Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

양도세 중과 이어 3주택 이상 보유세 중과로 고민 커져

"1가구만 임대사업 등록해도 보유세 40% 이상 절감증여는 득실 따져야"

 

 

  정부가 3주택 이상 보유자의 보유세 부담을 크게 늘리는 쪽으로 세제 개편을 추진하면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 지난해 시행된 8·2부동산 대책의 양도소득세 중과 조치에도 불구하고 팔지 않고 버티던 다주택자들이 이번엔 3주택 이상 종부세 중과의 부담까지 안게 되면서 또다시 버티기냐, 매도냐, 증여냐 선택의 기로에 놓인 것이다. 8일 전문가들은 보유세 부담이 크다고 판단될 경우 양도차익이 적은 주택부터 매도 또는 증여하거나 임대사업 등록을 하는 것이 절세 면에서 유리하다고 조언한다.

 

 

선택1 : 임대사업 등록 = 임대사업등록시 보유세 40% 이상 절감

  지난 6일 기획재정부가 공개한 종합부동산세 개편방안은 현행 80%인 종부세 공정시장가액비율을 연 5%포인트씩, 2020년까지 90%로 높이면서 3주택자 이상 다주택자의 종부세율을 당초보다 인상된 세율에서 0.3%포인트 중과하는 것이 핵심이다. 이에 따라 보유 주택의 합산 공시가격이 동일하더라도 3주택 이상 보유자들은 1, 2주택 보유자에 비해 종부세 부담이 큰 폭으로 오르게 된다. 똑같이 공시가격 165천만원짜리 주택을 보유한 경우 1주택자는 보유세가 215만원이지만 3주택자는 507만원으로 늘어나는 식이다. 올해 공시가격 10800만원, 98400만원(116)인 송파구 한 아파트 2가구와 강동구의 공시가격 51100만원(84.98)짜리 1가구를 보유한 김모(61)씨의 사례를 보자. 김종필 세무사의 도움으로 김씨의 보유세를 추산한 결과 올해는 16549480원의 보유세가 부과되지만 내년부터 공정시장가액비율이 5%포인트씩 상향되고, 종부세율도 높아지면서 2019년에는 22848650으로 올해보다 38%, 2020년에는 24351530원으로 올해보다 47%가량 보유세 부담이 커지게 된다.

 

 

  이는 공시가격 인상을 고려하지 않은 것이어서, 국토교통부의 공시가격 현실화 추진에 따라 내년 이후 공시가격이 더 오를 경우 다주택자들의 보유세 부담은 이보다 훨씬 더 늘어나게 된다. 그러나 만약 김씨가 공시가격 6억원 이하인 강동구의 아파트를 8년 이상 장기 임대주택으로 등록할 경우에는 종부세 합산 과세 주택에서 배제되고, 양도소득세 중과 대상에도 빠지면서 큰 폭의 절세 혜택을 기대할 수 있는 것으로 나타났다. 김씨가 올해 강동구의 아파트를 임대주택으로 등록한다면 내년에는 송파구의 아파트 2가구에 대해서만 종부세가 부과돼 3주택자에 적용되는 종부세 중과 대상에서 제외된다. 이에 따라 내년도 전체 보유세 부담액은 1356390원으로, 임대등록을 하지 않았을 때(22848650)보다 40.64% 줄일 수 있다. 강동구의 주택은 종부세 없이 재산세만 내면 되기 때문이다. 2020년 역시 종부세 부담이 14324740원으로, 임대등록 전(24351530)보다 1천만원(41.2%) 이상 절세할 수 있다. 이때 종부세 합산 과세 배제나 양도세 중과 배제 등 혜택을 받기 위해선 강동구의 아파트를 반드시 임대 기간 8년 이상의 준공공임대로 등록해야 한다. 4년 단기임대에는 이런 혜택이 없다.

