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한 달 앞둔 웃돈 분양권중과세

수도권·부산·세종 18만 가구 해당

내년 이후 보유 기간 상관 없이

분양권 전매에 50% 양도세 매겨

연내 팔지 더 갖고 있을지 잘 따져야

 

 

  2015년 서울 뉴타운 아파트에 당첨된 김모(43). 계약 후 세금 부담이 적은 2년이 지나 전매해 웃돈을 챙길 생각으로 청약했다. 그동안 분양시장 경기가 좋아 현재 7000만원까지 웃돈이 붙어 전매할 시점을 잡지 못했다. 그런데 요즘 고민에 빠졌다. 8·2부동산대책에 따라 정부가 분양권 양도세를 중과하기로 한 시점인 내년불과 한 달도 남지 않았기 때문이다. 김씨는 늘어날 세금과 더 오를지도 모를 웃돈을 저울질하며 갈팡질팡하고 있다. 분양시장 호황기였던 2015~2016년 뛰어든 분양권 투자자들이 양도세 폭탄을 앞두고 있다. 내년부터 분양권 세금이 많이 늘어날 예정이어서다. 양도세 세율을 1년 이내 단기 전매에 해당하는 50%로 상향 조정하는 소득세법 개정안이 국회 통과를 앞두고 있다. 개정안이 시행되면 보유 기간·양도 차익(웃돈)에 따라 6~40%인 양도세율이 50% 올라간다. 금은 보유 기간 1년 미만 50%, 1~240%, 2년 이상 기본세율(6~40%)이 적용된다.

 

  기획재정부 재산세제과 이용주 과장은 분양권 전매는 집이 필요한 실수요가 아니라 웃돈을 노린 가수요로 간주해 다주택자 양도세 중과처럼 세금을 많이 매기기로 했다고 설명했다. 양도세 중과는 내년 11일부터 양도하는 분양권에 적용된다. 양도 시점은 잔금 청산일이다. 대상 지역은 정부가 투기과열 우려가 있다고 판단해 지정한 전국 40곳 조정대상지역이다. 서울 전역(25개 구)과 과천 등 경기도 7, 해운대 등 부산 7, 세종시. 이들 지역에 앞서 분양된 아파트 분양권이 모두 해당하는 것은 아니다. 전매가 가능한 분양권에만 양도세가 부과된다. 지난해 11·3대책 이후 분양된 단지 중 일부는 입주 때까지 아예 분양권 전매가 금지됐다. 부동산114 조사에 따르면 내년 이후 준공 예정으로 입주 때까지 전매가 가능한 분양권은 18만 가구로 예상된다. 내년 이후 전매하면 보유 기간이 길수록, 웃돈이 적을수록 지금보다 양도세가 더 많이 늘어난다. 웃돈 3000만원 분양권의 양도세가 보유 기간 1~2년이면 세율이 40%이고 세금은 1100만원이다. 내년 이후엔 1375만원으로 25% 증가한다. 웃돈이 같더라도 보유 기간이 2년 넘으면 올해엔 기본세율 15% 적용을 받아 세금이 304만여원인데 내년엔 1375만원으로 세금이 4로 뛴다. 보유 기간 2년 초과인 경우 웃돈 1억원의 양도세는 올해 1920여만원(세율 35%), 내년 4875만원으로 2 가까이 늘어난다. 특히 비싼 분양가에 분양된 강남권 재건축 단지의 세금이 급등한다.

 

 

  201511월 평균 351로 분양된 서울 송파구 가락동 가락시영 재건축 단지인 송파헬리오시티에는 3~4억원의 웃돈이 형성돼 있다. 이달 계약 2년이 지난다. 분양가 71000여만원에 분양된 59(이하 전용면적)의 분양권 시세가 101000여만원이다. 웃돈이 3억원이다. 올해 안에 팔면 양도세가 9300여만원으로 1억원이 안 되는데 내년엔 15000만원에 가깝다. 하루 차이로 세금이 5000만원 늘어난다. 인근 부동산중개업소들은 “6개월 이상 오른 웃돈이 하루아침에 세금으로 나가게 돼 분양권 소지자들이 전전긍긍하고 있다고 전했다. 앞으로 분양권 시장 전망도 불확실하다. 정부의 잇따른 규제로 분양시장도 타격을 받아 거래량은 이미 줄고 있다. 8·2대책 후인 9~10월 서울 분양권 거래 건수가 740여 건으로 지난해 같은 기간(1800여건)의 반 토막이다. 서울 등 투기과열지구에선 8·2대책 후 분양권을 사면 입주 때까지 되팔지 못한다. 입주할 사람만 사야 한다. 자연히 분양권 수요가 줄 수밖에 없다. 내년 이후 준공 물량이 많이 늘어나는 것도 분양권 시장에 악재다. 준공을 앞두고 분양권 매물이 쏟아질 수 있기 때문이다. 내년 수도권 아파트 준공 예정 물량이 21만여 가구로 올해(17만여 가구)보다 24% 늘고 2011~2017년 연평균(11만여 가구)보다 85% 급증한다. 2019년에도 올해와 비슷한 17만여 가구가 들어설 예정이다. 김종필 세무사는 시장 전망이 불투명하면 양도 차익을 늘리기보다 세금을 줄이는 게 유리할 수 있다고 말했다.(2017125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2017.12.08 12:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양권 양도세, 잘 결정해야겠네요.
    좋은 정보 잘 보고 갑니다.

