온다.(2018925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

전문가가 보는 한가위 이후 부동산 시장, 부담 세입자에 전가

가을 이사철 등 겹쳐, ·월세는 불안할수도

 

 

  문재인정부가 천정부지로 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 9·13 종합 부동산 대책과 9·21 공급 대책을 발표했다. 조세와 대출규제를 망라한 `역대급 종합 정책`인 이번 대책이 시장을 이길 수 있을지를 놓고 벌써부터 갑론을박이 치열하다. 매일경제는 추석연휴를 맞아 21일 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장, 양지영 양지영R&C연구소장(가나다순) 등 전문가에게 추석 이후 하반기 집값과 전세금 향방, 투자 전략을 물었다. 이들은 입을 모아 이번 9·13 대책이 당장 급한 불을 끄는 데는 도움이 되겠지만 중·장기적으로 집값을 안정화시킬 전략인지에 대해서는 불투명하다고 답했다. 집값과 전세금 역시 당분간 강보합과 안정세를 이어가겠지만 하반기 이후에 어떻게 변화할지는 정부의 정책 실현 의지에 달렸다고 밝혔다. 특히 불확실성이 높아진 하반기 시장에서는 보다 신중한 투자 전략이 필요하다며 무주택자에겐 확대된 청약 당첨 기회를 잘 활용해야 한다고 조언했다.

 

 

  김규정 연구위원은 이번 대책에 대해 "이번 정부에서 여태까지 내놓은 종합대책 중 가장 강력한 것"이라면서 "이로 인해 4분기부터 부동산 시장에서 본격적인 조정기가 올 것"이라고 분석했다. 김 연구위원은 "다만 여유 자금 유동성이 몰릴 가능성이나 상승 기대감을 완벽하게 차단하기에는 조금 모자란 감이 있다""하락 불안감과 상승 여지가 공존하는 만큼 양쪽의 힘이 4분기에 강하게 부딪힐 가능성이 높다"고 덧붙였다. 하반기 투자 전략으로는 "신규 취득자는 임대사업자 절세도 불가능하고 주택담보대출도 제한적인 만큼 일단 상황을 좀 더 지켜봐야 한다"며 관망을 주문했다. 심교언 교수는 정부의 종합적 부동산 대책에 대해 "일시적으로는 도움이 되지만 중장기적으로는 영양가가 없는 대책"이라고 비판했다. 심 교수는 "거래량이 급증하거나 급감하기는 어려울 것이고 과열 진정장이 당분간 이어질 것"이라며 "다만 규제를 더욱 강화했기 때문에 시장 왜곡이 더 커질 가능성이 있다"고 전망했다. 전세가 전망에 대해 심 교수는 "집값은 단기적으로 조정을 받은 후 장기적으로 오를 것인 데 반해 전세가는 당분간 보합이 예상된다"고 관측했다. 안명숙 부장은 "추격 매수 심리가 상당히 위축되고 관망세로 갈 것"이라며 하반기 부동산 시장이 강보합세로 안정될 것으로 예측했다. 안 부장은 "종합부동산세 부담이 커지는 것은 당장 반영되는 게 아니라 내년도에 반영되기 때문에 집값이 대폭 하락하지 않을 가능성이 높다""다만 추격 매수 상승세가 꺾이는 것만으로도 의미가 있다고 보인다"고 설명했다.

