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다시 똘똘한 한채? 강남권 거래만 급증

분류없음 | 2019.07.10 12:44 | Posted by 명태랑 짜오기

 

5월 서울아파트 거래 건수, 작년 대비 20% 감소했지만

강남·송파 등 2배 이상 늘어

 

 

올해 서울 아파트 전체 거래는 작년 대비 줄었지만 강남3구 거래는 급증했다. 9일 서울시 부동산정보광장 통계에 따르면 작년 5월 서울시 전체 아파트 거래건수는 4701건이었다. 올해 5월에는 3713건이 거래되는 데 불과해 작년보다 20% 이상 거래량이 급감했다. 그러나 강남3구 상황은 달랐다. 작년 5월 이들 자치구 거래건수를 살펴보면 강남구 136, 서초구 163, 송파구 160건이 발생했다. 서울 전체적으로는 20% 이상 아파트 거래가 감소한 올해 5월 강남구 312, 서초구 212, 송파구 334건이 거래됐다. 강남구는 작년 5월 대비 올해 5월 거래량이 2.3배나 늘었고, 송파구도 2배 이상 많아졌다. 이 정도면 `폭증` 수준이다. 서초구도 1.3배 늘어난 거래량을 기록했다. 작년에는 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면서 가장 크게 타격을 입은 강남3구 거래가 몇 달간 완전히 막힌 탓에 서울의 다른 지역보다 강남권 거래가 줄어든 측면이 있다.

 

반면 올해는 여전히 `거래절벽`에 가까운 양상이 나타나고 있지만 오히려 강남3구부터 거래가 풀리고 있다는 게 다른 점이다. 작년 9·13 부동산대책 발표로 대출이 막히고, 올해 초 아파트 공시가격 인상안이 확정돼 보유세는 대폭 올랐지만 `이제 나올 규제는 다 나왔다`고 판단한 투자자들이 `안전자산`으로 분류되는 강남3구 아파트를 오히려 먼저 찾고 있다는 분석이다. 거래가 늘어나면서 이들 자치구에서 신고가도 속출하고 있다. 작년 9·13 부동산대책 발표 전이 사실상 `고점`이라고 했던 많은 사람들의 관측이 빗나간 셈이다. 특히 9·13 부동산대책으로 직격탄을 맞고 가격이 수억 원씩 떨어졌던 재건축단지들의 회복 속도는 무서울 정도로 빠르다. 송파구 잠실동 `잠실주공5단지` 전용 766191560만원에 거래가 완료돼 기존 신고가인 191000만원을 넘어섰다. 앞서 5월에는 전용 82206800만원에 거래돼 직전 최고 가격인 204000만원을 넘어선 바 있다. 올해 들어 두 번째 신고가 경신이다.

 

강남구에서는 대치동 소재 `대치 SK` 전용 11230억원에 거래돼 기존 신고가인 237000만원보다 무려 63000만원이나 높은 가격에 팔려나간 것으로 확인됐다. 역삼동 `래미안 그레이튼` 전용 120역시 20억원에 팔려 새로운 최고가를 기록했고, 개포동 `경남아파트` 전용 12321억원으로 기존 최고 가격보다 1억원가량 높은 가격에 팔렸다. 전문가들은 아직까지 상승동력이 남았다고 보고 있다. 작년이나 재작년 수준의 `폭등`은 아니라도 서울 핵심지 집값은 이미 바닥을 찍었고, 올라갈 일만 남았다는 것. 함영진 직방 데이터랩장은 "서울 전체적으로 추세 상승을 점치기는 어렵지만 강남권을 중심으로 한 재건축단지, 한강변 등 대기 수요가 많은 지역은 강보합이 유지될 수밖에 없다"고 말했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "돈이 갈 만한 곳이 마땅치 않은 상황에서 결국 핵심 지역 부동산시장으로 들어갈 수밖에 없는 구조"라고 분석했다.(2019710일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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강남·용산 등 2~3억씩 하락, 같은 단지 대형 오르는데

중소형만 유독 빠지기도, 전세-매매 차이 적은 중소형

다주택자들 갭투자 했다가, `똘똘한 한채`남기고 매각

 

 

