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  대출 규제 강화에 서울 분양권 거래가 갈수록 얼어붙고 있다. 입주를 앞두고 잔금 납부가 어려운 갭투자 분양권일수록 프리미엄(웃돈)을 대폭 깎는 경우도 늘고 있다. 실제 입주 때 마이너스 웃돈이 적지 않을 것이란 전망도 고개를 들기 시작했다. 서울부동산정보광장을 보면 올해 2(계약일로부터 60일 이내 신고) 서울의 분양권과 입주건 거래건수는 173건을 기록했다. 지난해 8월과 9월에 각각 256, 314건을 기록한 것과 비교하면 30~50% 수준으로 줄었다. 2월만 보면 동작구(87), 성북구(20), 마포구(12), 송파구(10), 영등포구(10), 은평구(10) 순으로 분양권과 입주권 거래가 많았다. 2월 한달간 분양권만 보면 동작구(86), 성북구(12), 영등포구(10) 순으로 거래가 많았다. 공인중개업계에 따르면 현재 거래되는 분양권의 경우 대부분 지난해 말보다 웃돈이 큰폭으로 하락하고 있다. 입주가 가까워진 분양권일수록 웃돈이 더 빠지는 경우가 많다.

 

 

  2017년 동작구 사당동에 분양한 사당롯데캐슬골든포레(959가구)는 현재 나온 분양권과 입주권의 웃돈이 천차만별이다. 지난해까지만 해도 4~5억원에 달하던 웃돈이 지금은 2억원대까지 떨어졌다. 20202월 입주까지 약 1년이 남았다. 서울 전세가격이 하락하면서 입주를 포기하려는 계약자들은 웃돈을 낮춰서라도 분양권을 처분할 처지다. 상당수 계약자가 최근 강화된 대출 규제로 제 때 잔금을 치르지 못해 급매물을 줄줄이 내놓는 것이다. 서울 아파트 가격이 하락하면서 입주 때가 되면 웃돈이 더 떨어질 것이란 전망도 나온다. 현재 전용 8412층 분양권이 11억원에 나와있다. 분양가 54000만원에 프리미엄(웃돈)56000만원이 붙었다. 사당동 D공인 관계자는 "웃돈 49000만원에 분양권 105000만원까지는 얘기가 나오고 있다"면서 "조합원인 집주인이 분양권을 빨리 처분하고 싶어해 웃돈을 4~45000만원까지는 깎을 수 있다"고 말했다. 같은 면적에 94820만원짜리 일반 분양권 매물도 있다. 분양가 69820만원에 웃돈이 25000만원 붙었다. 같은 면적 일반 분양권에 웃돈이 38000만원 붙은 곳도 있다.

 

 

  동작구는 지난해 10월부터 12월까지 흑석뉴타운 아크로리버하임(1073가구), 상도동에 있는 e편한세상상도노빌리티(893가구) 2500여가구가 입주하며 전세 물량이 적체되고 있다. 이 밖에도 성북구에서는 지난 2월 입주한 길음동의 래미안 길음 센터피스(2352가구)와 석관동의 래미안 아트리치(1091가구)의 분양권과 입주권의 거래가 많았다. 래미안 길음 센터피스 전용 59분양권은 지난달 2476110만원(28)에 실거래됐다. 지난 1월에는 8억원(11)에 같은 면적이 실거래됐다. 래미안 아트리치는 전용 84의 분양권이 지난 182923만원(13)에 실거래되고 나서 2월에는 78000만원(14)으로 가격이 내렸다. 마포구에서는 신촌그랑자이(1248가구)’, 영등포구에서는 보라매SK(1546가구)’의 분양권과 입주권 거래가 많았다. 보라매SK뷰 전용 84의 분양권이 지난달 98320만원(26)에서 77720만원(19)까지 실거래됐다. 부동산114의 한 관계자는 "전세 가격 하락 등으로 입주를 앞둔 단지의 분양권 거래가 당분간 활발할 것으로 보인다"고 말했다.(201936일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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대형 평형 재건축 소유자, 소형 두개 입주권 받았는데
다주택자 간주로 대출막혀, 잠실진주 "설계 수정 검토"
반포주공1도 대책 고심중, 변경 땐 일정 지연 불가피
서울 주택공급난 심각한데, 공급속도 되레 늦추는 꼴

 

 

  정부의 다주택자 대출 규제 강화 불똥이 `1+1 재건축`으로 튀고 있다. 정부가 분양권·입주권도 주택으로 간주다주택자의 대출을 원천 봉쇄하면서 이주비 등 사업 추진에 차질이 예상되자 강남 재건축 단지 곳곳에서 설계 변경을 검토·고민하고 있다. 확정된 가구 수 등 설계를 변경하면 일정 지연과 혼란이 불가피해진다. 정부 규제로 재건축을 통한 주택 공급이 크게 위축된 상황에서 공급난만 심화시킬 것이라는 우려도 있다. 28일 재건축 추진 조합과 부동산 관계자 등에 의하면 반포주공1단지(1·2·4주구), 잠실 진주아파트 등 `1+1 재건축` 단지들이 재건축 계획 변경 등을 고심하고 있다. `1+1 재건축`은 넓은 대지 지분을 갖고 있는 중대형 면적 아파트 소유주들이 재건축 시 중소형 아파트 2채를 분양받을 수 있는 제도. 신혼부부나 1인가구 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나자 주택 공급 확대와 집값 안정화를 위해 도입했던 정책이다. 문제는 9·13 부동산 대책으로 인해 기존 1주택자가 관리처분인가 후 입주권 두 개를 얻을 시 다주택자가 됨에 따라 대출 규제에 묶여 개인 집단대출을 아예 받을 수 없게 된다는 것이다. 이들은 이주비 대출 등을 통한 세입자 보증금 충당이나 임시 거주를 위한 주택 비용 대출이 불가능해지며 사면초가에 빠지게 됐다.

