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세제 복잡할수록 틈 많아져, 명의 변경·매매 순서 따져야

13일 교통회관서 세테크 강연

 

 

  "부동산 거래절벽과 가격 하락세 속에서 이제 집 사는 기술보다 세금을 아끼는 기술이 수익률을 결정하는 시대가 옵니다." "부동산 거래절벽과 가격 하락세 속에서 이제 집 사는 기술보다 세금을 아끼는 기술이 수익률을 결정하는 시대가 옵니다." 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)7일 매일경제와 인터뷰하면서 "보유세와 양도세 부담이 커지면 집을 마련하려는 매수 희망자들의 망설임이 더욱 커질 수밖에 없다"며 이렇게 말했다. 2016년 말 11·3 부동산 대책을 시작으로 2년여간 10여 건에 달하는 대책이 말 그대로 `쏟아져` 나오면서 국민들 머릿속은 복잡해졌다. 가뜩이나 복잡한 세법이 한 해에도 몇 번씩 바뀌면서 부동산 자산 보유자들은 수없이 많은 변수의 고차방정식을 풀어야 하는 상황이 됐다. 같은 물건과 같은 기대수익이라도 언제 팔지, 어떤 순서로 팔지, 누구 명의로 할지에 따라 납부해야 할 세액이 하늘과 땅 차이로 벌어지고 있다. 지난 한 해에만 몇 번씩 세율과 세금의 변수가 되는 각종 조항들이 변경됐기 때문이다.

 

 

  부동산 관련 세금 전문가인 우 팀장은 복잡한 상황 속에서도 틈새를 잘 파고들면 충분히 법의 테두리 내에서 세금을 아끼는 `절세`가 가능하다고 조언했다. 그는 특히 부동산 관련 세금을 숙지해야 하는 사람은 다주택자만이 아닌 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자나 이미 주택 1채를 보유한 1주택자 모두라고 말했다. 우 팀장은 "부동산 투자를 염두에 두고 있거나 살 집을 마련해야 하는 무주택자라면 부동산 세금 제도를 학습하고 세법 개정의 의미를 파악하는 노력이 필요하다"고 강조했다. 그는 이어 "개정 세법이 복잡하기는 하지만, 결론만 놓고 보면 의외로 세금을 줄이는 방법은 쉬운 곳에 있다""다주택 중과에 대한 해법, 비과세 요건 강화 등에 대한 기준 등을 차근차근 스스로 공부해 봐야 한다"고 추천했다. 우 팀장이 강조하는 것은 세금 관련 규정이 벽처럼 많아질수록 벽 사이마다 빈틈이 많아진다는 점이다. 대표적인 것이 보유세에서 2주택자·3주택자의 세부담 상한이 인별로 부과된다는 점이다. 우 팀장은 "예를 들어 남편 앞으로 조정대상지역에 2채를 갖고 있는 대신 남편 1, 아내 1채가 되면 종부세는 1주택과 같은 150%의 세부담 상한을 적용받는다""공시가격이 급등하는 지금 추세에서는 충분히 절세의 방법이 될 수 있다"고 강조했다. 그는 "부동산 관련 세금제도가 자주 바뀌긴 하지만 꼼꼼히 들여다보면 절세 방안을 찾을 수 있을 것"이라며 "세부담을 줄이기 위한 임대사업자등록 제도도 잘 활용해야 한다"고 밝혔다.

 

 

  양도세의 다주택 중과에도 매도 순서에 따라 적용 세율이 달라진다. 우 팀장은 "조정대상지역에 있지만 읍·면 지역에 있는 주택(공시가 3억원 이하)을 먼저 양도하면 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받는다""3주택자라면 이렇게 해서 중과를 받지 않고 세금을 줄일 수 있다"고 설명했다. 우 팀장은 오는 13일 잠실 교통회관에서 열리는 `매경 부동산 테크쇼`에서 세금과 관련된 다차방정식을 쉽게 풀어 설명할 예정이다. `2018년 달라진 세제로 본 2019년도 투자포인트`라는 주제로 강연에 나서 개정 세법을 쉽고 명료하게 설명하고 절세 테크닉을 공개할 예정이다. 참석자들을 대상으로 질의응답 시간도 예정돼 있다. 추첨으로 5명을 선정해 우 팀장과 점심식사를 하면서 개별 세무 상담을 할 수 있는 기회도 추후 제공할 예정이다. 매일경제신문이 주최하는 이번 행사는 서울 잠실 교통회관에서 13일 오후 130분부터 530분까지 진행된다. 참가비는 55000원이고 선착순 250(입금 순)에 한해 입장이 가능하다.(201928일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 집거래 절반 뚝공인중개소 폐업 >개업

대단지도 거래 한 자릿수, "월세 등 운영비 감당 안 돼

생활고 시달리는 중개사들, 대리운전 등 `투잡` 내몰려

서울 집값 10주째 내리막세, 국토"올 전국 0.5%전망"

 

 

 

