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개포일대 평당시세 전국 1, `영세주택` 옛말곳곳 들썩

주공만 골라 테마투자 성행

중계 등에 1천가구 단지 많아 대지지분 넓은 상계주공개발호재로 뜬 과천주공 유망

 

 

  서울시청 도시계획국에서 일하다가 퇴직한 A씨는 부인과 전국의 주공아파트를 찾아 다니는 게 취미이자 재테크 수단이다. A씨는 지금껏 전국 주공아파트에만 대여섯 차례 갭투자(전세를 안고 매수)를 하면서 수억원의 차익을 거뒀다. A씨는 "옛 주공 아파트가 집 자체로는 볼품없는 수준이지만 탁월한 입지와 대지지분은 경쟁자가 없을 정도"라고 말했다. 정부 규제에도 서울·수도권 집값 상승세가 좀처럼 멈추지 않으면서 1970~1980년대 서울·수도권에 집중적으로 들어선 '주공' 아파트를 집중적으로 매수하는 테마형 투자방법이 주목받고 있다. 주공아파트는 한국토지주택공사(LH) 전신인 대한주택공사가 서민주택을 위해 지은 보급형 아파트다. 대부분 정부가 조성한 공공택지 위에 건설됐고, 주변의 민영아파트보다 저렴한 가격에 분양했다. 과거 '저소득층 주택' 이미지가 강했던 주공아파트가 최근 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠오른 건 대부분 완공 30년이 지나면서 재건축 단계에 돌입했기 때문이다. 매일경제신문이 24일 자체 집계한 결과, 현재 남아 있는 주공아파트는 전국에 걸쳐 1000여 개 단지(임대 포함)에 이르는 것으로 나타났다. 이 중 서울에는 80여 개 단지가 남아 있다.

 

 

  1000가구 이상 대규모 주공 단지만 추려도 개포동, 반포동, 잠실동, 둔촌동, 명일동, 번동, 등촌동, 가양동, 구로동, 월계동, 상계동, 중계동, 하계동, 창동 등지에 41개 주공아파트 단지가 산재해 있다. 주공아파트 투자의 승리 방정식은 다수 전문가들도 '일리 있는 얘기'라며 고개를 끄덕인다. 고준석 신한은행 부동산투자자문 센터장은 "재건축 투자의 핵심은 입지와 대지지분인데 주공아파트는 두 가지 핵심 요소를 모두 갖춘 상품"이라고 평가했다. 고 센터장은 "재건축으로 건물이 바뀌어도 입지는 바뀔 수가 없는 건데 과거 대규모 택지지구와 신도시의 '시범아파트' 격인 주공아파트는 대부분 최적의 입지를 가지고 있다"고 덧붙였다. 이런 주공아파트 투자는 올 들어 투자자들 사이에 점점 인기를 얻고 있다. 둔촌주공아파트는 올 한 해 가장 많은 거래량을 기록하면서 관심을 받았고, 개포 저층 주공단지는 가파른 상승세로 '강남불패' 신화를 이어갔다. 최근 반포주공1단지 재건축을 놓고 대형 건설사들의 건곤일척 싸움이 벌어졌고, 잠실주공5단지는 정부의 8·2 부동산대책 이후 50층 재건축을 허가받으며 시장에 불을 댕겼다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "이미 반포, 개포, 둔촌 주공아파트 단지까지는 재건축이 많이 진행됐고, 투자가치가 남아 있는 곳은 노원 상계 주공과 과천 주공 정도라고 본다"고 평가했다. 부동산114가 지난 20일 발표한 자료에 따르면, 개포동 아파트 시세는 3.35412만원으로 전국 1를 기록했다. 강남구 압구정동이 3.35274만원, 서초구 반포동이 5158만원을 기록하며 각각 2, 3위를 차지했다. 강남 최대 주공아파트 단지를 끼고 있는 '개포의 힘'을 보여주는 사례다.