  2. 시골청년v 2017.12.08 13:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집 없는 사람들은 이래나 저래라 힘든거 같습니다 ㅜㅜ

  3. 영도나그네 2017.12.08 16:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그러네요..
    내년부터 분양권도 중과세가 시행된다는 군요..
    올해안에 빨리정리해야 할것 같구요..
    잘보고 갑니다..

  4. 작은흐름 2017.12.08 16:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산, 세금.. 다 진짜 어려운 것 같아요 @_@;

  5. 핑구야 날자 2017.12.09 06:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    고민스러운 부분이군요

  6. 청결원 2017.12.09 06:58 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘 즐거운 주말 보내세요~

 

 

 

 

1순위 청약자격부터 확인중도금 대출 가능여부도 봐야

조정지역에선 전매제한 유의

 

  숨죽였던 분양시장이 본격적으로 재개되고 있다. 하지만 당첨의 기쁨에도 불구하고 여전히 '청약 부적격자'가 쏟아지는가 하면 건설사들은 중도금 집단 대출 은행을 구하는 데 어려움을 겪고 있다. 4월 서울 강동구에서 분양한 '힐스테이트 암사'는 평균경쟁률 12.251로 당시 올해 서울 최고 기록을 세웠지만 당첨자의 25%'부적격자'로 분류돼 다시 탈락했다. 경기 남양주시 다산신도시에서는 다음달 5일 중도금 1차 납부기간을 앞두고 공공분양 아파트 당첨자 일부가 개인 신용으로 중도금 마련에 나서고 있다. 지난해 말 총 2480가구임에도 평균 청약경쟁률 29.51 기록 후 5일 만에 계약을 마감한 경기도 '의왕백운밸리 효성해링턴 플레이스'321일이 중도금 1차 납부일이었지만 두 달이 지난 지금도 중도금 대출 은행을 구하지 못해 납부기일이 무기한 연기됐다.

 

  앞으로 분양이 크게 늘어나면 혼란이 더 가중될 가능성이 높다. 수요자들 입장에서는 우선 청약단계에서 실수요자와 투자자 모두 '1·2순위 자격'부터 확인해야 한다. 1순위로 청약 당첨이 됐지만 나중에 부적격자로 판정되는 경우 1년간 청약 기회가 없어진다. 관심 단지가 11·3 부동산 대책에 따른 청약 조정 지역에 있는 경우 기존에 1순위 자격을 갖춘 경우라고 하더라도 가구주가 아니거나 5년 이내에 다른 청약 당첨 기록이 있는 경우 2주택 이상 보유한 다주택자와 가구원은 2순위로 청약해야 한다. 수도권 택지지구 등에 투자하려는 투자자 입장에서는 '재당첨 금지' 조항도 눈여겨봐야 한다. 단순히 조정 지역만이 아니라 과밀억제 권역에서도 적용되기 때문이다. 서울은 물론이고 인천시 일부와 경기 지역 대부분 시가 과밀억제 권역에 들어간다. '전매제한기간'도 확인해야 한다. 조정 지역에서는 입주(소유권이전등기) 시까지 분양권 전매가 금지된다. 이 때문에 여의치 않은 경우 중도금과 잔금대출에 대한 부담이 더해질 수 있다.

 

  특히 대출과 관련해 시중 중도금 대출금리는 민간분양의 경우 5%에 치닫고 있고 공공분양 역시 4%에 이르는 상황이다. 잔금의 경우 대출 시 소득 여건 심사 강화를 넘어 원리금 분할상환을 해야 하기 때문에 특히 실수요자 입장에서는 이를 감안한 자금 계획을 세워야 한다. 다만 분양권 전매제한기간으로 인해 상대적으로 분양권 전매에 따른 양도세는 줄어들 여지가 있다. 분양권 양도세는 보유기간과 과세표준액에 따라 양도세율이 달라지는데 전매제한으로 인해 보유기간이 길어지게 되고 이에 따라 세율이 낮아지는 효과는 있다.(2017526일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 도느로 2017.05.29 11:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 1순위인데 지방이라 그래도 신경이 덜 쓰이네요 ^^
    힘찬 한 주 되세요 ^^

  2. 영도나그네 2017.05.29 15:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    달라지는 분양제도를 꼭 확인해야 할것
    같습니다..
    오늘도 좋은 정보 잘보고 갑니다..

  3. 즐거운 우리집 2017.05.29 18:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 감사합니다~

  4. GeniusJW 2017.05.30 04:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 미래에 분양을 위해,
    미리미리 대비해두어야겠군요~ㅋㅋ

  5. 핑구야 날자 2017.05.30 07:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    청약제도를 잘 기억해야 하겠군요