 

 

  전세가 전망에 대해선 긍정적으로 봐 다른 이들과 의견이 달랐다. 안 부장은 "시장 안정화에 긍정적 영향을 미칠 것"이라고 관측했다. 안 부장은 "주택가격 9억원이 대출 여부의 기준이 되는 만큼 9억원 미만으로 시세를 형성할 아파트가 상당수 늘어날 것"이라며 "그러면 자연스럽게 집값과 전세금의 동기화가 이뤄지면서 가격 안정화가 이뤄질 가능성이 높다"고 분석했다. 투자 전략에 대해서는 신중하게 접근하며 시장을 좀 더 지켜봐야 한다고 밝혔다. 그는 "거래량이 줄어들 것인 만큼 성급한 투자는 어떤 방식으로도 좋지 않다""하반기에는 최대한 시장을 지켜보며 투자 시기를 미뤄야 한다"고 조언했다. 양지영 소장은 "보유세 부담을 세입자에게 전가하는 경향이 있어 전세금 상승이 예상된다"면서 "여기에 임대사업자 감소와 매매 전환 수요 감소로 인한 전세 수요 증가, 가을 이사철 도래 등 각종 요인으로 전·월세 시장이 불안해져 서민의 피해가 우려된다"고 말했다. 수급 정책 격인 9·21 공급 대책에 대해 전문가들은 현재 시장을 안정화시키기엔 부족하다고 입을 모았다. 안 부장은 "서울 지역 공급이 사실상 외곽지에 몰려 있어 도심 중심부에 공급 대책을 기대했던 수요자의 실망도 적지 않다""서울 내 유휴지 개발 및 그린벨트 해제 등 다방면에서 대책을 마련해야 한다"고 분석했다. 심 교수 역시 "지자체와 정부의 확실한 정책 공조와 다양한 주택 공급 방법 개발을 통해 추가 공급 방안을 마련할 필요가 있다""도심 내 정비사업의 용적률 및 층고 완화책 등의 정책을 테이블에 올려놓고 검토해야 한다"고 강조했다. 전문가들은 공급 확대에 대한 정부 의지를 보였다는 점에서 긍정적으로 평하면서도 서울 공급량 부족을 아쉬운 점으로 꼽은 셈이다.(2018925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

개발 한마디만 나오면 들썩수급 불균형 고착화되나

 

 

  "박원순 서울시장이 들어가시기 전에 3.3700~800만원 하던 서울 삼양동의 빈집 가격이 지금이 1300만원 이상까지 호가가 올랐습니다. 오른 가격에 사려고 해도 매도자가 매물을 거두면서 실제 매입은 어려운 상황입니다." 서울 강북 부동산 시장에 정통한 업계 관계자의 얘기다. 박 시장이 지난달 19일 강북구 삼양동에서 한 달간 옥탑방 살이를 마치고 나오면서 밝힌 `빈집재생`을 통한 청년·신혼부부 주택공급 확대 프로젝트가 출발부터 제동이 걸렸다. 사업을 하려면 빈집을 사들여야 하는데 계획 발표 이후 빈집 매물이 사라졌기 때문이다. 여의도·용산 통합 개발 등 대규모 개발계획뿐만 아니라 재개발 추진이나 지역주택조합 설립, 셰어하우스 등 다세대·다가구 건립, 빈집재생까지 서울 안에서 개발 소리만 나오면 호가가 폭등하고 매물이 사라지는 양상이 곳곳에서 나타나고 있다. 정부가 이르면 이번주 집값 안정을 위한 부동산 종합대책을 내놓을 예정인 가운데 전방위적으로 뛰어오르는 서울·수도권 주요 지역 집값을 과연 잡을 수 있을지 주목된다. 10일 서울시와 부동산 업계에 따르면 서울시는 지난달 말 시 재생정책과장을 태스크포스(TF) 팀장으로 해 총 8명으로 구성된 `부동산(빈집) 매입 전담 TF`를 만들어 가동을 시작했지만 아직까지 한 건도 매입하지 못한 것으로 파악됐다. 3주 전 서울시의 빈집재생 정책 발표 이후 빈집 매물이 시장에서 사라졌기 때문이다.