 

 

 

  이달 초 관리처분인가를 취득한 서울 송파구 신천동 잠실 진주아파트가 대표적이다. 전세난 우려 등을 이유로 이주 시기를 미룬 바 있는 해당 단지가 이번엔 `1+1 재건축` 대출 규제에 발목 잡혀 혼란에 빠졌다. 조합 관계자는 "정부 말을 믿고 적극적으로 `1+1 재건축`을 독려하고 설계했는데 집값을 잡겠다고 갑자기 `돈줄`을 모두 묶어버리면 이주를 어떻게 해야 하느냐"고 말했다. 전용 59~1481507가구 규모인 잠실 진주아파트는 최고 35, 2870가구 규모 대단지 아파트로 탈바꿈할 계획을 세웠다. 작년 12월 관리처분인가를 신청하면서 `1+1 재건축`을 염두에 두고 소형 가구를 대거 배치했다. 해당 조합 관계자는 "`1+1 재건축` 여부에 따라 설계 변경이 불가피해졌다""면적 구성과 총 가구 수, 단지 구조 등 사실상 처음부터 설계도를 다시 만들 수밖에 없는 상황"이라고 어려움을 호소했다. 서초구 반포동 대표 재건축 단지인 반포주공1단지 역시 비슷한 문제로 고심을 거듭하고 있다. 기존 2100여 가구를 5300여 가구로 재건축하려는데 대출 규제 `불똥`이 튀었다. 오득천 반포주공1단지 재건축조합장은 "이런 식이면 진짜 `현금부자`를 제외하고 `1+1 재건축`에 동의하는 주민이 누가 있겠느냐""전용 84이하 가구 수를 60% 이상 늘리려 했는데 이런 식으론 소형 면적을 많이 지을 수 없다"고 밝혔다. 현재 서울시 내 `1+1 재건축`을 추진하고 있는 단지는 이들 두 곳을 포함해 신반포8, 문정동 136, 방배6구역 등 주로 강남권이다. 입지적으로 상징성이 큰 대단지가 포함돼 시장 관심도가 높은 편이다.


 


 

  문제는 설계를 대대적으로 변경하려면 조합원총회 등 절차가 필요해 재건축 속도가 대폭 늦어지거나 이를 둘러싼 이견이 커질 경우 재건축 추진에 막대한 차질을 빚을 수밖에 없다는 것이다. 아울러 정부가 안전진단 강화를 통해 재건축 추진 속도를 대폭 늦춘 상황에서 이미 추진 중인 재건축 단지들의 사업 속도가 늦어지게 되면 가뜩이나 부족한 강남권 주택 공급만 더 줄이는 것 아니냐는 예상도 나온다. 백준 J&K도시정비 대표는 "`1+1 재건축`은 공급 측면에서 시장 수요와 정부 정책의 니즈가 일치한 방식"이라며 "재건축 방식에 대한 갑작스러운 수정은 향후 재건축 추진의 예측 가능성을 떨어뜨려 주택시장 불안성을 증대시키는 요인이 된다"고 밝혔다. `1+1 재건축` 소유자들 돈줄이 막히면서 일부 세입자에게 피해가 확산될 우려도 제기된다. 송파구 한 공인중개사는 "이사가 임박한 세입자가 이사날에 맞춰 전세금을 돌려달라고 했는데 집주인 대출이 막혀 돈을 제때 마련하지 못할까봐 불안해하는 분위기"라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "고령층의 재테크 수단으로서 `1+1 재건축`은 여전히 장점이 있지만 `똘똘한 한 채`를 찾는 사람에게는 종합부동산세와 양도소득세가 많이 나오는 등 이제 많이 불리해졌다"면서 "정부가 재건축을 규제하겠다는 의지가 확고해 강남 아파트의 `1+1 재건축`이 앞으로 쉽지 않을 것으로 보인다"고 말했다.(20181029일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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시세대비 1억 싸게 낙찰 빈번서울 숲 자이·아크로리버하임 등 입주단지 줄줄이 실시 예정

양호한 동·호수, 즉시 입주 등 장점 불구 현금동원 능력 필요낙찰포기시 보증금 떼일수도

 

 

  재건축에 대한 강도 높은 규제와 너무 올라버린 집값에 새 아파트를 분양받을 수 있는 가장 보편적인 방법인 `청약`이 인기다. 그러나 열기가 지나치게 뜨거워지면서 청약시장에서도 서울 등 소위 `핫플레이스`는 무주택 기간이 십수 년에 달하는 초고가점자여야 당첨이 되는 상황이다. 이 때문에 `숨은 로또`로 불리는 재건축·재개발 지역 조합원 예비물량인 `보류지 매각`이 발 빠른 투자자들 사이에 뜨고 있다. `보류지`란 재개발이나 재건축과 같은 정비사업에서 혹시나 착오로 조합원 물량이 누락되는 경우를 대비해 전체 가구 수의 일부를 팔지 않고 남겨놓는 물량을 뜻한다. 서울시 조례에 따라 조합은 전체 가구 수의 최대 1%까지 보류지로 남겨놓을 수 있다. 통상적으로 웬만한 규모의 사업장이라면 10가구 정도가 보류지 물량으로 배정돼 남겨지는데, 입주 시까지 판매되지 않고 남는다면 경매 입찰 방식을 통해 일반에 매각된다. 입주 2~6개월 전 보통 신문에 매각공고를 내고 진행하는데, 조합이 굳이 이를 대외적으로 홍보하거나 알리지 않아 스스로 잘 체크할 수밖에 없다. 21일 정비업계에 따르면 서울시 성동구 행당동에 위치한 `서울숲 리버뷰 자이` 보류지에 대한 매각이 24일 진행될 예정이다. 아파트는 전용 59·84·108가 각각 1개씩 입찰을 통해 매각될 예정이고, 2층 상가 6, 연도형 1층 상가 1도 나온다. 전용 598층의 입찰 최저가는 9억원, 8418층은 11억원, 10820층은 14억원이다. 공개입찰 방식이라 얼마나 많은 사람이 입찰에 참여하느냐에 따라 낙찰가가 달라지겠지만, 현재 이 아파트 분양권 시세보다 시작 가격은 확연히 낮다.

