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잠잠해진 부동산시장 새 뇌관, 성남·광명·김포 등에 보상금

전국적으론 총 22조 달해, 3기신도시 조성 계획따라

2~3년간 뭉칫돈 계속 풀릴 듯, 토지·집값 자극" 우려 커져

 

 

  내년 서울과 수도권 일대에 14조원이 넘는 역대급 토지보상금이 풀린다. 전국에서 풀리는 토지보상금 추정액도 22조원이 넘는다. 예정대로 모두 집행된다면 2010년 이후 9년 만에 최대 규모다. 정부의 전방위적 부동산 규제로 최근 집값이 안정세를 보이지만 막대한 유동성이 풀리면서 수도권 땅값이 들썩이고 다시 집값까지 자극하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 25일 부동산개발정보업체 지존이 전국 토지보상 예정사업지구를 집계 조사한 결과 내년 보상 예정 사업공공주택지구, 산업단지, 뉴스테이, 도시개발 사업지구 등 93에 달하고, 이곳에서 풀리는 토지보상금 규모가 총 204523억원에 달할 것이라고 추산했다. 이는 도로, 철도 등 이른바 사회간접자본(SOC) 사업에 대한 토지보상금은 제외한 것이다. 매년 정부가 집행하는 SOC 토지보상금 규모가 통상 15000억원 정도인 것을 감안한다면 내년 전국에서 풀리는 전체 보상금 규모는 22조원에 달할 전망이다. 전국 토지보상금은 2016105000억원, 20179조원, 올해 13조원 정도 풀렸다.

 

 

  내년에 토지보상이 예정된 사업지구 면적은 56.4로 여의도 면적(2.9)19가 넘는다. 지역별로 보면 수도권에서 전체 보상금(SOC 제외) 71.3%에 해당하는 145775억원이 풀려 가장 많다. 올해 수도권에서 집행된 토지보상금은 6조원가량이었다. 공공주택지구가 사업지구 23(12.66)에서 토지보상금 93610억원이 풀려 가장 많을 것으로 나타났다. 그다음으로는 산업단지가 사업지구 40(24.19)에서 49027억원, 도시개발사업이 사업지구 14(6.1)에서 31619억원, 뉴스테이가 사업지구 5(2.22)에서 15160억원 순으로 풀리는 것으로 집계됐다. 문재인정부의 주거복지 로드맵에 따라 신혼희망타운이나 청년주택 등으로 조성될 예정인 군포 대야미지구(621834)와 시흥 거모지구(621834)는 각각 내년 8월부터 협의보상을 시작한다. 남양주 진접2지구(1292388)와 구리 갈매 역세권지구(799219)는 내년 12월께부터 보상을 시작한다. 신태수 지존 대표는 "대규모 보상금 잔치가 내년에 그치지 않고 3기 신도시 토지 보상이 이뤄지는 2021년까지 이어질 것으로 보인다"고 전망했다. 경기도시공사가 시행하는 광명 시흥 첨단R&D단지(493745)가 내년 6월께부터 토지 보상을 시작한다. 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 광명 시흥 일반산업단지(974792)와 광명 유통단지(299064)는 내년 12월께부터 각각 토지 보상을 시작한다.

 

 

  토지보상금은 대체로 인근 토지나 부동산으로 재투자되는 특성을 지닌다. 토지 보상을 받으면 지방세 특례에 따라 1년 이내(농지는 2년 이내) 인근 부동산 등을 취득할 때 취득세를 면제한다. 이 같은 혜택으로 인접 지역에 투자하는 동시에 개발 호재까지 더해지면 주변 땅값을 함께 끌어올린다. 지난해부터 토지보상금이 늘어나면서 땅값 상승세도 가팔라지고 있다. 한국감정원이 발표한 `201810월 지가 동향`에 따르면 10월 서울 지가는 0.69% 올라 전월(0.68%) 대비 상승 폭이 확대됐다. 10월 현재 서울 땅값은 누계 기준 5.02% 올라 지난해(4.32%) 수준을 0.7%포인트 웃돌고 있다. 현재 추세대로라면 2007(5.88%) 이후 최대치가 될 전망이다. 경기(0.41%), 인천(0.42%) 등도 꾸준한 상승세를 기록하고 있다. 반면 예전과 달리 주변 땅값·집값에 대한 영향이 미미할 것이란 시각이 있다. 예정지 주민 반발로 보상 속도가 늦어지고 투자 냉각기로 접어드는 상황에서 보상을 받더라도, 기존 대출을 갚고 투자금을 회수하는 사람이 많을 수 있다는 얘기다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석자문위원은 "땅투자 시대는 미국발 금융위기 이후 거의 끝난 거나 다름없는 상황"이라며 "냉각기엔 오히려 대출을 줄이고 유동적 포트폴리오를 유지하려는 투자자들이 많다"고 전했다. 국토교통부도 토지보상금이 부동산시장을 자극하는 것을 막기 위해 현금 보상 대신 토지로 보상하는 대토, 채권 보상 쪽으로 유도할 방침이다.(20181226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