 

 

  투자자들과 전문가들이 남아 있는 재건축 투자 '주공'아파트로 가장 주목하고 있는 곳은 상계주공아파트와 과천주공아파트 등이다. 상계주공아파트 대표단지인 3단지는 가장 넓은 고층 109시세가 5억원을 훌쩍 넘어섰다. 매물이 많지는 않지만 호가는 모두 6억원을 넘어섰다. 부동산114에 따르면 이 단지 저층은 3.31707만원, 고층이 3.31625만원의 시세를 유지하고 있다. 이는 상계주공아파트 단지 최남단에 위치한 민영아파트인 상계미도아파트의 3.3당 가격(1165만원)을 크게 상회하는 액수다. 이는 상계주공3단지가 지하철 4·7호선 환승역인 노원역을 바로 옆에 끼고 있고, 민영아파트에 비해 대지지분이 상대적으로 넓기 때문이다. 같은 해인 1988년에, 15층이라는 같은 높이로 지척에 세워진 두 아파트지만 상계주공3단지(고층)111의 대지지분이 57.8(17.5), 미도아파트는 115의 대지지분이 47.9(14.5)로 꽤 차이가 난다. 상계동에 위치한 미도공인중개사 대표는 "미도아파트는 옛날 아파트임에도 화장실이 2개 있는 등 나름대로의 편의성이 있지만 대지지분과 단지 규모 면에서 주공아파트의 시세가 더 높고 찾는 사람도 많다"고 말했다. 경기 과천시 별양동 정부과천청사역(지하철 4호선) 인근에 위치한 과천주공아파트 단지들도 눈여겨볼 만하다. 1983년에 지어진 15층 높이 과천주공4단지는 3.32854만원의 시세를 유지하고 있다. 별양로를 사이에 두고 서 있는, 2008년에 완공된 25층 높이의 과천 래미안슈르가 3.32652만원 정도라는 점에서, 재건축을 내다보는 주공아파트의 힘을 느낄 수 있다.(20171225일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.12.26 07:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대접을 해줄 만 하겠지요

  2. 멜로요우 2017.12.26 08:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재개발되면 그만큼 대접을 해줄수 밖에 없겠네요 대단해요.

 

 

 

 

아파트값 상승률 서울서 1노원구가 들썩인다

상계주공8단지 등 재건축 본격화, 대형 컨벤션센터 포함 잇단 호재

갭 투자 적합소문도 상승 부추겨, 중층 단지는 재건축 수익성 떨어져

투자하기 전 기존 용적률 따져봐야

 

 

 

  서울 노원구 상계주공8단지가 철거 초읽기에 들어갔다. 상계주공8단지 재건축정비사업조합은 8월 주민 이주를 완료하고 3개월간 철거 작업에 들어간다고 24일 밝혔다. 지상 5, 18개 동, 830가구 기존 아파트가 이번 재건축을 통해 최고 30, 13개 동, 1062가구 아파트로 다시 태어난다. 한화건설이 12월 분양하는 노원 상계 꿈에그린아파트. 8단지 시세는 재건축 바람을 타고 고공행진 중이다. 지난해 73억원에 거래된 전용 47가 이달엔 38000만원에 팔렸다. 상계주공 8단지를 시작으로 강북 재건축대장 주인 상계주공아파트 재건축이 본격화했다. 상계주공아파트는 지하철 7호선 중계역에서 마들역까지 늘어선 16개 단지 4만여 가구 규모 매머드급 단지. 1987~1989년 준공돼 내년이면 대부분 재건축 연한(30)을 충족시킨다. 5단지가 8단지 다음으로 재건축 속도가 빠르다. 재건축 준비위원회가 이달 초 안전진단을 신청했다.

 

 

  재건축 기대감을 반영하듯 노원구 곳곳에서 격세지감을 실감케 하는 신호가 울리고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 서울 주택 매매가가 2.09% 오를 동안 노원구는 2.56% 상승했다. 최근 상승률은 더욱 가파르다. 지난달부터 매주 전주 대비 0.3% 이상씩 올랐다. 지난주엔 0.25% 올라 상승 폭은 둔화했지만, 서울에선 가장 높았다. 8단지 인근 한 공인중개업소 대표는 서울 중심지보다 여전히 집값이 싼 편인 데다 개발 호재까지 겹쳤다. 6·19 부동산 대책을 피해 전세 끼고 집을 사는 갭 투자에 적합한 곳이란 소문 때문에 집값이 오르는 추세라고 말했다. 실제로 노원구는 서울 강남 3(강남·서초·송파구)’에 가려져 그렇지 거래가 활발한 곳이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울 25개 구 중 가장 많은 거래가 노원구에서 이뤄졌다. 서울 전체 거래량(117615) 가운데 9.5%(11204)가 노원구였다.

