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`하늘에 별따기` 아파트 로또 당첨…그래도 대안은 있다

신혼부부 주거용 오피스텔 선호, 욜로족 생활형숙박시설 관심

싼 임대료·세금감면 지식산업센터로 이주 고민 중소기업 늘어

 

 

신축년(辛丑年) 새해를 맞아 한 해의 목표를 세우는 사람들 중에는 재테크를 통해 자산을 늘리려는 이들이 적지 않다. 부동산의 경우 정부 규제 직격탄을 맞은 아파트를 대체할 만한 상품 찾기란 쉽지 않은 게 현실이다. 5일 부동산 및 분양업계에 따르면, 올해 어떤 부동산 규제가 발표될지 불확실한 상황에서 발빠른 투자자들은 새해를 앞두고 잠재가치가 높다고 판단되는 상품들을 찾아나서고 있다. 무리하게 아파트 매입에 나서기 보다 주거용 오피스텔로 신혼집을 시작하는 신혼부부가 늘고 있는 것이 이와 무관치 않다. 자녀가 없는 서울 거주 신혼부부가 특별공급 당첨을 기대하기란 사실상 불가능에 가깝다. 생애최초 역시 경쟁이 치열해 당첨을 장담할 수 없다. 부양가족이 없고 무주택기간도 짧아 가점이 낮기 때문이다. 구축 아파트에 들어가려고해도 대출규제로 인한 자금 마련이 쉽지 않다. 이러한 신혼부부들에게 주거용 오피스텔이 새로운 대안처가 될 수 있다. 주거용 오피스텔은 주택담보대출을 최대 70%까지 받을 수 있고 청약통장도 필요 없어 가점을 신경쓰지 않아도 된다. 청약에 있어 오피스텔은 1주택으로 보지 않기 때문에 주거용 오피스텔에 거주하면서 가점을 쌓고 신규 아파트 청약에 도전할 수 있다. 다만, 작년 8월 12일 이후 매입한 시가표준액 1억원 이상의 주거용 오피스텔은 취득세 산정 시 주택수에 포함되니 유념해야 한다.

 

 

1주택자 취득세율은 1~3%지만 다주택자가 되면 8~12%까지 취득세율이 뛴다. 시가표준액 1억5000만원 오피스텔을 보유한 상태에서 5억원을 주고 아파트를 샀다면 취득세 중과 대상이지만, 1년(조정대상지역, 비규제지역 3년) 안에 오피스텔을 팔면 중과 대상에서 벗어난다. 주거용 오피스텔 공급도 활발하다 대표 사업장으로는 서울 중구 황학동 `힐스테이트 청계 센트럴`(전용 30~51㎡ 522실), 경기 성남시 고등지구 C-1·2·3블록 `판교밸리자이`(전용 59~84㎡ 282실) 등이 있다. 휴양지 세컨하우스에서 임대수익을 올릴 수 있는 일석이조 상품도 투자자들의 눈길을 사로 잡고 있다. 요즘 공급 소식이 잦은 `생활형 숙박시설` 얘기다. 상대적으로 여유 자금이 풍부한 중장층의 전유물로 여겨졌던 세컨하우스가 최근 소규모 평면이 늘면서 20~30대 젊은층까지 관심을 보이고 있다. 생활형 숙박시설은 주택법 적용을 받는 아파트 등 기존 주택과 달리 건축법 적용을 받아 개별등기와 전입신고가 가능하다. 즉, 직접 거주할 수도, 단기임대나 장기임대를 통한 수익 창출도 할 수 있다. 전문 운영사에 맞겨야 하는 분양형 호텔과 비교해 개인 운영을 할 수 있어 활용의 폭도 넓다. 또한 청약통장이 필요 없고, 지역 구분 없이 전국 어디든 분양을 받을 수 있다. 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제에서도 자유롭다. 주로 장기 투숙객들을 위한 숙박시설로 활용돼 왔지만, 최근 아파트 못지 않은 평면설계와 수납시설을 갖추면서 실거주하는 수요자도 늘고 있는 추세다. 하지만, 투자자 입장에선 국토부 차원에서 생활형 숙박시설에 대한 규제가 검토되고 있다는 점에 유의해야 한다. 앞으로 건축물 분양 시 숙박시설로 신고토록 명문화하고, 전입신고를 못하게 하는 방식으로 주거용 사용을 제한하는 규제 도입이 예상된다. 감가상각이 큰 상품이라는 점도 단점으로 꼽힌다.

