11-27 23:43

 
 

 

 

다주택 기준 시점 6월 1일 다가와, 세금 급등해 처분하는게 상책이지만

장기 보유하면서 절세할 수 있어, 임대 등록·증여 28일까지 서둘러야

 

 

다주택을 유지할까, 주택 수를 줄일까. 집을 두 채 이상 가진 다주택자의 결정 시한이 임박해졌다. 보유세(재산세+종부세) 부과를 위한 다주택 기준 시점이 한 달 반 정도 뒤인 6월 1일이다. 고민에 빠진 다주택자가 올해 급증했다. 대폭 오르는 다주택자 종부세 세율을 적용하는 조정대상지역이 확 늘어났기 때문이다. 현재 전국 111곳으로 지난해(44곳)의 3배에 가깝다. 조정대상지역에선 3주택 이상에 적용하는 중과세율이 2주택부터다. 세부담 상한도 전년도 세금의 200%에서 300%로 늘어난다. 통계청 통계로 추정하면 일반세율을 적용받다가 조정대상지역에 추가돼 중과세율 대상이 된 2주택 가구가 60만가구 정도다. 올해부터 다주택 투자 수익률이 '마이너스'가 되기 때문에 다주택자가 선택의 기로에 섰다. 다주택자 종부세·양도세 세율이 올라가면서 다주택을 유지해 남는 게 없다. 집값 상승으로 얻는 차익보다 세금으로 나가는 돈이 더 많다.

 

 

김종필 세무사의 모의계산에 따르면 올해 공시가격 합계가 25억원인 조정대상지역 2주택자가 앞으로 5년간 낼 보유세가 총 4억원 정도다. 5년 뒤 집 한 채를 지금보다 5억원 오른 가격에 팔면 양도세를 빼고 남는 돈이 2억원 가량이다. 시세차익보다 세금이 2억원 더 많다. 서울·부산시장 선거의 야당 압승으로 세금 부담이 줄지 않을까. 다른 주택 규제가 풀리더라도 다주택자 세제가 완화될 가능성은 거의 없다. 오세훈 서울시장과 야당에서 나오는 세제 개편 목소리가 모두 1주택자를 대상으로 하고 있다. 처분이 상책이지만 다주택을 꼭 유지하고 싶다면 세금 부담을 줄일 수 있는 마지막 방법이 남아있다. 임대주택으로 등록해 종부세를 피할 수 있다. 등록 임대주택은 주택 수에서 빠지고 종부세 계산을 위한 공시가격 합산에서도 제외된다. 다만 지난해 정부의 주택임대사업자 제도 강화로 조건이 까다로워졌기 때문에 잘 따져봐야 한다. 주택 유형에서 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없다. 아파트 이외 단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택 등만 가능하다. 단기임대(4년)가 없어지고 장기임대(10년)만 남아 10년 이상 임대해야 한다. 등록 시점의 공시가격이 6억원(수도권) 이하여야 한다. 올해 공시가격이 6억원 넘게 오를 예정이면 공시가격 결정 이후엔 등록하지 못한다.

 

 

단독주택·다가구주택은 용도 변경으로 아예 주택에서 지우면 된다. 용도를 주택에서 상가·사무실 등으로 바꾸는 것이다. 용도 변경을 통한 주택 수 줄이기는 지난달 국회의원 재산 공개 때 관심을 끌기도 했다. 일부 의원이 주택 수를 줄이기 위해 단독주택이나 다세대주택 등을 음식점이나 사무소 등으로 용도변경했다. 한 여당 의원은 배우자 명의의 다세대주택 내 주택 18가구를 2017년 음식점·사무소와 다가구주택(3가구)으로 용도변경했다. 지난해 남은 다가구주택도 사무실로 바꿨다. 주택 수 감소 외에 종부세 2000만원 정도 절감 효과도 봤다. 국토부에 따르면 지난해 단독주택·다가구주택 1만3000가구가 사무실 등으로 용도변경했다. 2019년보다 3000가구 가량 증가했다. 용도변경을 하려면 자치단체의 건축허가를 받아야 한다. 음식점 등은 주택보다 정화조·주차장 등을 더 많이 갖춰야 하기 때문이다. 송승훈 신대이앤지건축 부사장은 “지역에 따라 용도 변경이 제한될 수 있기 때문에 자치단체 협의가 필수”라고 말했다.

 

아파트는 임대주택 등록이나 용도 변경을 하기 어려워도 명의를 바꿔 세금을 줄일 수 있다. 종부세가 개인별 과세여서 개인별로 집을 나누면 세금이 줄어든다. 배우자 증여가 유리하다. 증여세를 내지 않는 금액이 자녀는 5000만원까지이지만 배우자는 6억원까지다. 증여 취득세가 4%에서 지난해 12%로 강화됐지만 공시가격 급등 등으로 종부세가 많이 늘어날 전망이어서 중장기적으로 보면 보유세보다 증여 비용이 적다. 단독 소유의 공시가격 15억·10억원 아파트 두 채 가운데 10억원짜리를 배우자에게 증여하는 경우 증여세와 증여 취득세가 총 3억원 가량 든다. 종부세를 한해 평균 5000만원가량 줄일 수 있어 6년 정도면 절세 금액이 증여 비용과 맞먹는다.

