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`左팔달 右기흥` 수원 영통은 비규제효과 상승폭 1위 기록

수지 84㎡는 `마용성` 근접 규제할수록 풍선효과 심각 `버블 세븐`재현 우려도

 

 

강도 높은 12·16 부동산대책에 강남 집값 상승세는 한풀 꺾였지만 대신 경기 수원과 용인 등 수도권을 중심으로 불이 옮겨붙은 형국이다. 일각에선 수도권과 지방 대도시를 중심으로 2000년대 중반 `버블세븐` 현상이 재현되는 것 아니냐는 우려의 목소리까지 나오고 있다. 실제로 12·16 대책 발표 이후 한 달간(12월 23일~1월 13일 기준) 아파트값 상승률 10위권을 살펴보면 수원, 용인, 구리, 광명, 안양 등 수도권과 세종, 대전, 대구 등 지방 대도시로 구성돼 있다. 대책 발표 후 한 달간 가장 큰 상승률을 보인 수원 영통(1.98%)은 풍선효과로 과열되고 있는 대표 지역이다. 2017년 준공된 `힐스테이트 영통`은 1월에만 8건 거래됐다. 전용 71㎡ 실거래가는 지난해 7월만 해도 5억9500만원이었지만 10월 6억원대, 12월 7억원대로 올랐으며, 이달에는 무려 8억4000만원(1월 10일)에 실거래됐다. 호가는 9억원대까지 나오고 있다. 서울 부동산 시장에 냉기가 도는 상황에서 영통 집값에 훈풍이 부는 이유는 비조정지역으로 규제를 비켜간 데다 9억원 초과 아파트 대출을 축소한 대책의 반사이익 때문이라는 분석이다.

 

 

수원 영통은 조정대상지역인 수원 팔달과 용인 기흥 사이에 있다. 조정대상지역은 주택담보대출비율(LTV)이 50~60%로 제한되는 반면 비조정지역은 70%까지 적용된다. 대출이 집값의 40%밖에 안 나오는 서울(투기지역)에 비해 적은 자본으로 집을 매매할 수 있는 셈이다. 예를 들어 힐스테이트 영통과 큰 도로 하나를 사이에 두고 있는 `효성해링턴플레이스`는 전용 59㎡가 1년 전 3억5000만원대에서 이달 3억9000만원 정도로 상승폭이 4000만~5000만원가량에 그쳤다. 이곳은 영통구와 인접해 있지만 행정구역상 용인시 기흥구에 속한다. 인근 공인중개업소 관계자는 "영통구와 맞닿아 있는데 조정지역이란 이유로 대출 한도가 50~60%밖에 안 나와 영통이 쭉쭉 오를 때 상대적으로 상승폭이 낮았다"고 전했다.

 

 

용인 수지 역시 신분당선 성복역, 수지구청역 역세권 신축 단지의 경우 84㎡ 기준 호가가 마포, 성동 등 서울 핵심지역의 호가와 비슷한 수준까지 올라서 집값 거품이 위험 수위에 달했다는 지적이 나오고 있다. 지난해 6월 입주한 용인 수지 `성복역롯데캐슬골드타운`은 전용 84㎡ 매물 호가가 13억~14억원에 달한다. 실거래가 역시 지난해 9~10월엔 7억~8억원 선이었지만 지난 2일 11억7200만원에 중층 매물이 팔렸다. 성복역롯데캐슬골드타운의 호가는 같은 면적 기준 신축단지인 서울 성동구 옥수파크힐스(14억~15억원)나 마포 대장주로 꼽히는 마포구 래미안푸르지오(15억~16억원)의 호가와 비슷한 수준까지 올라왔다. 수지는 주택 경기가 호황이었던 2000년대 중반 서울 강남3구 등과 함께 전국 집값을 선도하는 `버블세븐` 지역으로 꼽혔던 곳이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "용인·수원 등 수도권 일부 지역은 주택 공급은 증가하는 반면 인구는 감소하는 지역이라 집값 상승에 한계가 있다"며 "풍선효과로 투자 수요가 몰리면 집값에 거품이 낄 수 있어 주의가 필요하다"고 지적했다.(2020년 1월 24일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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매매과열 불구 투기기준 미달된 송파구 포함될지 주목

"당분간 조정 불가피" 개포1단지 호가 1천만원 내리기도


정부가 1단계 처방으로 검토하고 있는 수요대책지역을 엄격하게 선정해 마치 외과수술을 하듯이 환부만 도려내겠다는 게 특징이다. 이에 따라 국토교통부와 기획재정부 등 정부 부처에서는 다양한 자료와 통계를 활용해 대상 지역 선정 작업을 벌이고 있는 것으로 전해졌다. 정부가 대상 지역 선정에 참고할 수 있는 기준투기과열지구와 투기지역 지정 요건이다. 현재 주택법령상 국토부 장관은 '주택가격상승률이 물가상승률보다 현저하게 높은 지역' '주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역 청약경쟁률이 51을 넘거나 국민주택규모(85) 이하 주택의 청약률이 101을 넘는 곳'투기과열지구로 지정할 수 있다. 기재부 장관은 '직전월 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 30% 이상 높은 지역' '직전월부터 소급해 2개월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률보다 30% 이상 높고, 직전월부터 소급해 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급해 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역'을 투기지역으로 지정하는 게 가능하다.