 

 

선택2 : 매도 = 청약조정지역 내 주택 양도차익의 절반이 세금

  김씨가 종부세 중과를 피할 목적으로 강동구의 아파트를 매도한다면 세금은 어떻게 될까. 김씨는 강동구의 아파트를 201016억원에 매입해 8년 이상 보유했으며, 현재 6억원에 전세주고 있다. 김씨가 이 아파트를 현재 시세인 86500만원에 매도한다고 가정할 경우 도세율이 청약조정지역 내에서 20%포인트 중과돼 총 136182천원의 양도세가 부과된다. 지난 8년간의 총 양도차익이 26500만원인데, 차익의 절반을 양도세로 내야 하는 것이다. 그러나 김씨가 강동구 아파트에 대해 임대사업 등록을 하고, 8년 뒤 매도한다고 가정할 경우에는 양도차익이 현재와 같다해도 양도세가 3657천원으로 1억원 이상 줄어든다. 8년 이상 임대하는 준공공임대주택의 경우 8년 임대시 50%의 장기보유특별공제가 적용되고, 양도세 중과 대상에서도 빼주기 때문이다. 만약 10년간 임대 후 매도하면 장기보유특별공제 혜택이 70%로 증가해 양도세도 1335만원으로 급감하게 된다.

 

 

  김종필 세무사는 "세금 측면에서만 보면 김씨가 강동구의 아파트 한 채를 임대등록함으로써 연간 1천만원 안팎의 보유세를 줄이면서, 1억원 이상의 양도세를 절감할 수 있다""당장 매도계획이 없는 주택이라면 임대사업 등록을 하는 것이 가장 절세효과가 크다"고 말했다. 김 세무사는 "서울·과천 등 청약조정지역 이외 주택을 보유한 다주택자라면 비조정지역 주택부터 매도해 보유 주택 수를 줄이고, 청약조정지역 내 양도차익이 적은 주택 순으로 매도하는 것이 절세 면에서 유리하다"고 덧붙였다. 다주택자의 경우 거주하지 않는 보유주택을 모두 임대주택으로 등록할 수 있지만 득실을 따져야 한다. 서울 등 수도권의 경우 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하 주택에 대해서만 종부세와 양도세 중과 배제 혜택을 주기 때문에 김씨처럼 현재 공시가격이 6억원이 넘는 송파구 아파트 2가구는 임대사업 등록에 따른 실익이 거의 없다. 임대사업자로 등록하면 세제혜택이 큰 대신 임대소득세가 부과되는 점도 염두에 둬야 한다. 임대소득이 연 2천만원 이하인 경우 내년부터 분리과세가 시행돼 세부담이 크지 않을 것으로 예상되지만 2천만원이 넘는 경우에는 합산과세 대상이어서 본인의 급여 등 다른 소득에 따라 임대소득세 부담이 만만치 않다.

 

 

선택3 : 부담부 증여 = 양도세보다 싸지만 득실 따져야

  김씨가 강동구 주택을 팔거나 임대주택으로 등록하지 않고 분가한 자녀에게 사전증여를 하는 것도 방법이다. 강동구의 아파트(매매가 86500만원)를 자녀에게 단순 증여한다면 증여세가 17527만원으로 오히려 강동구 주택을 팔 때 내야 할 양도세(13618만원)보다 세금을 더 많이 내야 한다. 대신 전세 보증금 6억원을 채무로 넘기는 보증부 증여를 선택하면 증여세가 11878만원 선으로 떨어진다. 그러나 양도세와 비교해 결코 만만치 않은 금액이어서 고민을 해봐야 한다. 만약 배우자에게 단순 증여할 경우 배우자에 주어지는 기본 공제액이 6억원(자녀 5천만원)으로 커져 증여세가 485만원으로 크게 줄어든다. 그러나 이 경우 혼인 관계에 있는 배우자 주택도 주택 수에 합산하기 때문에 보유세나 양도세 측면에서 유리할 게 없다. 김종필 세무사는 "추후 상속까지 고려한다면 자녀에게 사전증여를 하는 것이 세금 측면에서 유리하지만 증여세도 만만찮기 때문에 면밀히 따져보고 결정해야 한다"고 말했다. 김 세무사는 "앞으로 공시가격 6억원 이하 주택이 많은 비강남권은 임대사업 등록이 늘고, 공시가격 6억원 초과가 많은 강남권에선 증여가 더욱 활발하게 이뤄질 것"이라고 덧붙였다.(201879일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

2019년부터 2000만원 이하 소액 임대소득에도 과세

세율 등 혜택 있는 분리과세 방식으로 세금 매겨

전세와 월세 임대소득세 부과 기준 크게 달라

세금은 월세가 전세의 8배에 달해

임대소득 따지면 실제 수입은 월세가 많아

주춤하던 월세 다시 늘어날 듯

 