 

 

현재 분양 중인 생활형 숙박시설로는 강원도 속초시 `속초자이엘라`(전용 23~34㎡ 432실), 부산 해운대구 `브리티지 센텀`(전용 22~34㎡ 346실) 등이 있다. 중소기업을 운영하는 수요자들이 솔깃할 만한 상품도 있다. 높은 임대료와 세금 문제를 해결하고 싶다면 `지식산업센터`를 주목할 만 하다. 제조·생산기업 위주로 조성되던 예전 모습은 줄고 점차 첨단시설과 각종 부대시설을 갖춘 업무공간으로 탈바꿈하고 있어서다. 특히 중소기업이 지식산업센터를 취득할 경우 오피스와 달리 취득세 50%, 재산세 37.5%의 감면 혜택이 주어진다. 벤처기업 인증을 받았다면 취득세 감면율은 75%로 늘어난다. 대출도 최대 80%(정책자금·시중은행)까지 받을 수 있다. 아울러 전매제한이 없고 입지에 따라 시세차익도 기대할 수 있다. 법인을 상대로 임대를 놓다 보니 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 생길 위험이 비교적 적은 편이다. 하지만, 최근 지식산업센터 공급량이 급증하고 있다는 점은 투자자들이 신경 써야 할 부분이다. 또 개인이 투자하는 경우 위에서 소개한 세제 혜택을 받을 수 없고 기업체로 한정돼 입주하다 보니 수요가 적으면 오랜 시간 공실로 인해 투자 손실이 발생할 수 있다. 전국 지자체에서 자족기능 강화를 명분으로 지식산업센터 유치에 열을 올리고 있는 가운데 상대적으로 입지여건이 좋다고 평가 받는 지식산업센터 공급이 이어지고 있다. 주요 사업장으로는 서울 금천구 가산동 `가산 YPP 아르센타워`(지하 3층~지상 20층 연면적 4만1144㎡), 경기 오산시 가수동 `현대 테라타워 CMC`(식산업센터 지하 2층~지상 29층 2개동, 기숙사 지하 1층~지상 10층 1개동, 지하 1층~지상 10층 물류센터동) 등이 있다.(2021년 1월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울시 환경영향평가 착수, 레지던스 포함 주거비율 60%

 

 

  서울 세운상가 일대 세운재정비촉진지구 8개 구역 가운데 최대 규모(연면적 40)세운3구역(대지면적 36747.7) 복합개발 사업이 이달 말 환경영향평가를 시작으로 시동을 건다. 2023년 개발을 마무리하면 약 3000가구에 육박하는 도심 내 대규모 주택 공급이 이뤄질 예정이다. 국토교통부와 서울시가 집값 안정을 위한 도심 주거 공급 확대 방안으로 최근 마련한 재정비지구 주거비율 상향이 적용되는 사실상 첫 사례란 점에서도 눈길을 끈다. 27일 서울시와 중구청, 정비업계에 따르면 중구 입정동 2-4 일대 세운3구역 도시환경정비사업을 오는 30일 서울시 환경영향평가서 초안검토회의 안건으로 상정할 예정이다. 환경영향평가 초안보고서에 대한 주민설명회는 다음달 5 열릴 계획이다. 세운3구역은 애초 10개 세부 구역 가운데 절반인 5곳만 토지 등 소유자에 대한 사업동의가 확보돼 연면적 19규모로 추진됐다. 하지만 사업시행자가 최근 한 개 구역(3-10구역)을 제외한 나머지 9개 구역 동의를 얻어 총 연면적 40규모로 개발을 추진한다.

 

 

 

  서울주택도시공사(SH공사)가 사업시행자로서 최근 코오롱글로벌을 시공사로 선정한 세운4구역(연면적 30)보다 10나 규모가 크다. 예상 사업비도 세운3구역이 1300억원으로 세운4구역 7000억원보다 3000억원 이상 많다. 세운3구역에는 최고 26층 높이 대형 빌딩이 6개 들어설 예정이다. 공동주택(아파트) 1862가구, 생활형숙박시설(레지던스) 1026, 업무시설, 판매시설, 문화시설 등 다양한 시설이 복합 개발된다. 세운지구 주거비율은 본래 50%였는데, 레지던스를 포함하는 경우 주거비율 60%까지 늘어난다. 내년부터 순차적으로 착공에 들어가 2023년 완공 계획이다. 사업시행자는 `더센터시티제이차`1991년 처음 설립된 한호건설이 만든 특수목적회사(SPC). 한호건설은 이미 10여 년 전부터 세운지구 개발 사업을 집중적으로 해오고 있는 디벨로퍼다.

 

 

 

  한호건설은 을지로4가역 인근 `세운6-3구역`의 프라임 오피스빌딩인 `써밋타워`(연면적 146655) 개발사업(내년 4월 준공 예정)에도 참여했다. 2007년 대우건설과 함께 투자(지분율 62%)해 올해 9KT AMC·BC카드 컨소시엄에 8578억원에 매각했다. 세운지구에선 이 밖에도 충무로역 역세권인 `세운6-2-24구역`에 지상 14층 규모 오피스텔 건립 사업도 진행 중이다. 전문가들은 서울 집값 안정을 위해 주택 공급 확대가 최대 화두로 떠오른 상황이어서 향후 세운 등 낙후된 도심 재개발이 가속페달을 밟을 것으로 보고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "뉴욕·도쿄 등 앞서가는 해외 도시들은 낙후된 도심을 고밀 개발하고, 하나의 건물 안에 업무와 주거를 섞고 상가·문화시설까지 복합화하는 게 추세"라면서 "서울도 보다 적극적인 용적률 완화 혜택을 통한 낙후된 도심 복합개발 유도가 필요하다"고 말했다.(20181128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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