  서울 강남권을 중심으로 소형 아파트 가격이 빠지고 있다. 같은 지역에서 거래가 드문 가운데도 신고가를 경신하며 값이 오르고 있는 중대형 면적과 대조된다. 13일 서울시 부동산정보광장 부동산 거래정보에 따르면 강남구·서초구의 소형 면적 아파트에서 가격 급락 현상이 두드러졌다. 강남구 개포동 소재 `대치2단지` 전용 39는 지난 187500만원에 거래된 것으로 확인됐다. 이는 9·13 부동산 대책 이후 거래됐던 106000만원(작년 11)과 비교해도 2억원 가까이 빠진 것이고, 신고가였던 112500만원과는 25000만원 차이가 난다. 6개월이 채 되지 않은 기간에 신고한 가격 기준으로 30%나 가격이 빠진 것이다. 강남구 수서동 소재 `신동아아파트` 전용 49291500만원에 거래됐는데, 이는 직전 신고가 대비 13500만원가량 내려간 가격이다. 같은 단지인데도 대형은 오르는데 소형은 하락하는 추세가 보인다. 서초구 반포동의 대장주로 꼽히는 `반포자이`(사진)9·13 대책 이후 전용 200가 넘는 대형 면적을 중심으로 신고가가 속출하며 대형의 가격 방어력을 보여준 대표적 단지로 꼽혔다. 그러나 이 단지 역시 소형만큼은 가격 하락을 피해가지 못했다. 지난달 이 단지 전용 5916억원에 거래돼 직전 신고가 192000만원보다 무려 32000만원이 내려간 가격에 거래된 것으로 확인됐다.

 

 

  이들 아파트는 올해 들어 2~3억원씩 기존 가격 대비 하락하고 있는 것인데, 일각에서는 전세금과 매매가격 차이를 이용한 소위 `갭투자`에 제동이 걸리는 것 아니냐는 분석을 내놓고 있다. 통상 소형은 대형보다 전세금과 매매가격 차이가 적은 편이다. 이 때문에 입지 좋은 곳의 소형 아파트는 갭투자가 많이 이뤄지는 대표적인 타입이기도 하다. 대치2단지 전용 492년 전(20173) 매매가격과 전세금 차이는 3억원 안팎이었고, 수서 신동아 전용 49역시 같은 시기 ``3억원대 초반이었다. 그러나 최근 들어 전세금이 떨어지면서 수서 신동아 전용 49전세는 2억원대 후반까지도 떨어진 상태이고, 대치2단지도 2년 전보다 전세금이 수천만 원 빠져 있다. 이들 단지에 다주택자들이 ``을 활용해 투자했다고 가정하면 돌려줄 전세금에 대한 부담이 큰 데다 보유세 부담 등을 고려해 매도 쪽으로 방향을 튼 것 아니겠느냐는 해석이다. 인근 공인중개업소 관계자는 "3~4년 전만 해도 전용 49가격이 5억원대라 노후 재테크 수단으로 전세를 끼고 사거나 월세를 놓은 사람들이 많았는데 급매로 처분하려는 사람들 문의가 꽤 된다"고 설명했다.

 

 

  용산에서는 중소형을 중심으로 가격 하락이 두드러진다. 이촌동 대표 단지 중 하나인 `건영한가람`은 전용 5919억원에 거래됐다. 직전 가격이 129000만원이었다는 점을 감안하면 많이 빠진 것. 지난달에는 이촌동 `강촌아파트` 전용 84119000만원에 손바뀜돼 직전 144500만원 대비 25000만원가량 떨어졌다. 다만 대형 면적에서는 대조적으로 여전히 신고가가 나오고 있어 입지 좋은 곳에서 실거주 중심의 `똘똘한 한 채` 수요가 있다는 것을 보여줬다. 이촌동 우성아파트 전용 114는 지난달 148000만원에 팔렸다. 이 아파트 이 면적 최고가격은 작년 1125500만원이었다. 1년이 조금 넘는 기간에 2억원 넘게 오른 것이다. 국제업무지구 예정지였던 서부이촌동은 박원순 서울시장의 `여의도·용산 통개발` 발언에 훌쩍 뛰었던 시세가 가라앉고 있다. 한강 뷰를 독점하고 있어 `병풍아파트`라고도 불리는 이촌 대림아파트 전용 84는 작년 912138500만원에 거래됐는데, 4개월 만에 찍힌 실거래가에 따르면 이 면적은 109000만원에 팔려 가격이 3억원 가까이 하락했다. 인근 공인중개업소 관계자는 "가족 간 거래인 경우도 있고, 급전이 필요한 급매인 경우도 있지만 분명한 것은 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다는 것"이라고 말했다.(2019314일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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7월 비수기에도 5595, 강남·동작·은평 40%이상↑…관악·구로도 30%대 증가세