  2019년부터 모든 임대소득에 대해 소득세가 부과된다. 현재는 연간 2000만원 초과 소득만 과세한다. 2000만원 이하는 2018년까지 과세가 유예됐다. 정부는 지난 13일 발표한 임대사업 등록 활성화방안에서 예정대로 2019년부터 2000만원 이하 소액 임대소득에 대해 과세를 하겠다고 밝혔다. 이에 따라 다주택자 상당수를 차지하는 소액 임대소득자들이 긴장하고 있다. 국세청에 따르면 임대소득 2000만원 초과 신고자는 지난해 33000여명이었다. 1인당 평균 4800만원의 임대소득을 거뒀고 평균 430여만원의 세금을 냈다. 33000여명은 전체 다주택자 200만 명의 1.6%에 불과하다. 나머지 190여만 명의 임대소득이 한 해 2000만원 이하인 셈이다.

 

 

2000만원 초과 임대소득자 33000여명

  세금을 내더라도 소액 임대소득자는 세제 혜택을 톡톡히 본다. 소액 임대소득 과세 방식이 2000만원 초과와 다르기 때문이다. 2000만원 초과는 다른 소득과 합쳐 세금을 산정하는 종합과세. 다른 소득은 금융소득(이자배당소득), 부동산임대 등의 사업소득, 근로소득, 연금소득 등을 말한다. 2000만원 미만은 다른 소득과 합치지 않고 임대소득만 따로 보는 분리과세. 소액 소득자의 세금 부담을 덜어주기 위해서다. 소득세는 소득이 높을수록 세율이 올라가는 누진 세제여서 소득을 합치는 것보다 나눠서 매기면 세금이 줄어든다. 분리과세 세율이 14%로 종합과세보다 낮다. 임대소득이 2001만원이고 다른 소득이 5000만원이면 종합소득이 7001만원이 된다. 이 금액을 과세표준으로 본다면 세율이 24%. 세율을 그대로 적용한 세금은 280만원(2000X14%)4802400(2001X24%)이다. 1만원 차이로 세금은 200여만원 더 많아진다. 임대소득이 같더라도 다른 소득이 높을수록 세율이 더욱 올라가게 된다.

 

 

'꿩 주고 알 주는' 분리과세

  또 소득에서 비용으로 들어갔다고 보는 경비를 빼주는 것도 분리과세가 훨씬 많다. 정부는 임대 등록할 경우 70%까지 경비로 제하기로 했다. 종합과세할 경우 임대소득 경비율은 많아야 42.6%. 1000만원 소득에 대해 분리과세는 300만원만, 종합과세는 574만원에 세금을 매기는 것이다. 때문에 다른 소득이 있는 경우 연간 임대소득은 2000만원 이하로 유지하는 게 훨씬 유리하다. 분리과세 대상자는 다른 소득이 2000만원 이하이면 임대소득세를 매길 때 400만원 공제 혜택도 받는다. 분리과세가 꿩 주고 알도 주는구조.

 

 

세금을 줄이는 데 전세와 월세 중 어느 게 유리할까.

  임대소득세 규정은 월세보다 전세가 헐렁하다. 부과 대상 주택 수부터 다르다. 월세 임대소득세는 2주택 이상 보유자에게 나오는데 전세의 경우 3주택 이상 보유자가 해당한다. 여기다 주택 수를 따질 때 소득세법에서 소형주택이라고 말하는 전용 60이하이면서 공시가격 3억원 이하는 제외된다. 공시가격 3억원 이하이고 전용 60이하인 주택을 아무리 많이 전세를 줘도 세금이 없다. 월세는 집주인이 받아서 쓰면 되는 말 그대로 소득이지만 전세보증금은 나중에 돌려줘야 하는 부채 성격이어서다. 이중과세 논리도 작용했다. 집주인은 전세보증금을 은행에 맡겨 이자소득이 생기면 이자소득에 대한 소득세를 낸다. 보증금을 사용해 생긴 다른 소득에 이미 과세가 이뤄지고 있다. 그래서 월세보다 전세에 대한 임대소득세 부과가 뒤늦게 이뤄졌고 기준도 느슨해졌다. 월세에 대한 소득세는 소득세법이 생긴 1949년 직후부터 부과됐다. 잠깐 비과세됐으나 1954년부터 부동산소득이란 명목으로 세금이 나왔다. 소득세법이 만들어지고 60년이나 지난 2009, 전세보증금이 주택임대소득 범위에 들어갔다. 임대소득으로 보는 기준도 차이 난다. 월세는 그대로 소득인 데 비해 전세는 전세보증금을 은행에 예금해 얻는 이자수입을 소득으로 본다. 이를 간주임대료라고 한다. 이자수입도 전세보증금 총액을 기준으로 하지 않고 보증금에서 3억원을 뺀 뒤 다시 40%를 제외한 금액으로 이자수입을 계산한다. 이자수입은 정기예금금리로 올해는 1.6%. 월세는 연간 월세 합계, 전세는 간주임대료가 2000만원 이하여야 분리과세 대상이다