 

 

김종필 세무사는 “증여한 주택을 팔 때 양도세 계산에서 양도차익이 증여 금액만큼 줄기 때문에 양도세 절감 효과도 있다”고 말했다. 지난해 증여 취득세 강화 이후 줄던 증여가 다시 늘어났다. 법원등기정보에 따르면 지난달 서울 집합건물(아파트 등) 증여 건수가 1853건이었다. 3월 기준으로 다주택자 양도세 중과 도입 직전인 2018년 3월 이후 가장 많다. 지난달 열람에 들어간 올해 예정 공동주택 공시가격이 많이 오르자 공시가격 확정 전 증여하려는 수요가 늘었기 때문이다. 증여 취득세는 시가를 기준으로 하는 증여세와 달리 공시가격으로 계산한다. 김종필 세무사는 "다주택 여부는 6월 1일 결정하지만 종부세를 줄이기 위한 임대주택 등록이나 증여는 올해 공시가격이 결정되기 전에 서두르는 게 유리하다"고 강조했다. 오는 29일 올해 단독주택·공동주택 공시가격이 결정·공시된다.(2021년 4월 14일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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책 `아파트 한채부터…부동산 절세` 펴낸

우병탁 신한은행 부동산투자팀장

"잦은 세법 개정…세금 공부는 필수죠"

 

 

"이제는 1주택자도 부동산 세금으로부터 자유로울 수 없습니다. 모르고 놔뒀다가 수천만원, 수억원 세금이 발생할 수 있으니 세금공부는 필수입니다." 누더기 부동산 규제에 스타 세무사로 뜬 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "세무사들도 자주 바뀐 세법에 정신차리고 공부해야지만 실수를 안하는데 일반인들은 오죽하겠냐"며 "앞으로 세금을 모르는 상태에서는 주택을 보유하는 것은 굉장히 위험한 일"이라고 1일 밝혔다. 지난해 양도세·취득세·보유세 등 부동산 거래 전 단계를 강하게 조이는 정부 규제가 쏟아지면서 우 팀장도 `세무사 시험 준비때보다 더 열심히 공부하는 한 해`를 보냈다. 지난 한해만 부동산 관련 세법이 22차례나 바뀌었다. 그만큼 현장에서는 복잡한 세금 규정을 파악하지 못하고 `세금폭탄`을 맞은 고객들의 상담이 줄을 이었다. 다주택자, 1주택자 예외없이 주택을 가진 사람들은 "세금이 너무 복잡해 무엇부터 준비해야할지 모르겠다"고 하소연했다. 우 팀장은 "복잡해진 만큼 `한 끗 차이`로 엄청난 세금이 발생할 수 있다 부동산 거래 초보자들에게는 더더욱 투자처보다도 세금 공부가 필수"라고 했다. 최근에는 `이제 세금은 모든 국민이 알아야 한다`는 생각에 부동산 세금 상식에 대한 요약본 `아파트 한 채부터 시작하는 부동산 절세`를 펴냈다.

 

 

보유세가 오른 만큼 절세 효과를 실감한 한해였다. 남편 단독 명의로 집 3채를 가진 한 고객은 절세 상담을 통해 2300만원 세금을 아꼈다. 이 고객은 지난해 종부세가 강화되면서 약 5000만원 보유세를 내야할 상황이었다. 그러나 절세 상담을 통해 아내에게 조정대상지역 집 1채를 증여했다. 증여시 6억원까지 배우자 공제를 받았고 증여 취득세가 12% 높아지기 전(지난해 8월12일)에 증여를 완료해 3.5% 취득세를 적용받을 수 있었다. 우 팀장은 "향후의 양도세 절감까지 고려하면 수천만원 이상의 절세 효과가 있다"며 "이처럼 세금을 알고 대응할때와 모르고 대응할때 비용차이가 상당하다"고 했다. 지난 2008년부터 신한은행 부동산투자자문팀에서 전국 2000여명 고객의 세금 상담을 한 그는 "절세의 시작은 정리에서 비롯된다"고 강조했다. 부동산 등기권리증 뿐 아니라 계약서, 공사 영수증, 금융거래 내역, 부동산 영수증 같은 것들이 더 중요하다는 것이다. 우 팀장은 "복잡해지는 세법의 흐름 속에서 내가 서있는 위치를 알려면 물건 정보를 정리하는 게 1순위"라며 "평소 파일 여러 개를 사서 물건별로 관련 서류를 정리하고 잔금과 등기일자 등 기본적인 사항부터 해마다 개별공시지가를 출력해서 보관하고 정리하는 습관이 필요하다"고 조언했다.

 

 

정부는 올해에도 공시지가를 시세에 맞게 끌어올릴 예정이다. 그만큼 주택을 보유하고 있다면 세 부담 증가가 걱정스러운 상황이다. 주택 보유수에 따라 절세 전략도 다르다. 우 팀장은 1주택자의 경우 "올해에는 양도세 비과세를 받을 수있는 실거주·보유 요건이 더욱 복잡해지니 앞으로는 취득부터 양도까지 꼼꼼히 계획해야한다"고 강조했다. 다주택자는 이제 묻지마식 투자나 단기투자는 조심할 상황이라는 진단이다. 우 팀장은 "올해 6월 1일 이후에는 다주택 중과가 더 강해진다. 본인 여건과 맞지 않다면 중과세가 더 강화되기 전에 미래가치가 없는 것을 정리하는 것도 고려해야한다"고 조언했다. 보유세도 마찬가지다. 우 팀장은 "아무리 (부동산) 가격이 올라간다 해도 가계의 현금흐름이 수백만원, 수천만원의 보유세를 감당할 수 없다면 정리도 생각해야 한다"며 `똘똘한 1채` 전략을 조언했다. 고가주택자 한채 보유자일 경우는 "세금 부담이 늘어난 것은 맞지만 60세에 가까운 고령이거나 5년 이상 장기보유한 경우라면 공제도 있으니 기존 단독명의자는 보유세 부담에 놀라 섣불리 증여하지 않아야 한다"며 "대신 갈아타기를 할 때는 부부공동명의를 고려해야 한다. 부부공동명의는 종부세도 단독명의로 선택할 수 있는 옵션이 생겼고, 양도세 측면도 더 유리하다"고 설명했다.(2021년 1월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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2030년 시가의 90%로 상향, 고가는 2025년까지 올리기로

9억 이하 재산세는 감면 추진, 공시가, 시세의 90%로

 

 

정부와 여당이 시세 15억원이 넘는 고가아파트의 공시가격을 단기간 내에 확 끌어올리겠다고 선언했다. 현실화율(시가 대비 공시가격의 비율)을 2025년까지 90%로 높이는 방식으로 공시가격을 올려 국민들의 세금과 각종 공과금 부담을 늘리겠다는 것이다. 고가주택 보유자의 부담을 먼저 늘리고 저가주택 보유자의 부담은 늘리는 속도를 조절하겠다고 했지만 서민층이 보유한 주택에 대한 세금도 함께 늘어난다. 27일 한정애 더불어민주당 정책위의장은 원내대책회의에서 "국토연구원이 공시가 현실화 로드맵을 발표한다"며 "2030년까지 공시가를 시가의 90%까지 맞추자는 긴 로드맵"이라고 밝혔다. 다음 정부에선 무효화될 것이란 지적도 많다.