'부동산 정치'가 시작됐다흔들리는 정부의 강남 집값 잡기

강남·서초 정부지시 거절하자 송파 주민들 구청에 거센 항의검증 의뢰했던 송파구 취소결정

재건축 좌초 우려한 목동주민들 지역정치인에 대책회의 요구같은 여당의원 국토부장관 압박

선거 앞둔 지자체장들 좌불안석정부 집값규제와 충돌 늘어날 듯

 

 

  "우리 구민의 편을 가장 잘 들어줄 사람이 누구입니까. 서초구청이 구민의 대변인 아닙니까. (제가) 자기 식구를 가장 잘 챙긴다는 것을 알아주십시오." 지난 5일 오전 서울 서초구청 2층 대강당. 관리처분인가 신청서류를 한국감정원(국토교통부 산하 기관)에 검증 의뢰하지 말고 구청이 신속히 판단해 인가 결정을 내려달라며 항의 집회를 한 반포주공1단지1·2·4주구 조합원 400여 명 앞에서 조은희 서초구청장이 한 얘기다. 조 구청장은 이날 자체 검증위원회를 만들어 검증하겠다는 입장을 밝혔다. 지방선거가 4개월여 앞으로 다가오면서 지방자치단체들이 정부 부동산 정책에 잇달아 반대 입장으로 돌아서고 있다. 서초구청의 결정을 전해들은 송파 지역 재건축 추진 조합 주민들이 거센 항의 전화를 쏟아내자 지난달 25일 감정원 검증을 의뢰했던 송파구도 결국 철회 결정을 내렸다. 송파구청 관계자는 "주민들의 항의가 만만치 않아 다른 구청과의 형평성을 고려하지 않을 수 없었다"고 말했다. 송파구는 이와 함께 외부 검증에 들어가는 수수료 8500만원에 대한 비용 문제도 철회의 이유라고 설명했다. 강남 3구가 잇달아 반기를 들면서 정부의 강남 집값 잡기는 일단 힘이 빠질 수밖에 없게 됐다. 일단 구청이 외부 검증을 철회하기로 한 이상 정부가 마땅히 이를 제재할 수단은 없기 때문이다. 국토부 관계자는 "다시 한번 꼼꼼히 과정을 점검해달라는 것인데 결국 문제가 발생하면 해당 지자체가 책임져야 할 것"이라며 "일단 문제 발생 소지가 있는지 더 모니터링하고 부실 검증이 계속 우려된다면 추가적인 행정지도 등을 할 수도 있다"고 전했다.

 