  "예순이 훨씬 넘은 옆 가게 공인중개소 대표는 폐업 후 경비원 아르바이트를 뛰고 있더라고요." 17일 서울시 강남구에서 만난 A공인중개사는 한숨부터 `푹푹` 내쉬었다. "수천 가구 아파트 단지에 10월 이후 거래를 모두 합쳐도 기껏해야 한 자릿수가 될까 말까니 한 달에 1000만원 넘는 임대료·유지비를 어떻게 감당하겠나. 급한 대로 문을 닫고 대리운전을 하거나 택배 일자리를 알아보는 공인중개사들이 늘고 있다"고 푸념했다. MB정부 말에서 박근혜정부 초기였던 6~7년 전 거래절벽 장기화 사태로 중개사들이 `투잡`을 뛰었던 일이 수년 만에 재연될 조짐이다. 새해 벽두부터 부동산 경기 냉각 신호는 더 뚜렷해졌고 월세를 내지 못해 문을 닫는 공인중개소가 속출하고 부정적인 부동산 전망 지표들이 줄을 잇고 있기 때문이다. 부동산 불황이 장기화되면서 밑바닥 경기가 더 싸늘해질 것이란 우려가 커진다. 이날 강남구 아파트 단지가 몰려있는 도로변 상가엔 공인중개소 간판을 붙인 사무실 십여 개가 줄지어 있었다. 이 중 문을 닫거나 텅 빈 사무실도 눈에 띄었다. 익명을 요구한 B공인중개사는 "수십 년간 장사를 해 온 토박이 공인중개사들도 두 손 두 발 들고 문을 닫고 있는 지경"이라며 "거래가 완전히 끊기니 그나마 영업 중인 사무소들도 적자를 보면서도 버티고 있는 셈"이라고 밝혔다. 일부 영업을 이어 가는 공인중개소는 간간이 문의는 오지만 연말부터 이달까지도 거래가 전혀 없어 매출이 한 푼도 없다고 하소연했다.

 

 

  한국공인중개사협회에 따르면 201811월 전국 공인중개소 폐업자 수(1420)개업자 수(1343)5년 만에 뛰어넘었다. 부동산 경기가 최악이었던 20137~126개월간 폐업자 수가 개업자 수를 뛰어넘은 이후 처음 있는 일이다. 꾸준한 격차를 유지했던 개·폐업자 수 격차는 9·13 대책 직후 흔들리기 시작했다. 대책 직전 거래가 폭증하며 9964건으로 연간 최저치를 기록했던 폐업자 수는 101328으로 38% 급증했다. 이어 11월엔 개업자가 줄고 폐업자가 늘며 역전을 허용했다. 117일 기준으로 취합된 12월 통계에선 그 격차가 더욱 벌어졌다. 폐업자 수는 연간 최고인 1808명을 기록해 개업자 수(1639)보다 169명 많았다. 서울 4개 지부 중 1곳을 제외한 3곳에서 폐업자가 더 많았다. 결국 서울 역시 지난달 개업자 수(407)보다 31명 많은 폐업자 수(438)로 개·폐업자 수가 역전됐다. 유재기 한국공인중개사협회 이사는 "MB정부 말에서 박근혜정부 초반처럼 `거래절벽`의 긴 터널에서 이제 막 입구에 들어선 느낌"이라며 "앞으로가 더 캄캄하다"고 말했다. 실제 9·13 대책 이후 하락세를 이어 온 아파트 시장 약세는 해를 넘기며 새해 벽두부터 더 냉랭해지는 분위기다. 한국감정원이 이날 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.09% 떨어져 10주 연속 하락했다. 종로구, 금천구, 구로구를 제외한 22개 자치구가 하락했고 강남구는 0.21% 하락하며 가장 큰 하락폭을 보였다. 수도권은 0.11%, 지방은 0.06% 떨어지며 전국적으로 하락세를 면치 못했다.

 

 

  부동산 경기 불황은 공인중개소 업계뿐만 아니라 인테리어, 이사 등 주택 거래에 수반되는 관련 산업에도 직격탄을 날렸다. 아파트 매매가 줄어든 만큼 이사업체를 쓰거나 인테리어를 하는 수요 자체가 급감했기 때문이다. 용산구의 인테리어업체 관계자는 "거래 두세 달 이후에 이뤄지는 인테리어 특성상 지금의 거래절벽은 적어도 1분기까지 인테리어 수요 급감을 가져올 것"이라며 우려했다. 문제는 부동산 경기가 지속적으로 하락할 것이라는 점이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "현재 부동산 시장 침체는 최소 1년 이상 장기화될 가능성이 높다""급격하게 오른 부동산 가격이 장기간에 거쳐 조정을 받을 것이고, 대출 규제와 금리 인상 등 여러 악재가 본격적으로 효과를 발휘할 것으로 보인다"고 분석했다. 국토연구원 역시 올해 주택 매매 가격이 전국 기준 0.5%, 지방은 1.1% 하락할 것으로 전망했다. 수도권은 보합세를 보일 것으로 내다봤다. 특히 매매가를 떠받치는 전셋값은 전국(-1.1%), 수도권(-0.8%), 지방(-1.3%) 모두 하락할 것으로 점쳤다. 변세일 국토연구원 센터장은 "세계 경제 불확실성 확대와 국내 경제 성장률 둔화, 금리 인상 가능성, 입주 물량 증가, 9·13 대책에 따른 수요 억제, 3기 신도시 공급 등의 정책 여건을 고려하면 시장 약세에 방점이 찍힌다"고 전망했다.(2019118일 매일경제 기사 참조)