 

 

이날 국토연구원이 공개한 공시가 현실화 로드맵은 아파트·단독주택·토지의 공시가를 시차를 두고 시세의 80%까지 높이는 1안, 90%로 끌어올리는 2안, 100% 수준에 맞추는 3가지 안으로 구성됐다. 그러나 이날 여당이 앞장서 90% 안으로 결정됐다는 언급을 함으로써 나머지 안들은 큰 의미가 없을 전망이다. 현실화율 90% 방안에 따르면 시세 15억원을 넘는 아파트는 2025년까지 공시가격이 시세의 90% 수준으로 오른다. 시세 9억~15억원 구간의 아파트는 2027년까지, 9억원 미만인 아파트는 2030년까지 90% 현실화율을 달성토록 돼 있다. 올해 기준 15억원 이상 아파트의 공시가격 현실화율은 75.3%이며 9억~15억원인 아파트의 현실화율은 69.2%, 9억원 미만인 아파트의 현실화율은 68.1%다.

 

 

신한은행 시뮬레이션에 따르면 올해 재산세와 종합부동산세 등 총 1326만원을 보유세로 낸 서울 반포 아크로리버파크(전용면적 84㎡) 거주자는 2025년에는 4096만원을 보유세로 내야 할 전망이다. 단독주택의 경우 시세 15억원 이상은 2027년, 시세 9억~15억원 주택은 2030년, 9억원 미만 주택은 2035년까지 현실화율 목표치 90%를 달성하면 된다. 한편 당정은 1주택자이며 보유 주택 가격이 9억원 이하 1가구 1주택자에 대한 재산세를 최대 0.05%로 감면하기로 방침을 정하고 청와대와 마지막 협의를 남겨놓고 있다. 현재 과세표준별 0.1~0.4%인 재산세율을 0.05%포인트로 낮추면 공시가격 6000만원 이하 주택의 경우 기존 0.1% 세율은 0.05%로 인하돼 재산세 부담이 절반으로 줄어들게 된다. 당정은 청와대와 협의를 마친 후 이르면 29일 관련 방침을 공식 발표할 예정이다.(2020년 10월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국토부, 공시가 로드맵 추진, 중저가 주택 시세 반영률 높여

현실화율 68%서 80%로 올리면, 시가 8억 주택 재산세 28%↑

與, 종부세 인상법 7월 처리땐, 고가주택 보유세 내년 `눈덩이`

 

 

정부가 6·17 대책에서 9억원 이하 중저가 주택에 대해 대출규제 및 실거래조사를 강화한 데 이어 내년부터는 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)도 9억원 초과 주택과 마찬가지로 목표치를 정하고 높여나갈 예정이다. 고가주택 핀셋 규제의 풍선효과로 올 상반기 중저가 주택가격이 급등하면서 실수요자 주거 부담이 커지자 규제 범위를 확대해 수요를 억누르려는 조치로 풀이된다. 다만 최근 집값이 급등하는 와중에 이미 보유자금과 대출 등을 총동원해 9억원 이하 중저가 주택을 구매한 30·40대가 많다는 점이 문제다. 이들에게 공시가 현실화율 상향은 보유세 부담 증가로 돌아올 수밖에 없다. 최근 강화된 대출 규제로 주로 30·40대 실수요자들이 부글부글 끓고 있는데 이들 불만에 기름을 붓는 셈이다. 시장에선 서울 강남권 고가주택을 타깃으로 시작됐던 부동산 규제가 이제 전방위로 확산되면서 정부가 결국 집값 안정이란 미명으로 사실상 증세를 꾀하고 있다는 볼멘소리가 커지고 있다. 7일 정부와 부동산업계에 따르면 국무총리실 산하 국토연구원이 연초부터 공시가격 현실화율 로드맵 수립을 위한 연구용역을 진행 중이다.

 

 

국토교통부는 이를 토대로 오는 10월 `공시가격 현실화율 로드맵`을 발표하고 내년부터 공시가 산정에 반영할 예정이다. 국토부 관계자는 중저가 주택의 공시가 현실화율 상향 가능성에 대해 "공시가격의 균형성과 형평성을 확보하는 차원에서 점진적으로 제고되는 건 당연하다"면서 "다만 어느 정도 수준으로 어떤 방식으로 할지는 로드맵이 나와봐야 구체화될 수 있다"고 말했다. 올해는 작년 말 발표한 `공시가격 신뢰제고 방안`을 통해 우선 9억원 초과 주택에 대해서만 70~80%의 현실화율 목표치를 정해 공시가격을 올렸지만, 내년부터는 현실화율 로드맵에 따라 9억원 이하 주택의 공시가격도 현실화율을 끌어올리겠다는 의미로 풀이된다. 올해 공동주택 기준 시세 구간별 현실화율은 9억원 미만은 평균 68%, 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80%다. 서울 성동구 갤러리아포레(170㎡)는 작년 말 기준 시세가 33억5000만원으로 1년 전과 같음에도 불구하고 공시가 현실화율이 67%에서 79%로 올라가면서 보유세가 1508만원에서 2201만원으로 50% 가까이 증가했다.