 

 

  서울시 관계자는 "원래 삼양동에 17개의 빈집 매물이 있어 매입을 검토하고 있었는데 빈집재생 계획을 발표한 이후 갑자기 매물이 사라져버렸다"고 말했다. 서울시와 함께 빈집 매입 및 재생사업을 추진하고 있는 서울주택도시공사(SH공사) 사정도 마찬가지다. SH공사 관계자는 "자체적으로 올해 중반부터 빈집 매입을 추진해왔으나 서울 지역 집값이 폭등하면서 40~50년 넘은 낡은 주택 상당수가 50% 가까이 호가가 뛰어올라 아직까지 한 건도 사들이지 못했다"고 말했다. 박 시장은 지난달 빈집재생 프로젝트를 발표하면서 내년까지 400가구, 2022년까지 총 1000가구를 사들여 재생을 통해 청년·신혼부부 대상 임대주택 4000가구를 공급한다는 계획을 구체적으로 밝혔다. 이를 위해 빈집이 많은 성북구와 동대문구의 실태조사가 지난달 가장 먼저 마무리됐고, 나머지 23개 자치구도 다음달 말까지 일정으로 실태조사를 진행 중이다. 전문가들 사이에선 서울시의 빈집재생을 통한 주택공급 계획이 매입 과정상 어려움을 차치하더라도 집값을 안정화시킬 대책으로는 역부족이라는 평가가 지배적이다.

 

  다만 정책의 성공 여부와 관계없이 박 시장이 빈집 매입과 경전철 조기 착공 등 낙후된 강북 지역을 중점 개발하겠다는 구상을 밝힌 이후 강북 주택 시장은 뜨겁게 달아오르고 있다. 서울시가 매입을 검토했던 삼양동의 빈집 상당수는 한 달 사이 호가가 거의 두 배로 올랐다. KB부동산에 따르면 삼양동 지역 아파트 평균 시세도 지난 6월 말 기준 3.31432만원에서 이달 초 1557만원으로 불과 한 달 반 사이에 8.7% 올랐다. 재개발 예정 지역의 상승세는 더욱 가파르다. 미아3구역의 경우 7월 이후 대지면적 66규모 소형 단독주택도 6000~7000만원 올라 최소 3~4억원은 있어야 매수가 가능하다. 미아재정비촉진구역 주변의 공인중개사무소 관계자는 "최근 한두 달 새 재개발이나 재생이 가능한 사업지의 옥탑방까지 투자가 가능한 매물은 씨가 말랐다"고 전했다. 소규모 주택 정비를 통해 연립주택이나 셰어하우스 등을 공급하기 위한 사업도 개발 계획만 알려지면 시세가 30~50% 폭등해 사업이 지체되거나 아예 무산되는 일이 적지 않다.

 

 

  사모펀드 자금으로 부동산 개발·임대업을 하고 있는 한 운용업계 관계자는 "최근 셰어하우스를 짓기 위해 알아봤던 광진구의 한 지역은 올 상반기 시세가 3.34000만원 정도였는데 개발 소문이 알려지면서 토지 등 소유자들이 일제히 6000만원 이상을 요구해 사업계획을 접었다"고 말했다. 따라서 정부가 서울 내에서 실질적인 주택공급 확대 효과를 거두려면 재건축 규제를 풀거나, 유통시장에서 매물 잠김의 부작용을 초래하고 있는 8·2 대책의 일부 내용을 수정해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 8·2 대책에서는 재건축에서 조합원 지위양도 금지, 분양권 전매 금지 등으로 팔고 싶어도 팔 수 없게 만들어놨다. 양도세 중과 역시 다주택자들이 집 매도를 꺼리게 만드는 요인이 되고 있다. 백광제 교보증권 건설 담당 연구원은 "정부가 어떤 종합대책을 내놓을지는 지켜봐야 하겠지만 현재와 같은 도심 규제, 외곽지 공급 확대와 같은 정책이 지속되는 상황에서는 수급 불균형 고착화로 인해 서울과 비서울 사이의 양극화만 심화시킬 가능성이 높다"고 말했다.(2018911일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

