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지인 3~4명 모여 법인 설립해, 서울 중소형 빌딩 투자 `불티`

3월부터 매입 주체 법인>개인, 법인은 LTV 70~80% 적용

양도소득세 절세효과도 장점

 

# 서울 사는 전문직 친구 셋은 지난 61인당 5억원씩 갹출해 15억원을 만들어 40억원짜리 서울 강남구 소재 빌딩을 매입했다. 매입한 빌딩은 개인 명의로 지분을 분산하지 않고, 부동산 법인을 등록해 법인 명의로 뒀다. 개인의 경우 각종 대출규제로 감당이 힘든 데다 직업 특성상 장기투자는 법인으로 관리하는 것이 훨씬 절세에 유리하다는 점을 잘 알기 때문이다.

 

# 서울 사는 개인사업자 4명도 지난 7월께 1인당 10억원씩 모아서 40억원을 만든 후 100억여 원짜리 주요 지역 빌딩을 사들였다. 이들도 신설법인 명의로 매입했다. 이 빌딩에서 각자 사무실을 차리고 남은 공간은 임대로 활용할 예정이다. 정부 규제를 피해 법인 이름으로 아파트를 매입하는 법인 투자가 유행하고 있는 상황에서, 이제는 중소형 빌딩 투자로도 불이 옮겨붙고 있다. 정부가 아파트 쪽 규제를 강화하면서 빌딩이 다시 유망 투자처로 떠오르는 가운데 법인의 빌딩 매입이 눈에 띄게 많아진 것이다. 법인투자는 대출규제에서 상대적으로 자유롭고 절세에도 유리하다는 것이 장점이다. 또 각자 투자금을 갹출해 투자자산을 법인에 묶어놓으면 혼자 자산을 매각하는 식의 사고도 막을 수 있는 투자 안전성이 복합적으로 작용하는 것으로 보인다.

 

8일 빌딩중개전문기업 `빌사남(빌딩을사랑하는남자)`이 국토교통부의 상업·업무용 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 3월부터 서울지역 500억원 미만 단독 건물(이하 중소형 빌딩) 전체 거래 중 법인을 통한 매입거래 비중이 절반을 넘어선 것으로 나타났다. 법인의 중소형 건물 매입 건수가 개인의 매입 건수를 뛰어넘은 셈이다. 올해 3월 서울에서는 총 73건의 중소형 빌딩 거래가 발생했다. 이 중 법인은 42(58%), 개인이 31(42%)으로 나타났다. 이 같은 추세는 이후 지속돼 지난 7월에도 법인 비중이 54%에 달했다. 사실 대형 빌딩은 통상 법인에서 매입하지만, 중소형 빌딩은 그동안 법인 매입보다 개인 매입이 많은 게 보통이었다. 그러나 정부가 대출에서부터 세금을 대폭 올리는 등 규제를 강화하면서 주택에서 유행하는 법인 투자가 중소형 빌딩에까지 확대된 것으로 전문가들은 분석한다. 강남의 빌딩 컨설팅 전문가는 "작년 9·13 부동산 대책으로 대출 규제가 강화된 이후 아파트·주택에서 유행하던 법인투자가 빌딩으로도 옮아 붙고 있다""최근 빌딩 매입을 원하는 투자상담 대부분이 `법인 설립`부터 묻곤 한다"고 전했다.

 

아파트는 정부의 LTV(주택담보대출비율) 규제 강화가 법인투자 붐을 일으킨 원인이라면, 빌딩 투자도 지난해부터 빌딩 투자에 적용된 `임대업이자상환비율(RTI)` 규제가 시발점이다. RTI란 연간 부동산 임대소득을 연간 대출이자로 나눈 비율이다. 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자를 상환할 수 있는지 산정하는 지표다. 부동산 임대소득이 적을수록 대출금액이 적어지는 것이다. 하지만 법인으로 대출을 받으면 RTI를 적용받지 않아 70% 이상 대출이 가능하다. 절세 효과도 크다. 개인 자격으로 투자를 하면 매각 때는 양도소득세, 임차로 임대소득이 발생할 땐 종합소득세를 내야 하는데 이 두 세율이 모두 최소 6%에서 최대 42%. 반면 법인은 법인세를 내는데 세율은 최소 10%에서 최고 25%. 또 개인은 과세표준이 1200만원만 넘어가도 세율이 15%로 껑충 뛰지만, 법인은 과세표준 2억원까지 10%가 유지된다. 다만 법인이 비사업용 토지나 주택을 매도할 때 양도차익에 대한 추가과세 10%를 내야 한다. 빌딩 중개업을 하는 김윤수 빌사남 대표는 "지인끼리 법인을 설립하고 투자하면 부담감을 줄이면서 소액으로도 빌딩 투자가 가능하고, 큰 절세 효과를 얻을 수 있다"면서 "이와 함께 법인 정관을 통해 투자자산을 법인에 묶어놓는 것과 같은 안전장치를 마련할 수 있어서 여럿이서 갹출하더라도 안전성을 확보할 수 있다"고 말했다.(201999일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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강남구 빌딩매매 208건 전수조사

4027%로 최대·3017% 달해

사업성공·상속으로 투자금 확보, 연예인 빌딩 재테크 붐 영향도

역삼 먹자골목·가로수길에 투자매입자금 절반은 대출로 충당

 

 

