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낙찰총액 1552억원, 최저입찰가의 131%

최고급 주거·상업 타운 예상아파트 분양가 1억 될지 관심

 

 

  서울 도심의 금싸라기 상업지로 관심을 모았던 용산 '유엔사' 용지가 1조원이 넘는 가격에 팔렸다. 새 주인은 부동산 개발업체 일레븐건설이다. 한국토지주택공사(LH)27일 용산구 이태원동 유엔사 용지 매각 입찰을 진행한 결과 1552억원을 써낸 일레븐건설이 최종 낙찰자로 선정됐다고 밝혔다. 이번 입찰에는 건설사, 시행사 등 6개 업체가 단독 또는 컨소시엄 형태로 참여해 높은 관심을 반영했다. 일레븐건설이 써낸 가격은 최저 입찰가(8031억원)131%로 대지면적 기준 3.37749만원 수준이다. 부동산업계에 따르면 유엔사 용지 인근 상업지 땅값은 3.312000만원 수준이다. 일레븐건설은 유엔사 용지에 최고급 주거·상업 복합단지를 건설한다는 계획이다. 다음달 3일까지 낙찰금액의 10%1052억원을 계약보증금으로 납부하면 매수인 지위를 확보하게 된다. 일레븐건설 관계자는 "단독으로 입찰해 낙찰받은 것"이라며 "이미 자체적으로 계약금은 마련해 놓은 상태이고 중도금 역시 현재 진행 중인 분양사업장에서 개발이익금이 들어오고 있기 때문에 이로써 충당할 여력이 충분하다"고 말했다.

 

 

  전체 유엔사 용지는 51762로 축구장 7개 규모. 이 중 공원, 녹지, 도로 등 무상 공급면적을 제외한 44935가 매각 대상이다. 용도는 상업지로 용적률 600%, 건폐율 60%를 적용받으며 남산 조망권 확보를 위해 해발 90m 이하로 개발이 가능하다. 유엔사 용지 고도가 해발 21~45m로 가장 낮은 곳에서 지을 경우 최대 23(층고 3m 기준)까지 올릴 수 있다. 전용면적 85초과 중대형 780가구를 지을 수 있고 오피스, 호텔, 상업시설이 전체 연면적의 30%를 초과해야 한다. LH"건축물 배치, 외관, 경관 등 세부 지침이 수립되지 않아 매수인이 상세한 계획안을 수립해 LH에 제안해야 한다"고 밝혔다. 문재인정부가 '도시재생'을 내세우며 서울에선 대규모 택지 공급이 어려울 것으로 예상되는 가운데 유엔사 용지는 주거·상업·업무 기능을 갖춘 대형 복합 개발이라는 점에서 눈길을 끈다.

 

 

  인근 부동산 업계에선 서울 중심부에 자리 잡고 있는 유엔사 용지가 고급 주거단지로 개발될 경우 서울에서 처음으로 아파트 분양가 3.31억원 시대를 열 것으로 기대하고 있다. 한남동의 한남더힐에 이어 외인아파트 용지도 이미 강남 재건축 아파트 분양가를 훌쩍 뛰어넘는 고급 주거지로 방향이 정해졌다. 대신증권 계열사인 대신F&I가 하반기 분양 예정인 외인아파트 용지(한남동 670-1 일원)의 최저 분양가는 40억원, 3.36168만원이 될 것으로 알려졌다. 대신F&I는 전용면적 214~273규모의 아파트 335가구를 계획하고 있다. 대신F&I는 지난해 5LH가 내놓은 외인아파트 용지 66676242억원에 낙찰받았다. 대지 기준으로 3.33000만원이 살짝 넘는 금액이다. 하지만 토지 대부분이 용적률 200%를 적용받는 2종 일반주거지역에 고도제한이 걸려 있어 실제 사용 가능한 용적률은 160~170% 수준이 될 것으로 보인다. 이에 앞서 '한남더힐'은 공급면적 기준 3.38150만원에 분양 전환했다.

