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2017 주택소유통계 발표, 잇단 부동산·금융규제로
3040 유주택자 큰폭 감소, 60대이상 주택소유 11%
다주택자 200만명 첫 돌파, 5주택자 10% 강남3구 주민

 

 

  박근혜정부 말기와 문재인정부 초기에 잇따라 발표한 부동산·금융 규제로 집을 보유하고 있는 30·40대가 줄고, 50대와 60대 이상 유주택자는 늘어난 것으로 나타났다. 가계부채 완화와 집값 안정 미명하에 이뤄진 실수요자 대상 금융 규제가 오히려 세대 간 주택 소유 양극화를 낳았다는 분석이다. 통계청이 16일 내놓은 `행정자료를 활용한 2017년 주택소유통계 결과` 등에 따르면 2017년 주택 소유 가구(111일 기준)가 전년보다 2.4% 증가했다. 같은 기간 가구 수가 1.6% 증가한 것보다 주택 소유 가구가 더 많이 늘어난 셈이다. 주택 소유 가구 비율도 같은 기간 55.5%에서 55.9%0.4%포인트 늘어났다. 문제는 세대별로 주택 소유 흐름이 크게 차이가 났다는 점이다. 실제로 가구주 연령대별로 주택 보유자 증감 추이를 분석해보면 40대 이하에서 주택 보유자 감소가 두드러졌다. 20154204000명에서 20164065000, 지난해 4058000명으로 2년간 3.5% 감소했다. 반면 50대 이상은 같은 기간 주택 보유자가 4% 늘어났다. 이 같은 주택 소유 양극화는 30·40대를 중심으로 한 실수요층의 내 집 마련이 어려워진 데 따른 것이라는 분석이 나온다.

 

 

  문재인정부 들어 주택담보대출비율(LTV·집값 대비 대출 한도)을 기존 70%에서 40%까지 낮춘 대출 옥죄기 영향을 고스란히 받았기 때문이다. 9억원 초과 아파트 대상 중도금 보증 중단과 분할상환 의무화, 전매제한 강화 등 박근혜정부의 대출 억제책도 한몫했다. `투기와의 전쟁`을 선포한 문재인정부가 지난해 발표한 6·19, 8·2 대책에도 다주택자는 2119000(전체 주택 보유자 중 15.5%)으로 2012년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 200만명을 처음 넘어섰다. 5채 이상 집을 보유한 이도 115000명에 달했는데 이 중 10.2%11798명은 이른바 `강남 3(강남·서초·송파구)` 거주자였다. 저금리에 따른 풍부한 유동성으로 증가한 내 집 마련 수요를 규제가 어느 정도 완화시켰을지는 모르지만 근본적인 흐름을 꺾지는 못했다는 얘기다. 2016년 기준 무주택자 중 지난해 들어 내 집을 보유하게 된 사람은 981000명인데, 이 가운데 5.6%에 해당하는 55000명은 주택을 두 채 이상 샀다. 한 채만 있었지만 두 채 이상 소유하게 된 사람도 379000명에 달했다. 반면 다주택 소유자에서 한 채 소유자로 바뀐 사람은 261000명에 그쳤다.


 

 

