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재건축 속도 기대감에 가격 상승"초고층 불발로 분담금 늘 수도"

 

 

  서울 강남구 대치동 은마아파트가 재건축 목표 층수를 기존 최고 49층에서 최고 35층으로 낮춘 뒤 호가가 급등하고 있다. 31일 업계에 따르면 은마아파트 재건축추진위원회가 최고 35층 재건축안을 선택한 지난 26일을 기점으로, 직전 155000만원 안팎이던 전용 84호가는 16억원으로 5000만원가량 뛰었다. 같은 기간 전용 76호가는 14억원에서 142000만원으로 올랐다. 은마아파트 추진위는 1016~25일 재건축 목표 층수에 대한 주민투표를 진행한 결과 투표 참석 인원의 70% 이상이 선택한 최고 35층 재건축 방안을 따르기로 했다. 은마 추진위는 이전까지 최고 49층 재건축을 목표로 추진했지만, 일반아파트 최고 층수를 35층으로 제한한 서울시 규제에 난항을 겪어왔다. 지난 8월에는 서울시 도시계획위원회가 은마아파트 재건축 안에 대해 '미심의' 판정을 냈을 때 가격이 폭락하기도 했다.

   

  국토교통부실거래가에 따르면 은마 전용 76의 거래가격은 7월 최고 138000만원에서 8월 최고 126000만원으로 12000만원 떨어졌다. 그러나 9 들어 은마 추진위가 재건축 층수 주민투표를 준비한다는 소문이 돌자 최고가는 135000만원으로 회복했다. 지난 26일 은마 추진위가 최고 35층 재건축안을 선택하면서 재건축에 속도가 붙을 것이란 기대가 돌기 시작했다. 은마아파트 상가 내 A공인중개사는 "그동안 은마 추진위가 49층 재건축을 고집하는 바람에 재건축 추진이 안 됐지만, 35층으로 전환하면서 재건축 사업 진행 속도가 빨라질 것으로 본다"고 말했다. B공인중개사는 "호가는 올랐지만 아직 매수자들이 급작스레 올라간 가격에는 매수할 의향이 없어 거래는 성사되지 않고 있다""35층 안에 따라 나중에 조합원 분담금이 높아질 것을 우려하는 소유자들도 많다"고 말했다. 은마아파트의 35층 재건축안 선택으로 현재로선 재건축 불확실성이 줄어들며 가격이 오르지만, 장기적으로는 투자가치를 떨어뜨리는 요인이 될 것으로 지적된다.

 

 

  은마 추진위는 지금까지 최고 49층 재건축을 통해 넓은 동간 거리와 낮은 건폐율 등 쾌적한 주거환경을 조성해 지역 내 랜드마크 단지로 만들 계획이었지만, 35층 안으로 전환하면서 기존 전략이 상당 부분 무효가 됐기 때문이다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "은마아파트가 최고 49층 재건축안을 포기함에 따라, 우성·선경·미도 등 주변 중대형 단지와 차별화할 요소가 적어졌다""이번 결정은 당장엔 가격 상승 요인으로 작용하고 있으나, 장기적으로 걸림돌이 될 수 있다"고 지적했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "35층 안 선택은 재건축 불확실성을 줄이고 사업 속도를 빠르게 해 금융 비용을 줄인다는 장점이 있다"면서도 "최고 49층의 랜드마크 단지를 조성했을 때보다 분양가를 높게 받기 어려워 조합원 추가 분담금이 늘 가능성도 있다"고 말했다.(2017111일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.11.02 07:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아직도 호가가 오르는 걸 보니 찾는 사람이 많은가 봐요

- 재개발 재건축 사업에 공공이 적극 개입하여 개인의 재산권 침해를 예방한다.