간주임대료=(임대보증금-3)X60%X정기예금이자율(1.6%)

 

 

전세보다 월세 임대소득 기준이 까다로워 

  보증금 일부와 월세가 합쳐진 반전세 임대소득은 '월세 합계+간주임대료'. 시뮬레이션 결과 월세 임대소득세가 전세보다 7배 이상 많은 것으로 나타났다. 수도권 평균 아파트 전셋값에 해당하는 집 두 채를 28000만원씩에 전세 준 경우보증금 8000만원을 받고 매달 80만원을 월세로 받는 경우를 비교해보자. 전세의 간주임대료는 (28000X2-3)X60%X1.6%90002496000이다. 월세는 간주임대료가 0이고 월세 수입이 1920만원이다. 월세의 과세 대상이 전세의 7.7배다. 임대소득세는 월세 806000, 전세 105000이다. 앞으로 전세의 임대소득세가 늘어날 수 있다. 정부는 내년 조세개혁특위 등을 통해 다주택자에 대한 임대보증금 과세의 개편방안을 마련키로 했다. 과세 대상이 3주택 이상에서 2주택 이상으로 확대될 수 있다. 임대소득세만 보면 전세가 유리하지만 세금을 제외하고 실제 손에 쥐는 수입을 비교하면 사정이 달라진다.

 

 

월세가 소득세 많아도 전세보다 실제 수입 많아

  총수입은 전세에선 전세보증금 이자이고 월세의 경우 보증금 이자와 월세 수입이다. 월세 수입이 임대소득세보다 훨씬 많아 결과적으로 월세로 버는 수입이 1800여만원으로 전세(880여만원)의 두 배가 넘는다. 월세 하락세와 금리 인상 등으로 월세 증가세가 주춤했는데 정부의 등록임대주택 활성화 대책 영향으로 앞으론 다시 늘어날 것으로 예상한다. 월세 물량이 늘며 월세가 떨어지고 금리가 올라가면서 올해 들어 월세 증가세가 주춤해졌다. 월세가 올해 들어 전국 0.6%, 수도권 0.3% 각각 하락했다. ·월세 거래 중 월세가 차지하는 비중이 올해 들어 11월까지 전국적으로 42.6%였다. 지난해 같은 기간보다 0.7% 포인트 떨어졌다. 서울은 44.6%에서 43.5%1.1% 포인트 낮아졌다. 이번 정부 대책으로 임대주택 등록이 많이 늘어날 것 같지만, 정부 기대에 미칠지는 불확실하다.

 

 

"2022년 민간임대 3가구 중 하나가 등록임대"

  정부 기대대로 이뤄진다면 ·월세난이 꺾이고 임대차 시장이 안정을 찾는 데 크게 도움이 될 전망이다. 정부는 이번 대책으로 등록임대주택이 100만 가구 증가할 것으로 보고 있다. 다주택자의 임대주택 절반에 해당하는 물량이다. 이렇게 되면 현재 79만 가구로 전체 민간임대주택(580만 가구)13%인 민간등록임대주택이 3가구 중 한 가구가 된다. 정부는 5년 뒤인 2022년에는 민간등록임대주택이 200만 가구, 공적임대도 200만 가구로 각각 늘어 전체 임대주택(900만 가구)45%를 차지할 것으로 본다. 민간등록임대주택과 공적임대는 임대료 인상 폭 제한(5%)4~8년 임대 기간 보장 등으로 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권을 적용하는 셈이다. 임대차시장 안정은 전세난에 따른 전세 세입자의 매매 전환을 억눌러 주택 수요를 억제하는 부수적 효과도 예상된다. 지난달 말 발표된 주거복지 로드맵에 빠져서 뒤늦게 나온 임대주택 등록 활성화 방안의 야심 찬 포부가 어떻게 실현될지가 앞으로 주택시장 전망의 주요 변수로 떠올랐다.(20171219일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