 

 

  전용 59의 현재 분양권 가격은 10~11억원 선이고, 보류지 매각분으로 나올 84같은 동 비슷한 층 호가는 13~14억원에 달한다. 보류지 매각 예정인 108물건이 있는 동은 한강 조망이 가능해 17~18억원 선에서 시세가 형성되고 있다. 동작구 집값 상승의 기폭제가 된 흑석동 `아크로리버하임` 역시 이달 31일 보류지 매각을 진행한다. 연말 입주를 앞둔 이 단지는 전용 59~1139가구 정도를 보류지 매각으로 내놓는다. 현재 이 아파트 전용 59분양권은 11억원에 거래된 후 아예 물건이 없는 상태이고, 전용 8414억원 선, 전용 11320억원까지 가격이 올랐다. 입찰 시작 가격이 전용 5911억원, 84133000~135000만원, 113189000만원씩이지만 경우에 따라 시세차익도 기대할 수 있다. 실제로 최근 보류지 매각을 진행한 흑석동 `롯데캐슬에듀포레`는 전용 59가 시세보다 2000~5000만원 정도 저렴한 9억원대 중반에 주인을 찾았고, 전용 84역시 5000~7000만원 정도 시세 대비 낮은 가격에 낙찰됐다. 지난해 강북의 `경희궁자이`도 보류지 매각을 진행했는데, 당시 전용 598억원대 후반~9억원대 초반에 낙찰됐고, 전용 84118000만원대, 전용 13416억원대 초반에 주인을 찾았다. 현재 시세를 보면 이 낙찰가보다 최소 2억원, 최고 6억원 가까이 값이 올라갔다.

 

  결국 보류지 매각 가격이 분양가보다는 높지만, 시세보다는 싼 수준에 형성되고 있는 셈이다. 또 조합원을 위해 예비로 빼놓았던 물량을 매각하는 것이다 보니 일반분양분에 비해 층이나 향, 동 위치가 좋고, 발코니 확장이나 시스템에어컨 등과 같은 각종 옵션이 풀로 장착돼 있는 상태에서 판매하는 경우가 대다수인 점도 장점으로 부각된다. 다만 보류지 매각은 조합이 신문에 공고를 낸 후 조용히 입찰을 진행하는 경우가 많아 대중에게 잘 알려지지 않는다는 한계가 있다. 입찰보증금 명목으로 현금 5000만원가량이 필요하고, 낙찰받으면 낙찰가액의 10%를 한 달 내에 납부해야 하며, 계약 후 두 달 내에 전체 금액의 30%를 추가로 내야 한다. 현금 동원 능력이 없다면 도전하기 어려운 약점이 있다. 청약은 건설사 보증으로 집단대출을 받을 수 있지만 보류지는 조합원 물량을 사는 것이라 대출 등도 알아서 해야 한다. 통상 입주 2~3개월 전, 길게 잡아도 5~6개월 전에 결정이 나기 때문에 짧은 기간 내 입주가 가능하다는 장점도 있다. 또 막상 낙찰을 받았는데 금액이 너무 높다고 생각해 포기하면 보증금 명목으로 입금한 5000만원가량을 돌려받을 수 없으니 주의해야 한다.(2018522일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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재건축 아파트 시장은
'움찔'새 아파트·분양권은 '꼿꼿'

강남 아파트 간 온도 차

"부담금 폭탄' 맞는 재건축 매물 늘고 호가 떨어져"

부담금 피한 단지 '눈치보기' 래미안퍼스티지 1억 상승

재건축 규제 '풍선 효과' '집값 온도 차' 지속될 듯

 

 

  "잠실주공5단지는 호가(부르는 값)3000만원 내렸어요. 사려고 했던 사람들은 눈치를 보네요."(서울 송파구 잠실동 J공인 대표) "여긴 난리입니다. 래미안 퍼스티지가 일주일 새 1억원이 뛰었어요."(서초구 반포동 B공인 실장) 정부가 초과이익환수제 예상 부담금을 공개하는 등 재건축 추가 규제를 예고한 후 서울 강남권에서 '집값 차별화' 현상이 나타나고 있다. 크게 들썩이던 재건축 추진 단지들은 일단 '움찔'한 모습이다. 가격이 보합세를 보이거나 일부 단지는 소폭 떨어졌다. 호가가 오른 물건도 나오지만, 거래는 잘 안 된다. 정부의 '엄포'에 매수자들이 '당분간 지켜보자'며 관망하고 있어서다. 반면 신축 등 일반아파트나 분양권은 꾸준히 팔리며 가격 오름세가 멈추지 않고 있다. 재건축 단지 간에도 온도 차가 있다. 재건축 부담금을 피하지 못한 아파트는 열기가 한풀 꺾였다. 매물이 하나둘 나오고 가격도 떨어졌다. 대표적인 게 송파구 잠실동 주공5단지. 지난주 초 19억원에 거래된 이 단지 76(이하 전용면적)187000만원에 나온다. 강남구 대치동 은마아파트 76도 한 주 새 3000만원 내린 16억원에 나와 있다. 대치동 K공인 관계자는 "정부 압박에 마음이 조급해진 몇몇 집주인이 물건을 내놓았다""1주일 전만 해도 물건이 없어서 못 팔았는데, 지금은 사겠다는 사람이 뚝 끊겼다"고 말했다.