  서울시는 ‘공공관리제’ 일환으로 재개발 재건축「사업비 및 분담금 추정 프로그램」을 13일(월)부터 운영하고, 정비사업 조합설립 때부터 사업비와 주민 분담금 공개를 의무화한다. 그동안은 주민들이 철거 및 착공 직전인 ‘관리처분 인가’ 단계에서야 주민 분담내역을 알게 돼 실질적 재산권 행사가 어려워 재개발 재건축 분쟁의 큰 원인이 되었다. 공공관리제는 40년 넘게 정비업체와 시공사 위주로 진행돼 각종 부정과 비리가 끊이지 않았던 재개발 재건축사업의 대대적 수술 방안으로 서울시가 2010년 7월부터 시행한 제도로서, 공공의 적극적 개입을 주요 골자로 한다.

1. 조합설립 동의 때부터 개략적인 분담금을 알 수 있어 ‘묻지마’식 사업추진 불가능

  서울시는 조합설립 시 추진위원회나 조합이 예측한 개략적인 사업비와 추정분담금 내역을 클린업시스템 홈페이지(http://cleanup.seoul.go.kr)에 공개해 더 이상 ‘묻지마’식 재개발 재건축 추진이 불가능하다고 한다. 사업비 및 분담금 추정프로그램 내역은 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가를 위한 동의서 징구 시 반드시 제공해야 하며, 조합설립 이후부터는 계약확정 및 변동사항이 발생할 때 수정이 가능하도록 했다.

  개인 조합원은 사업초기인 ‘조합설립 단계’에서부터 본인이 부담해야 할 분담금의 정도를 미리 예측하고 재개발 여부를 직접 결정할 수 있게 돼 실질적인 주민참여 기회도 제공된다. 다만, 조합설립 단계에서 예측되는 분담금은 최종 분담금은 아니고 개인별 최종 분담금은 사업단계에서 관리처분계획이 수립되어야 정확하게 알 수 있다. 서울시는 사업초기에 사업비와 개별 분담금을 정확하게 산정하는 것은 어려우나, 대략적으로라도 본인 분담금을 예측할 수 있어 의미가 있다고 한다.

2. 정비사업 투명성 제고, 사업기간 단축, 사업비 절감 등 3대 효과 기대

  서울시는「사업비 및 분담금 추정 프로그램」도입을 통해 정비사업의 투명성 제고, 사업기간 단축, 사업비 절감의 3대 효과를 거둘 것으로 기대하고 있다. 그동안 구체적인 사업비와 분담금 산출 공개 자체가 없었던 것을 세부항목까지 조합원들에게 공개하여 갈등과 분쟁의 소지를 최소화 해 사업기간을 단축시키는 것은 물론 사업비까지 절감할 수 있다는 것이다.

  기존에는 철거비, 신축비, 그 밖의 사업비용 3가지로만 제공되던 사업비 내역을 이번 프로그램을 통해 조사 측량비, 설계비, 공사비, 보상비, 관리비, 외주용역비, 각종분담금, 공과금, 기타 경비로 구분하고 이를 다시 53개 항목으로 세분화해 구체화 시켰다. 또, 개인별 분담금 내역에서는 각 타입(평형)별로 분담금 규모가 제시되기 때문에 조합원들이 자신의 능력을 고려하지 않고 우선 대형 평형을 선호하는 문제 또한 상당부분 해소될 것이라고 한다.

3. 추진위나 조합에서 기초정보를 입력하면 개인 분담금이 자동으로 계산

  「사업비 및 분담금 추정 프로그램」은 정비사업의 수입과 지출을 예상해 사업수익을 산출하고, 전체 사업수익을 개별 조합원의 자산비율에 따라 분배하도록 구성했다. 이 프로그램이용 방법은 추진위원회나 조합에서 정비계획 등 해당구역의 기초정보와 토지 주택 등의 주변시세를 입력하면, 법령 및 고시문 등 기준과 실제 관리처분계획서를 분석한 통계에 따라 53개의 사업비 항목과 분양수입이 자동으로 계산되며 토지 등 소유자의 종전재산 평가액에 따라 개인별 분담금이 자동 산출된다.