 

 

  다만 일부 건설사들은 유엔사 용지가 단순 주거용으론 수익을 내기가 쉽지 않은 구조라고 평가한다. 주거지 중심의 한남동 외인아파트나 한남더힐아파트와 달리 유엔사 용지는 30%에 달하는 상업지 활용이 사업성 확보의 최대 변수가 될 것이란 분석이다. 한 건설사 관계자는 "최저 입찰가인 8031억원에 땅을 매입했을 경우 분양가를 3.33700~3800만원으로 책정해 40평대 아파트를 16억원 이상 받는 안을 구상해 봤지만 상업지 활용에 대한 불확실성이 커 사업 타당성 검토 후 입찰은 포기했다"고 말했다. 결국 유엔사 용지는 아파트를 중심으로 설계할 것이냐, 아니면 상가를 중심으로 설계할 것이냐에 따라 아파트 분양가와 함께 사업 성패도 결정될 것으로 보인다.(2017628 매일경제 기사 참조)

 

 

 

서울시, 지구단위로 묶기로사업 1~2년 늦어질 수도

 

  서울시 고위 관계자는 6"압구정동을 '지구단위계획'으로 묶어 재건축을 추진하는 방향으로 가닥을 잡았다""이달 말 지구단위계획으로 바꾼 재건축계획안을 주민들에게 공개하겠다"고 밝혔다. 이에 따라 지난 1년 이상 서울시와 강남구가 준비해온 '압구정지구 개발기본계획(정비계획변경안)' 대신 새로운 지구단위계획이 세워지게 될 것으로 보인다. 지구단위계획은 재건축에 필요한 밑그림이라는 점에서 정비계획과 같지만 정비계획이 주로 아파트 등 주거에 초점을 맞췄다면 지구단위계획은 교통·환경영향평가, 상업시설 등에 대한 고려가 함께 포함돼 훨씬 더 포괄적이다. 서울시 고위 관계자는 "압구정동 재건축과 함께 교통 문제가 심각해질 수 있고 개별 단지별로 재건축 계획을 수립하는 것보다는 지구단위계획을 통해 압구정 지구를 짜임새 있게 관리할 수 있다는 점이 고려됐다"고 배경을 설명했다. 하지만 기존의 정비계획을 지구단위계획으로 새로 바꾸면 재건축 시행 시점이 1~2년 늦어질 수 있는 만큼 재건축 투자자나 압구정 주민들은 반발할 것으로 보인다.

 

  당초 서울시는 압구정동 일대 24개 단지를 6개 권역으로 묶어 재건축하는 정비계획변경안을 9월에 공개할 예정이었다. 정비계획안 주민공개는 재건축 사업에 착수하는 신호에 해당된다. 예정대로라면 이르면 올해 말 또는 내년 초 정비계획변경안이 확정·고시되고 주민들은 강남구청의 공공관리제에 따라 재건축 사업에 돌입할 수 있을 것으로 예상됐다. 일단 서울시는 지구단위계획을 수립하더라도 처음부터 다시 시작하는 것이 아니라는 점을 강조하고 있다. 이미 마련된 정비계획변경안을 토대로 만들기 때문에 주민 공개 일정에 큰 차질을 빚지 않도록 한다는 것으로 입장을 정리했다. 하지만 전문가들은 정비계획안을 지구단위계획으로 바꿀 경우 교통·환경영향평가 등을 거쳐야 하기 때문에 최소 1년 이상 재건축 일정 지체가 불가피할 것이라는 진단을 내놓고 있다. 참고로 지구단위계획은 도시 내 특정 구역을 체계적으로 관리하기 위해 주택, 도로, 학교 등 기반시설의 규모, 용적률 등의 기준을 정하는 것을 말한다. 교통·환경영향평가로 재건축 기간은 지체될 가능성이 높다.(201698일 매일경제 기사 참조)

 

하반기 투자선호 물류창고>임대주택·오피스>리테일임대수익이 관건

젠스타, 상업용 부동산 투자전문가 102명 설문

 

  하반기 부동산 투자 시장 '큰손'들의 뭉칫돈이 임대주택에 쏠릴 전망이다. 최근 기업형 임대주택 '뉴스테이' 활성화를 위해 민간자금 유치에 발 벗고 나선 정부 움직임과도 맞물리는 행보다. 뉴스테이 리츠를 포함해 부동산 펀드와 리츠에 대한 투자자들의 관심도 뜨거운 만큼 국내 부동산 간접투자 시장은 더욱 확대될 것으로 보인다. 13일 종합부동산서비스회사 젠스타가 기관투자가 등 국내외 상업용 부동산 투자 전문가 102명을 대상으로 올해 하반기 가장 선호하는 투자 대상을 조사한 결과 임대주택(22.55%)을 꼽은 응답자 비율이 물류창고(30.39%)에 이어 두 번째로 높았다. 이는 오피스(22.55%)와 똑같고 상업시설(21.57%)호텔(2.94%)보다도 높은 것이다.

