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서울 단지별 시총 살펴보니, 재개발 호재 청량리동 `미주`

`마포래미안푸르지오` 몸값 쑥

 

 

"서울 아파트, 안 오른 곳이 있나요. 강남만 오른 게 아니에요. 서울 내 저평가된 곳으로 주목받더니 요즘은 학군·입지가 부각되면서 더 오르네요." 서울 광진구 구의동 구의현대2단지 앞 공인중개사는 "2년 전에 비해 가파르게 올랐는데, 지금도 호가가 계속 올라가고 있다"고 말했다. 부동산 빅데이터 업체 데이터노우즈가 서울 1000가구 이상 아파트 단지 시가총액 상승률을 분석한 결과 구의동 구의현대2단지가 20174월 이후 현재(11)까지 약 27개월 만에 시총 상승률 90.91%로 가장 큰 증가율을 보였다. 이 아파트는 20174월 시총이 9634억원에서 이달 18358억원으로 두 배 가까이 몸집을 불렸다. 1996년 준공된 구축 아파트인데 서울 부동산 상승 사이클이 시작된 2017년에는 알 만한 사람들은 앞다퉈 선점한 아파트다. 2호선 라인에 1600가구 대단지, 바로 앞 한강이 있는 입지가 강점으로 꼽힌다. 이 근처 공인중개사 관계자는 "광남고 동대부고 등 우수한 학군에 바로 강남권으로 진입이 가능하다는 점에서 많은 사람이 몰리고 있다""최근에는 강변터미널역 공사가 시작되면서 지역에 교통 인프라스트럭처가 더 좋아질 전망"이라고 설명했다. 이 아파트 전용 84형은 현재 13~14억원의 호가를 형성하고 있다. 불과 2017년에는 55000~65000만원이었으나, 지난달 16119500만원에 실거래됐으니 두 배 가까이 상승한 셈이다.

 

 

인근 공인중개업소 관계자는 "특히 구의현대2단지는 준주거지역이어서 나중에 용적률 500%를 받을 수 있다. 조합원들이 한강 뷰를 다 누릴 수 있다는 기대가 커서 재건축 투자로도 제격"이라며 "요즘은 `급매`가 아니어도 사겠다는 사람이 많다"고 말했다. 구의현대2단지와 길 하나를 두고 붙어 있는 광장동 광장현대3단지가 79.90% 상승률로 뒤를 이었다. 1990년대 준공된 광장현대3단지는 59형이 지난달 23일 실거래가 8억원을 기록했다. 2년 전만 해도 이 평형은 41000~5억원 선에 거래됐다. 동대문구 청량리동에 위치한 미주 아파트78.48%의 높은 시총 상승률을 보였다. 2년 전 시총이 5984억원이었으나 이달에는 1680억원으로 크게 증가했다. 청량리역 바로 앞에 위치한 `역세권` 아파트다. 108형이 지난 895000만원에 거래됐다. 27개월 전에는 56000만원 선이었다. 미주 아파트는 청량리역 대표 재개발 투자처로 주목받으며 집값이 고공 행진했다. 마포 대장주 아파트 아현동 마포래미안푸르지오는 시총이 77.13% 상승했다. 2014년 준공된 마포 대표 신축 아파트다. 광화문 등 직장과 근접한 주거지로 각광받으면서 몸값이 빠르게 올랐다. 전용 59가 지난 11124400만원에 거래됐다.(20191128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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다주택 압박·부동산 양극화에 지방은 정리하고 서울 집중

임대수요·고속철도 따라 몰려 용산구 외지인 비중 23% 1강남·강동·송파 으로 높아

집값 덜 오르고 접근성 떨어지는 성북·금천 등은 거래 비중

전국구 투자처 된 강남·용산 부동산4건중 1건이 '외지인'

 

 

 50대 여성 A씨는 현재 전세로 바꿔서 거주 중인 아파트를 포함해 지방 소재 아파트 두 채를 지난해 말 모두 팔았다. 대신 매각대금에 모아뒀던 돈을 보태 서울 용산구의 대형 면적 아파트를 샀다. 다주택자에게 올해 4월부터 양도세 중과를 적용한다는 이야기에 차라리 지방 주택을 매각하고 서울 아파트 한 채를 갖고 있는 게 낫다고 판단했다. A씨는 "용산은 KTX로 왔다 갔다 하기도 편하고 임대 수요도 꽤 있어 보여 선택했다"고 말했다. 부산에서 사업을 하는 B씨는 지난해 가을 서울 강남구에서 중형급 아파트를 한 채 매입했다. 서울로 출장 올 때마다 쓰는 호텔비를 아끼고 서울에서 대학을 다니는 아들과 딸 자취 비용도 줄이겠다는 생각이었다. 그는 "강남권 아파트 가격이 계속 오른다는 소식도 들려 투자 측면에서도 나쁠 게 없다고 생각했다""적당한 시점에 아들에게 증여해 결혼 후 살 집으로 넘겨주고 다주택자 규제도 피할 생각"이라고 말했다.

