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  Q. 저는 3년 동안 커피숍을 운영했습니다. 59(18) 규모 매장에 권리금 6000만원이 들어갔고, 보증금 500만원에 매월 50만원을 상가주인에게 임대료로 지불했습니다. 하지만 개인 사정이 있어 얼마 전 계약기간 만료를 앞두고 점포주인에게 계약해지를 요구했어요. 얼마 지나지 않아 새로운 임차인이 나타났고 인테리어와 각종 커피기계 등 시설 투자비 정도인 5000만원만 달라고 했어요. 1000만원가량 손해를 감수해야 하지만 워낙 경기침체가 심한 상황이라 더 달라고 말할 수 없었어요. 새 임차인도 만족스러워 하길래 그대로 계약을 진행키로 하고 점포주인에게 얘기하니 무슨 이유 때문인지 권리금(시설비) 회수를 반대하더군요. 저는 투지한 권리금을 받을 수 있을까요?

 

 

  A. 얼마 전 까지만 해도 권리금은 형태가 없는 무형의 재산으로 법의 보호를 보호 받지 못했습니다. 기존 임차인과 새임차인 간에 합의만으로 인해 권리금이 발생했으며 법의 테두리 밖에 있었기 때문입니다. 하지만 2013년과 2015년 각각 상가임대차보호법이 개정되면서 보증금은 물론 권리금도 보호를 받을 수 있게 됐습니다. 다만 권리금의 상세내용과 형성과정, 효력 등 내용이 대부분 빠져있고 단순히 권리금을 보호한다는 취지의 법조항만이 삽입된 상황이라 분쟁은 여전합니다. 상가임대차보호법 제104 1항에는 `임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다`고 명시돼 있습니다. 임대인이 권리금 회수 금지 행위를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 기존 임차인에게 배상해야 합니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 따라서 위 질문자는 본인이 원하는 권리금 전액은 아니어도 임대인이게 일부는 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

 

  Q. 저는 2013111일부터 20151031일까지 계약을 하고 현재 점포를 운영 중입니다. 점포 입주 당시 기존 임차인에게 권리금으로 4000만원을 지불했습니다. 점포인에게는 보증금 6000만원에 매달 300만원의 임대료를 주고 있습니다. 얼마 전 점포주인이 계약기간 만료일까지만 영업하고 점포를 비워달라고 하더군요. 그런데 제 가게의 경우 환산보증금이 초과하기 때문에 상가 임대차 보호 대상이 아니라는 것을 알게 됐습니다. 5년간 임대차기간(계약갱신청구권)을 주장할 수 있는 상황인데 권리금까지 못 받게 되는 건가요?

 

 

  A. 상가임대차보호법 제2조 제3항에 따르면 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 임차인의 계약갱신청구권을 인정하고 있습니다. 따라서 단독적으로 임대인에게 계약생신을 요구할 수 있습니다. 2015년 이후에는 보증금을 초과하는 임차인에게 대항력도 인정해주고 있습니다. 2015513, 동법 제2조제3항의 개정으로 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 대항력 등에 대한 규정을 적용하고 있습니다. 이 규정은 2015513일 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 대상 건의 계약시기(201311)를 봐서는 계약갱신청구권은 인정될 것으로 보여집니다. 하지만 대항력은 주장할 수 없습니다. 2015513일 이후 최초로 계약하거나 갱신된 임차권만 보증금이 초과되더라도 대항력은 물론 계약갱신청구권 모두를 인정하고 있기 때문입니다.

 

 

  #. 임차인은 20143월 임대인과 상가건물임대차 계약을 체결했으며 지난해 8월 상가 건물이 매매돼 임대인이 변경됐습니다. 계약만료 시기인 20173월이 지난 후 임대인은 계약 기간이 종료됐다며 점포를 비워 줄 것을 요구했습니다. 계약만료 전 임차인이 계약갱신을 요청하지 않아 계약이 갱신되지 않았다는 겁니다. 임차인들은 임대인이 계약갱신을 거절한다는 의사표시가 없으므로 계약은 묵시적 갱신됐다고 주장하며 나가기를 거부하고 있습니다. 임대인은 `계약기간 만료 통보가 없는 한 계약기간은 3개월 연장되는 것으로 한다`라는 적은 임대차계약서 특약사항을 근거로 임차인의 주장이 맞다 하더라도 계약만료 전 통보를 했으니 점포를 비우라고 주장했습니다.