"정부 규제로 집값 잡힐것"52%에서 34%로 떨어져

"보유세 등 세금 강화가집값 안정효과 커" 50%

추석이후 재테크 / 부동산매경, 전문가 50명 설문조사

 

 

  전문가들은 '강남 불패'가 지속될 것으로 전망했다. 대출 규제가 강화됐지만 여전히 자금여력이 큰 주택 수요자가 많고 정부가 강남 지역 주택공급을 제한하고 있어서다. 서울 집값도 현재 수준에서 유지되거나 더 오를 것이라는 의견이 우세했다. 매일경제가 전문가 50명을 대상으로 한 설문조사에 따르면 전국에서 향후 주택 가격이 가장 많이 오를 것으로 기대되는 지역은 서울 강남4(56%), 서울 서북권(12%), 서울 동북권(10%) 이었다. 이미 집값이 가장 비싼 강남4구가 앞으로도 가장 많이 오른다고 본 전문가 비율이 압도적으로 많았다. 지난 6월 말 조사 때와 비슷한 결과다. 서울 강남이 학군, 주거환경 등 여러 가지 측면에서 가장 살기 좋은 지역으로 꼽히기 때문이다. 유재기 한국공인중개사협회 이사는 "전국 자산가들은 서울 강남에 집을 사는 것을 일종의 신분 상승으로 여긴다""강남 집값은 주택 경기가 좋아질 때 가장 먼저 오르고 나빠질 때도 가장 늦게 하락하는 경향이 강하다"고 설명했다.

 

 

  지난 6월 말 조사 때는 마포·은평·서대문 등 서울 서북권에 주목한 전문가가 없었지만 이번에는 향후 유망 지역으로 서울 서북권을 꼽은 전문가 비율이 갑자기 12%로 늘었다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "마포구의 경우 경의선 숲길이 조성되면서 주거여건이 크게 개선됐지만 여전히 집값이 강남보다 저평가돼 있다"고 설명했다. 전반적인 서울 집값 전망에 대해서는 긍정적 의견이 여전히 많았다. 향후 1년 동안 서울 주택가격이 현 수준에서 안정될 것이란 전망이 42%로 가장 많았고 이어 3% 내외 상승(30%), 3% 내외 하락(18%), 5% 이상 상승(8%), 5% 이상 하락(2%) 순이었다. 서울 집값이 오르거나 현 수준과 비슷할 것으로 본 전문가 비율은 80%로 지난 6월 말 조사(85%)와 크게 차이 나지 않았다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "서울 강남권에서 서초구 중심으로 재건축이 빠르게 진행되고 있다""이 지역에서 집값이 강세를 보이는 한 서울 전체 집값도 오름세가 나타날 것"이라고 내다봤다.

 

 

  현재 서울 아파트 가격은 3주째 오르고 있다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 가격은 9월 둘째주에 0.01% 오르며 상승세로 돌아선 뒤, 셋째주 0.04%, 넷째주 0.08% 오르며 매주 상승폭이 커지고 있다. 8·2 대책에도 불구하고 서울 집값이 다시 반등하는 것에 대해 전문가의 68%는 시중에 풍부한 유동자금이 있음에도 마땅한 대체 투자수단이 없기 때문이라고 진단했다. 22%는 주택공급의 부족을, 8%는 실수요자의 매수를 집값 반등의 원인이라고 분석했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "풍부한 유동성이 금융시장으로 못 가고 부동산 시장에 유입되거나 대기 중"이라며 "올해 땅값 상승률이 5%로 높고 글로벌 주택시장이 활황을 보이고 있다는 점도 집값 반등에 영향을 미치고 있다"고 말했다. 방송희 주택금융공사 연구위원은 "서울에는 구매력이 충분한 주택 수요자들이 많은데 이들은 비싸더라도 좀 더 좋은 주택으로 이사하고 싶어한다""이들 눈높이를 충족시키는 주택들이 별로 없다 보니 서울의 전반적 집값이 올라가는 것"이라고 설명했다. 조영무 LG경제연구원 연구위원은 "주택수요는 투기수요 외에도 실수요, 교체수요 등 다양한 수요가 있다""정부는 투기수요만 잡으면 집값 상승세가 멈출 것으로 봤지만 서울에서는 실수요와 교체수요 역시 꾸준하기 때문에 향후 1년간 서울 집값이 3%가량 오를 것"이라고 예상했다.

