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  지난 27일 국토교통부에 따르면 올 3분기 전국 땅값 상승률은 0.6%로 2분기(0.59%)보다 0.01%포인트 증가했고 9월 한 달간 전국 땅값은 0.19% 올라 2010년 10월 이후 59개월 연속 상승세를 이어가 올해 들어 3분기(9월 말)까지 전국 땅값은 1.67% 올랐다는 것이다. 이는 2008년 3분기까지 상승률(3.92%) 이후 9년 만에 최대치로서 지난해부터 부동산 시장이 본격적으로 회복 국면에 접어들었기 때문이라는 것이다.

  광역시·도별로 보면 대구 땅값이 3분기까지 2.89% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고 제주(2.82%), 세종(2.73%), 부산(2.21%) 등도 평균을 훨씬 웃돌았으며 대부분 주택 가격이 많이 오른 지역과 일치하고, 시·군·구별로 보면 한국전력 등 공기업 이전이 활발한 전남 나주시 땅값이 3분기까지 4.33% 올라 전국 1위, 전남 구례군이 4.3%로 2위, 대구 달성군(3.385%), 대전 유성구(3.22%), 대구 수성구(3.15%) 등이 뒤를 이었으며 서울에서는 강남구가 2.87% 올라 25개 자치구 중 땅값이 가장 많이 올랐다는 것이다.

  3분기까지 토지 거래량도 사상 최대인 229만필지로 지난해 3분기(190만필지)와 비교하면 20% 증가한 수치다. 세종시가 지난해 3분기 누계와 비교해 122% 증가해 다른 지역을 압도했다. 서울(44.4%), 경기(31.9%), 인천(29.3%) 순으로 거래량 증가폭이 두드러졌다. 대전은 광역 자치단체 중 유일하게 5.3% 감소한 것으로 집계됐다. 충북(1.1%), 전북(1.8%) 등도 토지 거래가 거의 늘지 않았다는 것이다. 역시 부동산은 개발호재와 위치가 부동산의 가치를 결정하는 것 같다.

 

 

 

 

 

 

- 부동산 투자의 제1조건은 부동산의 위치, 접근성이 부동산 가격을 결정

  요즘의 부동산 시장은 말 그대로 침체 그 자체다. 매물은 쏟아지고 있으나 거래가 실종된지는 이미 오래되었다. 부동산 전문가들은 부동산으로 돈 버는 시대는 이미 지났다고 한다. 그렇다고 하여 부동산 가격의 움직임은 전혀 없는 것인가? 그렇지는 않은 것 같다. 과거처럼 가격의 급등을 기대하기는 어렵지만 지하철 등의 신설로 접근성이 좋아지는 지역은 프리미엄을 기대할 수 있다고 한다.

1. 부동산의 수급 전망과 부동산 선택의 최적조건

  부동산 전문가들은 우리나라의 부동산이 장기적으로 침체에서 벗어나기는 어렵다고 본다. 그 이유로 인구 증가의 정체를 들고 있다. 수요와 공급의 원리에서 본 견해다. 현재의 베이비부머 세대인 50~60대들은 어린 시절 형제들이 적어도 5명 이상이었으며 그들이 자라 혼인할 때인 1980년대에는 주택수요가 엄청나 부동산 가격이 오를 수밖에 없었다. 그러나 그 이후 출산율 저하로 1세대당 자녀수는 1~2명에 불과하고 이는 주택수요를 급격히 줄이는 결과를 가져왔으나 탈농이도 현상으로 도시의 부동산 가격을 어느 정도 받쳐 주었다. 그러나 앞으로도 계속 받쳐주지는 못할 것으로 본다.

  그렇다면 앞으로 부동산 투자는 어떻게 해야 할까? 한마디로 부동산 수요가 많은 곳을 골라 투자하여야 한다. 부동산 수요는 수익이 발생하는가? 접근성이 좋은가? 쾌적한가? 등에 많은 영향을 받는다. 부동산의 위치가 부동산 투자의 제1조건이라는 것이다. 임대수익이 높은 지역의 부동산, 지하철 환승지역의 부동산, 북한산 인왕산 한강 등 경관이 빼어난 지역의 부동산에 대한 수요는 계속 있을 것으로 전망된다. 따라서 부동산 투자는 거시적인 안목에서 부동산을 바라본다면 과거와 같은 급격한 상승은 없을지라도 저금리시대에 금융투자 보다는 높은 수익을 기대할 수 있을 것이다.