 

 

  이 사안에 대해 법원은 임차인의 손을 들어줬습니다. 법원은 임대인의 청구를 모두 기각하고 소송비용도 원고가 부담하도록 했습니다. 임차인 승소 이유로 법원은 상가건물 임대차보호법 제15조는 `이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다`는 규정을 들었습니다. 대한민국은 사인간의 계약에서 `계약자유의 원칙`의 적용을 받습니다. 계약 당사자간 특약은 계약서상 일반적인 내용보다 우선시 됩니다. 그럼에도 위 판례는 특약(계약)보다 법률을 우선시 했습니다. 그 이유는 상가임대차보호법의 제정 목적이 상가임차인의 보호이기 때문입니다. 임대인들의 불합리한 요구를 계약서에 명시하고 그 내용을 무조건 따라야 한다면 이 법은 유명무실해지고 맙니다. 따라서 이 법은 강행규정으로 정해 법률이 우선시 하도록 한 것입니다. 즉 동법 제15조에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리하면 효력이 없지만 반대로 유리한 경우에는 효력이 발생할 수 있습니다. 설사 임대인에게 불리한 약정이라도 효력 발생에는 영향이 없습니다. 이 법에서 임대인은 약자가 아니기 때문입니다.(2018519일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  원하는 규모와 가격대는 달라도 대한민국에서 살아가는 평범한 서민들에게 '내 집 마련'은 꿈이자 부담이다. 집값이 최소 수억원에 달해 꿈을 이루려면 전 재산을 들여야 해서다. 이에 매매계약 시 다른 어떤 거래보다 주의를 기울여야 한다. 부동산 전문가들이 집을 살 때 물건의 '등기부등본' 등을 통해 권리관계를 확인하는 게 최우선이라고 입을 모으는 이유도 여기에 있다. 전세나 월세를 끼고 집을 사거나 경매에서 낙찰을 받는 등 집을 어떻게 매입하느냐에 따라 유의할 점은 조금씩 다르지만 '등기부등본'을 통해 권리 관계를 확인하는 것이 기본이다. 이후 등본으로 확인할 수 없는 요인을 살피는 것이 순서다. 전세를 끼고 집을 사는 경우 세입자의 전세금이 금융기관에 압류 혹은 가압류된 상태는 아닌지 확인해야 한다. 압류 또는 가압류 상태를 모른 상태에서 세입자에게 전세금을 돌려줬다가 은행 같은 금융기관에게 또 돈을 줘야 하는 일이 빈번히 발생하고 있다. 세입자의 전세금이 압류 혹은 가압류 됐을 경우 금융기관은 전세금을 받을 권리가 있다.

 

 

  아울러 집주인에게 세입자가 압류나 가압류 등 통보를 받은 적이 있는지 여부를 확인해야 한다. 매매 성사에 급급한 집주인이 압류 또는 가압류 사실을 숨기거나 사실 자체를 잊어버릴 수 있기 때문이다. 이럴 경우를 대비해 세입자 보증금에 대한 책임을 누가 질 것인지를 미리 정해 계약서에 적어두면 좋다. 월세를 끼고 집을 살 경우 월세 체납 여부를 살펴야 한다. 밀린 월세가 있다면 이를 집을 판 쪽과 산 쪽 중 누가 가져갈 것인지도 미리 정해 계약서에 명시하면 향후 분쟁을 막을 수 있다. 경매로 집을 살 때도 권리관계 분석은 중요하다. 집을 사면서 함께 인수 또는 몰수되는 권리가 무엇인지 살펴야 한다. 또한 낙찰 금액은 일반 매매에 비해 추가비용이 들어갈 가능성을 고려해 산정해야 한다. 집을 산 뒤 세입자가 집을 비우지 않으면 명도소송을 해야하는데 이때 강제집행 비용이 들 수 있다. 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다. 아파트나 상가의 경우 미납된 공용관리비도 납부해야 한다. 잔금 납부 기한에 맞춰 대출 계획을 짜두는 것도 필수다. 통상 잔금 납부 기한은 한 달로 짧기 때문에 잔금을 제때 치르지 못해 다시 경매로 나오는 물건도 적지 않다.(201834일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2018.03.06 18:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다. 즐거운 시간 되세요.