 

  특히 재건축을 앞둔 상계주공아파트에 대한 관심이 높다. 상계주공 7단지의 경우 전용 79의 실거래가가 2015년 상반기 39000만원에서 하반기 44000만원, 지난해 하반기 51000만원까지 1억원 이상 가파르게 올랐다. 446000만원에 거래됐던 3단지 전용 84는 이달 초 52000만원에 거래됐다. 노원구는 서울 북서쪽 끝에 있는 전형적 베드타운이라 그동안 변두리 취급을 받았다. 중계동 학원가를 낀 강북 개포동으로 수요가 꾸준하긴 했지만 강남·광화문으로 접근하기 불편해 집값 상승이 제한적이었다. 주변 일자리도 부족했다. 하지만 최근 개발 바람이 불었다. 창동차량기지국과 도봉면허시험장이 2019년 말까지 이전을 끝낸 자리에 대규모 컨벤션센터가 개발될 예정이다. 2만석 규모 복합문화시설, 연구개발(R&D) 특화단지 등을 짓는다. KTX광역환승센터도 들어선다.

  장재현 리얼투데이 팀장은 상계주공아파트 일대는 지하철 7호선이 지나는데다 중계동 학군이 있어 실거주용으로 나쁘지 않다. 개발 호재에 따라 동네 체질이 자족형으로 바뀐다면 집값이 한 단계 뛸 수 있다고 말했다. 다만 주변에 저렴한 아파트가 많고 최근 집값 상승세가 가팔랐던 터라 집값이 추가로 뛸지 지켜봐야 한다는 분석이 많다. 게다가 재건축에 들어간 상계주공 8단지처럼 인근 단지도 재건축이 수월할지는 미지수다. 지상 5층인 8단지와 5단지, 공무원단지인 15단지를 제외한 나머지 단지는 용적률이 평균 180~200%에 달하는 중층(12~15) 아파트다. 8단지를 제외하면 상계주공아파트 가운데 재건축 조합이나 추진위원회가 들어선 곳은 아직 없다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “8단지는 상계주공아파트 중 유일하게 조립식으로 지어져 안전상 이유로 재건축에 속도가 붙었다. 다른 단지는 기존 용적률이 높아 재건축 수익성을 따져봐야 한다고 말했다.(2017725 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  1. 마니7373 2017.07.27 16:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유용한 정보 잘 읽고 갑니다.
    건강한 여름 보내시길 바라며
    남은 7월 마무리 잘하세요^^

  2. 도느로 2017.07.27 18:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강남,강북할것 없이 서울집값은 고공행진이군요.
    하지만 주변여건도 분명히 따져볼 필요는 있겠습니다.

  3. 버블프라이스 2017.07.28 05:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    4개월만에 6000만원이 껑충 하다니.. 서울집값이 많이 올랐나보군요, 오늘도 유익한 부동산 관련 정보글 공유해주셔서 감사합니다. ^^
    불타는 금요일 멋지게보내시길 바래요


서울 용산·노원구 등 뭉칫돈 몰려시장 과열 우려

 

  서울 강남에서 시작된 재건축 투자 바람이 동작 등 인근 지역을 넘어 강북 재건축·재개발 아파트로까지 확산되고 있다. 한국은행이 지난주 기준금리를 1.25%로 내린 가운데 갈 곳 없는 뭉칫돈이 재건축 등 부동산 시장으로 급속도로 유입되는 모양새다. 16일 부동산 업계에 따르면 고액 자산가를 상대하는 주요 은행 PB센터에는 강북 노후 아파트 매입 문의가 빗발치고 있다. 신한은행 부동산팀 관계자는 "강남 재건축 가격이 너무 뛰었다는 판단에 따라 고액 자산가들이 용산과 노원 등 재건축이 임박한 강북권 아파트 투자에 뛰어들고 있다""강북 최대 재건축으로 꼽히는 상계주공의 경우 한 번에 3~4가구씩 사들이는 자산가도 적잖다"고 전했다.