 

 

전문가들은 내년에 9억원 미만은 70%, 9억~15억원은 75%, 15억원 이상은 80%로 각각 현실화율이 상향될 가능성이 있다고 예상한다. 수년 뒤에는 모든 공동주택 현실화율이 80% 이상으로 맞춰질 가능성이 높다. 서울시가 올해 초 공시가 현실화율 제고의 벤치마크 대상으로 소개한 대만은 최근 현실화율을 90%까지 높였다. 문제는 부동산 공시가격이 재산세와 종합부동산세, 건강보험료 등 60여 가지 각종 세금과 부담금을 매기는 기준 지표로 활용된다는 점이다. 시세 8억원 주택 현실화율이 68%에서 80%로 높아진다고 가정하면 공시가격은 5억4400만원에서 6억4000만원으로 9600만원, 재산세는 127만원에서 162만원으로 35만원가량 늘어날 것으로 추정된다. 앞서 정부는 6·17 대책에서 모든 규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입(기존엔 투기과열지구에서 9억원 초과 주택 구입 시 1년 내 전입) 의무를 부여했다.

 

 

전세자금대출도 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 즉시 회수(기존엔 전세대출 후 9억원 초과 주택 구입 시 회수)하도록 했다. 규제 범위를 9억원 초과 고가주택에서 중저가 주택으로 대폭 확대한 것이다. 고가주택의 종부세 부담도 내년부터 더 늘어날 전망이다. 더불어민주당은 12·16 대책에 포함됐던 3주택 이상자나 조정대상지역 내 2주택자의 종부세율을 기존 0.6~3.2%에서 0.8~4.0%로 최대 0.8%포인트 높이는 내용의 종부세법 개정안을 7월 국회에서 처리할 방침이다. 김진애 열린민주당 의원은 "종부세 실제 납부자 비율은 전 국민의 0.7%에 불과하다"고 밝혔다. 전문가들과 일반 시민 사이에선 문재인정부 들어 21번이나 발표된 부동산대책들이 집값을 잡기보다는 결국 세금만 더 걷으려는 것 아니었냐는 의구심과 불만이 커지고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금까지 정부 정책에 우호적이던 중산층이나 서민들 불만이 점점 커질 것"이라고 예상했다.(2020년 7월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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양도세·보유세발 급매 손바뀜, 강남아파트 낙폭 둔화 전환

강보합속 `버티기 모드` 돌입, 바닥 다진뒤 반등여부 주목

 

 

코로나19 이후 호가가 수억 원 뚝뚝 떨어지던 서울 강남 아파트가 낙폭을 줄이고 있다. 재산세·양도세 부담에 다주택자 등 집주인들이 `급매`로 던진 매물이 소화되며 다시 `버티기 모드`에 돌입하는 모양새다. 코로나19 충격으로 매수자를 찾기 힘든 상황이었지만, 지방 현금부자들이 원정 쇼핑에 나서면서 급매가 소진된 것으로 풀이된다. 올해 2~3월 강남 아파트 거래량은 급감했지만, 전체 거래량에서 서울에 거주하지 않는 외지인 매수 비중은 늘었다. 강남 공인중개업소 관계자들은 "이달 초 연휴기간 강남 급매 `바겐세일`이 끝나 강보합 속 버티기 국면에 돌입할 것"이라고 전망했다. 10일 국토교통부 실거래시스템에 따르면 서울 강남3구 아파트 매매 거래에서 지방 사람들(외지인)이 매수한 비중이 높아지고 있다. 지난 3월 서초구 아파트 매매(205건) 중 외지인 매입은 53건으로 25%에 달했다. 거래가 왕성했던 지난해 11월만 해도 외지인 거래 비중은 18% 정도였다. 같은 기간 강남 소재 아파트 전체 매매(264건) 중 외지인 매수는 77건(31%)으로 지난해 11~12월(25~27%)보다 비중이 늘었다.

 

 

4월 외지인 거래는 집계되지 않았지만 코로나19발 부동산 거래 절벽이 본격화되고 강남3구가 하락세로 전환한 2월부터 외지인 매매 비중이 높아지는 추세다. 서울 압구정동 공인중개업소 관계자는 "서울 아파트들이 전체적으로 안 팔려 갈아타기는 여의치 않았고, 강남 아파트 급매를 대기하던 지방 사람들이 싸고 좋은 물건을 5월 말 잔금 조건으로 챙겼다"고 했다. 2월부터 강남 아파트 `급매`가 속출했다. 12·16 부동산대책으로 15억원 초과 아파트 대출이 금지됐고 코로나19 충격으로 거래가 얼어붙으며 강남 재건축 아파트 중심으로 가격을 내린 매물이 나오기 시작했다. 부동산 업계에 따르면 이 시기 쏟아지던 급매는 대략 네 가지 유형이다. 6월 말까지 다주택자 양도세 중과 배제를 적용받기 위한 6월 말 잔금 조건, 보유세를 줄이기 위해 주택 보유 수 산정 기준인 6월 전(5월 말) 잔금 조건, 증시 하락장에서 주식투자를 위한 현금 확보성, 코로나19 충격에 따른 사업자금 회수가 꼽힌다.

 

 

이때 압구정동 아파트가 종전가보다 4억원씩 떨어져 손바뀜됐다. 압구정 구현대 6·7차는 전용 157㎡가 지난달 35억5000만원에 실거래됐다. 연말까지 39억원대에 거래됐던 곳이다. 압구정 현대3차 전용 82㎡는 지난달에만 거래된 3건 모두 20억원이었다. 연말에 22억~24억원에 팔리던 물건이다. 급매가 빠지자 호가도 반등세다. 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡ 호가는 17억원대까지 내려갔지만 최근에는 18억2000만∼18억5000만원을 넘어섰다. 잠실 리센츠 전용 84㎡는 이달 7일 16억원에 손바뀜됐으나 현재 17억4000만~18억원대에 나와 있다. 송파헬리오시티 인근 공인중개업소 관계자는 "연휴까지 5000만~1억원 저렴한 매물이 거래된 후에는 저가 매물이 더 출현하지 않고 있다. 16억~16억5000만원 선에 거래됐던 109㎡(약 33평)는 17억~18억 선을 유지한다"고 말했다. 강남 `급매`가 소진되며 아파트 매매지수 하락폭도 줄었다. 한국감정원 주간아파트 매매동향에 따르면 지난 4일 조사 기준 강남4구 아파트값이 지난주 -0.21%에서 -0.17%로 하락폭이 둔화됐다. 강남구 대치동 은마, 송파구 잠실주공5단지 등 절세용 급매가 많던 재건축 단지가 연휴 때 소진된 영향으로 보인다.(2020년 5월 11일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