  2. 신기한별 2018.03.06 20:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집 살때 정말 꼼꼼하게 봐야겠군요.

  3. 초록배 2018.03.06 23:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 거래 관련해서 알아두면 정말 좋은 정보네요.~

  4. *저녁노을* 2018.03.07 06:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 공감하고 가요

    즐거운 수요일 되세요^^

  5. 핑구야 날자 2018.03.07 06:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    투자 하시는 분들에게 도움이 되겠네요

  6. 청결원 2018.03.07 06:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기


    포스팅 잘 보고 갑니다
    오늘도 화이팅 하세요~


공실 우려로 3~4천만원 하락

 

  지난달 30일 서울 강남구 신사동 가로수길. 세입자를 찾는 '임대문의(For Lease)' 사인을 유리창에 붙인 건물들이 곳곳에 눈에 들어왔다. 메인 상권으로 불리는 압구정로 12길과 도산대로 13길은 오후 10시가 가까워지자 길가는 사람이 드물 정도로 한산해졌다. 가로수길 이면도로인 세로수길도 상황은 마찬가지였다. 한때 유명했던 퓨전 일식당도 궂은 날씨에 오후 9시까지 오는 손님이 없자 서둘러 문을 닫아버렸다. 반지하 90규모 맥주 가게를 운영하는 한 업주는 "손님이 없어 매출이 떨어지는데 임대료가 월 800만원까지 올라 버티기 힘들다"고 말했다. 가로수길에서 세입자가 빠지면서 건물주들 사이에 '공실'에 대한 우려가 커지고 있다. 콧대 높았던 소형 건물도 하나둘씩 몸값을 내린 채 시장에 나오는 추세다. 인근 중개업소들에 따르면 가로수길 메인 상권에서 3.322000만원씩 하던 소형 건물이 지금은 3.318000만원까지 가격을 낮춰 매물로 나왔다. 이면도로 세로수길에서도 3.317000만원을 받아 달라고 했던 건물이 14000만원에 새 주인을 찾고 있다. 가로수길 건물들의 호가가 꺾인 건 금융위기 이후 처음이다. 한 공인중개소 관계자는 "도산대로에 위치한 건물 가격이 3.317000만원 수준인데 아무리 가로수길이라고 해도 도산대로보다 더 높은 가격이 형성된 것은 비정상적이라고 볼 수 있다"고 평가했다.

 

  세로수길 코너 용지 450에 새로 지은 건물은 넉 달째 세입자를 찾지 못해 공실로 방치돼 있다. 인근 시세를 보수적으로 잡아도 매각 때는 250억원 가까이 되는 건물이라 기대수익률 5%를 계산하면 월 임대료로 월 1억원 이상을 받아야 한다. 하지만 현재 월 7000만원에 통임대할 세입자를 구하지 못한 상태. 가로수길의 한 건물주는 "가로수길 상권이 시들기 시작했다"며 한숨을 내쉬었다. 그는 "1990년대 최고의 상권으로 부상했다 죽어버린 압구정 로데오 상권처럼 가로수길 상권이 죽을까 걱정"이라고 말했다. 가로수길 메인 상권은 대부분 지상 4~5층 소형 빌딩들이 들어서 있다. 또 이들 중 상당수가 건물을 통째 임대하는 '통임대' 방식으로 임차인을 채우는 상황이다. 월 임대료가 건물 한 곳당 월 5000~15000만원에 달하다 보니 이를 감당할 수 있는 임차인을 구하기가 쉽지 않다. 최근 2~3년간 저금리와 함께 중소형 빌딩 투자에 유동자금이 집중되면서 급등했던 가로수길 건물 가격도 임대수입이 뒷받침되지 않는 한 더 이상 추가 상승하기 어렵다고 분석된다. 경기 하락에 따른 공실 위험과 금융비용 부담으로 호가를 낮춘 차익실현 매물이 시장에 나오기 시작한 배경이다. '공실'로 임대료 수입이 없어 금융비용을 감당하지 못한 건물주들이 급매로 건물을 내놓기도 한다는 게 업계의 전언이다.

