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양도세·보유세발 급매 손바뀜, 강남아파트 낙폭 둔화 전환

강보합속 `버티기 모드` 돌입, 바닥 다진뒤 반등여부 주목

 

 

코로나19 이후 호가가 수억 원 뚝뚝 떨어지던 서울 강남 아파트가 낙폭을 줄이고 있다. 재산세·양도세 부담에 다주택자 등 집주인들이 `급매`로 던진 매물이 소화되며 다시 `버티기 모드`에 돌입하는 모양새다. 코로나19 충격으로 매수자를 찾기 힘든 상황이었지만, 지방 현금부자들이 원정 쇼핑에 나서면서 급매가 소진된 것으로 풀이된다. 올해 2~3월 강남 아파트 거래량은 급감했지만, 전체 거래량에서 서울에 거주하지 않는 외지인 매수 비중은 늘었다. 강남 공인중개업소 관계자들은 "이달 초 연휴기간 강남 급매 `바겐세일`이 끝나 강보합 속 버티기 국면에 돌입할 것"이라고 전망했다. 10일 국토교통부 실거래시스템에 따르면 서울 강남3구 아파트 매매 거래에서 지방 사람들(외지인)이 매수한 비중이 높아지고 있다. 지난 3월 서초구 아파트 매매(205건) 중 외지인 매입은 53건으로 25%에 달했다. 거래가 왕성했던 지난해 11월만 해도 외지인 거래 비중은 18% 정도였다. 같은 기간 강남 소재 아파트 전체 매매(264건) 중 외지인 매수는 77건(31%)으로 지난해 11~12월(25~27%)보다 비중이 늘었다.

 

 

4월 외지인 거래는 집계되지 않았지만 코로나19발 부동산 거래 절벽이 본격화되고 강남3구가 하락세로 전환한 2월부터 외지인 매매 비중이 높아지는 추세다. 서울 압구정동 공인중개업소 관계자는 "서울 아파트들이 전체적으로 안 팔려 갈아타기는 여의치 않았고, 강남 아파트 급매를 대기하던 지방 사람들이 싸고 좋은 물건을 5월 말 잔금 조건으로 챙겼다"고 했다. 2월부터 강남 아파트 `급매`가 속출했다. 12·16 부동산대책으로 15억원 초과 아파트 대출이 금지됐고 코로나19 충격으로 거래가 얼어붙으며 강남 재건축 아파트 중심으로 가격을 내린 매물이 나오기 시작했다. 부동산 업계에 따르면 이 시기 쏟아지던 급매는 대략 네 가지 유형이다. 6월 말까지 다주택자 양도세 중과 배제를 적용받기 위한 6월 말 잔금 조건, 보유세를 줄이기 위해 주택 보유 수 산정 기준인 6월 전(5월 말) 잔금 조건, 증시 하락장에서 주식투자를 위한 현금 확보성, 코로나19 충격에 따른 사업자금 회수가 꼽힌다.

 

 

이때 압구정동 아파트가 종전가보다 4억원씩 떨어져 손바뀜됐다. 압구정 구현대 6·7차는 전용 157㎡가 지난달 35억5000만원에 실거래됐다. 연말까지 39억원대에 거래됐던 곳이다. 압구정 현대3차 전용 82㎡는 지난달에만 거래된 3건 모두 20억원이었다. 연말에 22억~24억원에 팔리던 물건이다. 급매가 빠지자 호가도 반등세다. 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡ 호가는 17억원대까지 내려갔지만 최근에는 18억2000만∼18억5000만원을 넘어섰다. 잠실 리센츠 전용 84㎡는 이달 7일 16억원에 손바뀜됐으나 현재 17억4000만~18억원대에 나와 있다. 송파헬리오시티 인근 공인중개업소 관계자는 "연휴까지 5000만~1억원 저렴한 매물이 거래된 후에는 저가 매물이 더 출현하지 않고 있다. 16억~16억5000만원 선에 거래됐던 109㎡(약 33평)는 17억~18억 선을 유지한다"고 말했다. 강남 `급매`가 소진되며 아파트 매매지수 하락폭도 줄었다. 한국감정원 주간아파트 매매동향에 따르면 지난 4일 조사 기준 강남4구 아파트값이 지난주 -0.21%에서 -0.17%로 하락폭이 둔화됐다. 강남구 대치동 은마, 송파구 잠실주공5단지 등 절세용 급매가 많던 재건축 단지가 연휴 때 소진된 영향으로 보인다.(2020년 5월 11일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

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강남 이어 강북 전세도 자극 입주 10년내 아파트 몸값↑ 강남 재건축 호가는 급락