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서초 아크로리버파크 84㎡, 내년 보유세 420만원 오를 듯

래미안대치·잠실 엘스 등, 공시가 30% 가까이 오르면

보유세 상한인 50% 늘수도, "집한채가 죄냐" 반발불보듯

 

 

정부가 고삐 풀린 부동산 가격을 잡기 위해 또다시 `공시가격 현실화` 카드를 만지작거리고 있다. 그러나 올 들어 서울 집값이 급등하면서 정부가 내년 공시가를 시가의 70%로만 맞춰도 강남 아파트 1주택자의 보유세 부담이 법정한도까지 높아지는 것으로 나타났다. 올해에 이어 연이은 공시가와 공정시장가액비율이 함께 솟구치면서 종합부동산소득세가 눈덩이처럼 늘어나는 구조다. 2일 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산팀장(세무사)과 함께 서울 강남 주요 아파트 1주택자의 보유세 시뮬레이션을 진행한 결과, 상당수 단지에서 `공시가 30%·보유세 50%`의 상승폭을 나타냈다. 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84한 채를 보유한 경우 정부가 공시가 현실화율을 70%까지 올리면 2020년 보유세 1331만원을 내야 한다. 올해 보유세에 비해 423만원 오른 액수다. 이 단지의 12월 매매가는 32억원 정도로, 내년 공시지가를 시세의 70%로 맞추려면 224000만원까지 올려야 한다. 이는 2019년 공시가격(173600만원)보다 29% 오른 액수다. 여기서 1주택자 공제한도 9억원을 빼고 내년부터 90%로 오르는 공정시장가액비율을 곱한 후 구간별 세율(0.5~2.7%)을 곱하면 원래 종부세 678만원이 부과된다. 하지만 여기에 재산세 등을 더하면 보유세가 전년의 150%를 초과하므로 최종 종부세는 493만원으로 정해진다. 조세 안정성을 확보하기 위해 1주택자의 부동산 보유세는 전년 대비 50%를 초과할 수 없기 때문이다.

 

 

서초구 반포동 래미안퍼스티지와 강남구 대치동 래미안대치팰리스, 송파구 잠실동 잠실엘스 모두 공시가격을 시가의 70%까지만 올려도 보유세가 법정 상한선인 전년 대비 50%까지 올랐다. 공시가 현실화율 70%의 경우 래미안퍼스티지(전용 84)는 내년 보유세 1155만원으로 361만원이 오른다. 특히 보유세 연간 상승률 상한인 150%를 적용받지 않는 다주택자에겐 정부의 공시가 급등정책이 치명적인 타격이 될 것으로 보인다. 우 팀장은 "세법 개정으로 공정시장가액비율이 높아지는 만큼 고스란히 세금 부담으로 이어진다""수년간 공동주택 공시가격이 급등했는데, 올해도 현실화율 70%를 고집할 경우 1주택자라도 실제 보유세 부담은 기하급수적으로 늘 수 있다"고 분석했다. 실제 내년에도 공시가가 뛸 것이라는 전망 속에 1주택자를 중심으로 부동산 시장은 벌써 부글부글 끓고 있다. 은퇴 후 부동산 임대료만으로 생활하고 있는 김 모씨(68)는 서울 마포구에 아파트 1(반월세), 강북에 다가구 단독주택 1(월세)를 보유하고 있는데 올해 종부세 620만원을 냈다. 재산세 500만원을 합치면 1000만원이 넘는다. 김씨는 "연간 월세 소득으로 약 1400만원을 버는데 재산세와 종부세를 내고 나니 남는 소득이 거의 없다"고 말했다. 강남구의 한 공인중개업자는 "이쯤 되면 정부의 목적이 집값 잡기가 아니라 증세가 아닌가 하는 생각이 든다""재정이 필요한데 돈을 더 걷을 수 있는 만만한 데가 부동산밖에 없는 것 같다"고 말했다. 서초구에 살고 있는 김 모씨(38)"주변에서 내년 수도권 총선에서 더불어민주당이 참패할 것이란 얘기를 많이 한다""집값은 전혀 못 잡고 세금만 올리고 있으니 지지층까지 민심이 등을 돌린 것 같다"고 말했다.(2019122일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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`김의겸 투자` 흑석9 전수조사, 거래 28건 중 15건이 공동소유

부부명의 많고 자녀와 공동도, 보유세·양도세·증여세…절세효과 커 투자에 활용

 

부동산 투자에 `절세 수단`으로 범용화된 보유세·양도세 절감을 위한 `공동 명의` 등기가 재개발사업지 투자에도 광범위하게 이뤄진 것으로 나타났다. 김의겸 전 청와대 대변인의 재개발 투기 의혹이 불거졌던 서울 동작구 흑석동 `흑석9구역` 재개발 사업지에 투자한 사람 중 상당수가 공동 명의를 활용한 것으로 파악됐다. 그간 맞벌이 부부 등 실수요자들이 아파트를 매입할 때 절세 수단으로 통용되던 공동 명의가 재개발·재건축 등 시세차익을 기대하는 투자 분야로도 급속도로 확산되고 있다는 해석이 나온다. 7일 매일경제신문이 2018년 이후 흑석9구역에서 거래된 단독·다가구주택과 상가 건물을 전수조사한 결과 전체 매물 28개 중 절반이 넘는 15개가 공동 소유 형태로 거래된 것으로 확인됐다. 부부 공동 명의로 매입했던 김 전 대변인을 비롯해 절반이 넘는 매수인이 공동 명의를 선택한 것이다. 공동 명의는 최근 강화된 종합부동산세(종부세) 규제로 인해 각광받고 있는 대표적 절세 수단이다. 인별로 과세되는 종부세를 살펴보면 단독 소유 시 공시가격 9억원 이상 주택(1주택 보유 기준)에 부과된다. 하지만 1주택을 2인이 공동 소유하면 1인당 6억원까지 공제돼 총 가액 12억원 초과 시 종부세를 낸다. 양도소득세 역시 지분별로 차익을 평가하는 만큼 절세 효과를 누릴 수 있다.