조합원 분담금 = 분양평형 아파트의 조합원 분양가액 - 권리가액
※ 권리가액 : 총수익 × 개별 조합원의 자산 비율

      - 총수익 = 총분양수입 - 정비사업의 총비용
      - 개별 조합원의 자산비율
       = 개별 조합원의 부동산가액/전체 토지 등 소유자의 부동산가액 합계

  프로그램에 입력하는 53개 항목은 해당구역의 실정에 맞게 추진위나 조합에서 조정할 수 있으며, 분담금내역을 공개(확정)할 때에는 구청장의 확인을 거치도록 해 객관성을 높였다. 토지 등 소유자의 종전 자산평가액은 토지는 개별공시지가 주택은 주택공시가격을 활용해 관리 처분이전 사업초기에 개략적 분담금을 추정할 수 있도록 했다. 특히, 전문평가기관에 의뢰해 국공유지, 무허가 건축물 등 공시가격이 없는 부동산의 가격자료를 주변 부동산의 공시가격을 고려해 산정하고 공시가격과 실제 감정평가가격과의 차이를 완화하기 위한 구역별 보정률을 결정해 통해 해당구역에 제공한다.

예시) 전체분양수입 : 8,270억원, 전체사업비 : 3,160 억원
  조합원 A씨 부동산가격 : 3억원
(단독주택 토지 183㎡, 건물 245㎡)
  전체 토지 등 소유자 부동산 가격 : 2,800 억원(보정률 1.35적용 후)
  조합원 분양주택가격 6.3억 (117㎡) 일 경우 A씨의 분담금은 ?

  전체사업수익 = 8,270억 – 3,160 억 = 5,110 억원,
  개별 조합원의 자산비율 = 3 억 / 2,800 억 = 0.107 %
  A씨 분담금 = 6.3 억원 – (5,110억원 X 0.107%) = 0.83 억원

4. 조합원, 클린업시스템 회원가입 후 추진위원장(조합장) 승인 받아 확인

  공개된 사업비와 분담금을 각 정비사업 구역의 주민들이 확인하기 위해서는 클린업시스템 홈페이지에서 회원가입을 하고 해당 정비구역의 추진위원장이나 조합장의 승인을 받아 이용하면 된다.

  조합원이 프로그램을 이용할 때는 반드시 본인이 직접 분담금 내역과 유의사항을 확인해야 한다. 이는 프로그램 활용 시 발생할 수 있는 오해와 악용을 방지하고 주민 스스로가 합리적으로 사업 참여 여부를 결정하기 위해 필요한 절차이다.

5. 고덕1, 2-1, 2-2, 성수, 한남지구 시작으로 관리처분인가 이전 구역까지 확대

  서울시는「사업비 및 분담금 추정프로그램」을 현재 조합설립을 진행 중인 고덕1, 2-1, 2-2지구 추진위원회와 공공관리 시범지구인 성수 한남지구 등 조합설립을 준비 중인 추진위원회 단계 구역부터 중점적으로 관리하면서 대상을 관리처분인가 이전 구역까지 확대해 나갈 계획이다. 현재 부동산 가격자료 구축이 완료된 423개 구역 중 구역지정과 추진위원회 구성이 모두 완료돼 조합설립 예정인 69개 구역과 구역지정이 되지 않았거나 추진위원회가 구성되지 않은 254개 구역은 향후 사용을 의무화하고, 이미 조합이 설립된 100개 구역도 적극적으로 활용을 독려해 향후 분담금이 증가되더라도 분담금의 변화내용을 미리 알려줘 불필요한 갈등을 막을 수 있도록 할 예정이다.

  서울시는 이번 프로그램의 조기정착을 위해서 실제 프로그램을 활용할 추진위원회나 조합임원, 정비업체 직원들에 대한 교육도 지속적으로 실시하고 있다. 한편, 재개발 재건축 정비사업은 예정구역 지정 → 정비구역 지정 → 정비조합추진위원회 구성 → 정비조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 철거 및 착공 → 준공 순으로 진행된다.

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  1. 솜다리™ 2011.06.15 20:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재개발.. 참 쉽게 되는곳이 있는 반면.. 참 않되는 곳도 많더라구요..