  국토부는 송파구청 측이 관리처분인가 서류 검증 비용을 철회 사유로 제시한 것은 사실과 다르다는 입장이다. 국토부와 한국감정원이 이번 사안의 특수성을 감안해 해당 검증 비용을 '무료'로 해주겠다고 제안한 것으로 확인됐다. 매일경제가 강남 3구 재건축 담당자에게 확인한 결과 3개 구청 모두 인가 신청서류에 반려할 만한 흠결은 없다고 판단한 것으로 파악됐다. 결국 자체적인 추가 검증을 거치겠지만 관리처분인가는 그대로 승인되고 신청 단지 모두 분담금 없이 재건축 진행이 가능한 셈이다. 지난해 말 관할 구청에서 관리처분인가를 신청하고 아직 인가를 받지 못한 재건축 추진 단지는 강남구 2(홍실, 대치동구마을2단지) 서초구 9(신반포3·경남, 신반포13, 방배13구역, 신반포22, 신반포14, 서초신동아, 반포124주구, 한신4지구, 신성빌라) 송파구 2(잠실진주, 미성·크로바) 13이다. 전문가들은 지방선거를 앞두고 주민들의 표심을 의식해 지자체장들이 각자 정치에 나서면서 중앙정부의 부동산 정책과 충돌하는 사례가 증가할 가능성이 높다고 내다본다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "종전에는 선거를 앞두고 사회간접자본(SOC) 사업에 민감하게 반응했다면 이번 지방선거는 집값 향배와 그에 따른 정부 규제에 표심이 크게 흔들릴 것"이라면서 "소유자들이 각종 부동산 정책에 일희일비하는 만큼 지자체장들이 정부 정책에 상당한 영향력을 행사할 수 있다"고 말했다.

 

  재건축 연한 연장이나 재건축 승인을 위한 안전진단 강화에도 제동이 걸릴 조짐이다. 재건축 연한이 현재 30년에서 40년으로 연장될 경우 최대 피해 지역으로 꼽히는 목동 지역 주민들은 지역구 국회의원과 시의원, 구청장 등을 압박하고 있다. 목동 일부 주민들은 재건축 필수 관문인 안전진단이 강화될 가능성을 사전에 차단하기 위한 '··정 합동대책위원회' 설립을 추진하면서 김수영 양천구청장과 황희 국회의원 등에게 이달 21일 열리는 대책회의에 참석하라고 요청하는 공문을 보냈다. 이렇게 압박을 받은 해당 지역구의 황희 더불어민주당 의원이 6일 열린 국회 국토교통위 전체회의에서 김현미 국토교통부 장관을 향해 "재건축 연한을 40년으로 한다고 해서 혼란이 생겼다"고 지적했다. 김 장관과 같은 여당 소속임에도 표심 이탈을 우려해 중앙정부 공격에 나선 셈이다. 이에 대해 김 장관은 "처음에 얘기할 때 30 또는 40이라는 단어는 얘기한 적도 없는데 언론 보도가 나오면서 이제는 40년으로 굳어진 것 같다"고 해명했다. 양천구청 관계자도 "해당 공문을 수신한 지 얼마 안돼 검토가 필요하다. 주민들의 재산권 행사에 피해가 없도록 최선을 다하겠다"며 주민들 반발을 무시할 수 없음을 시사했다.

 

 

  정부의 규제로 되레 집값 하락이 빚어지고 있는 지방에서는 지자체장이 집값 상승을 유도하는 정책을 내놓기도 한다. 대구시는 지방선거를 앞두고 지역 정비사업과 건설업계 활성화를 위해 변경된 용적률 인센티브 제도를 마련해 지난달 30일부터 시행하고 있다. 재건축·재개발 등 정비사업에 지역 건설업체가 참여할 경우 전국 최고 수준인 최대 15%의 추가 용적률 혜택을 부여하는 것이다. 대구시 도시정비과 관계자는 "지역경제가 많이 침체되고 있어 지역경제 살리기 차원에서 마련한 방안"이라고 설명했다. 대구의 경우 수성구가 투기과열지구 지정 등 정부의 집값 규제 대상에 올라 있다. 최근 김현미 장관이 청약조정대상지역 중 주택시장이 침체된 지역에 대해 청약위축지역 지정을 검토하겠다고 밝힌 것도 주택 경기 침체 지역의 국회의원들이 압박한 결과다. 지난달 30일 김 장관이 국회 법제사법위원회 전체회의에 출석했을 때 본인 지역구인 부산 기장군을 청약조정대상지역에서 제외해달라고 윤상직 자유한국당 의원이 주장하는 것을 비롯해 각지 의원들이 청약 규제 완화를 요구하고 나섰기 때문이다. 전문가들은 향후 지방선거를 앞두고 정부의 부동산 정책이 지자체에 의해 계속 제동이 걸릴 가능성이 높다고 예상하고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "실질적인 선거 대상인 지자체장들은 지역 주민의 불만을 무시할 수 없는 게 현실"이라며 "지방선거까지 부동산 정책을 놓고 중앙정부와 지자체 간에 정치적 갈등이 확산될 가능성이 있다"고 설명했다.(201827일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

- 새해 부동산 경기 분야별 기상도는?