2. 수도권 전철개통 및 신설계획과 부동산 투자

  부동산 시장은 철저히 실수요자 중심으로 이뤄지고 있어 앞으로 신설되는 지하철은 준공시점까지 또한 개통 완료 이후 프리미엄을 기대할 수 있다. 정자~강남 구간을 잇는 신분당선이 10월말 운행에 들어갔다. 그리고 최근에는 정부가 서울 강동구에 보금자리주택지구 3곳을 조성하기 위해 지하철 9호선을 고덕역까지 연장하는 방안을 밝힘으로써 지하철 신설지역에 대한 관심도가 높아지고 있다. 도로와 전철, 지하철은 집값 형성에 적잖은 영향을 주기 때문에 그 관심은 더욱 높다. 도로가 뚫리고 지하철역이 들어서면 그 일대의 아파트값은 상승곡선을 그리게 마련이다.

  지난 달 신분당선 개통에 이어 서울에서는 지하철4·5·6·7·8·9호선도 연장이 되며, 인천에서도 2호선이 연장 개통될 예정이다. 신분당선 1단계 구간은 강남~양재~양재시민의숲~청계산입구~판교~정자를 지나는 구간으로 강남에서 분당 정자동까지 15분 정도면 이동할 수 있다. 특히 분당선과의 환승역인 정자역 일대 단지는 최대 수혜지로 꼽힌다. 신분당선 2단계 사업은 올해 초 공사가 시작돼 2016년 완공 예정이다. 3단계(서울 용산∼강남) 사업은 내년부터 2018년까지, 4단계(수원 광교∼호매실) 사업은 2014년부터 2020년까지 진행된다.

  지하철 5호선 연장 구간인 하남선은 강동구 상일역부터 경기도 하남시 검단산까지 8.0Km로 총 1조591억원을 들여 오는 2018년 완공을 목표로 하고 있다. 지하철 5호선 연장으로 가장 수혜가 예상되는 곳은 강동구 상일동을 비롯해 하남시 풍산동, 덕풍동, 창우동 등이다. 지하철 7호선 온수역에서 부천시청, 부평구청역을 연결하는 지하철 7호선 연장 부천구간 7.37km 선로공사가 지난 9월말에 끝났다. 지하철 7호선 연장구간은 2012년 하반기에 개통될 예정이다. 지하철 7호선 연장노선이 개통되면 서울, 부천, 인천시민의 상호 접근성이 향상되고 출·퇴근 시 기존 경인선과의 교통수요 분산으로 지상교통 혼잡 완화와 지하철 경인선의 이용불편이 해소될 전망이다.

  경기도는 서울 강동구 암사동에서 경기 구리시와 남양주시로 이어지는 지하철 8호선 연장 노선 ‘별내선’(노선도 참조)을 2014년 착공한다. 암사동에서 남양주 별내신도시를 잇는 별내선은 총 연장 11.37km에 이르는 광역철도사업이다. 2017년 별내선이 완공되면 경기 북부지역에서 도심을 거치지 않고 서울 강남까지 직접 갈 수 있다. 서울시는 서울 지하철 9호선 연장 구간 2단계 사업인 신논현역~잠실 종합운동장역 4.5㎞ 선로 설치공사를 2013년 말까지 완료할 계획이다. 이 공사는 2009년 개통한 지하철 9호선 개화역~신논현역 구간을 삼성동 코엑스 앞을 거쳐 잠실 종합운동장역까지 잇는다. 송파구 잠실동에서 강동구 보훈병원에 이르는 지하철 9호선 3단계 연장사업, 9.1㎞구간 중 3.3㎞구간은 2016년 2월 완공될 예정이다.

  또 최근에는 정부가 서울 강동구에 보금자리주택지구 3곳을 조성하기 위해 지하철 9호선을 고덕역까지 연장하는 방안을 밝혀 지하철 9호선 연장선으로 강동구와 하남시까지 호재로 작용하게 됐다. 기타 지하철 4호선과 지하철 6호선도 연장될 계획이다. 지하철 4호선 연장 구간인 진접선은 오는 2017년 완공을 목표로 하고 있다. 지하철 4호선 연장으로 가장 수혜가 예상되는 곳은 남양주시 진접지구와 별내지구다. 지하철 6호선은 중랑구 신내역부터, 구리, 진건지구까지 4.78km이다. 6호선은 2020년 완공을 목표로 하고 있다.