 

  16개 단지로 총 5만가구에 달하는 상계주공은 최근 시공사를 선정한 8단지를 시작으로 2018년까지 차례로 재건축 연한이 도래한다. 현지 공인중개업소에 따르면 연초 2500만원 수준이던 8단지 전용면적 31.95는 현재 23000만원으로 반년 새 12%나 뛰었다. 이 지역은 2019년까지 공연·업무·상업시설과 컨벤션센터를 한데 모아 짓는 서울시의 '창동 르네상스' 프로젝트라는 호재에도 불구하고 3.3당 아파트 평균 매매가는 1100만원대에 불과해 '돈냄새'를 맡은 강남 자산가들의 입질이 몰렸다. 지난 10년간 사업 추진이 지지부진하다 최근 상가를 제외하고 재건축을 추진하기로 한 용산구 이촌동 한강맨션도 매입 문의가 급증하고 있다. 덕분에 서울 아파트값 상승세는 거침없이 이어지고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 13일 기준 전국 아파트 가격은 전주보다 고작 0.01% 올랐지만 서울은 그 9배인 0.09%나 뛰었다. 재건축이 한창인 강남구는 한 주 만에 0.23% 뛰었고 강북권은 0.05% 상승해 전주보다 상승폭이 0.02%포인트 커졌다.

 

  올해 초만 해도 '상고하저(상반기 호황, 하반기 침체)'를 내다봤던 전문가들도 지금은 오히려 하반기 과열을 걱정하는 모양새다. 지난 5월까지 서울 아파트 분양·입주권 거래가 3881으로 5년래 최대를 기록한 데 이어 재건축을 앞둔 서울 주요 아파트가 이미 역대 최고가에 손바뀜되고 평균 8180만원분양가로 내건 곳까지 나올 만큼 분양가 고삐가 풀리면서 '투기' 열풍에 대한 우려가 커지고 있다. 강호인 국토교통부 장관은 이날 "재건축 등 일부 급등 지역을 중심으로 모니터링 수준을 강화하고 있다""다운계약서 등 시장 질서를 해치는 허위 계약을 바로잡도록 점검할 것"이라고 말했다.(2016617일 매일경제 기사 참조)



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  1. GeniusJW 2016.06.20 10:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트는 많이 짓지만,
    내집이 없는 사람에겐 불리해지기만..

  2. 강시현 2016.06.20 10:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    안녕하세요~ 지니어스님 블로그 구경하다가 놀러왔어요~ ㅎㅎ
    제가 부동산에는 젬병인데 좋은 정보들이 많네요 ㅎㅎ 자주 왕래해요 ^^

  3. *저녁노을* 2016.06.20 10:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고갑니다.

  4. 훈잉 2016.06.20 11:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강북도 재건축한다고 이전부터 떠들석하더니 이제 시작하나보내요
    잘보고갑니다 즐거운하루보내세요

  5. 도느로 2016.06.20 12:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이제 강남을 넘어 강북까지 들썩이군요.
    좋은 정보 잘 알아갑니다.

  6. 『방쌤』 2016.06.20 14:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 흥미롭게 읽었습니다. 사실 제가 잘 모르거든요,,^^;
    장마기간입니다. 건강 챙기시는 하루하루 보내시구요~

  7. 2016.06.20 16:02  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

  8. 카멜리온 2016.06.20 20:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 요즘 조금 관심이 많아졌는데 좋은 정보가 많네요~~
    자주 오겠습니다!

  9. 스마트걸 2016.06.20 20:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고갑니다

  10. 멜로요우 2016.06.20 22:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강북도 떠들석 거리네요!! 앞으로의 발전이 기대됩니다 ㅋ좋은하루되세요

  11. 핑구야 날자 2016.06.21 08:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울시가 아파트의 디자인도 신경을 쓴다고 하니 가격이 더 오르겠군요