 

 

  정부의 부동산대책이 서울·부산 등 일부 지역의 집값 급등을 억제할 수 있을지에 대해 전문가들은 회의적인 입장을 드러냈다. 6월 말 실시한 설문조사에서는 정부 대책으로 서울·부산 등 일부 지역 집값 급등을 잠재울 수 있을 것이라는 의견이 52.5%에 달했지만 이번 조사에서는 그 비율이 34%로 크게 감소했다. 6·19 대책보다 더 강도가 높은 8·2 대책이 나온 것을 감안하면 의외의 결과다. 한 전문가는 "계속되는 정부 대책과 이에 대한 시장 반응을 살펴본 결과 정부 규제가 주택 시장 양극화라는 대세적인 흐름을 바꾸기에는 역부족이라는 결론을 내렸다"고 말했다. 서울 집값 안정을 위해 가장 효과가 클 것으로 예상되는 대책이 무엇인지 묻는 질문에 대해서는 무려 50%의 전문가가 '보유세 등 부동산 관련 세금 강화'를 선택했다. 다주택자들이 집을 내 놓으려면 양도세 중과로는 부족하고 보유세 인상 등 더 강한 규제가 나와야 한다는 것이다. 이어 아파트 재건축 촉진과 대출 규제 강화(각각 36%), 임대주택 확대(26%) 이었다. 신정섭 신한은행 부동산팀장은 "저렴한 임대료로 거주할 수 있는 공공임대주택이 많아지면 실수요자가 집을 살 필요가 없어져 집값 안정에 도움이 될 것"이라고 말했다.(2017101일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

"집값 더 오른다" 매물 회수전방위 상승세에 계약 포기까지

"서울 아파트 공급 줄어든다"불안심리가 상승 부추겨

 

 

  서울 아파트 시장이 심상찮다. 사업 추진이 빠른 강남권 재건축 단지에서 시작된 강세가 대선 이후에는 초과이익환수제 적용을 받게 될 사업 초기의 재건축 단지와 일반아파트로 상승세가 확산하고 있다. 부동산 시장에 '규제 대못'을 쳤던 참여정부의 핵심 인사들이 새 정부를 만들면서 주택시장이 움츠러들 것이라는 시장의 전망이 완전히 빗나간 것이다.' 서울 아파트 가격은 대선 이후 가파른 상승세. 28일 부동산114 조사에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.30% 올랐다. 이는 지난해 107(0.32%) 이후 7개월 반 만에 가장 높은 것이다. 2주 전에도 7개월 만에 최대치인 0.24%가 올랐다. 통상 비수기로 꼽히는 5월의 아파트 가격치고는 꽤 높은 상승세다. 작년 5월 주간상승률(0.110.13%)23배 수준이다. 거래도 늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 서울 아파트 거래량은 27일 기준 8490건으로 이미 지난달 거래량(7824)을 넘어섰다. 주택 거래가 활발했던 지난해 5월 거래량(1163)과 맞먹을 기세다.