  서울 강남 빌딩주가 바뀌고 있다. 과거에는 개발 전 강남에서 논밭으로 갖고 있다가 빌딩을 세운 노령층이 주류였다면, 요즘엔 투자나 사업으로 부를 축적하거나 증여·상속 등으로 현금을 확보한 30·40대가 대거 빌딩을 사들이고 있다. 6일 매일경제가 빌딩 전문 중개업체 '빌사남'에 의뢰해 올해 1월부터 12월 초까지 강남구에서 매매가 이뤄진 208개의 빌딩을 전수조사한 결과, 거래된 빌딩 전체의 44%30·40대가 매입한 것으로 나타났다. 과거보다 빌딩 매수층이 젊어진 셈이다. 고차원 빌사남 팀장은 "갈수록 빌딩을 사려고 찾아오는 고객 연령대가 낮아지는 것을 확연하게 느낀다"고 말했다. 208건 중 40대가 매입한 사례가 56(27%)으로 가장 많았다. 이어 30대와 50대가 각각 17%로 뒤를 이었고, 606%, 70대 이상 3%, 202% 순이었다. 연령대에 따라 투자 지역이 조금씩 달랐다. 30대는 먹자골목이 위치한 역삼동과 논현동에 집중 투자했다. 40대는 강남역 상권, 가로수길, 압구정 로데오거리, 청담동에 투자했고 50대는 강남역·역삼역·선릉역·선정릉역 같은 오피스 부근 상권에 관심이 많았다. 금액별로는 10~50억원 수준의 꼬마빌딩이 114으로 전체 빌딩 중 55%에 달했다. 최근 빌딩주 연령대가 낮아진 것은 이 같은 꼬마빌딩 매매가 활성화한 영향이 크다는 분석이다. 올해 강남구에서 거래한 빌딩 매매금액은 총 21000억원이다. 대출은 총 9752억원으로 평균 대출 비율은 46%로 집계됐다. 고 팀장은 "강남 빌딩이라고 해서 다 비싸기만 한 건 아니다""빌딩 가격의 절반을 대출받아 공격적으로 투자하는 30·40대가 적지 않다"고 말했다. 상속이나 증여로 빌딩 투자자금을 모은 사례도 적지 않다. 최근 압구정 로데오거리에 있는 한 빌딩은 60억원에 가까운 금액에 팔렸는데, 이 건물을 산 사람도 40대다. 부모의 별세로 유산을 상속받자 빌딩 매입 의사를 타진했는데 거래가 성사됐다. 강남대로변에 위치한 한 꼬마빌딩도 최근 1950년대생 부부와 그들의 1980년대생 자녀 둘, 4명이 공동 명의로 산 것으로 확인됐다.

 

  부동산업계 관계자는 "최근 강남 빌딩을 매수하려는 20·30대 고객이 많이 늘긴 했지만 이들 중 상당수는 부모와 함께 매입한다"고 설명했다. 임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 "상속받은 재산이 현금으로 10억원이 넘는 사람들은 일단 꼬마빌딩을 찾는다""입지 좋은 곳에 사두면 임차인을 구해 수익을 올릴 수 있고 미래에 가치도 상승한다는 기대감 때문"이라고 말했다. 연예인들의 빌딩 투자 ''도 빌딩 구매자 연령대를 낮추는 요인이다. 일반적으로 20·30대에 자수성가해 수십억 원에 달하는 빌딩을 매입하는 것은 쉽지 않지만 연예인이나 운동선수라면 가능하다. 최근 가수 한승연 씨(29)가 강남구 논현동 빌딩을 37억원에 매입했고, 걸그룹 출신 배우 배수지 씨(23) 역시 지난해 강남구 삼성동 빌딩을 37억원에 구매했다. 젊은 연예인들 사이에서 빌딩 투자가 재테크의 기본처럼 굳어진 상황이다. 빌딩은 주택과 달리 자금조달계획서를 내지 않아도 된다. 주택의 경우 담보대출에 대한 규제가 강화됐지만 빌딩은 그동안 이렇다 할 규제가 없었다. 강화된 주택 규제가 최근 젊은 층이 빌딩으로 눈을 돌리는 계기가 됐다. 일종의 '풍선 효과'인 셈이다. 빌딩 매매가 이뤄진 208건 중 37(17.8%)은 매수자의 주소가 서울 외 지역이었다. 경기도가 22건으로 가장 많았지만 부산(4), 대전·세종(각각 2)뿐 아니라 제주도도 1건 있었다. 올해 강남구에서 거래된 최고가 빌딩은 농협은행이 약 2108억원에 매입한 강남역 인근 빌딩이었다. 개인이 단독 명의로 매입한 최고가 빌딩은 삼성동에 위치한 빌딩으로 거래금액은 500억원 수준이었다. 강남구 꼬마빌딩은 매물 부족이 심한 반면 대기 수요가 풍부하다. 매물이 시장에 나오면 대부분 곧바로 계약이 체결된다. 매물이 나온 당일 몇 시간 뒤 계약이 체결되는 경우도 적지 않다.(2017127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2017.12.09 12:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    3,40대가 강남의 빌딩을 살 수 있는 재력이 부럽네요. 주택용 건물 규제가 빌딩으로 갈아타게 하늣 분위기인가 봅니다.

  2. 버블프라이스 2017.12.09 22:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 정보 잘 보고 갑니다^^