 

흑석9구역 내 공동 명의 매입 거래 15건 중 부부 관계로 추정되는 매물은 총 13(86%)에 달했다. 통상 비슷한 연령대에 같은 주소지를 둔 공동 명의자는 부부로 추정되는데, 13건이 이에 속했다. 김 전 대변인 부부 역시 이에 해당한다. 부모 관계 공동 명의로 추정되는 거래는 2건이다. 공동 소유자 중 최연소는 1990년생이었고 1980년대 출생 소유자도 8명에 달했다. 공동 소유를 지분 비율별로 살펴보면 대다수인 12건이 5050 비율이었고 그 외 2080, 4060, 4951 비율로 지분을 나눠 가졌다. 공동 명의로 인한 양도세 절세 효과도 상당한 것으로 분석됐다. 매일경제가 재개발 투자 전문 세무사에게 의뢰해 시뮬레이션해본 결과 김 전 대변인 소유 상가건물(건물면적 272)을 되팔아 시세차익이 5~10억원 발생하면 단독 소유 대비 3800만원 정도 절세 효과가 있는 것으로 확인됐다. 해당 시뮬레이션을 진행한 세무사는 "공동 소유로 인한 양도세 절감 효과가 큰 만큼 대부분 투자자들도 공동 명의를 택한 것으로 보인다"고 분석했다. 증여세에서도 상당 부분 이익이다. 배우자 지분 증여 시 6억원까지 공제가 되는 만큼 큰 증여세 부담 없이 부부간 지분 증여를 할 수 있고 향후 상속 시에도 절세 효과가 있을 것으로 예상된다. 절세를 위한 기본 상식이 된 공동 명의 소유는 양성평등 추세가 반영되고 있는 주택 보유 형태 변화와도 밀접한 관련이 있는 것으로 보인다. 실제 작년 11월 통계청이 발표한 주택소유통계(2017년 기준)에 따르면 총 주택 소유자 1367만명(1496만가구) 중 여성 소유자 비율이 6003000명으로 43.9%를 차지했다. 여성 단독 소유 주택이 늘어났을 뿐만 아니라 매년 늘어나고 있는 부부 공동 소유가 비율로 반영된 것으로 풀이된다. 2인 이상이 공동 소유한 주택 역시 전체 중 11.7%로 전년(9.3%) 대비 2.4%포인트 증가했다.

 

또 최근 통계청이 발표한 신혼부부통계에서도 부부 공동 명의 주택 소유 비율은 201511.3%부터 꾸준히 상승해 201713.3%를 기록했다. 채상욱 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트는 "고가 주택 보유자들에게 공동 명의는 가장 기본적인 절세 전략으로 통용된다""재개발 투자에서도 이러한 원칙이 동일하게 적용되는 만큼 시장 전반적으로 이러한 공동 명의는 대세를 이룰 것"이라고 말했다. 다만 전문가들은 공동 명의가 절세를 위한 만능열쇠가 아니라는 점을 염두에 둬야 한다고 지적했다. 일반적으로 공동 명의가 유리한 점이 많지만 재산 보유 현황과 매입 시기 등에 따라 실익이 없을 수도 있다는 것이다. 고령자 또는 장기 보유자에게 제공되는 세제 혜택이 부부 공동 명의에는 적용되지 않고 고가 주택은 공동 명의보다 단독 명의가 유리한 측면이 있기 때문이다. 한 부동산 업계 관계자는 "처음 구입 시에 공동 명의를 하는 것이 아니라 보유 중 공동 명의로 변경할 때는 증여세·취득세 등을 따져봐야 한다""무조건 공동 명의를 하기보다는 사전 검토를 통해 유불리를 따져본 뒤 결정하는 것이 현명하다"고 조언했다.(201948일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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세제 복잡할수록 틈 많아져, 명의 변경·매매 순서 따져야

13일 교통회관서 세테크 강연

 

 

  "부동산 거래절벽과 가격 하락세 속에서 이제 집 사는 기술보다 세금을 아끼는 기술이 수익률을 결정하는 시대가 옵니다." "부동산 거래절벽과 가격 하락세 속에서 이제 집 사는 기술보다 세금을 아끼는 기술이 수익률을 결정하는 시대가 옵니다." 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)7일 매일경제와 인터뷰하면서 "보유세와 양도세 부담이 커지면 집을 마련하려는 매수 희망자들의 망설임이 더욱 커질 수밖에 없다"며 이렇게 말했다. 2016년 말 11·3 부동산 대책을 시작으로 2년여간 10여 건에 달하는 대책이 말 그대로 `쏟아져` 나오면서 국민들 머릿속은 복잡해졌다. 가뜩이나 복잡한 세법이 한 해에도 몇 번씩 바뀌면서 부동산 자산 보유자들은 수없이 많은 변수의 고차방정식을 풀어야 하는 상황이 됐다. 같은 물건과 같은 기대수익이라도 언제 팔지, 어떤 순서로 팔지, 누구 명의로 할지에 따라 납부해야 할 세액이 하늘과 땅 차이로 벌어지고 있다. 지난 한 해에만 몇 번씩 세율과 세금의 변수가 되는 각종 조항들이 변경됐기 때문이다.

