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은마 전용 7615억 매물, 재작년 12월 가격으로 회귀

잠실5단지 등도 호가 하락, 신축아파트는 상대적 견조, 반포자이 등 더 오른 곳도

 

 

 

  강남권 아파트가 정부의 규제로 워낙 거래가 줄어들자 실거래 1~2가구에 가격이 오락가락하는 모습을 보이고 있다. 규제폭탄을 맞은 재건축은 몇 달 새 수억 원이 빠지는가 하면, 신축을 중심으로 `똘똘한 한 채`로 취급받는 아파트들은 신고가를 연이어 기록하고 있다. 9일 부동산업계에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용 76 매물 호가가 일제히 15억원대로 내려갔다. 반면 매수하려고 문의하는 사람은 거의 없는 상황. 전용 7615억원은 201712월 당시 가격이다. 지난해 9월만 해도 205000만원까지 치솟았던 가격이 불과 4개월도 채 안 돼 55000만원 빠진 것이다. 어지간한 타 지역 소형 아파트 한 채 값이다. 실제 거래가격으로는 최근 들어 35000만원이 빠졌다. 지난해 1217억원에 이미 거래가 완료된 물건이 있다. 대치동 소재 한 공인중개사무소 관계자는 "작년 1217억원에 거래된 집은 저층에다가 집상태가 썩 좋지 않았다"면서도 "그러나 현재는 이보다 싸게 나온 매물에도 매수자가 관심을 보이지 않는다"고 말했다. 은마아파트는 4000가구가 넘는 대단지에 대치역·학여울역 역세권, 학원가 인접 등 입지적인 장점이 뚜렷한 단지다. 강남 재건축 최대어로 불리는 이유다. 그러나 2003년 추진위원회 설립 후 층수 제한 등 각종 정책 규제에 매이면서 좀처럼 진도를 뽑지 못하며 결국 작년 11일부터 시행된 재건축 초과이익환수제까지 적용받는 단지가 됐다.

 

 

 

  여기에 중대형 위주인 인근 단지들 대비 관리가 잘된 편이 아니어서 실거주하기에는 환경이 열악하고, 전세가율은 30%를 밑돌 정도로 낮다는 점도 매수세를 약화시켰다. 한마디로 갭투자가 여의치 않은 조건이다. 강남권 아파트가 정부의 규제로 워낙 거래가 줄어들자 실거래 1~2가구에 가격이 오락가락하는 모습을 보이고 있다. 규제폭탄을 맞은 재건축은 몇 달 새 수억 원이 빠지는가 하면, 신축을 중심으로 `똘똘한 한 채`로 취급받는 아파트들은 신고가를 연이어 기록하고 있다. 송파구 재건축의 핵심으로 꼽히는 잠실동 잠실주공5단지 상황도 비슷하다. 이 아파트 전용면적 84는 지난해 11173750만원에 계약됐다. 7162000만원에서 9191000만원까지 올랐다가 다시 떨어진 것. 이 아파트가 최근 165000만원에 거래됐다. 인근 공인중개사무소 관계자는 "최근 165000만원에 거래된 것은 급전이 필요한 집주인이 시세보다 저렴하게 내놓은 물건으로 그날 바로 팔렸다"고 말했다.

 

 

 

  송파구의 경우 최근 설상가상으로 9510가구 규모 `송파 헬리오시티` 입주가 시작되며 `물량공세`까지 받고 있다. 이에 따라 입주 10년 내외 새 아파트조차 가격 조정이 이뤄지고 있는 것. 인근 잠실동의 `리센츠(5563가구)` 전용 8412135000만원에 거래됐다. 이 아파트의 같은 면적은 지난해 715~16억원대에 거래됐다가 917~18억원대까지 오른 적이 있다. 무려 5억원이 떨어진 것을 두고 일각에선 가족 간 거래라는 이야기도 나오지만 이는 정확히 확인되지 않고 있어 궁금증을 자아내고 있다. 입지와 학군, 부촌 이미지를 모두 가진 강남권 신축 아파트는 견고하다. 서초구 반포동 `반포자이` 전용면적 24411413000만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 이 아파트는 지난해 733억원, 9395000만원에 거래되며 계약마다 신고가를 갈아치우고 있다. 재작년 6월 입주해 1년 반 된 새 아파트인 `대치SK` 전용 1251039억원에 거래됐다. 바로 옆 `래미안대치팰리스` 전용 151호가와 비슷한 수준이다. 새 아파트, 그중에서도 대형 면적은 실제 거주하며 세금도 최대한 아낄 수 있는 `똘똘한 한 채`로 각광받는 데다 강남권에 대형 면적 새 아파트 자체가 희소하기 때문인 것으로 분석된다. 낡은 아파트지만 관리가 잘돼 실거주하기 나쁘지 않다는 평가를 받은 아파트들도 견조하다. `개포우성`의 경우 전용 94는 지난해 823억원에 거래됐는데 9·13 대책 이후인 10월에도 오히려 5000만원 더 오른 235000만원에 팔렸고, 현재 호가도 비슷한 수준이다.(2019110일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  주택시장에 ‘강남 불패’라는 말이 있었다.  서울 강남·서초·송파구 등 강남권은 집값을 선도하는 지역이어서 투자하면 손해볼 일 없다는 얘기다. 2000년대 초·중반 강남권 집값이 급등할 때 생긴 말이다. 서울 강남구만 해도 2004~2006년 3년간 아파트 값이 50%가량 뛰었다. 그러나 2008년 금융위기 이후 ‘강남 불패’는 깨졌다. 산이 높으면 골이 깊은 법. 강남권 집값은 ‘추락’이라는 표현이 지나치지 않을 정도로 떨어졌다. 집값이 회복세를 타기 시작한 2013년 9월까지 강남권 아파트값은 10% 정도 하락했다. 지금도 금융위기 전 수준을 회복하지 못했다.