 

 

  함영진 부동산 114 리서치센터장은 "확정된 금액은 아니지만, 정부가 발표한 예상 부담금이 너무 컸다""재건축 규제를 강화할 조짐을 보이자 매수 심리가 위축된 것"이라고 말했다. 지난해 관리처분(착공 전 최종 재건축안)을 신청해 '부담금 폭탄'을 피한 강남구 개포주공1단지, 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구, 신반포3·경남 등은 분위기가 나쁘지 않다. 이들 단지는 지난해 8·2 부동산 대책 이후 조합원 지위 양도가 금지돼 한동안 거래가 막혔으나, 최근 물건이 나오고 있다. 지난 25'10년 이상 보유, 5년 이상 거주'1가구 1주택자에 한해 거래가 풀려서다. 단지별로 장기 보유 매물은 각각 4~5개 정도다. 반포1단지 1·2·4주구 8434~35억원에 나온다. 8·2 대책 전인 지난해 7월 실거래가(275000만원)보다 7억원가량 뛴 가격이다. 개포주공1단지 45도 한 달 전보다 2억원 오른 15억원 선이다. 하지만 거래는 뜸하다. 개포동 G공인 관계자는 "집주인은 가격을 올려 내놓지만, 손님들이 선뜻 매수에 나서지 않고 있다"고 말했다. 일반아파트는 여전히 강세다. 이달 중순 23억원에 팔리던 반포동 래미안퍼스티지 84가 최근 242500만원에 거래됐다. 입주한 지 얼마 안 된 새 아파트의 상승 폭도 가파르다. 준공 4년 차인 강남구 대치동 래미안대치팰리스 84는 최근 225000만원에 새 주인을 찾았다. 한 달 전 거래가격(20억원)보다 25000만원 올랐다.

 

 

  대치동 제이스공인 정보경 대표는 "집주인들이 '집값이 더 오를 것 같다'며 물건을 내놓지 않고 있다""단지(1608가구)를 통틀어 매물이 1~2개뿐"이라고 말했다. 반포동 아크로리버파크도 매물 품귀 상태다. 입주를 앞둔 아파트 분양권에도 수요가 몰린다. 8·2 대책으로 서울에선 분양권 전매가 입주 때까지 금지됐지만, 지난 201611·3 대책 이전 보유자는 분양권을 1회 팔 수 있다. 오는 12월 입주 예정인 송파구 가락동 헬리오시티(가락시영 재건축) 84분양권은 이달 14~15억원에 거래됐다. 한 달 전보다 2억원 정도 올랐다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "재건축 규제를 비켜난 신축 아파트나 분양권으로 수요가 옮겨가는 '풍선효과'가 나타나고 있다"고 말했다. 전문가들은 강남 아파트 간 '집값 온도 차'가 당분간 지속할 것으로 내다본다. 김규정 위원은 "재건축 단지들은 부담금을 피했느냐에 따라 시장 움직임이 달라질 수밖에 없다""신축 아파트나 분양권은 재건축 규제로 주택 공급이 줄 수 있다는 인식 때문에 가격 상승세가 이어질 것"이라고 말했다. 강남 아파트는 여전히 '안전자산'이란 인식이 강해, 재건축 시장을 누르면 수요가 다른 곳으로 갈 수밖에 없다는 논리다. 재건축 단지는 집주인과 수요자 간의 '밀고 당기기'가 극심할 것이란 분석이 나온다. 단기 가격 급등으로 인한 피로감이 있는 데다, 정부의 전방위 압박이 계속될 것이란 이유에서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부 규제로 시장이 관망하다가 가격이 내려가면 저가 매수세가 들어오고, 다시 상승하는 패턴이 이어질 것"이라고 말했다.(2018128 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.01.30 07:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트 가격이 떨어지게 하려면 다른 지역에서도 잘 수 있도록 개발을 하면 어떨까 싶어요

 

 

 

2014년이후 분양한 서울 67개단지 분석

 

 

  강북 뉴타운 재개발 대표 주자인 '경희궁 자이'최근 3년간 서울에서 분양한 주요 아파트 중 분양권 가격이 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 서울 종로구 돈의문 뉴타운을 재개발한 경희궁 자이는 분양 이후 39.3% 올라 5억원대 분양권에 웃돈(프리미엄)3년 새 2억원이나 붙었다. 경희궁 자이의 시세 상승은 서울 중심부라는 주요 지리적 이점뿐만 아니라 그동안 새 아파트 공급이 없어 '희소성'이 주목받은 결과로 분석된다. 또 주변 시세보다 상대적으로 가격이 낮거나 대규모 택지지구에 공급된 아파트의 분양권 가격도 큰 폭으로 올랐다. 28일 매일경제신문이 국토교통부 실거래가 자료 등을 기초로 2014년 이후 분양된 서울 주요 아파트 67개 단지의 분양권 웃돈을 분석한 결과다. 이번 조사에선 분양권 전매제한이 풀린 단지를 대상으로 올해 1분기(1~3) 같은 층에서 거래된 사례를 살펴봤다. 같은 단지의 같은 평형이라도 층에 따라 분양가와 거래가가 10~30% 정도 차이 날 수 있기 때문이다.