 

 

  부동산 관련 세금 전문가인 우 팀장은 복잡한 상황 속에서도 틈새를 잘 파고들면 충분히 법의 테두리 내에서 세금을 아끼는 `절세`가 가능하다고 조언했다. 그는 특히 부동산 관련 세금을 숙지해야 하는 사람은 다주택자만이 아닌 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자나 이미 주택 1채를 보유한 1주택자 모두라고 말했다. 우 팀장은 "부동산 투자를 염두에 두고 있거나 살 집을 마련해야 하는 무주택자라면 부동산 세금 제도를 학습하고 세법 개정의 의미를 파악하는 노력이 필요하다"고 강조했다. 그는 이어 "개정 세법이 복잡하기는 하지만, 결론만 놓고 보면 의외로 세금을 줄이는 방법은 쉬운 곳에 있다""다주택 중과에 대한 해법, 비과세 요건 강화 등에 대한 기준 등을 차근차근 스스로 공부해 봐야 한다"고 추천했다. 우 팀장이 강조하는 것은 세금 관련 규정이 벽처럼 많아질수록 벽 사이마다 빈틈이 많아진다는 점이다. 대표적인 것이 보유세에서 2주택자·3주택자의 세부담 상한이 인별로 부과된다는 점이다. 우 팀장은 "예를 들어 남편 앞으로 조정대상지역에 2채를 갖고 있는 대신 남편 1, 아내 1채가 되면 종부세는 1주택과 같은 150%의 세부담 상한을 적용받는다""공시가격이 급등하는 지금 추세에서는 충분히 절세의 방법이 될 수 있다"고 강조했다. 그는 "부동산 관련 세금제도가 자주 바뀌긴 하지만 꼼꼼히 들여다보면 절세 방안을 찾을 수 있을 것"이라며 "세부담을 줄이기 위한 임대사업자등록 제도도 잘 활용해야 한다"고 밝혔다.

 

 

  양도세의 다주택 중과에도 매도 순서에 따라 적용 세율이 달라진다. 우 팀장은 "조정대상지역에 있지만 읍·면 지역에 있는 주택(공시가 3억원 이하)을 먼저 양도하면 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받는다""3주택자라면 이렇게 해서 중과를 받지 않고 세금을 줄일 수 있다"고 설명했다. 우 팀장은 오는 13일 잠실 교통회관에서 열리는 `매경 부동산 테크쇼`에서 세금과 관련된 다차방정식을 쉽게 풀어 설명할 예정이다. `2018년 달라진 세제로 본 2019년도 투자포인트`라는 주제로 강연에 나서 개정 세법을 쉽고 명료하게 설명하고 절세 테크닉을 공개할 예정이다. 참석자들을 대상으로 질의응답 시간도 예정돼 있다. 추첨으로 5명을 선정해 우 팀장과 점심식사를 하면서 개별 세무 상담을 할 수 있는 기회도 추후 제공할 예정이다. 매일경제신문이 주최하는 이번 행사는 서울 잠실 교통회관에서 13일 오후 130분부터 530분까지 진행된다. 참가비는 55000원이고 선착순 250(입금 순)에 한해 입장이 가능하다.(201928일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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국토혁신위 공시가 현실화권고, 정부, 연내에 개선 방안 마련키로

보유세·건보료 등 60개 분야 기준, 조정 땐 국민 생활 전반에 큰 영향

 

 

  부동산 시장의 뜨거운 감자인 주택 공시가격이 오른다. 정부가 감정평가를 통해 매년 발표하는 공시가격은 각종 세금과 건강보험 등과 연계돼 있어 국민 생활 전반에 상당한 파급효과를 미칠 전망이다. 그동안 문제점 지적이 끊이지 않았는데 뒤늦게 개편을 추진하면서 정부의 주택시장 규제 강화, 보유세 인상 등과 맞물려 혼란도 우려된다. 국토교통분야 관행혁신위원회는 공시가격의 현실화율(시세 반영률)과 형평성을 높이는 방향으로 부동산 공시제도를 개선하라고 국토교통부에 권고했다고 10일 밝혔다. 국토부는 혁신위 권고안을 받아들여 올해 안에 개선 방안을 마련하기로 했다. 김남근(변호사) 혁신위원장은 공시가격의 형평성 제고는 사회적 공감대가 높은 만큼 빠른 시일 안에 구체적인 방안을 마련할 것을 권고했다고 말했다. 부동산 공시가격은 시세를 반영해 정확한 가격을 책정해야 하지만 시세 대비 공시가격의 비율인 현실화율이 많이 낮다는 문제가 제기됐다고 덧붙였다. 국토부는 앞으로 공시가격을 조사할 때 전국의 공동주택 1290만 가구에 대해 시세분석 보고서 작성을 의무화하기로 했다. 지방자치단체가 공시가격을 계산할 때 표준으로 삼도록 국토부가 공시하는 전국의 토지 50만 필지, 단독주택 22만 가구도 보고서 작성 대상에 포함된다.

 

 

  공시가격 현실화 조치의 핵심인 시세 반영률의 구체적인 수치 목표는 혁신위 권고안에서 빠졌다. 김 위원장은 현실화율을 구체적으로 언급할 수는 없지만 고가 단독주택은 50%에 불과하고 공동주택은 서울 강북이 70%, 강남은 60%로 들쑥날쑥한 문제가 있다고 말했다. 그는 개인 의견을 전제로 공시가격은 시세의 90% 이상을 반영해야 하겠지만 한꺼번에 이 수준으로 높이는 것은 어려울 것이라고 했다. 이에 대해 국토부는 전혀 검토한 바 없는 숫자라고 부인했다. 공시가격은 전국의 주택 1700만 가구와 토지 3268만 필지에서 보유세·거래세와 상속·증여세를 매길 때 기준이 된다. 지난해의 경우 기초연금 수급자 441만 명, 지역건강보험 가입자 387만 명 등의 재산을 평가하는 잣대로 활용됐다. 김재정 국토부 기획조정실장은 공시가격은 약 60개의 행정분야에서 기준으로 활용된다부동산 시장에 미치는 영향이 큰 만큼 관련 부처와 면밀히 협의하겠다고 말했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 공시가격이 인상되면 부동산 거래가 더 위축될 가능성이 있다보유세와 공시가격의 동시 인상에 맞물려 거래세율을 낮추는 보완책이 필요해 보인다고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 지금도 공시가격의 산출방식에 대해 납득하지 못하는 사람이 적지 않다공시가격 조정은 다양한 분야에 파장이 클 것이기 때문에 면밀한 검토와 준비가 필요해 보인다고 덧붙였다.(2018711일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 드래곤포토 2018.07.13 16:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    즐거운 주말 보내세요 ^^

