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단독·다세대·연립주택은 전세대출 회수규제서 제외

한남3·아현1 등 매물 소진, 6월 서울 빌라 매매가 반등

주거 오피스텔도 완판 행진

 

 

6·17 부동산 대책 발표 이후 재개발을 앞둔 빌라나 주거용 오피스텔 등 시세가 가파르게 오르고 있다. 6·17 대책에는 3억원 이상 아파트 신규 구매 시 전세대출을 회수하는 내용이 포함됐지만 아파트를 제외한 단독주택이나 연립·다세대주택(빌라), 오피스텔 등에는 전세대출 회수 규정이 적용되지 않는다. 정부가 모든 규제를 아파트에만 집중하면서 생긴 풍선효과로 서민 실수요자들의 마지막 보루인 빌라·오피스텔 가격까지 올려놓고 있다는 비판을 면하기 어려울 전망이다. 1일 부동산 업계에 따르면 서울 용산구 한남3 재개발구역 빌라 매물은 6·17 대책 이후 투자자들이 몰리면서 모두 소진된 상태다. 5월까진 코로나19 영향과 다주택자 양도세 중과 감면 혜택을 받기 위한 급매물 영향으로 시세가 주춤했으나, 최근 시공사 선정(현대건설)과 대책 발표 이후로 매수 문의가 다시 급격히 늘어나고 있는 분위기다. 현재 한남3구역 시세는 대지면적 25㎡ 기준(59㎡형 신청 가능) 14억원으로 지난 5월 12억~13억원대까지 떨어졌던 가격이 급반등하고 있다. 대지지분이 없는 소위 뚜껑(무허가 건물)도 9억원대다. 인근 중개업소 관계자는 "물건을 찾아 달라는 문의는 계속 오는데, 매물이 없다"며 "재건축 투자가 막히자재개발로 몰리고 있다"고 말했다.

 

재개발 정비구역 지정을 코앞에 둔 서울 마포구 아현1구역에도 투자자들이 몰리고 있다. 아직 사업이 본격화되기 전이지만 이미 대지지분 23㎡ 기준 매물 호가는 7억원대에 형성됐다. 지난달까지 6억원대에 매매가 가능했지만 이달 들어 호가가 1억원 이상 올라간 상황이다. 인근 중개업소 관계자는 "투자자들이 집 한 채를 여러 명이 나눠 가진 `구분등기(공유 지분)` 매물까지 쓸어 담고 있는 상황"이라고 전했다. 이 밖에도 이문1구역, 금호21구역 등 서울시내 주요 재개발 지역의 빌라 등 시세가 대책 발표 이후 급등하는 분위기다. 투자자뿐만 아니라 실수요자들도 최근 아파트에 대출 규제가 집중되면서 빌라·단독주택에 대한 관심을 키우고 있다. 한국감정원에 따르면 서울 연립주택(빌라) 매매가격지수 변동률은 5월 -0.02%에서 지난달 0.06%로 상승세로 돌아섰으며, 단독주택도 0.25%에서 0.30%로 상승폭이 증가했다.

 

 

금융당국에 따르면 아파트가 아닌 3억원 초과 단독주택이나 연립·다세대주택 등은 신규 매수하더라도 전세대출 회수 대상이 아니다. 아파트가 아닌 3억원 이상 주택은 갭투자보다는 실수요를 위한 매수가 많다는 것이 예외 적용 이유다. 재개발 사업은 재건축 사업과 달리 실거주 의무 기간(2년 이상)도 없고 초과이익환수제에서도 제외된다. 주택과 달리 규제 영향을 거의 받지 않는 주거용 오피스텔에 대한 관심도 뜨겁다. 오피스텔은 주택으로 분류되지 않아 투기지역도 최대 70%까지 담보대출이 가능하다. 실제로 최근 수도권에서 분양한 오피스텔은 완판 행진을 이어가고 있다. 지난달 청약 접수를 진행한 서울 영등포구 여의도의 `힐스테이트 여의도 파인루체`는 평균 18.5대1의 경쟁률로 마감했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "수요 억제 위주의 잘못된 정책 방향 때문에 서민들이 주로 매수하는 빌라나 오피스텔 가격까지 오르고 있다"고 지적했다.(2020년 7월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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분양가보다 2천만원 싸게 내놔도 신축 빌라 `빌빌`서울 외곽·지방 `불안`

 

  추석 연휴 직전 주말 수도권 지하철 5호선 강동역 일대. 4번 출구로 나가 대로변이 아닌 골목길로 10분 정도 들어가니 단독주택 사이로 빌라촌이 펼쳐진다. 골목 안쪽으로 깊숙이 들어가니 빌라 분양을 홍보하는 현수막이 많이 걸려 있다. 지난해 늦가을 준공돼 지금까지 분양 중인 곳도 있다. 신축 빌라가 갑자기 많아지면서 분양가보다 2000~3000만원가량 가격을 낮춰 할인분양에 들어간 곳도 눈에 띈다. 하지만 홍보 사무실은 대체로 한산했다. '빌라'로 불리는 다세대·연립이 최근 2~3년간 수도권을 중심으로 우후죽순 늘어나면서 빌라시장에 빨간불이 켜졌다. 빌라 수요보다 공급이 많아 미분양이 속출하는 상황이지만 신축 빌라 공급량은 오히려 증가해 공급과잉 우려가 고개를 들었다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지역의 빌라를 전세를 끼고 구입한 뒤 가격이 오르면 매도하는 '갭 투자' 목적으로 빌라를 구입한 투자자들에게도 투자금 회수가 불확실해진 상황이다.