 

아직 대세 폭락은 없었다. 강남권 재건축 아파트 일부 `호가`가 조정됐을 뿐 입주 10년 안팎 아파트는 건재했다. 전셋값마저 오히려 상승세를 이어가면서 전체적으로 매매·전세 가격 동반 상승이 이어지고 있다. 기준이 강화된 분양가상한제가 본격 시행되기까지는 아직 두 달 정도 남아 있어 시장 상황을 섣불리 판단하긴 어렵지만 정부 의도대로 재건축 가격을 잡을 수 있을지언정 기존 아파트 몸값은 오히려 확 뛰고, 저렴한 분양가를 기대하는 `전세 대기 수요` 때문에 전셋값이 올라갈 것이라는 우려가 제기되고 있다. 16일 매일경제가 서울 부동산시장 상황을 취재한 결과 분양가상한제 시행 이후 재건축 아파트 호가는 확 떨어졌다. 강남구 대치동 `은마아파트`는 상한제 발표 후 호가가 7000만원까지 빠진 것으로 나타났다. 전용면적 84는 지난달 197000만원에 거래됐지만 현재 호가는 19억원이 됐다. 송파구 대장주 격인 잠실주공5단지 역시 가격이 5000만원 이상 빠지면서 빨간불이 켜졌다. 문제는 재건축 아파트보다 훨씬 더 많은 기존 아파트 몸값이 오히려 수천만 원씩 오르며 신고가를 계속 경신할 분위기라는 점이다. 입주한 지 3년 된 서초구 잠원동 `래미안신반포팰리스` 전용 84는 지난달 223000만원에 거래가 완료돼 2달여 만에 15000만원이 상승했다.

 

올해 입주를 시작해 마무리된 `래미안블레스티지`와 입주가 시작된 `디에이치아너힐즈` 등 수천 가구가 최근 입주한 강남구 개포동 일대는 사려는 사람은 많은데 물건이 없어 발을 동동 구르고 있다. 디에이치아너힐즈는 전용 84호가가 24억원 안팎으로 형성됐으며, 같은 면적 래미안블레스티지 테라스하우스는 268000만원까지 호가가 치솟았고 일반 타입도 26억원까지 가격을 부르고 있다. 분양가상한제가 시행되면 현재 철거를 시작한 단지는 어쩔 수 없이 분양을 해야 하지만, 그 전 단계인 관리처분인가에 머무른 단지는 무기한 분양을 미룰 수 있다는 얘기가 나오면서 이미 다 지어진 `새 집`에 수요가 쏠리는 모양새다. 강남구 한 공인중개사 대표는 "신축 아파트에 대한 문의는 분양가상한제 이후에도 꾸준히 이어지고 있다""특히 학군이 좋은 지역을 중심으로 규제와 무관하게 더욱 투자가 몰리고 있다"고 전했다. 이러한 분위기는 수치상으로도 나타난다. 부동산114에 따르면 서울 시내 재건축 아파트 가격은 지난주 0.09% 상승했지만 분양가상한제 발표 직후인 이번주 0.02% 상승에 그치며 지난주 대비 0.07%포인트 하락했다. 부동산114 관계자는 "줄곧 상승세를 이어가던 재건축 시장 가격이 굉장히 크게 꺾인 점은 주목할 만하다""투자자들의 재건축 기피 현상이 가속화될수록 신축 수요는 빠르게 늘어갈 수 있다"고 분석했다.

 

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "재건축 부동산 하락은 피할 수 없는 상황"이라며 "결국 상당 기간 재건축 시장은 죽고, 신축 시장이 승승장구할 수밖에 없는 구조"라고 말했다. 분양가상한제 여파는 전세 시장에도 미치고 있다. `로또 분양` 기대감에 무주택자들이 버티기 모드로 전환하면서 전세 시장으로 대거 유입이 이뤄지고 있기 때문이다. 실제 서울 은평구 한 단지는 이번주 사이 지속적으로 전세 거래가 이뤄져 4000만원가량이 급등했다. 시장 혼란이 가중되는 가운데 지역 곳곳에서는 급매물도 쏟아지며 갈팡질팡하고 있다. 특히 준공 10년 차를 전후해 신축도, 재건축도 아닌 기축 아파트는 불확실성으로 결정을 망설이는 분위기다. 마포구 한 공인중개사는 "이번주 들어 집을 팔려는 매도인들은 1000~2000만원을 낮춰서라도 빨리 매물을 정리하려 한다""다만 급매 가격도 높은 편이라 매수 희망자들이 관망하며 시장 분위기를 보고 있다"고 말했다.(2019817일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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