 

 

  지방 거주 부유층이 서울 부동산시장을 움직이는 큰손으로 부상하고 있다. 특히 지난해 8월 정부의 집값 규제가 본격화한 이후 이들의 영향력은 더욱 커지는 상황이다. 19일 매일경제가 양지영R&C연구소와 함께 국토교통부의 '매입자 거주지별 아파트 매매 거래 현황'을 조사·분석한 결과 작년 한 해 서울에 거주하지 않는 사람이 사들인 서울 아파트는 2818에 달했다. 이는 전체 아파트 거래건수(107897)20%에 가까운 수치다. 서울 아파트 5채 중 1채는 외지인이 산 셈이다. 201617.2%에 비해 2%포인트 이상 비중이 커졌다. 양지영 양지영R&C연구소장은 "지방은 혁신도시와 산업단지 등이 마무리되면서 주택 수요 증가세가 꺾인 반면 공급은 과잉인 상황"이라며 "반면 서울은 여전히 공급 부족인 데다 정부규제로 매물 품귀까지 나타나며 투자가치가 높아지자 지방의 돈이 서울로 몰리고 있는 것"이라고 전했다. 특히 작년 8·2 부동산대책 발표 후 이 같은 현상이 심화되고 있다. 정부의 다주택자 규제로 지방 아파트를 팔고 '똘똘한 한 채'를 찾아 상경한 것이다.

 

 

  대표적인 곳이 용산구. 외지인 매입 비중이 지난해 23.4%로 서울 25개구 중 가장 높았다. 4월 양도세 중과를 대비해 다주택자들이 '똘똘한 한 채'로 옮겨타야 하는 시점인 작년 12월에는 29.7%까지 치솟았다. 용산역 인근 A공인중개 관계자는 "부산과 대구 쪽 분들의 매입 문의가 많았다""용산쪽은 외국인 임차 수요가 꾸준해 임대수익을 거둘 수 있고, 용산역도 있어 지방에서 오가기도 편해 관리가 쉽다는 이점이 작용한 것 같다"고 말했다. 강남·송파·강동구도 지난해 외지인 투자 비중이 높았던 곳이다. 모두 8·2 대책 이후 외지인 투자 비중이 최고치를 찍었다. 강남구는 지난해 9월 외지인 거래가 27.9%, 송파구는 1027.6%를 기록했다. 강남구는 2017년 한 해 동안 아파트 7357건이 거래됐고, 외지인 매입은 1667건으로 22.7%를 차지했다. 201619.9%보다 크게 올랐다. 4명 중 1명꼴로 지방 거주자가 아파트를 구입한 셈이다. 송파구는 총 8043건의 거래 중 21.8%가 외지인 몫이었다. 강동구 역시 아파트 매매 6291건 중 22.2%를 서울에 살지 않는 사람이 사들였다. 서초구가 상대적으로 낮았지만 8·2 대책 이후 재건축 단지 매매가 막힌 결과로 보인다. 마곡 개발 호재가 컸던 강서구는 2016년부터 새 아파트가 본격 공급되며 외지인 투자 비중이 송파와 같은 21.8%로 올라왔다. 지난해 서울에서 외지인 투자 비중이 20%를 웃돈 지역은 고속철도로 쉽게 상경할 수 있다는 공통점도 있다. 강서구는 김포공항에 인접해 마찬가지 장점이 있다. 반면 지방과의 접근성이 떨어지는 곳은 외지인 투자 비중이 줄고, 집값 상승폭도 상대적으로 열세를 보였다. 작년 한 해 외지인 투자 비중이 가장 낮은 5개구는 은평구(16.0%) 중랑구(15.6%) 도봉구(15.0%) 성북구(14.9%) 강북구(13.9%) 등이다. 성북구의 외지인 매입 비중은 2015년만 해도 22%에 달했지만 201615.8%로 하락한 후 작년엔 14.9%로 떨어졌다. 성북구의 지난해 아파트 가격 상승률은 2.1%로 강남구(6.8%)3분의 1에 불과하다.(2018220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2018.02.22 12:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    지방은 불확실하고 서울은 불패신화이니 당연한 결론일수도 있겠네요....웃픈 현실입니다.

  2. 영도나그네 2018.02.22 16:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    햐!
    정말 지방의 부자들이 이제는 서울의 집값을
    접수 하는것 같습니다..
    아마도 교통의 편리함이 영향이 있는것 같구요..
    좋은 자료 잘보고 갑니다..

  3. 핑구야 날자 2018.02.23 06:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제대로 투자하는문회가 만들어지면 좋겠어요

  4. 루비™ 2018.02.23 11:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    지방은 물량이 넘쳐나는데 살 사람이 없어요.
    서울불패.....씁쓸하네요.

  5. 북두협객 2018.02.23 12:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대구가안떨어져요 ㅜ