 

  연간 상승률 기준으로 웃돈이 가장 많이 붙은 단지는 경희궁 자이였다. 이 아파트는 201411월 분양 당시 3단지 1층 전용면적 59.75의 분양가가 54850만원을 기록했다. 이후 올해 1월 같은 평형 같은 층수의 아파트가 76430만원에 거래됐다. 웃돈이 21580만원이나 붙은 것으로 분양 이후 가격이 39.3% 상승해 16.5% 올랐다. 경희궁 자이 4단지 9층 전용 45.87도 분양가 43480만원에서 웃돈 14836만원이 붙어 지난 1월 거래됐다. 분양 이후 누적 상승률 34.1%, 연간 상승률로 환산하면 14.5% 올랐다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "종로 돈의문 뉴타운처럼 서울 주요 재개발·뉴타운 지역은 입지는 좋으나 건물이 낡고 오래돼 주거환경이 좋지 않았다"면서 "새 아파트라는 희소성이 부각된 가운데 전반적인 주거환경이 개선된 점이 가격 상승 요인"이라고 설명했다.

 

  성동구 옥수동·금호동과 동작구 흑석동 재개발 물량도 웃돈이 크게 붙었다. 2015년 분양 당시 72400만원이었던 옥수동 e편한세상옥수파크힐스 전용 84.5115층은 웃돈이 14600만원 붙어 올해 287000만원에 거래됐다. 연간 13.8% 오른 것으로 분양 이후 20.2% 상승했다. 같은 해 분양된 금호동 4가 힐스테이트금호 전용 84.92는 웃돈 11023만원, 금호동 1e편한세상신금호 전용 84.93는 웃돈 1억원이 붙어 10% 이상 높은 상승률을 보였다. 지난해는 동작구에서 분양된 아파트 단지의 웃돈 상승이 두드러졌다. 흑석동 흑석뉴타운 재개발 단지인 아크로리버하임 전용 59.929층은 분양 후 7개월 만인 올 2월 웃돈이 4210만원 올라 매매됐다. 지난해 7월 당시 분양가는 62180만원으로 상승률은 6.8%, 연으로 환산하면 11.9%에 달한다. 인근 흑석뉴타운 롯데캐슬에듀포레 전용 59.57도 지난해 6월 분양가 56500만원에서 올 3월 웃돈이 3280만원 붙어 거래됐다. 영등포구 신길뉴타운 7구역 재개발 단지인 '래미안에스티움'(2014년 분양) 전용 84.97와 중구 만리동 만리1구역 재개발 단지인 '서울역 한라비발디 센트럴'(2016년 분양) 전용 84.97도 주요 입지에 새 아파트라는 장점이 부각되며 각각 16383만원, 8900만원의 웃돈이 붙었다.

 

  강남 3구에서는 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정된 물건들의 웃돈 상승폭이 컸다. 강남구 수서동 강남더샵포레스트(2014년 분양)11층 전용 146.69의 웃돈이 무려 4230만원이나 붙어 지난 1154170만원에 거래됐다. 서초구 반포동 아크로리버파크(2014년 분양) 전용 59.97, 송파구 가락동 송파헬리오시티(2015년 분양) 전용 84.99도 주변보다 상대적으로 낮은 분양가가 주목받으며 각각 32000만원과 11985만원의 웃돈이 붙어 올해 초 거래됐다. 강남더샵포레스트(12.9%), 아크로리버파크(13%), 송파헬리오시티(10.2%) 모두 연 10% 이상 가격이 오르고 있다. 도로, 학교, 공원 등 기반시설이 체계적으로 공급된 대규모 택지개발지구도 인기다. 송파구 위례중앙푸르지오(2014년 분양) 전용 84.7414744만원(9.4%), 강서구 마곡힐스테이트마스터(2015년 분양) 전용 59.998246만원(9.4%)의 웃돈이 붙었다. 반면 용산구에서 분양된 단지들은 전반적으로 성적이 좋지 않았다. 2014년 분양된 용산구 래미안용산과 용산푸르지오서밋은 연 1%의 분양권 상승률을 보여 거의 웃돈이 형성되지 못했다. 용산 국제업무지구 개발이 무산된 충격이 가시지 않고 있기 때문이다.(2017329일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. Deborah 2017.03.30 03:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 올려 주셨네요. 상쾌한 아침 맞이 하세요

  2. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.03.30 07:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    ㅎㄷㄷㄷ 5억이 넘다니 장난아니네요. 뮬론 위치나 여러가지 면이 좋은 조건이지만... 정말 가격이 훅훅 올라가네요

  3. 핑구야 날자 2017.03.30 07:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    조건에 맞는 기회가 쉽게 오지 않네요

 

 

  자녀와 18층서 진동 느낀 주부, 시댁 단독주택서 피난 생활저층 이사, 고층 분양권 처분 현상도"고층이 건물 안전성은 유리"경주에서 발생한 규모 5.8의 지진과 잇단 여진으로 영남권 주민들의 불안이 고조된 가운데, 특히 아파트 고층에 사는 사람들의 마음고생이 심하다. 몸을 가누기 어려울 정도의 흔들림을 느낀 뒤 길고 긴 계단을 내려와 아파트 밖으로 피신하기까지 극한의 공포를 체험한 주민들은 언제 다시 집이 요동칠지 모른다는 걱정에 잠을 잘 못 이루고 있다. 이들은 그동안은 해본 적 없는 '저층에 살고 싶다'는 생각도 하고, 극소수지만 이를 실천에 옮기는 사람도 있다. '로열층'이라 불리며 인기가 높은 고층의 위상이 지진으로 함께 흔들리는 것이다. 다만 부동산 업계에서는 여진이 점차 잦아든다면 고층을 꺼리는 분위기 역시 일시적일 것으로 보고 있다. 건축 분야 전문가들은 지진에 따른 건축물 구조 안전성은 저층보다 오히려 고층이 뛰어나기 때문에, 단순히 고층에 산다는 이유로 지나치게 불안해할 필요는 없다고 조언했다.