  그런데 반포가 판도를 바꾸고 있다. ‘반포 불패’란 말까지 생겨났다. 몸값으로 강남권(강남구·서초구·송파구) ‘둘째’인 서초구 내 반포동 집값이 강남권 주택시장의 선두자리에 올라선 것이다. 국민은행에 따르면 현재 반포동 아파트 3.3㎡당 평균 시세는 4003만원. 강남권에서 유일하게 4000만원을 넘어섰다. 옛 34평형 크기 아파트를 사려면 12억원은 필요하단 거다. 서울 전체 평균 시세(3.3㎡당 1729만원)의 두 배가 넘는다. 강남구 압구정동(3.3㎡당 3911만원, 2위)나 대치동(3.3㎡당 3336만원, 3위) 보다 비싸다. 서초구 전체 평균(2886만원) 보다 39%나 높고, 강남구 전체 평균과 비교하면 1.2배다.

  전셋값도 반포동이 가장 높다. 3.3㎡당 평균 2284만원이다. 사교육 시장이 발달해 전세족이 많다는 대치동(3.3㎡당 평균  2089만원) 보다 비싸다. 강남 개발 원조이자 전통 부촌인 압구정동, 초고층 주상복합(타워팰리스)의 아이콘 도곡동, 사교육 1번지 대치동에 이어 반포가 강남권 신흥 부촌으로 자리매김을 한 셈이다. 반포가 1위에 등극한 데엔 옛 반포주공2·3단지를 재건축한 반포래미안퍼스티지와 반포자이의 공이 크다. 2009년 입주한 이들 아파트는 순식간에 강남권 최고가 아파트들을 제쳤다. 반포래미안퍼스티지는 3.3㎡당 4300여만원에 달한다. 이 두 아파트가 선전한 건 새 아파트여서다. 강남권은 낡은 아파트가 많아 새 아파트를 찾기 어렵기 때문이다. 게다가 단지 규모가 크고, 두 아파트 모두 삼성물산과 GS건설이란 대형 건설사가 지어 브랜드도 갖췄단 평가다.

  학군이 좋고 백화점·호텔 같은 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 점도 작용했다. 반포 일대엔 세화고·반포고 등 지역 명문으로 꼽혔던 학교가 많다. 이들 중 일부는 자율형 사립고로 전환하기도 했다. 고속터미널을 중심으로 백화점과 호텔·지하상가 등 즐기고 놀 수 있는 인프라도 발달했다. 한강만 건너면 강북으로 갈 수 있을 뿐 아니라 지하철도 3·7·9호선이 지나는 등 교통도 편리하다. 비싼 데엔 이유가 있는 셈이다.
 
  반포의 위상은 분양 시장에서도 다시 한번 확인됐다. 지난해 12월 신반포2차 재건축 단지인 아크로리버파트의 분양가는 3.3㎡당 4130만원을 기록했다. 이 아파트가  '반포 집값(3.3㎡ 당) 4000만원 시대'를 열었다.  이후 분양한 센트럴푸르지오써밋·래미안아니파크 모두 3.3㎡ 당 분양가가 4000만원을 넘어섰다. 최근 강남권 최고가인 3.3㎡당 4290만원 기록을 세운 신반포자이는 행정구역상 잠원동이지만 신반포로 불린다. 반포 개발 이후 아파트가 들어서면서 붙은 별칭이다. 지리적으로도 반포에 인접해 생활권은 반포다. 신반포자이 1순위 청약 경쟁률은 평균 38대 1로, 반포 이름값을 톡톡히 했다.

  당분간 반포 인기는 사그라들지 않을 듯 하다. 올해에도 새 아파트 입주와 분양이 계속되기 때문이다. 대림산업이 잠원동 신반포5차를 재건축한 래미안잠원은 입주 준비 중이고  삼성물산이 재건축할 예정인 신반포18차는 분양을 준비하고 있다. 게다가 올해 분양이 어렵긴 하지만 ‘거물’도 기다리고 있다. 반포주공1단지다. 3000가구가 넘는 매머드급이어서 재건축 후 주공2·3단지를 다시 지은 래미안퍼스티지(2444가구)와 반포자이(3410가구)를 능가하는 규모가 될 전망이다. 래미안퍼스티지와 반포자이에 부족한 한강 조망권을 갖추고 있다. 전통 부촌 압구정과 재건축이 활발한 개포가 반포를 추격 중이지만 당분간 반포의 아성을 넘긴 쉽지 않아 보인다.  압구정은 재건축이 요원하고, 새 아파트촌으로 탈바꿈하고 있는 개포는 강남권 중에선 외곽이기 때문이다. 반포에 쏠린 스포트라이트를 빼앗아갈 지역은 없을까.(2016년 1월 27일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2016.01.27 11:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    반포불패라는 말이 생겨날 정도로
    반포의 인기가 대단하네요.^^
    좋은 하루 보내세요!