정부, 2018년까지 유예 방침에 민주당 조세 형평성 어긋나

 

  소액 임대소득자에 대한 과세 여부가 쟁점으로 부상했다. 기획재정부는 지난 7월 발표한 ‘2017년도 세법개정안을 통해 내년부터 시행될 예정이던 2000만원 이하 주택 임대소득에 대한 과세(세율 14%)2년간 유예하겠다고 했다. 하지만 야당이 제동을 걸고 나섰다. 28일 국회에서 열린 기획재정위원회 조세소위원회에서 여야는 과세 유예 여부를 놓고 대치를 이어가며 결론을 내지 못했다. 그간 임대소득 과세 여부에 대한 논란은 끊이지 않았다. 정부는 지난 20142주택 임대차 선진화 방안을 통해 임대소득 과세 방안을 발표했다. 대다수 임대 사업자들이 세금을 내지 않는 비정상을 바로잡기 위해서다. 대신 2000만원 이하 소득에 대해선 종합 과세가 아닌 분리 과세(특정한 소득을 종합소득에 합산하지 않고 분리해 과세)를 통해 세금을 상대적으로 적게 내게 하겠다는 방침을 정했다. 하지만 임대소득으로만 생활하는 은퇴자가 세금 폭탄을 맞는다는 비판이 제기됐고 부동산 시장도 위축 조짐을 보이자 그해 정부는 과세 조치를 올해 말까지 유예하며 물러섰다. 하지만 과세 시점을 앞두고 정부는 과세를 또 2년 연기하겠다고 발표했다. 월세민이 늘고 있는 시점에서 임대 소득에 세금을 매기면 집주인들이 세금 부담을 세입자들에게 전가해 서민 가계가 어려워질 수 있다는 논리였다.

 

  건강보험료도 문제가 됐다. 현재 소득세를 내지 않는 임대사업자들에게 과세를 할 경우 전체 과세 대상자의 48%가 건강보험료를 새로 내야 할 상황이다. 은퇴자 등 생계형 임대소득자는 세금을 낼 만한 기타 소득이 없기 때문에 건보료가 부과되지 않았다. 건보료 부담이 세금보다 훨씬 크다. 예컨대 다른 소득 없이 5억원짜리 주택 2를 가지고 임대소득이 2000만원인 은퇴자의 경우 소득세는 연 56만원을 내게 되지만 건강보험료는 276만원을 부담해야 한다. 여기에 과세가 현실화될 경우 가계부채 관련 각종 대출 규제로 얼어붙은 부동산 시장을 더 위축시킬 수 있다는 지적도 나온다. 이런 이유로 여당은 정부안의 관철을 주장하고 있다. 이현재 새누리당 기재위 간사임대소득 과세로 늘어난 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 있다서민 부담과 부동산 경기에 끼치는 악영향을 우려하면 2년간 유예를 더 연장해야 한다고 말했다. 반면 야당은 과세를 하고 대신 건강보험료 징수를 미루면 된다는 입장이다. 박광온 더불어민주당 기재위 간사지역보험자로 바뀌며 늘어나는 과세분은 건보료 부과체계가 개편될 때까지 유예하면 된다(과세 유예를) 연장하는 것은 형평성에도 어긋난다고 주장했다. 여야는 29일 조세소위를 다시 열어 논의할 계획이다.

 

  전문가들의 의견도 엇갈린다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 세금 부과에 대한 당위성을 따지는 건 좋지만 정부가 미루기로 약속한 부분을 정치권에서 파기할 경우 시장에 혼란을 줄 수 있다임대주택 공급이 줄어드는 등 부동산 시장도 위축시킬 수 있다고 말했다. 반면 안창남 강남대 세무학과 교수는 영세 치킨집 사업자도 세금을 내는데 임대소득자가 세금을 내지 않는 건 비정상이라며 임대소득자의 건강보험료 부담이 커질 것이라는 지적도 있지만 이들 대부분은 건보료를 감당할 여력이 있다고 말했다.(20161129일 중앙일보 기사 참조)