  유주택자에서 무주택자가 된 사람은 536000명이고, 두 채 이상 집을 보유하고 있다가 무주택자가 된 사람은 27000명에 불과했다. 다주택 가구(주택 2채 이상 소유 가구) 비중은 전국적으로 서울 강남구(36.4%) 서초구(35.9%) 용산구(32.7%)에서 높았다. 수도권 이외 지역에서는 서귀포시(34.6%) 제주시(33.3%) 공주시(32.4%) 세종시(32.2%)에서 다주택자 비중이 높았다. 지난해 상위 10%의 평균 주택자산 가액은 81200만원으로 하위 10%(2500만원)32.48배에 달했다. 격차는 전년(33.77)보다 줄었지만 그만큼 집값 양극화가 여전히 극심하다는 얘기다. 통계청은 상위 10%가 많이 사는 지역은 서울이었고 하위 10%가 많이 사는 지역은 전남과 경북이었다고 밝혔다. 박진우 통계청 행정통계과장은 "가구 수가 1.3% 늘어나는 동안 주택 소유 가구 수는 0.4% 증가하는 데 그친 2015~2016년과 비교하면 어느 정도 개선이 이뤄졌다고 볼 수 있다""수요와 공급 측면에서 주택 공급이 꾸준히 이어지고 있기 때문"이라고 설명했다.(20181117일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  연초 주춤했던 은행권 가계대출 증가세가 최근 들어 다시 가팔라지면서 문재인 대통령이 주문한 가계부채 종합관리 방안에 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 다시 강화하는 내용이 담길지 관심이 모아지고 있다. 문 대통령은 앞서 지난 1일 청와대에서 열린 대통령·수석보좌관 회의에서 "8월 중으로 관계부처 합동으로 가계부채 종합관리 방안을 마련하라"고 지시 한 바 있다. 4일 금융당국 등에 따르면 이번 가계부채 종합관리 방안에는 그동안 기본 방향인 분할상환·고정금리 대출 비중을 늘리는 등 금융 차원의 접근은 물론 부동산 시장 안정, 한계 차주(빌린 돈을 상환하는 능력이 떨어지는 이들)에 대한 채무 감면, 자영업자에 특화한 부채부담 완화 방안 등 여러 정부 부처를 아우르는 종합적 가계부채 대책이 나올 것으로 전망된다.

 

 

  정부가 가장 먼저 손댈 가능성이 크다는 분석이 나오는 대출 규제는 LTVDTI. 문재인 정부의 핵심 인물들은 물론 김현미 새 국토교통부 장관 후보자도 가계부채 증가 원인 중 하나로 부동산 시장 과열과 대출 규제 완화를 꼽고 있기 때문이다. 김현미 국토부 장관 후보자는 "LTV·DTI 규제를 푼 것이 지금의 가계부채 문제를 낳은 요인이 됐다"고 언급해 새 정부가 이들 규제의 환원을 검토하고 있음을 내비쳤다. 박근혜 정부20148월 부동산 경기 활성화를 위해 LTV·DTI 규제를 완화했다. LTV5060%에서 70%, DTI50%에서 60%로 상향 조정했다.

 

 

  정부는 유효기간이 1년인 행정지도 형태로 시행한 LTV·DTI 규제 완화2차례 연장했다. 올해 7월 말 다시 일몰이 다가오기 때문에 정부는 적어도 이달 안으로 어떤 식으로든 LTV·DTI 조정 여부를 결정해야 한다. 다만 섣불리 LTV·DTI를 환원하면 부동산 경기가 급격히 가라앉거나 정상적 대출 수요자마저 돈을 빌리기 어려워질 수 있는 만큼 부동산 과열 우려가 있는 지역에 한시적으로 LTV·DTI 규제를 강화하는 정책이 나올 수 있다는 분석이 나온다. 한편 금융당국 관계자는 "대통령 지시에 따라 여러 부처가 참여하는 가계부채 종합관리 방안을 마련하기 시작했다""8월 이전에라도 필요한 가계부채 대책은 그때그때 내놓을 계획"이라고 말했다. 가계부채 증가세나 부동산 시장, 금리 변동 상황 등을 보고 대응책을 67월 중에라도 발표할 수 있다는 설명이다. (201764일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

더 가팔라진 '주택대출 절벽'"연장하려면 금리 1.5%P 더 내라"

당국 '전방위 대출 옥죄기'에 실수요자 비상

은행·2금융 모두 대출 문턱 높아져 "가계대출 규제 속도조절 필요" 주장

 

 

  40대 직장인 A씨는 지난달 중순 아파트 담보대출을 연장하기 위해 은행에 들렀다가 깜짝 놀랐다. 10년 전 아파트를 담보로 마이너스통장을 만들어 써 왔는데 대출을 연장하려면 금리를 대폭 올려야 한다는 얘기를 들어서다. A씨의 기존 대출금리는 91일짜리 CD(양도성예금증서)금리에 1.8%포인트를 더한 수준. 은행 직원은 금리를 이보다 1.5%포인트 더 내야 대출을 연장해 주겠다고 했다. A씨는 한꺼번에 금리를 너무 올리는 것 아니냐고 따졌지만 정부 방침에 따른 것일 뿐이란 답변만 돌아왔다. 정부가 전방위적으로 가계대출 억제에 나섰다. 지난해 상반기 은행권의 주택담보대출 문턱을 높인 데 이어 올 들어선 보험사·저축은행·상호금융회사 등 2금융권에 대해서도 가계대출 증가 억제를 추진하고 있다.