 

  젠스타 관계자는 "주택 전세가와 매매가 상승세가 계속되면서 임대에 대한 수요가 과거보다 많아졌고, 정부도 여기에 맞춰 뉴스테이 사업에 발 벗고 나서자 임대주택에 대한 투자 선호도가 전통적인 큰손들의 투자처인 오피스와 맞먹을 정도로 커진 것"이라고 말했다. 이미 뉴스테이를 중심으로 임대주택 투자 시장은 빠르게 확대되는 추세. 국토교통부와 한국리츠협회에 따르면 올 상반기 인가된 리츠 19개 가운데 임대주택에 투자하는 리츠는 14로 절반을 넘는다. 한국토지주택공사(LH)가 주택도시기금 등을 마중물 삼아 리츠를 만들면 여기에 금융사와 건설사 같은 다양한 기관투자가가 출자해 토지 매입비와 공사비를 대고 향후 임대 운영에서 나오는 수익을 나눠 갖는 구조.

 

  LH가 뉴스테이를 한데 묶어 출범한 '뉴스테이허브 제1호 위탁관리 부동산투자회사'롯데건설 컨소시엄의 동탄2신도시 뉴스테이 사업 등을 하는 8개의 자()리츠를 거느리고 있다. LH는 향후 이를 최고 20개로 늘리고 자산 규모도 5조원대로 키워 상장한다는 목표. 코람코자산신탁과 하나자산신탁, 제이알투자운용 임대주택 리츠에 참여하는 신탁사와 자산운용사도 속속 등장하고 있다. 임대주택에 관심을 가지는 투자자가 많아진 데는 큰손들의 투자성향이 보수적으로 변한 것도 영향을 미쳤다.

 

  이번 조사에서 투자 때 고려하는 것이 무엇이냐는 질문에 운용 시 임대수입을 꼽은 응답자 비중은 78.43%로 매각 시 시세차익(16.67%)을 압도했다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 상업용 부동산 투자 패러다임이 단타 매매를 통한 차익실현보다는 장기간 안정적인 현금이 들어오는 운용수익으로 옮겨갔기 때문이라는 게 젠스타 측 설명이다. 8년간 의무임대기간을 정해 놓은 뉴스테이는 이런 투자 트렌드와 잘 맞아떨어진다. 투자자들이 기대하는 하반기 자산유형별 투자수익률도 임대주택은 5~6%대로 4~5%에 그친 오피스를 상회했다. 호텔과 상가는 5~6%, 물류창고는 이보다 높은 7~8%로 예상됐다.

 

  임대주택 리츠에 대한 높은 관심에서 드러나듯 이미 부동산 투자 시장의 대세는 펀드와 리츠를 이용한 간접투자로 넘어갔다. 선호하는 투자 방식을 묻는 질문에서 가장 많은 54.9%가 국내 간접투자를 꼽았기 때문이다. 심지어 해외 간접투자(27.45%)를 고른 응답자 비율이 국내 직접투자(14.71%)를 뛰어넘은 것으로 조사됐다. 유망한 상업용 부동산 투자 지역으로 분당·판교를 꼽은 대답이 강남권과 같은 비율(16.67%)을 차지한 것도 주목된다. 강남에서 판교로 떠나는 IT기업들이 잇따르고 최근 판교 제2테크노밸리 개발계획까지 발표되면서 임대 수요가 몰릴 것이라고 예상한 투자자들이 많았다.

