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오른 공시"다주택자, 부부간 증여 늘 듯"

주택 소유자들 절세전략 고심, '급매냐 버티기냐' 저울질

 

 

  서울의 공동주택 공시가격이 12년 만에 최대폭(14.17%)으로 오르면서 다주택자 등 주택 보유자들이 셈법 마련에 바빠졌다. 강남권을 비롯해 마용성’(마포·용산·성동구) ‘노도강’(노원·도봉·강동구) 등 외곽지역을 망라해 공시가격이 대폭 상향 조정돼 예년보다 세 부담이 커질 것으로 예상되기 때문이다. 서울에서 종합부동산세 대상이 되는 공시가격 9억원 이상 주택은 모두 219862가구로 작년(14807가구)에 비해 56.1% 급증했다. 전문가들은 다주택자를 중심으로 급매물 처분이나 증여 거래가 늘 것으로 예상한다.

 

 

‘5월 내 잔금조건급매 일부 예상

 

  주택을 처분할 의사가 있던 주택 보유자 일부는 세금 납부일을 고려해 매각 결정을 앞당길 것이란 관측이 지배적이다. 종부세와 재산세는 매년 61일을 기준으로 세금 납부자와 납부액이 결정되기 때문에 그 이전에 매각하는 것이 유리하다. 재산세와 종부세의 납부(부과) 시기는 건물 재산세가 7, 토지 재산세 9, 종부세는 12이다. 예를 들어 주택 소유자인 A씨가 61일 후 B씨에게 집을 팔면 올해 재산세와 종부세는 B씨가 아니라 A씨가 내야 한다. 해마다 6월 이전으로 잔금 지급일을 당겨 세금을 피하려는 거래가 나오는 까닭이다. 잠실동 A공인 관계자는 매년 4~5월엔 재산세 등을 우려해 5월 말까지 잔금을 모두 치르는 조건을 단 급매물이 일부 나온다올해는 인근 대단지 위주로 세금 부담이 커져 급매 거래가 예년보다 늘어날 전망이라고 말했다. 다주택자의 매물도 나올 것으로 예상된다. 다주택자는 올해부터 세 부담 인상 상한선이 기존 150%에서 최대 300%까지 급상승해 세금도 늘어났다. 정부는 올해부터 서울 등 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 이들을 대상으로 종부세 최고세율을 3.2%로 높이기로 했다. 기존 다주택자가 실거주용 주택에 1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 2020년까지 나머지 보유주택 매각을 완료해야 한다는 점도 관건이다. 정부는 최근 다주택자에서 1주택자가 된 지 2년 넘은 이에게 양도세를 비과세하는 조항을 202111일부터 양도하는 주택에 적용하기로 했다.

 

 

양도세 부담스러워 매각 못해

 

  그러나 단순히 보유세 부담으로 매물을 던지는 사례가 많지는 않을 전망이다. 서울 단지 대부분은 그간 집값 급등으로 인한 시세차익과 양도세 부담이 이번에 늘어난 보유세 인상분을 훨씬 웃돌아서다. 일단 공시가격이 9억원 이하면 세 부담이 크게 늘지 않는다. 도봉구 창동 북한산아이파크전용 84는 공시가격이 38800만원에서 42000만원으로 오른다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 이 아파트 보유세는 지난해 808320원에서 올해 883440원으로 75120만원 늘어나는 데 그친다. 올해 공시가격이 9억원 이상이라도 보유세 인상분보다 양도세가 훨씬 크다. 성동구 성수동 트리마제전용 69는 올해 종부세 대상에 포함되면서 보유세가 작년 2547000원에서 올해 382만원으로 약 130만원 뛴다. 성수동 B공인 관계자는 요즘은 1주택자라도 집을 팔면 양도세가 보유세 수십 년치에 달한다젊은 맞벌이 부부거나 가장이 일을 하는 등 현금흐름이 충분한 경우 보유세 수백만원이 무서워 집을 파는 사례는 드물 것이라고 말했다.

 

 

부부간 증여 늘어날 듯

 

  전문가들은 다음달까지 매매 대신 증여를 통해 집을 부부 공동명의로 돌리거나 자녀에게 증여하는 방법을 택하는 이가 많을 것으로 전망한다. 이번 공개된 공시가격은 예비 열람안이다. 오는 4월 말까지 증여를 서두르면 작년 공시가격을 기준으로 증여할 수 있다. 특히 다주택자들이 부부 공동명의로 전환하면 주택 등기 후 부과되는 종부세 부담이 크게 줄어든다. 종부세는 가구가 아니라 개인별로 과세하기 때문이다. 공시가격이 12억원인 주택을 부부 공동명의로 전환할 경우 50%씩 지분을 나누면 각각 6억원만큼의 주택 지분을 보유하게 된다. 이 경우 각각 1주택 보유자라면 종부세를 아예 피할 수도 있다. 각자 공시가격 6억원까지는 종부세가 과세되지 않기 때문이다. 독립세대를 구성할 수 있는 자녀에게 증여하면 종부세와 함께 양도소득세도 줄일 수 있다. 다만 주택을 구입한 이후 중간에 단독명의를 공동명의로 바꾸는 건 득실을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 기존에 보유한 주택이라도 공동명의로 전환하면 취득세를 새로 내야 해서다. 증여세 부담도 따른다. 공동명의 전환일로부터 장기보유 특별공제기간을 다시 산정하므로 단기간 내 집을 팔 땐 양도차익에 대한 세액 감면 혜택이 줄어들 가능성도 있다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “1주택자면 공동명의로 변경하는 과정에서 종부세 절세 효과보다 취득세와 증여세 부담이 더 커질 수 있어 신중할 필요가 있다고 말했다.(2019319일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

  올해부터 생긴 비사업용 토지 양도세 중과 탓에 지방 농지나 교외 나대지 등 소위 '노는 땅' 거래가 뚝 끊긴 가운데 어떻게든 세금 중과를 피하려는 부재지주들의 절세 전략 찾기가 갈수록 심해지고 있다. 불법은 아니지만 부부간 증여를 교묘하게 활용하는 방법이 성행하는 등 잘못된 세법 개정이 거래절벽을 불러올 뿐 아니라 소유주들로 하여금 편법을 부추기는 역효과까지 낳고 있다는 지적이다.