 

 

  새 정부 출범에 따라 침체된 부동산 시장에 훈풍이 불지 수요자들의 관심이 크다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 4년간 이어진 극심한 침체가 새 정부의 적극적인 대책으로 살아나길 기대하는 것이다. 하지만 2~3% 저성장 국면에 돌입한 국내 경기 상황이나 공약에서 나타났듯이 서민들의 주거복지에 포커스가 맞춰진 새 정부의 부동산 정책 기조를 따져 보면 큰 활황을 기대하긴 어렵다는 전망이 지배적이다. 박근혜 당선인도 집값 하락 추세를 인정했을 만큼 부동산 시장 침체가 심각하다. 과거 새 정부 출범 직후 시장이 들썩였으나 이번엔 기대하기 힘들 것 같다.

 

 

 

대출 원리금 상환 부담과 치솟는 전셋값으로 하우스푸어나 렌트푸어 대책 예상

 

 부동산 관련 대선 공약이 그대로 집행된다는 것을 가정했을 때 새 정부는 이명박 정부의 4대 강 살리기 사업과 같은 대형 사회간접자본(SOC) 개발을 추진하지 않을 것 같다. 대신 주택시장의 장기 침체로 위기에 빠진 서민들을 챙기는 데 집중할 것으로 보인다. 집은 있지만 대출 원리금 상환 부담으로 고통받는 하우스푸어치솟는 전셋값에 어려움을 겪는 렌트푸어 대책이 주로 나올 것으로 예상된다.

 

 

 

새 정부의 부동산 거래활성화 대책 추진으로 하반기 부동산 가격 상승 전망

 

  전문가들은 박근혜 정부에서 개발호재를 기대한 막연한 부동산 투자는 위험하다고 강조한다. 당장 현실화하지 않은 개발 호재나 규제완화 효과 등을 기대하지 말고 실수요 차원에서 최대한 싸게 사는 게 주택시장 침체기에 필요한 최선의 대책이라는 것이다. 서울·수도권 랜드마크 아파트가 대거 쏟아지고 있는 경매시장을 노크해볼 만하다. 올해 집을 사려면 상반기를 노리는 게 좋다. 전문가들은 올해 집값이 매수세 위축으로 1~2% 하락할 것으로 전망하면서도 하반기 조금씩 회복될 가능성이 있다고 내다봤다. 유럽·미국의 경기 불안이 해소되고 새 정부의 거래활성화 대책이 본격 추진되기를 기대하기 때문이다.

 

 

 박근혜 정부는 부동산 부양책을 쓰진 않지만 생애 최초주택구입자금 지원 등을 통한 거래 활성화 대책은 내놓을 전망이다. 현재 국회에 계류 중인 다주택자 양도소득세 중과 및 분양가상한제 폐지안도 국회를 통과해 하반기부터 효과가 나타날 것으로 보인다. 전문가들은 실수요자라면 재개발·재건축 시장도 하반기 서울시 뉴타운 실태조사가 마무리되면서 불확실성이 크게 줄어들 가능성이 크므로 급매물이 많은 상반기를 내 집마련의 기회로 노리는 게 좋다고 한다.

 

 

 

오피스텔과 도시형생활주택 투자는 올해 조심하는 게 좋을 듯

 

 

 새 정부는 MB 정부 때 연간 15만 가구씩 공급하기로 했던 보금자리주택 분양을 대폭 축소할 계획이다. 일부 전문가들은 입지 좋은 보금자리주택을 기다리며 무작정 청약을 미뤘던 무주택자들이 화성 동탄2신도시, 수원 광교신도시 등 인기 지역의 민간 분양물량과 기존 보금자리주택 미분양분에 관심을 돌릴 것이라고 예상했다. 최근 몇 년간 인기를 끌었던 오피스텔과 도시형생활주택 투자는 올해 조심하는 게 좋을 것 같다. 최근 2~3년간 공급이 급증해 일부 지역에선 공급과잉이 우려될 정도다. 분양가도 뛰고 있지만 임대료는 정체돼 투자 수익률이 계속 떨어지고 있다.