 

 

  오는 7월 이주가 시작되는 강동구 둔촌 주공아파트는 요즘 매물이 없어 거래를 못 할 정도. 이 아파트는 대선 이후 보름 만에 5000만원 이상 상승했지만 부르는 게 값이다. 매수자가 나타나면 집주인이 도망가는 형국이다. 7월중 관리처분인가를 앞둔 강남구 개포 주공1단지도 대선 이후 30004000만원이 더 올랐는데도 매수세가 유입되고 있다. 이 아파트 42111000만원이던 것이 현재 115000만원으로 상승했다. 재건축 초과이익환수제 적용이 유력해지면서 지난달 거래가 급감했던 사업 초기의 재건축 단지들도 대선 이후 거래가 살아나고 있다. 송파구 잠실 주공 5단지는 지난달 전체적으로 9건이 거래됐는데 이달 들어선 26일까지 벌써 26이 팔렸다. 현지 중개업소에선 "호재가 없는데 팔리는 게 신기하다"는 반응이다. J공인 사장은 "초과이익환수제 때문에 지난달 가격이 하락하고 쌓여있던 매물이 대선 이후 빠르게 소진되고 있다""혹시 재건축 부담금을 내게 되더라도 강남권 요지의 아파트를 사두는 게 낫다는 불안감이 작용하는 것 같다"고 말했다.

 

 

  재건축 정비계획조차 통과하지 못한 대치동 은마아파트도 최근 거래가 부쩍 살아나는 모습이다. 이 아파트 113는 올해 초 가격이 132000133000만원까지 떨어졌으나 최근 거래가 늘면서 로열층의 경우 135000137000만원까지 상승했다. 일반 아파트값은 강남·북을 가리지 않고 초강세다. 서초구 반포자이 아파트 116는 올해 들어 1억원 이상 오르면서 현재 호가가 1517억원을 넘어섰다. 래미안반포퍼스티지 114는 호가가 1819억원에 달한다. 반포동 아크로리버파크반포 112114의 경우 한강이 안 보이는 주택형은 1920억원, 한강이 보이는 주택형은 2324억원이다. 이처럼 서울 아파트 시장이 초강세인 것에 대해 전문가들은 대선 이후 불확실성이 걷히면서 매수심리가 회복된 것이 일차적인 영향이라고 보고 있다. 탄핵정국에서 대선으로 이어지는 정치적 불안감이 해소되면서 그동안 움츠려있던 매수자들이 움직이고 있다는 것이다. 특히 문재인 대통령 대선 공약은 물론 취임 이후에도 보유세 인상 등과 같은 부동산 규제에 대한 언급이 없다는 점에 안도하는 모습이다. 오히려 강북의 뉴타운 해제지역 인근 등지에서는 문재인 대통령의 부동산 공약인 '도시재생 뉴딜'을 호재로 보고 호가를 더 올리는 모습이다.

 

 

  부동산114 함영진 리서치센터장은 "진보정권이 들어서면서 부동산 규제가 나올 것으로 예상했지만 아직까지 별다른 규제 움직임이 없다는 점에서 매수심리가 회복된 모습"이라며 "특별한 규제가 없다면 올해 새 아파트 입주 물량도 적어도 당분간 강세를 보일 것"이라고 말했다. 내년부터 재건축 초과이익환수제가 부활하면 서울의 주택 공급 부족이 더욱 심화할 것이라는 점도 불안 심리를 자극하고 있다. 초과이익환수제 시행으로 재건축 사업 중단돼 단기적으로는 사업 추진 초기의 아파트값이 하락하겠지만 재건축 중단으로 신규 공급도 감소해 45년 뒤에는 또다시 집값이 오를 수 있다는 해석이다. 국민은행 박합수 도곡스타PB센터 부동산 수석전문위원은 "지금 초기 단계의 재건축 사업이 중단되고 앞으로 5년 뒤 수도권 2시 신도시 입주까지 마무리되면 내년부터 본격적으로 늘어나는 경기지역 아파트 입주 물량도 차츰 소화되면서 서울을 비롯한 수도권에 수급불균형이 나타날 수 있다"고 말했다. 최근엔 "참여정부 때 집값이 크게 올랐으니 문재인 정부에서도 집값이 오를 것"이라는 근거 없는 기대도 상승세를 부추기고 있다는 지적이다.(2017528 매일경제 기사 참조)