 

자녀 데리고 1층까지 까마득한 피난길'고층의 고충'

 

  울산시 남구 달동 아파트에 사는 30대 주부 박모씨는 규모 5.8의 지진을 경험한 이달 12일 이후 중구 다운동에 있는 시댁에서 생활하고 있다. 18층 집에서 어린이집에 다니는 두 자녀와 함께 맞이한 강진의 기억이 끔찍했기 때문이다. 시댁은 평범한 단독주택이지만, 그것만으로도 박씨에게는 큰 위안이 됐다. 두 자녀를 어린이집에 등원시키느라 하루 두 차례 중구와 남구를 오가고 있지만, 박씨에게 그런 불편은 지진 공포에 비하면 아무것도 아니다. 박씨는 "강한 지진이 또 발생할 수 있다는 말이 있어 지금으로서는 집으로 돌아갈 엄두가 안 난다"면서 "집을 옮기는 문제를 남편과 진지하게 상의하고 있다"고 말했다.

 

  북구의 한 아파트 4층에 사는 김모(45)씨도 엘리베이터에서 뜻밖의 말을 들었다. 집으로 올라가려고 4층 버튼을 누르자 19층 버튼을 누른 이웃이 "저층에 살아서 좋겠다"며 인사를 건넨 것이다. 그 이웃은 지진 때 자녀 2명을 데리고 비상계단으로 1층까지 내려왔던 때의 경험을 털어놓으며 고개를 절레절레 저었다. 김씨는 "저층에 산다고 부럽다는 말을 들어보기는 처음"이라면서 "그 입장이 되면 상당히 두려울 것 같아서 공감됐다"고 말했다. 울산 부동산 관련 포털사이트 카페 등에도 '아파트 20층을 분양받았는데 포기할까 고민 중이다'거나 '지진 때문에 저층으로 이사 계획이 있는 사람이 있느냐'는 등의 게시물을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 유례없는 강진은 모두에게 공포와 불안을 안겼지만, 즉시 지상으로 대피하기 어려운 아파트 고층 입주민들은 걱정거리를 하나 더 안고 있다.

 

저층 이사, 분양권 처분고층 기피 분위기 감지

 

  아파트 로열층은 너무 높거나 낮지 않으면서 일조권이나 조망권을 잘 갖추고 있는 층을 말한다. 통상 업계에서는 아파트 전체 층수의 중간 이상 고층을 로열층으로 본다. 가령 30층짜리 아파트라면 15층 이상 고층이 분양가도 높고, 전매할 때 프리미엄도 더 많이 붙는다. 그런데 경주 지진 발생 이후 로열층 대신 저층을 선호하는 일부 수요가 생겨나고 있다. 울산혁신도시 아파트 거래를 주로 취급하는 한 공인중개사는 "지진 이후 17층을 내놓고 3층으로 이사한 고객이 있다"면서 "아직 많지는 않지만, 집을 구하면서 지진에 대비해 저층을 찾는 손님들이 있다"고 밝혔다.

 

  북구의 한 공인중개사는 "한 신축아파트 24층 분양권 소유자가 계약금 2천만원을 손해 보더라도 분양권을 처분하고 싶다고 상담해 왔다"면서 "실제 거주 목적으로 아파트를 분양받았는데 지진을 겪고는 입주를 포기한 것"이라고 말했다. 물론 이런 사례나 분위기가 아직 일반적이지는 않다. 여전히 로열층에 대한 수요가 많고, 고층과 저층의 가격 차이도 분명하다. 그러나 여진이 장기간 계속되거나 다시 한 번 사람들에게 트라우마를 남길 만한 진동이 발생한다면, 저층 선호나 가격 변동 등 실제 아파트 거래 시장에 영향을 미칠 여지 또한 충분하다.

 

"고층이 진동 심해도 건물 안전성 높아"비구조재 낙하는 주의해야

 

  지진과 건축 분야 전문가들은 고층이라서 지진동을 상대적으로 크게 느낄 수는 있지만, 건물 구조적 안전을 더 걱정할 필요는 없다고 조언했다. 오히려 고층 건물이 저층 건물보다 지진에 더 잘 견디는 속성이 있다는 것이다. 전문가들에 따르면 건물 구조는 지진파 주기(週期), 즉 흔들리는 시간에 따라 영향을 받는다. 저층은 짧은 시간 여러 번 흔들리면서 구조에 영향을 받지만, 고층으로 올라갈수록 주기가 길어진다. 밑에서 흔들면 고층에서 그 폭이 크기는 해도 천천히 흔들리며 충격을 흡수하기 때문에 구조에 영향을 덜 미친다는 것이다. 12일 경주 지진 때 부산의 건축물 피해가 13층 저층 건물에 집중된 것도 이런 논리로 해석될 수 있다. 울산대 건설환경공학부 김 모 교수(한국지진공학회 부회장)는 이를 '상대 변위(變位·위치나 모양이 변한 정도)'라는 개념을 이용해 설명했다.