 

  저금리가 장기간 지속되고 전세금이 치솟으면서 2014년 말부터 갭 투자로 빌라 여러 채를 산 투자자들이 적잖다. 은평구 한 부동산 중개업자는 "지난해부터 올해 초까지 은평구 신축 빌라 10여 채를 통으로 구입해 전세 세입자를 찾는 큰손 투자자들도 꽤 있었다"고 전했다. 빌라 공급량이 단기간 급증한 흔적은 통계에도 나타난다. 국토부에 따르면 지난해 전국 다세대·연립 신축 인허가 물량은 142104으로 2014년 전국 인허가 물량(92585)보다 53% 증가했다. 올해도 신축 물량이 급증하면서 7월 말 기준 전국 다세대·연립 신축 인허가 누적물량은 73375에 달한다. 지금 같은 추세가 지속되면 올해 인허가 물량도 지난해 수준에 달할 것으로 추산된다. 빌라 공급은 특히 수도권에 집중됐다. 지난해 수도권의 다세대·연립 신축 인허가 물량은 115041으로 전국 물량의 81%를 차지했다. 올해도 분위기는 비슷해 지난 7월 말 기준 수도권의 다세대·연립 신축 인허가 물량은 57893으로 전체 인허가 물량의 79%에 달했다. 한 빌라 시행업자는 "빌라 공급량이 단기간 많아지면서 수도권은 말할 것도 없고 서울 외곽 지역은 적체 현상이 극심해졌다""비강남권을 중심으로 강북·강서·금천·성북·은평 등에선 빌라 할인분양을 해도 잘 안 팔린다"고 설명했다.

 

  일각에서는 앞으로 2~3년 이후 빌라 가치가 더 하락할 것으로 관측한다. 아파트와 오피스텔이 지난해만 50만가구 이상 신규 분양된 데다 올해도 30만가구 이상 쏟아질 것으로 예상되면서 이들이 완공되는 2018, 2019년 무렵이면 빌라를 찾는 수요자들이 더 줄어들 것이라는 얘기다. 천호동 독도부동산 이모 대표는 "단기간 빌라 공급이 급증한 데 따른 부작용으로 최근 강동 지역 빌라 미분양은 증가 추세"라며 "이런 흐름이 최소 1년은 지속될 것"이라고 내다봤다. 올해 초까지만 해도 단독주택 2~3채를 허물고 빌라를 지어 분양하려던 사업자들이 많았지만 여름부터는 땅 매입 문의도 뚝 끊겼다는 게 그의 설명이다. 전문가들은 빌라 공급량이 급증한 가장 큰 이유저금리와 전세난을 꼽는다. 저금리가 지속되면서 시중에 갈 곳 잃은 유동자금이 부동산시장에 몰리면서 빌라시장에도 투자자금이 대거 유입됐다는 분석이다. 또 전세난민 일부가 아파트보다 가격이 상대적으로 저렴한 빌라 구입으로 선회하면서 신축 빌라가 많아졌다. 빌라 미분양은 정부가 집계하는 통계에서 빠져 정확히 파악이 안 된다. 바닥면적 660안팎에서 짓는 빌라는 미분양 현황을 파악할 필요가 없어서다. 또 다른 빌라 시행 한 전문가는 "서울 마포 용산 중구 등 도심권과 강남권 빌라시장은 나쁘지 않지만 이들을 제외한 다른 지역은 공급과잉에 따른 여파로 타격을 받아 빌라시장도 점차 양극화 현상이 심해질 것"이라고 진단했다.(2016919일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2016.09.20 10:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    갭 투자 목적으로 빌라를 구입한
    투자자들은 투자금 회수가 불확실해져서
    불안하겠네요...
    부동산 정보 잘 보았습니다.^^
    좋은 하루 보내세요!

  2. 멜로요우 2016.09.20 16:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저희도 빌라 사려했다가 그냥 아파트로 생각을 하긴했는데ㅠ요즘 부동산이 어떻게 돌아가는줄 모르니까 막막해요 ㅠ

  3. 청결원 2016.09.21 06:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양 정보 잘 보고 가네요

  4. 핑구야 날자 2016.09.21 08:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다세대는 아무래도 아파트보다는 수요가 적지요~~