 

  17일 부동산업계에 따르면 최근 주요 은행과 세무사 사무소를 찾은 부재지주들 사이에서 양도세 중과를 회피하려는 목적으로 나대지를 주차장으로 활용하는 방법이 공유되고 있다. 일정 기간 땅을 원래 목적에 맞도록 쓰면 사업용 토지로 간주하는 것을 이용해 단독주택이나 심지어는 컨테이너 가건물을 짓는 기존 전략과 함께 또 다른 절세 수단으로 각광받고 있다는 게 업계 설명이다.

 

  KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "나대지를 주차장으로 허가받아서 2년간 운영했다 팔면 올해부터 적용되는 양도세 10%포인트 중과 없이 기존 세율(6~38%)만 적용된다""본인 건물을 지어 자체 주차장으로 활용하기도 하지만 아예 사업자 등록을 하고 주차장운영업을 하는 것이 일반적"이라고 말했다. 이 경우에는 주차장업으로 벌어들이는 연매출이 해당 토지 공시지가의 3%를 넘어야 한다는 조건이 붙는 만큼 도심 외곽처럼 어느 정도 유동인구가 있어 수요가 생길 만한 지역에서 가능하다.

 

  주차장 경영 역시 지주 본인이 직접 해야 하는데, 이런 조건을 지키지 않으면 주차장 운영 여부와 상관없이 비사업용 토지로 보고 매각 시 양도세가 중과된다. 부부간 증여를 이용하려는 부재지주도 나타났다. 부부 사이에는 6억원까지 증여세를 물지 않는 것을 응용하는 것이다. 신방수 세무법인 세무사는 "남편이 아내에게 비사업용 토지를 원래 시세보다 비싸게 증여한 후 5년 뒤 아내가 이 땅을 다른 사람에게 팔면 처음에 시가대로 팔 때보다 세금이 낮아진다""중과세가 발생하면 세금 부담 자체가 커지는 만큼 이를 줄이려는 전략"이라고 설명했다. 시세가 2억원인 땅을 일부러 부인에게 3억원에 증여한 후 5년이 지나 35000만원에 매각하면 원래는 15000만원에 대한 양도세를 물어야 했던 것이 5000만원에 대한 세금만 내면 되도록 바뀌는 것이다.

 

  관할구청에 착공계를 낸 후 실제 건물은 안 짓고 계속 연기하는 편법도 등장했다. 건물을 지은 후 2년이 지나면 도심지는 건물 바닥면적의 5, 비도심은 10배까지 부속토지로 인정해 땅 매각 시 양도세 중과를 하지 않는 조항을 적용받으려는 일종의 '꼼수'인 셈이다. 앞서 기획재정부는 올해 바뀐 세법을 통해 기존에 계속 유예해 왔던 비사업용 토지 양도세 중과 조항을 되살렸다. 대신 보유 기간에 따라 최대 30%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 했지만 소득세법 개정 과정에서 보유 기간을 올해 11일부터 따지는 독소조항이 포함된 탓에 결국 부재지주들이 땅 매각을 미루면서 오히려 각종 개발사업이 용지를 못 구해 무산되는 사태가 속출하고 있다. KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "내년 세법개정안에는 양도세 중과를 폐지하고 장기보유특별공제도 원래 땅 매입 시점부터 기산하는 내용을 담아야 한다"고 주장했다. (2016518일 매일경제 기사 참조)



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  1. 도느로 2016.05.18 13:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다양한 절세방법이 있군요.
    역시 알아야해요 ^^

  2. 레드불로거 2016.05.18 14:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    모르는 부분이었는데 잘 알아갑니다~
    오늘도 좋은 하루 되세요~

  3. 영도나그네 2016.05.18 17:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    올해부터 비업무용토지의 중과제도가 새로 생겨나서 정말
    절세에 대한 많은 연구가 필요한것 같더군요...
    오늘도 좋은 세무자료 잘보고 갑니다..

  4. 스마트걸 2016.05.18 18:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    땅이없으니전혀몰랐네요..잘알아갑니다

  5. 행복생활 2016.05.18 19:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    덕분에 절세 방법에 대해 잘 알아 갈게요~

  6. 에스델 ♥ 2016.05.18 19:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부재지주 양도세 절세 전략이 다양하네요.
    불법은 아니지만 편법을 부추기는 역효과를
    낳고 있다는 사실이 안타깝습니다.

  7. misoyou 2016.05.18 20:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유용한정보 덕분에 잘보고 갑니다

  8. 비가오면 2016.05.18 21:50  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보감사합니다

  9. 훈잉 2016.05.19 07:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    방법을쓰면 돈절약이많이되는 구멍이많은거같아요
    잘보고 갑니다

  10. kakawood 2016.05.19 10:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    절세 방법에 대해서 소개해주셨네요 ㅎㅎ 감사합니다 잘 보고갈게요

  11. 솜다리™ 2016.05.19 10:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이런 방법도 알아야..ㅋㅋ