이달 집값도 0.32% 상승2개월 연속 오름폭 커져

은평·용산 등 강북은 개발호재강남은 재건축 초기단지에 `똘똘한 한채` 실수요 몰려

 

 

  서울 아파트 거래량이 바닥을 찍고 올라오기 시작했다. 1일 서울시 부동산정보광장 통계에 따르면 지난달 서울 아파트 거래는 5595으로 6월과 비교해 17%나 늘었다. 55479건에 비해서도 소폭 증가했다. 아직까지 월 1만건에 가깝게 거래되던 지난 3년간 거래량에는 미치지 못하지만 극한의 거래절벽 상황이 조금씩 완화되고 있다는 신호라 위축됐던 서울 부동산 시장이 다시 기지개를 켤 수 있을지 주목된다. 특히 여름철은 부동산 거래에 있어서는 비수기임에도 거래가 살아나고 있다는 점이 의미심장하다. 구별로 살펴보면 강남·동작·은평구가 전월 대비 거래량 증가율이 40%로 가장 높았다. 강남구는 6월 말부터 종합부동산세 등 보유세 인상안이 연속으로 발표되면서 공시가격이 15억원을 넘지 않는 `똘똘한 한 채`에 대한 수요가 오히려 늘어 급매물이 소진된 게 영향을 끼친 것으로 풀이된다. 동작구는 흑석동 등을 중심으로 재개발이 활발하게 진행되고 있고, 연말 입주가 예정된 `아크로리버하임` 등 새 아파트 가격이 고공행진을 하면서 주변 아파트들도 거래 수요가 많아졌다. 은평구는 재개발과 수도권 광역급행철도(GTX) 개통에 대한 기대감으로 거래 문의가 폭발했다는 후문이다. 이 밖에도 그동안 서울 부동산 시장에서 소외받았던 관악구와 구로구 거래량이 전월 대비 각각 36.5%, 38.5% 증가했다. 서울 25개구 가운데 거래량이 줄어든 곳은 아파트 자체가 극히 적은 종로구와 중구, 서울에서도 상대적으로 소외되고 있는 금천구와 중랑구, 재건축 거래 금지와 이주가 몰려 거래가 많지 않은 서초구 등 5곳뿐이었다.

 

 

  서울의 전반적 거래량이 늘어나자 집값도 뛰기 시작했다. 같은 날 발표된 한국감정원의 월간 전국주택가격동향 보고서에 따르면 7월 서울 집값은 0.32% 올라 2개월 연속 상승 폭을 늘려갔다. 4월 다주택자 양도세 중과 이후 가격이 뚝뚝 떨어졌던 강남3구가 7월 셋째 주를 기점으로 상승하기 시작했고, 박원순 서울시장의 `통째 개발` 발표로 영등포구와 용산구 집값이 수직 상승한 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다. GTX 연결 호재가 있는 은평구, 규제가 상대적으로 적은 재개발 사업이 많은 동대문구와 서대문구 집값도 힘을 받으면서 서울이 전체적으로 달아오르는 분위기다. 그동안 거래 없이 가격이 떨어졌던 강남 재건축이 반등하기 시작한 것도 같은 맥락에서 봐야 한다는 분석이다. 또 재건축 초기 단계 아파트들이 11 재건축, 통합 재건축 등 여러 가지 방법을 논의하며 `각자도생`에 나서면서 `똘똘한 한 채`를 실거주가 가능한 재건축 단지에서 찾는 사례가 많아졌다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "지금 강남 재건축 을 매수하는 사람들은 단기 시세 상승에 따른 차익을 보는 것이 아니라 실제 거주 하면서 최소 10년 후 미래가치를 보는 실수요자들"이라고 봤다. 하반기에도 용산 마스터플랜 발표, 여의도 통개발안 밑그림 공개 등 한강 북쪽 지역에 개발 호재가 많아 집값이 들썩일 가능성이 높다는 분석이 지배적이다. `똘똘한 한 채` 가치가 가장 높게 평가받는 강남권 집값도 작년만큼 폭발적이지는 않더라도 수요가 꾸준히 유입될 가능성이 점쳐진다. 실제 작년 8·2 부동산대책 발표 이후 5개월간 서울 집값은 1.7% 올랐는데 올해 1~77개월간은 3.47% 올라 오히려 올해 들어 더 많이 올랐다. 다만 작년 11월 말 이후 아직까지 한 번도 단행되지 않은 추가 금리 인상과 내년부터 본격화하는 종부세 등 보유세 인상안 등은 변수가 될 수 있다.(201881일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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