 

곳곳에서 막히는 주택대출

 

  올해 1~2월 은행권 가계대출은 3조원 늘었다. 지난해 같은 기간 5조원 늘었던 데 비하면 증가세가 꺾였다. 지난해 2월부터 은행에서 신규 주택대출을 받을 때 소득심사를 강화하고, 분할상환·고정금리 대출만 허용하는 여신심사 가이드라인을 도입한 효과다하지만 은행 대출규제는 2금융권 대출 급증을 초래했다. 이른바 풍선효과. 올해 1~2월 저축은행, 상호금융, 여신금융업권의 가계대출 순증액은 56000억원으로 전년 동기(36000억원)보다 급증했다. 특히 농협, 신협, 새마을금고 등 상호금융권 대출은 39000억원이나 늘었다.

 

  이에 따라 정부는 연초부터 2금융권에 가계대출 총액을 과도하게 늘리지 말라는 사실상의 총량규제에 들어갔다. 보험사에는 월별 대출증가율을 전년 동월 대비 60% 수준으로 조일 것을 주문했다. 이 지침에 따라 한화생명, 동부화재 등 주요 보험사는 지난달부터 신규 주택담보대출 목표액을 채우면 월 중반부터 대출을 중단하고 있다. 정부는 저축은행권에도 연 20% 이상 고위험 대출을 자제하고, 월별 대출증가액을 일정 수준 이하로 유지할 것을 지시했다. 지난달 말부터 한국투자, OK, JT친애, 현대 등의 저축은행은 신용대출과 햇살론·사잇돌대출 등 정책금융상품 판매를 중단했다.

 

갈 곳 없는 실수요자

 

  문제는 실수요자다. 지난해 여신심사 가이드라인 도입 이후 은행권에서 신규대출을 받을 때 원리금 상환 부담이 대폭 커졌다. 거치식 일시상환 대신 처음부터 원금과 이자를 나눠 갚는 분할상환 형태로 대출을 받아야 해서다. 게다가 최근 시장금리 상승으로 대출 금리도 크게 올랐다. 한국은행에 따르면 은행권 주택담보대출 금리는 지난해 2월 연 2.91%(가중평균금리)에서 올 2월 연 3.19% 껑충 뛰었다. 은행 창구금리는 이보다 더 높다. 신한·국민 등 시중은행의 주택담보대출 금리(10년 만기, 고정금리)는 연 5%대에 육박해 있다.

 

  은행 대출 문턱을 넘지 못해 2금융권으로 향할 수밖에 없는 실수요자의 부담은 더 크다. 한국은행에 따르면 저축은행의 주택담보대출 금리(가중평균금리)는 지난해 12월 연 5.74%에서 올 1월 연 6%를 넘어섰다. 상호금융권 주택대출 금리도 지난해 말 연 3.48%에서 올 들어 연 3.56%로 올랐다. 실수요자로선 더 높은 금리를 부담하면서 은행 주택대출을 유지하거나, 이마저도 거부당하면 좀 더 높은 금리를 내고 보험사, 저축은행, 상호금융권 대출로 갈아탈 수밖에 없는 상황이다. 이 때문에 정부 내에서도 가계대출 규제의 속도조절이 필요하다는 주장이 나온다. 과도한 대출 조이기가 서민층 금리부담을 가중시키고 소비 위축을 야기할 수 있다는 우려다. 박춘성 금융연구원 연구위원은 가계부채를 억제하기 위한 규제는 단기적으로 소비 위축을 초래할 수 있다부채 상환부담이 큰 가구에 대한 차별적 접근 등의 방안을 마련해야 한다고 지적했다.(201743일 한국경제 기사 참조)