  1단계 처방이 내려질 지역은 투기과열지구와 투기지역 조건 외에도 17일 이찬우 기재부 차관보가 밝힌 실거래가 상승률, 실계약률 지표까지 고려해 최종 선정될 것으로 보인다. 이렇게 선정된 지역은 2006년 노무현정부에서 지목했던 버블세븐(강남3·목동·분당·평촌·용인)의 최신 버전이 될 전망이다. 매일경제신문이 한국감정원 통계를 종합해 분석한 결과 일단 투기지역 요건을 충족하는 지역은 서울에서는 강남·서초·강동구 등 17, 수도권에서는 광명·구리·남양주·의정부 등 4으로 나타났다. 다만 남양주는 최근 주택도시보증공사(HUG)가 꼽은 미분양관리지역에 포함돼 검토 대상에서 제외될 가능성이 높다. 한국감정원이 산출한 지난 8월까지 실거래가 상승률 자료를 보면 서울에서는 동남권(강남구·서초구·송파구·강동구)과 도심권(종로구·중구·용산구) 아파트값이 다른 지역보다 많이 오른 것으로 나온다.


  두 기준을 종합하면 일단 강남구와 서초구, 강동구는 대책을 피해가기 어려울 것으로 보인다. 두 가지 기준을 모두 충족하기 때문이다. 송파구는 현재 투기지역 지정 요건은 충족하지 않지만 실거래가는 많이 오른 것으로 파악된다. 따라서 이번 대책에 정부가 송파구를 포함시킬지에 시장의 관심이 집중될 전망이다. 한편 정부가 수요 억제 대책 준비에 나섰다는 소식이 전해지자 강남 재건축 시장은 혼란에 빠졌다. 올해 들어 재건축 아파트값이 거침없이 오르면서 매도자 우위였던 시장이 하루아침에 매수자 우위로 급변했다. 실제로 강남구 개포주공 1단지 전용면적 42는 올해 초 8억원 안팎에서 최근 104000만원까지 쉼 없이 올랐지만 17500만원 내린 103500만원에 매물이 나왔다. 같은 아파트 전용 50의 호가도 지난 주말까지 역대 최고가인 119000만원을 찍었다가 이날 1000만원 떨어졌다. 개포동 G공인 관계자는 "아파트값이 얼마나 떨어질지 예측이 어렵지만 당분간 조정이 불가피하다 보니 집주인들이 가격을 내린 물건들을 내놓기 시작했다""매도에 관심이 있는 투자자에게는 지금 파는 것도 방법이라고 상담하고 있다"고 전했다.


  시장이 혼돈에 빠진 가장 큰 이유는 투기과열지구의 데자뷔(기시감) 때문이다. 투기과열지구는 2000년 초 도입됐다가 주택경기 침체가 심화된 2011년 말 강남3구를 끝으로 해제됐다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매와 청약1순위 자격 제한뿐 아니라 '재건축 조합원 지위 양도'도 금지된다. 정부는 지금 당장은 아니지만 일부 지역 집값이 잡히지 않고 오히려 다른 지역으로 확산될 경우 투기과열지구 지정도 검토할 수 있다는 입장이다. 박 모 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "재건축 조합을 설립한 단지는 매매 거래 중단 사태를 불러와 시장에 치명타가 될 것"이라고 지적했다.(20161018일 매일경제 기사 참조)

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  1. Deborah 2016.10.19 11:55 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    자연이 오래도록 간직 되었음 좋겠어요

  2. 하늘마법사 2016.10.19 13:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    투기과열지구되면 어떻게 될지 봐야겠네요... 글 잘 읽고 갑니다~

  3. 핑구야 날자 2016.10.20 07:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일관성 없는 정책이 문제인듯 해요

  4. 티나짱 2016.10.20 08:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어찌돠었든땅을가지고있으면언젠가는가격이오를듯..잘보고갑니다

  5. 솜다리™ 2016.10.20 09:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 전국민의 관심이 집중되고 있는 곳인듯 하내요~

  6. 비키니짐(VKNY GYM) 2016.10.21 11:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 쪽으로 잘 풀리면 좋겠네요