 

  지진으로 1층이 좌우로 1흔들리고 한 층씩 높아질 때마다 진동이 1씩 커진다고 가정하면, 10층은 10흔들린다는 계산이 나온다. 그러나 10층만 따로 10가 흔들리는 것이 아니라, 9가 흔들리는 9층 위에서 1더 움직이는 셈이어서 건물 구조에는 큰 영향이 없다는 것이다. 김 교수는 "고층일수록 흔들림이 클 수밖에 없지만, 지진이 미치는 힘은 저층보다 덜 받는다"면서 "지상에서 멀어 대피 시간이 오래 걸리고 심리적으로 불안한 문제는 있지만, 건물 구조적 안전성은 고층이 더 유리하다"고 밝혔다. 다만 흔들리는 폭이 큰 영향으로 외벽 타일, 마감재, 유리 등 비구조재는 저층보다 지진에 취약한 한계가 있으므로 낙하물에 따른 '2차 피해'를 조심해야 한다고 당부했다.(2016930일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. S.또바기 2016.10.04 15:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘은 저층을 또 선호하나보네요~~~ 저는 2층에 살아서 ㅋㅋ


규제에도 저금리시대 갈 곳 없는 여윳돈 몰려대출보증 퇴짜 개포주공3단지 매수문의 급증

10월 전매제한 풀리는 래미안블레스티지 웃돈전문가 분양권보다 저렴한 입주권 더 유망

 

  "워낙 단지 규모가 크지만 수요는 더 많다보니 여름 휴가철이어도 거래량과 가격이 동시에 뛰는 건 어쩔 수 없어요. 7월 말인데 벌써 월초보다 웃돈이 2000만원가량씩 올랐습니다." 매머드급 재건축 단지 '송파헬리오시티'(가락시영 재건축·9510가구) 분양권을 거래하는 송파 가락동 일대 A공인 관계자의 전언이다. 송파구는 지난달 전매제한이 풀린 이 단지 덕분에 서울 25개 자치구 중에서 가장 큰 서울 분양·입주권 거래 장이 열렸다. 기준금리가 바닥권이고 금융상품 수익률이 신통치 않자 '고분양가 논란'에도 불구하고 투자자들 눈이 강남권 아파트로 쏠린 여파. 부동산114에 따르면 올해(729일 기준) 강남3구의 3.3당 평균 분양가는 3964만원으로 지난해(2974만원)보다 33%나 뛰었다. 서초구가 평균 4457만원으로 가장 높다.

 

  수요가 넘치면서 여유자금이 있는 투자자들은 '분양권이냐 입주권이냐' 저울질을 시작한다. 분양권 전매는 일반분양 시장에 나온 물건을 사들이는 것으로 '선분양 후시공'우리나라 아파트 시장에서 전형적인 투자 방식이다. 입주권이란 일반분양을 통하지 않고 조합원이 가진 물건을 직접 사들이는 것이다. 분양권과 입주권 중 선택할 때는 각각 장단점을 고려해야 한다. 총 매매금액만 따지면 조합원 물건이 더 저렴하지만 한꺼번에 목돈을 지불해야 한다. 강남 재건축 아파트의 경우 통상 조합과 시공사가 '밀실 가격 책정'을 하지만 일반 분양가가 조합원 분양가보다 10~15% 높은 편이고, 전매제한이 풀려도 조합원 물건 가격이 낮은 편이다. 단 혹시라도 일반 분양에서 미분양이 날 경우 조합원이 리스크를 떠안는 것도 명심해야 한다.



  송파 헬리오시티의 경우 일반 분양가가 9억원 선이던 전용면적 85형의 조합원 물건 호가는 현재 88000~9억원 선이다. 반면 일반 분양권은 전매제한이 풀린 직후인 691000~92000만원이던 것이 현재는 95000만원 선까지 올랐다. B공인 관계자는 "지난달 전매제한이 해제된 후 1000~3000만원 선이던 웃돈은 이달 초 3000~4000만원 선으로 올랐고 현재는 5000만원 선"이라며 "비교적 가격이 저렴한 초기에 사들여 적당한 시기에 되팔려는 목적을 가진 이들도 적지 않다"고 말했다. 반면 일반 분양분은 계약금·중도금·잔금을 나눠 낼 수 있어 한번에 목돈을 주고 사야 하는 조합원 물건보다 비용 부담이 작은 편이다. 중도금 담보대출에 따른 이자는 입주 시기에 정산할 수 있기 때문에 분양가의 10% 선인 계약금을 낸 후 분양에서 입주까지 약 2년간 추가로 드는 비용이 없다는 점이 매력이다. 하지만 고려할 점은 또 있다. 이른바 로열동·층을 원한다면 조합원 입주권이 유리하다. 일반 분양은 조합원들이 우선 고르고 남은 물량을 추첨에 의해 배정받고 물량도 적어 원하는 동과 호를 선택할 확률도 낮아진다.

 

  신한은행 PWM프리빌리지 서울센터장은 "다만 조합원 물건은 사들이는 시점에 따라 사업 지연으로 인한 추가분담금이 늘어날 위험이 있다""보통 조합원 입주권은 재건축사업 진행 단계상 시세가 뛰기 전, 사업시행인가 직후 또는 취득세를 절약할 수 있는 관리처분 이전에 사들이는 것이 좋다"고 전했다. 한편 강남권 재건축 시장에서는 오는 10월 이후 분양권 전매 제한 기간이 풀리는 래미안 블레스티지의 분양권 웃돈이 최소 3000만원 이상일 것이라는 예측이 돈다. 올해 1월 즉시 전매가 가능하다는 장점을 등에 업고 분양가를 높여 나왔던 서초 신반포자이(잠원 반포한양)는 전용면적 84형 분양가가 136000~152000만원 선이었지만 현재 145000~16억원 선에 거래된다.

