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재산 20억대 70대 은퇴생활자, 부동산 관련 세금 걱정되는데

 

 

  Q. 서울 동작구에 사는 김 모(72). 자녀는 출가하고 부인과 둘이 은퇴생활을 하고 있다. 수입원은 임대수입과 은행 이자, 연금이다. 다가구 주택은 시가 15억원으로 전세금 7억원에 월세 150만원이 나온다. 경기도 분당에 보유 중인 아파트는 3억원에 전세를 주었다. 시골에 2억원짜리 주택도 보유하고 있다. 전세금은 모두 은행에 넣어두고 월 140만원의 이자를 받는다. 이래 저래 월 소득은 490만원으로 비교적 여유 있는 생활이다. 그러나 요즘 김 씨는 세금에 대한 걱정이 많다. 분당 아파트는 결혼한 아들에게 증여하고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올지 궁금하다. 다가구 주택은 최근 주택임대사업자로 등록했지만 거주 아파트와 시골 집도 보유하고 있어 종합부동산세(종부세) 등 보유세가 적지 않을 것 같다.

  A. 정부가 부동산 과다 보유자에 대한 징세를 강화함에 따라 임대 수입을 벌거나 재산을 자녀에게 이전하려는 은퇴생활자의 시름이 깊어지고 있다. 절세 방법을 잘 모르면 안 내도 될 세금을 내게 될지 몰라서다. 우선 분당 아파트는 전세금을 부채로 활용해 세부담을 줄이는 부담부 증여를 이용하면 세금을 크게 줄일 수 있다. 주택임대사업자 등록을 해놓은 다가구 주택은 세제상 여러 혜택을 받지만 종부세를 어떻게 줄이느냐가 관건이다.

 

 

  ◆증여세만 8300만원 감소=김 씨가 아들에게 분당 아파트를 그대로 증여할 경우 취득가 1억원에 현 기준시가가 7억원이고, 최근 10년 동안 증여 사실이 없으므로 증여세는 12825만원에 달한다. 전세 계약이 돼 있는 이 아파트는 부담부 증여를 이용하는 것이 세금상 유리하다는 건 그래서다. 이 경우 전세금을 제외한 금액만 증여하는 것이 되며, 전세금은 유상으로 양도하는 것이 돼 양도소득세 대상으로 넘어간다. 먼저 증여세는 기준시가에서 전세금을 제한 증여금액이 3억원이니까 약 5700만원이 나온다. 그러나 며느리에게 지분 절반을 주면 증여세를 4560만원으로 줄일 수 있다. 양도소득세는 전세금에 부과되는데, 이 때 취득원가는 아파트 매입가가 된다. 김씨는 25년전 분당아파트를 1억원에 구입했고, 3억원에 전세를 놓고 있으므로 그 차액인 2억원에 대해 5285만원의 양도소득세가 나오리란 전망이다. 그러나 과거 분당 아파트에서 2년 이상 거주해 임대사업자의 거주주택 비과세가 적용된다. 시골 주택을 팔거나 준공공임대사업자로 등록하고 난 뒤 부담부 증여를 하면 양도소득세도 비과세 되는 것이다. 결국 김 씨네는 부담부 증여를 통해 8300여 만원의 절세효과를 보는 셈이다.

 

 

  ◆오는 9월 종부세 합산배제 신청을=김 씨 아들은 다가구 주택 1층을 사무실로 쓰고 싶어 한다. 그럴러면 다가구주택을 2종 근린생활시설로 용도변경 허가를 받아야 한다. 허가 절차는 복잡해 설계사무소에 의뢰하는 것이 좋다. 김 씨 네는 다가구주택을 주택임대사업자로 등록한 상태다. 하지만 종부세를 면제받기 위해선 전체가 아닌 1 가구의 기준시가가 6억원 이하이고 5년 이상 계속해서 임대해야 한다는 조건을 충족해야 한다. 김 씨네는 이 조건을 갖추었으므로 올 915일부터 930일까지 국세청에 종부세 합산배제신청을 하도록 하자. 분당 아파트는 증여하고, 시골 주택은 기준시가 6억원을 넘지 않기 때문에 종부세 대상에 해당하지 않는다.(201849일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 북두협객 2018.04.16 13:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    증여세가 생각보다 쎄서 부담이 크죠.
    부담부 증여라는 것은 오늘 처음 알게되었네요!