 

 

 

"정부 규제로 집값 잡힐것"52%에서 34%로 떨어져

"보유세 등 세금 강화가집값 안정효과 커" 50%

추석이후 재테크 / 부동산매경, 전문가 50명 설문조사

 

 

  전문가들은 '강남 불패'가 지속될 것으로 전망했다. 대출 규제가 강화됐지만 여전히 자금여력이 큰 주택 수요자가 많고 정부가 강남 지역 주택공급을 제한하고 있어서다. 서울 집값도 현재 수준에서 유지되거나 더 오를 것이라는 의견이 우세했다. 매일경제가 전문가 50명을 대상으로 한 설문조사에 따르면 전국에서 향후 주택 가격이 가장 많이 오를 것으로 기대되는 지역은 서울 강남4(56%), 서울 서북권(12%), 서울 동북권(10%) 이었다. 이미 집값이 가장 비싼 강남4구가 앞으로도 가장 많이 오른다고 본 전문가 비율이 압도적으로 많았다. 지난 6월 말 조사 때와 비슷한 결과다. 서울 강남이 학군, 주거환경 등 여러 가지 측면에서 가장 살기 좋은 지역으로 꼽히기 때문이다. 유재기 한국공인중개사협회 이사는 "전국 자산가들은 서울 강남에 집을 사는 것을 일종의 신분 상승으로 여긴다""강남 집값은 주택 경기가 좋아질 때 가장 먼저 오르고 나빠질 때도 가장 늦게 하락하는 경향이 강하다"고 설명했다.

 

 

  지난 6월 말 조사 때는 마포·은평·서대문 등 서울 서북권에 주목한 전문가가 없었지만 이번에는 향후 유망 지역으로 서울 서북권을 꼽은 전문가 비율이 갑자기 12%로 늘었다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "마포구의 경우 경의선 숲길이 조성되면서 주거여건이 크게 개선됐지만 여전히 집값이 강남보다 저평가돼 있다"고 설명했다. 전반적인 서울 집값 전망에 대해서는 긍정적 의견이 여전히 많았다. 향후 1년 동안 서울 주택가격이 현 수준에서 안정될 것이란 전망이 42%로 가장 많았고 이어 3% 내외 상승(30%), 3% 내외 하락(18%), 5% 이상 상승(8%), 5% 이상 하락(2%) 순이었다. 서울 집값이 오르거나 현 수준과 비슷할 것으로 본 전문가 비율은 80%로 지난 6월 말 조사(85%)와 크게 차이 나지 않았다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "서울 강남권에서 서초구 중심으로 재건축이 빠르게 진행되고 있다""이 지역에서 집값이 강세를 보이는 한 서울 전체 집값도 오름세가 나타날 것"이라고 내다봤다.

 

 

  현재 서울 아파트 가격은 3주째 오르고 있다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 가격은 9월 둘째주에 0.01% 오르며 상승세로 돌아선 뒤, 셋째주 0.04%, 넷째주 0.08% 오르며 매주 상승폭이 커지고 있다. 8·2 대책에도 불구하고 서울 집값이 다시 반등하는 것에 대해 전문가의 68%는 시중에 풍부한 유동자금이 있음에도 마땅한 대체 투자수단이 없기 때문이라고 진단했다. 22%는 주택공급의 부족을, 8%는 실수요자의 매수를 집값 반등의 원인이라고 분석했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "풍부한 유동성이 금융시장으로 못 가고 부동산 시장에 유입되거나 대기 중"이라며 "올해 땅값 상승률이 5%로 높고 글로벌 주택시장이 활황을 보이고 있다는 점도 집값 반등에 영향을 미치고 있다"고 말했다. 방송희 주택금융공사 연구위원은 "서울에는 구매력이 충분한 주택 수요자들이 많은데 이들은 비싸더라도 좀 더 좋은 주택으로 이사하고 싶어한다""이들 눈높이를 충족시키는 주택들이 별로 없다 보니 서울의 전반적 집값이 올라가는 것"이라고 설명했다. 조영무 LG경제연구원 연구위원은 "주택수요는 투기수요 외에도 실수요, 교체수요 등 다양한 수요가 있다""정부는 투기수요만 잡으면 집값 상승세가 멈출 것으로 봤지만 서울에서는 실수요와 교체수요 역시 꾸준하기 때문에 향후 1년간 서울 집값이 3%가량 오를 것"이라고 예상했다.

 

 

  정부의 부동산대책이 서울·부산 등 일부 지역의 집값 급등을 억제할 수 있을지에 대해 전문가들은 회의적인 입장을 드러냈다. 6월 말 실시한 설문조사에서는 정부 대책으로 서울·부산 등 일부 지역 집값 급등을 잠재울 수 있을 것이라는 의견이 52.5%에 달했지만 이번 조사에서는 그 비율이 34%로 크게 감소했다. 6·19 대책보다 더 강도가 높은 8·2 대책이 나온 것을 감안하면 의외의 결과다. 한 전문가는 "계속되는 정부 대책과 이에 대한 시장 반응을 살펴본 결과 정부 규제가 주택 시장 양극화라는 대세적인 흐름을 바꾸기에는 역부족이라는 결론을 내렸다"고 말했다. 서울 집값 안정을 위해 가장 효과가 클 것으로 예상되는 대책이 무엇인지 묻는 질문에 대해서는 무려 50%의 전문가가 '보유세 등 부동산 관련 세금 강화'를 선택했다. 다주택자들이 집을 내 놓으려면 양도세 중과로는 부족하고 보유세 인상 등 더 강한 규제가 나와야 한다는 것이다. 이어 아파트 재건축 촉진과 대출 규제 강화(각각 36%), 임대주택 확대(26%) 이었다. 신정섭 신한은행 부동산팀장은 "저렴한 임대료로 거주할 수 있는 공공임대주택이 많아지면 실수요자가 집을 살 필요가 없어져 집값 안정에 도움이 될 것"이라고 말했다.(2017101일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.10.03 07:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서북권에 호재가 많은 것 같아요