 

  정부가 지난달 발표한 가계부채 관리 방안도 빌딩시장에 악영향을 미칠 것으로 예상된다. 정부의 가계부채 대책에는 비주택담보대출 담보인정한도 기준을 현행 50~80%에서 40~70%로 축소하는 내용이 담겼다. 담보 가치가 낮아짐에 따라 빌딩 투자자들이 건물을 담보로 빌릴 수 있는 돈이 줄어들거나 이자율이 높아지게 된다. 유엔알컨설팅 관계자는 "건물값의 30% 정도를 자기 자금으로 하고 나머지는 보증금과 대출로 건물을 구매하는 레버리지 투자가 타격을 받을 수밖에 없다"고 진단했다. 부동산업계 일각에선 '가로수길은 죽어도 가로수길'이란 시각을 비치는 이도 없지는 않다. 가로수길 인근 중개업소 관계자는 "수익이 나지 않더라도 홍보효과 때문에 가로수길에 입점하려는 업체가 많아 빌딩 수요는 꾸준한 편"이라면서 "최근 가격이 급등하며 거품이 끼어서 그렇지 조금만 가격을 낮추면 거래는 무조건 된다"고 전했다.(201691일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 에스델 ♥ 2016.09.01 13:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    인기많은 가로수길이 이제 콧대 높았던 소형 건물도 하나둘씩
    몸값을 내린 채 시장에 나오는 추세군요.
    정보 잘 보았습니다.^^
    즐거운 오후시간 보내세요!

  2. 카푸리오 2016.09.01 15:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가로수길도 인기가 좀 시들해진 모양이네요.
    경기 영향도 있겠죠?!

  3. 도느로 2016.09.01 16:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이리저리 왔다갔다하는 정책과 경기 때문에
    영향을 받는 건가요? ^^

  4. 핑구야 날자 2016.09.02 08:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오르막이 있으면 내리막이 있기 마련이지요

 

- 귀향을 꿈꾸는 사람들, 먼저 전세로 전원주택 거주 경험을 맛보는 것은 어떨까?  

 

  수도권 주변의 전원주택은 저렴한 비용으로 쾌적한 전원생활을 할 수 있기 때문에 전세를 찾는 수요가 늘고 있다고 한다. 서울 강북지역 109㎡형 아파트의 전세는 약 3억 원이나 수도권 주변 1층 109㎡형의 전원주택 전세는 약 1억 원 정도다. 은퇴 후 귀향할 계획이 있는 사람들은 미리 전원생활을 체험해 보는 것도 괜찮을 것 같다. 중앙선과 경춘선의 복선전철 운행 등 교통 인프라가 잘 갖춰져 도심으로의 출퇴근에 불편함도 거의 없다고 한다.

 

 

전원생활은 힐링(healing) 생활

 

  그동안 전원주택은 별장이라는 인식이 강했지만 최근 힐링(healing) 바람이 불면서 쾌적한 주거 여건을 누릴 수 있는 전원생활에 대한 관심이 커져 경기도 양평군, 가평군, 광주시, 용인시 등지를 중심으로 전세 물건을 찾는 수요가 늘고 있는데 이는 최근 2~3년간 아파트 전셋값은 급등한 반면 전원주택 전셋값은 큰 변화가 없어 전원주택 전셋값 부담이 작은 데에도 원인이 있다고 한다.

 

  이와 같은 전원주택의 전세수요는 전원주택이 그간 경기침체로 거래가 없었을 뿐만 아니라 자녀들이 도시로 떠나고 노인 부부만 살던 집이 부모님이 돌아가신 후 빈 집이 되어 전세 물건으로 많이 나온 것과 맞아 떨어져 활발하게 거래가 이루어지고 있다는 것이다.

 

 

전원주택 전세수요가 몰리는 지역은 투자대상 지역일까?

 

  전원주택 전세 수요가 몰리는 지역은 경기도 양평군, 광주시, 용인시, 남양주시와 강원도 춘천시 등으로 서울로 이동하는 교통 여건이 좋은 곳이다. 양평에선 중앙선 양평역과 용문역 인근, 강원도 춘천에선 강촌역과 남춘천역 인근이 인기 지역이라고 한다.