 

  개포주공 1단지는 지난 1조합원 추가분담금 인하 소식이 들리면서 거래에 봇물이 터졌다. 1단지는 지난 4일부터 831일까지 조합원 평형 배정 중인데, 전용면적 47형 호가는 지난달 말 128000만원 선이던 것이 현재 13억원 선까지 뛰었다. 디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지)정부 규제에 일반 분양 가격을 낮춰 앞으로 분양 예정인 강남 재건축 단지에도 관심을 가질 만하다. 오는 9월 이후 분양 예정인 '아크로리버뷰(신반포5차 재건축)'가 주목되고 '방배 아트자이(방배3구역 재건축)'와 신반포18차와 24차 통합재건축도 관심사. 다만 최근 입주권·분양권 단기 손바뀜이 잦아지면서 강남도 입주 물량이 늘어나는 시점에 시세 변화에 따른 리스크를 충분히 고려해야 한다. KEB 하나은행 행복한부동산센터장은 "강남 불패 신화 속에 전매제한 기간에도 불구하고 기준금리 인하 등으로 뾰족한 투자처가 없음에도 일부 로열층·동을 제외하면 억대 시세차익을 무턱대고 기대하면 안 된다"고 지적했다. 부동산114에 따르면 8월 강남·서초·송파·동작구에서는 같은 기간 서울 입주량의 57.5%2494가구가 집들이를 시작한다.(2016730일 매일경제 기사 참조)



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  1. 도느로 2016.08.01 13:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    날씨도 뜨겁고 강남도 뜨겁군요 ^^
    건강관리 잘 하셔요~~~ㅎㅎ

  2. 멜로요우 2016.08.01 20:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    여기저기 후덥찌근 하네요~ 부동산쪽에도 후끈하네요! 잘보고 갑니다

  3. 핑구야 날자 2016.08.02 07:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저금리로 주식시장에도 많이 몰리고 있다고 해요

  4. 브라질리언 2016.08.02 19:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 고분양가 만만치 않죠.~ 너무 높긴 합니다.

  서울 강남권에서 시작된 재건축.재개발 훈풍이 강북권으로도 옮겨 붙고 있다. 마포구 아현동과 공덕동 일대를 비롯해 서대문구 재건축·재개발 지역 일대에서 아파트 매매 가격이 오르고 분양권에 웃돈이 붙어 거래되는 상황이다. 종로·광화문·상암DMC등으로 통하는 마포를 보면 확연하다. 19일 KB부동산시세에 따르면 평균 매매가격이 지난해 2월 6억 원 선이던 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 59㎡형은 6억 7000만원 선으로 올랐다. 공덕동 ‘래미안공덕4차’ 전용 59㎡도 같은 기간동안 5500만 원 가량이 몸값이 올라 현재는 5억6000만원 선을 오가는 중이다.

  마포와 함께 강북 도심 ‘직주근접’지역으로 통하는 서대문에서도 가재울뉴타운과 북아현뉴타운에 이어 홍제균형발전촉진지구 등 일대 시장이 활기를 띤다. 강남·서초 일대가 고분양가 때문에 2000만~5000만원으로 웃돈이 높지 않게 형성돼 분양권 웃돈만으로 보면 마포·서대문 일대와 수렴하는 경향을 보인다는 것이 현장의 분석이다. 현대산업개발 분양 관계자는 “남가좌동 DMC가재울4구역 전용 84㎡형 분양권의 경우 지난 2월 웃돈이 5290만원 붙은 5억310만 원에 거래됐고, 3월에는 홍제동에 ‘홍제금호어울림’ 전용 84㎡형 분양권이 2193만원의 프리미엄이 붙어 거래됐다”며 “19일부터 계약에 들어가는 홍제동 ‘홍제원 아이파크’는 1000만~2000만 원까지 초기 웃돈이 형성된 상태여서 전매 제한이 풀리면 더 오를 전망”이라고 말했다.

  분위기를 타고 앞으로도 분양이 이어질 전망이다. 지난 2012년 관리처분인가 이후 사업이 미뤄지던 남가좌동 제1구역 재건축 조합은 오는 6월 중 ‘DMC 2차 아이파크’를 분양할 예정이다. 지하 5층~지상 22층, 13개 동에 전용면적 59~127㎡형 총 1061가구 중 617가구가 일반 분양 분이다. 상암DMC와 강북도심권 외에 여의도권으로도 통한다는 것이 분양 관계자의 말이다. 6월에는 마포에서 ‘창전1구역 데시앙’과 ‘신수1구역 아이파크’가, 9월에는 서울 지하철2호선 이대역과 아현역 인근 서대문 북아현뉴타운 북아현1-1구역에서 ‘북아현 힐스테이트’도 시장에 나온다. 한편 서울 뉴타운 중 규모가 가장 큰 성북 장위뉴타운에서는 1구역과 5구역에서 도합 2500여가구 이상의 ‘래미안’ 브랜드 단지가 6월 분양 예정이다.(2016년 4월 20일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 뉴클릭 2016.04.20 12:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 알아 갑니다 ^^
    좋은 오늘이 되세요 ㅎㅎ

  2. 영도나그네 2016.04.20 17:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강북지역에도 재개발 바람이 부는것 같습니다..
    앞으로 훈풍부는 부동산 시장이 다시한번 오기를 기대해 봅니다..
    좋은 자료 잘보고 갑니다..

  3. 봉리브르 2016.04.21 07:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 보고 갑니다.
    좋은 하루 보내세요^^

  4. 개인이 2016.04.26 22:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보에 대해 잘 보고 갑니다 ~