  2. 잉여토기 2018.04.16 22:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세금 공부할수록 안 내도 되는 세금 덜 내거나 할 수 있겠네요.
    세금 차이가 어마어마하네요.

 

 

 

 

8·2대책후 다주택자 증여

전세·대출 등 끼고서라도 자녀 물려주는 경우 많아

 

 

  작년 다주택자에 대한 압박을 골자로 한 8·2 부동산대책 발표 후 부동산 증여가 폭발적으로 늘어난 것으로 파악됐다. 오는 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 올 들어서만 두 달 새 증여 건수가 1만건을 돌파하면서 작년 동기 대비 50% 넘게 증가했다. 특히 서초 등 서울 강남지역을 중심으로 증여가 급증해 이 지역 집값이 장기적으로 계속 상승할 것이라는 기대감이 여전히 나오고 있다. 27일 매일경제가 국토교통부와 한국감정원 자료를 분석한 결과 작년 8월부터 올해 2월까지 전국 아파트 거래량 846547건 중 부동산 증여는 33177으로 직전해 같은 기간 대비 33%나 증가했다. 이 기간 전체 부동산 거래에서 증여가 차지하는 비중도 3.9%20168~20172월보다 0.2%포인트 늘어났다. 특히 서울 강남구와 서초구에서 증여가 활발하게 일어났다. 8·2 대책 후 올해 2월까지 서울에서 발생한 부동산 증여 건수는 5816건으로 직전 연도 동기 대비 58%나 늘어났다. 특히 서초구는 20178~20182월 구 전체 부동산 거래 건수가 5082건에서 5315건으로 5.6% 늘어나는 데 그쳤지만 증여 건수는 362건에서 774건으로 두 배 이상 늘었다. 이 기간 증여는 서초구 전체 부동산 거래 중 14.6%를 차지했다. 올해 1월과 2월 서초구 부동산 거래 건수 총 1779건 중 증여는 466건으로 그 비중이 26.2%에 달했다. 강남구도 상황은 비슷했다. 올해 들어 거래된 1809건 중 증여가 10.2%를 차지했다.

 

  송파구도 올해 들어 재건축 거래가 완전히 끊기고 가격 상승이 멈추면서 주춤하긴 했지만 8·2 대책 이후부터 올해 2월까지 증여는 총 486건이 발생해 전체 부동산 거래에서 6.2%를 차지했다. 20168~20172월만 해도 전체 거래(5790) 중 증여는 189건이 이뤄져 그 비중이 3.3%에 불과했다. 양지영 R&C 연구소장은 "지난해부터 집값 상승세가 커지면서 자녀에게 전세나 대출을 끼고 집을 물려주는 부담부 증여가 늘어나고 있다"면서 "다주택자들이 4월 양도세 중과 시행 전에 앞으로 시세 상승이 기대되는 물건은 팔지 않고 증여를 선택하면서 인기 지역을 중심으로 증여가 늘어난 것"이라고 분석했다. 당장 다음달부터 시행되는 다주택자 양도세 중과를 앞두고 나왔던 급매물도 증여로 속속 방향을 틀며 사라지고 있다. 강남 A공인중개 관계자는 "최근 양도세 중과를 피해보겠다고 3월 잔금 조건으로 2억원씩 싼 매물들이 나온 적 있는데, 일부는 세무사 상담 후 증여로 돌린 경우가 있었다"면서 "잠시 주춤해도 '강남은 안전자산'이라는 생각이 있어 대출과 전세를 최대한 끼고 증여하면 장기적으로 더 이익이라고 생각하는 것 같다"고 설명했다.(2018328일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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