 

  광주에선 퇴촌이나 곤지암 일대가 중부고속도로와 45번 국도 등 교통망이 잘 갖춰진 데다 성남 분당신도시와 서울 강남권이 가까운 편이어서 수요가 많고, 용인에선 수지구 고기동, 처인구 양지면 일대가 경부고속도로, 용인∼서울 고속도로, 영동고속도로 등을 이용할 수 있어 인기라고 한다.

 

 

전원주택 전세계약시 주의할 점

 

  전원주택에 이사한 후 주소를 옮기고 확정일자를 받아둬야만 이후 설정된 근저당에 우선하여 보증금을 지킬 수 있으며 전원주택 수요가 한정돼 새로운 세입자 구하기 쉽지 않으므로 보증금 반환일을 별도로 명시하는 것이 좋다.

 

  또한 구조 문제가 아니면 세입자가 수리하는 것이 관행이므로 이사를 하기 전에 꼼꼼히 살핀 후 집주인에게 수리를 요구하는 것이 좋으며 전원주택은 개별주택이어서 수도, 전기료 등을 단독으로 부담해야 하는 등으로 관리비가 비싼 경우가 많으므로 관리비 수준을 미리 알아두는 것이 좋다.

 

 

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  2. 예또보 2013.02.19 09:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전원주택전세 바람 이부분도 주의해야할 부분이죠
    잘보고 갑니다.

  3. by아자 2013.02.19 10:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    언제 한 번은 전원주택에서 살아보고싶네요 ㅎㅎ

  4. 커피 한 잔의 여유 2013.02.19 10:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    층간소음에서 해방될 수 있는 좋은 기회가 되겠군요. 좋은데요~

  5. 멜옹이 2013.02.19 11:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전원주택이 매력이 있는거 같아요.

  6. 어듀이트 2013.02.19 11:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 행복함만 가득한 하루 되시길 바래요~

  7. 톡톡 정보 2013.02.19 11:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전원주택 전세에 대한 좋은 정보 잘 보고 갑니다.
    늘 행복하세요^^

  8. 가을사나이 2013.02.19 11:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전세바람이 주변 전원주택까지 부는군요

  9. 진율 2013.02.19 11:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전원주택으로 가고 싶더군요..
    좋은 정보 감사드려요~!

  10. 산골자기 2013.02.19 11:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전원생활 꿈인데~~ 잘보고 갑니다.
    오늘도 행복한 하루 되세요^^

  11. 영심이~* 2013.02.19 12:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전원주택이 요즘은 전세도 나와있나 봐요..^^
    잘 보고 갑니다~~~

  12. 핑구야 날자 2013.02.19 12:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    한때는 전원주택을 꿈꿨는데...지금도 버린것은 아니지만...생각보다 신경쓸께 많더라구요

  13. 신선함! 2013.02.19 14:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 알아 갈께요 ㅎㅎ
    기분좋은 오늘이 되셔요!!

  14. +요롱이+ 2013.02.19 14:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    덕분에 잘 알아 갑니다^^
    아무쪼록 행복한 하루 되시기 바랍니다!

  15. *저녁노을* 2013.02.19 14:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전원주택에서 사는 게 꿈인 사람들이 많지요.ㅎㅎ

  16. 해피 매니저 2013.02.19 14:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    자연과 가까운 전원주택 전세시 알아 둬야 할 사항들이군요
    잘 알아 갑니다.^^

  17. 건강정보 2013.02.19 14:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전원주택 참 매력이 넘치는데 신경써야 되는것들이 또 의외로 많더라구요^^

  18. 티나짱 2013.02.19 14:58 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전원주택에서 살고 싶으나 경제력이 문제네요

  19. 쿠니미츠 2013.02.19 15:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다..전원주택은 진짜 꿈이에요!

  20. 영도나그네 2013.02.19 16:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전원주택을 꿈꾸고 있는 사람들에게는 아주 유용한 정보들입니다..
    좋은 자료와 정보 제공에 감사드립니다..

  21. 와이군 2013.02.20 06:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    교통편이 좋아져서 외곽으로 나가도 되겠더라구요.
    잘 봤습니다~~