- 정감록에 언급된 십승지는 많은 변란을 겪은 조상들의 투자 대상지

- 좋은 위치에 인정과 사랑을 포함한 땅은 요즘 우리들의 투자 대상지 

  공인중개사들이 고객에게 부동산 컨설팅을 할 때 첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치라며 위치의 중요성을 강조한다. 나는 공인중개사들의 이런 강조에 전적으로 동감한다. 그런데 교통과 통신이 발달하지 않은 시대에 살았던 조상들은 부동산에 대하여 어떤 생각을 갖고 있었을까?

1. 정감록은 어려웠던 시절 도전에 대한 갈망이었다.

  정감록은 왕조 흥망과 더불어 그 중간에 재난과 화변(禍變)으로 세태와 민심이 어떻게 변할 것인가를 예언한 책이다. 이 책은 조선이 망한 후 정씨가 계룡산 인근에서 새 나라를 세운다는 예언으로 사람들에게 널리 알려져 있는데 정확하지는 않지만 임진왜란 병자호란 등 왜적의 침입이 많았던 조선 중기 선조대에 만들어진 것으로 당시 무능하고 부패한 왕정에 시달린 백성들에게 왕조의 바뀜이 백성들을 잘 살 수 있게 할 것이라는 희망을 갖게 했다.

  실제로 조선 후기 많았던 민란에는 정감록 예언이 많이 거론된다. 정감록에는 영주시 풍기읍 금계리 일대, 예천군 용궁면 금당실 등과 같은 '십승지( 十勝地)'에 대한 언급이 있는데 모두 난리를 피해 들어가 살면 목숨을 부지할 수 있다는 궁벽한 산골로 정감록을 믿는 많은 사람들이 십승지를 찾아들었다는 웃지 못 할 일들이 발생했다. 결국 십승지는 새로운 세상을 꿈꾸는 사람들에게는 이상의 세계이며 자손만대가 영화를 누릴 수 있는 복지였던 것이다.

정감록에 나오는 십승지의 위치

1. 영월 정동 상류 (강원도 영월군 영월읍 연하리 일대)
2. 봉화 춘양 일대 (경북 봉화군 춘양면 석현리 일대
)
3. 보은 속리 난증항 일대 (충북 보은군 속리산면, 경북 상주시 화북면 화남면 일대
)
4. 공주 유구 마곡 두 강 사이 (충남 공주시 유구읍, 사곡면 일대
)
5. 풍기 차암 금계촌 (경북 영주시 풍기읍 금계리 일대)6. 예천 금당동 북쪽 (경북 예천군 용궁면 일대
)
7. 합천 가야산 남쪽 만수동 일대 (경북 합천군 가야면 일대
)
8. 무주 무풍 북쪽 덕유산 아래 방음 (전북 무주군 무풍면 일대
)
9. 부안 변산 동쪽 호암 아래 (전북 부안군 변산면 일대
)
10. 남원 운봉 두류산 아래 동점촌 (전북 남원시 운봉읍 일대)

2. 우리 조상들의 부동산 가치 판단에 대한 생각

  십승지는 어떤 터가 가치가 있는 곳인가 하는 전통적인 기준을 제시한다. 비록 십승지가 풍수적 길지를 뜻하진 않지만 우리 조상들이 부동산에 대해 어떤 기준으로 가치를 판단했는가를 엿볼 수 있는 부분이다.

  조상들은 가장 값어치 있는 부동산을 조상을 편히 모실 수 있는 묘자리, 농사짓기 편리한 문전옥답, 자식을 낳아 훌륭히 키우고 가르치기에 용이한 집터라고 생각했다. 산천이 생기롭고 모양이 좋으면 훌륭한 인재가 배출되는데 산이 수려하면 귀인이 나고, 물이 좋으면 부자가 난다'고 생각했다. 이는 요즘 공인중개사들의 부동산 가치 판단기준인 위치와는 많이 다른 것임을 알 수 있다.

3. 요즘 세대들의 부동산 가치 판단에 대한 생각

  요즘 땅의 경제적 가치는 위치에 따라 천차만별이다. 특히 도심 땅값은 접근성에 큰 영향을 받는다. 서울에서 어느 정도 거리이고 시간은 얼마나 걸리는지, 또 개발 계획이 있는지가 땅값을 평가하는 중요한 기준이 되고 있다.

  그러나 투자가치만 보고 찾은 땅만이 사람들에게 행복을 가져다줄까? 투자가치는 물론 인정과 사랑을 포함한 땅이라면 더욱 더 좋은 부동산 투자가 되지 않을까? 그런 땅을 찾는 것이 쉽지는 않겠지만...... 올해는 그런 땅을 한번 찾아보도록 하자.