 

  한편 투자자들은 올 하반기 오피스 공실률이 조금 상승할 것(44.1%)이라고 내다봤다. 가장 많은 응답자(45.1%)가 예상한 서울 평균 공실 비율은 8~9%였다. 빈 사무실이 늘면서 1년 중 일정 기간 임대료를 받지 않는 렌트프리(rent-free)도 상반기보다 늘어날 것이란 전망이 절반을 넘었다. 이들이 꼽은 렌트프리는 평균 연간 3개월로 나타났다. 젠스타 관계자는 "임대주택에 대한 투자 수요가 늘고 전통적인 투자처였던 오피스 선호도는 떨어지는 등 최근 상업용 부동산 시장은 과거와는 완전히 다른 양상으로 흘러가고 있다""싱가포르투자청(GIC)과 모건스탠리 등 글로벌 투자자들이 입지와 자산 유형을 다변화해 투자하는 것처럼 하반기에는 체계적인 분산투자로 리스크를 관리하고 수익을 안정적으로 가져가는 포트폴리오 전략이 필요하다"고 분석했다.(2016714일 매일경제 기사 참조)





서울 용산·노원구 등 뭉칫돈 몰려시장 과열 우려

 

  서울 강남에서 시작된 재건축 투자 바람이 동작 등 인근 지역을 넘어 강북 재건축·재개발 아파트로까지 확산되고 있다. 한국은행이 지난주 기준금리를 1.25%로 내린 가운데 갈 곳 없는 뭉칫돈이 재건축 등 부동산 시장으로 급속도로 유입되는 모양새다. 16일 부동산 업계에 따르면 고액 자산가를 상대하는 주요 은행 PB센터에는 강북 노후 아파트 매입 문의가 빗발치고 있다. 신한은행 부동산팀 관계자는 "강남 재건축 가격이 너무 뛰었다는 판단에 따라 고액 자산가들이 용산과 노원 등 재건축이 임박한 강북권 아파트 투자에 뛰어들고 있다""강북 최대 재건축으로 꼽히는 상계주공의 경우 한 번에 3~4가구씩 사들이는 자산가도 적잖다"고 전했다.

 

  16개 단지로 총 5만가구에 달하는 상계주공은 최근 시공사를 선정한 8단지를 시작으로 2018년까지 차례로 재건축 연한이 도래한다. 현지 공인중개업소에 따르면 연초 2500만원 수준이던 8단지 전용면적 31.95는 현재 23000만원으로 반년 새 12%나 뛰었다. 이 지역은 2019년까지 공연·업무·상업시설과 컨벤션센터를 한데 모아 짓는 서울시의 '창동 르네상스' 프로젝트라는 호재에도 불구하고 3.3당 아파트 평균 매매가는 1100만원대에 불과해 '돈냄새'를 맡은 강남 자산가들의 입질이 몰렸다. 지난 10년간 사업 추진이 지지부진하다 최근 상가를 제외하고 재건축을 추진하기로 한 용산구 이촌동 한강맨션도 매입 문의가 급증하고 있다. 덕분에 서울 아파트값 상승세는 거침없이 이어지고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 13일 기준 전국 아파트 가격은 전주보다 고작 0.01% 올랐지만 서울은 그 9배인 0.09%나 뛰었다. 재건축이 한창인 강남구는 한 주 만에 0.23% 뛰었고 강북권은 0.05% 상승해 전주보다 상승폭이 0.02%포인트 커졌다.

 

  올해 초만 해도 '상고하저(상반기 호황, 하반기 침체)'를 내다봤던 전문가들도 지금은 오히려 하반기 과열을 걱정하는 모양새다. 지난 5월까지 서울 아파트 분양·입주권 거래가 3881으로 5년래 최대를 기록한 데 이어 재건축을 앞둔 서울 주요 아파트가 이미 역대 최고가에 손바뀜되고 평균 8180만원분양가로 내건 곳까지 나올 만큼 분양가 고삐가 풀리면서 '투기' 열풍에 대한 우려가 커지고 있다. 강호인 국토교통부 장관은 이날 "재건축 등 일부 급등 지역을 중심으로 모니터링 수준을 강화하고 있다""다운계약서 등 시장 질서를 해치는 허위 계약을 바로잡도록 점검할 것"이라고 말했다.(2016617일 매일경제 기사 참조)