Statistics Graph

 

'반포래미안퍼스티지'에 해당되는 글 2

  1. 2017.08.23 8·2대책 '강남 대장주'도 잡았다 (4)
  2. 2016.01.27 주택시장에 반포불패라는 말이 생겼다는데.... (1)
 

 

 

 

 

"자고 일어나면 천만원씩" 재건축 이어 기존 아파트도 원정투자·임장행렬 ``

`전세 낀 급매` 매물 릴레이급매따라 호가 하향평준화

대형이 타격 커호가 1과거 침체기 학습효과 영향

 

 

  8·2 주택시장안정화대책(8·2대책) 이후 강남권 재건축 아파트 값이 수억 원씩 떨어진 데 이어 기존 아파트 '대장주'도 하락 장세로 접어드는 모양새다. 22일 업계에 따르면 서울 강남·서초·송파(강남3) 일대에서는 입주한 지 10년 이내인 아파트 급매물이 줄을 잇고 이미 나왔던 매물도 적게는 2000만원에서 최대 1억원씩 떨어졌다. 지난해 말 11·3 대책에 이어 올해 6·19 대책이 나왔던 당시에도 보합세를 보일 뿐 떨어질 줄 모르던 분위기와는 확연히 대비된다. 시장에선 '이제 급매가 곧 평균시세를 만드는 것 아니냐'는 예측이 나온다. 한동안 지방에서 원정투자를 위해 '임장'(부동산 매매를 위해 현장답사하는 것을 말하는 시장 용어)하는 사람들에 더해 중국인 수요까지 따라붙을 정도로 최고가 행진을 보였던 서초구 반포 일대 대단지 아파트들이 대표적이다. 대장주로 통하는 '반포래미안퍼스티지'(2009년 입주)의 경우 투자수요가 몰렸던 전용 59형이 사나흘 만에 5000만원 하락해 15억원에 매물로 나왔다. 반포동 A공인 관계자는 "전세를 끼고 팔겠다는 사람도 있고 자기 소유의 집에 사는 다주택자가 처분하고 이사가려는 경우도 있다""마지노선으로 통하던 14억원대도 무너지면서 같은 면적 급매물 가격이 139000만원"이라고 말했다. 반포힐스테이트(2011년 입주)는 기존 매물 호가가 떨어지면서 급매 시세와 같아졌다. 인근 중개업소들에 따르면 142000만원이던 전용 59형 매매가격이 1주일여 만에 7000만원 하락해 135000만원에 나왔는데 같은 면적 급매물과 같은 수준이다.

 

 

  대형 면적도 사정은 비슷하다. 반포래미안퍼스티지 전용 169형은 주말 이후 1억원이 떨어진 295000만원짜리 매물이 나왔고 반포힐스테이트도 전용 155형이 1억원 떨어진 23억원에 나왔다. 글로벌 금융위기 여파로 주택경기가 바닥을 친 2013년 이후 전용 85미만 중소형보다 100가 넘는 대형 면적은 시세 회복이 더뎠다는 '학습효과' 때문에 집주인들이 서둘러 처분하는 모양새다. 인근 B공인 관계자는 "집을 내놓고 매일 빨리 팔아달라는 전화가 걸려오는데 매수 문의는 뜸하다""대통령이 '강력한 추가 대책'이 있다고 말한 것이 영향을 준 듯하다"고 말했다. 통상 5층 이하·남향이 아니거나 조망이 떨어지는 집 시세가 평균보다 5000만원 낮지만 최근 들어서는 이른바 '로열 물건(10층 이상·남향 혹은 조망권 확보한 집)'도 급매가 줄줄이 나오고 있다.

 

  이른바 '··'(엘스·리센츠·트리지움)라는 약자가 등장할 정도로 강남권 갭투자 인기를 주도하던 송파구 잠실 일대도 하루가 멀다 하고 급매물이 나오는가 하면 수천만 원씩 호가가 떨어져 시세 하향평준화가 이뤄지고 있다. 갭투자가 몰렸던 리센츠(2008년 입주) 전용 26형은 조만간 6억원 선이 무너질 것으로 예상된다. 잠실동 C공인 관계자는 "62000만원을 부르던 집주인들이 2000만원씩 호가를 낮추고 있어 급매물과 기존 매물 시세가 같아졌다"고 말했다. 전용 84형은 이번주 들어 5000만원 하락해 호가가 128000만원인데 같은 면적 급매물 호가는 127000만원이다. 잠실 트리지움(2007년 입주) 역시 전용 59형 호가가 이번주 들어 5000만원 떨어져 10억원에 나왔다. 같은 면적 급매물 호가와 같은 수준이다. 호가 하락세에 비해 매수 문의는 뜸하다는 것이 업계 전언이다. 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 "특히 비수기 겨울에 이어 양도세 중과가 이뤄질 내년 4월 사이에는 매수자 우위 장세가 될 공산이 크다""집주인들이 추가 시세 하락이 불가피하다는 계산 속에 올가을 성수기에 빨리 팔아버리자는 입장인 반면 매수자는 내년 4(양도세 중과 기준시점) 즈음을 노리는 것이 합리적이기 때문"이라고 말했다.(2017821일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

  주택시장에 ‘강남 불패’라는 말이 있었다.  서울 강남·서초·송파구 등 강남권은 집값을 선도하는 지역이어서 투자하면 손해볼 일 없다는 얘기다. 2000년대 초·중반 강남권 집값이 급등할 때 생긴 말이다. 서울 강남구만 해도 2004~2006년 3년간 아파트 값이 50%가량 뛰었다. 그러나 2008년 금융위기 이후 ‘강남 불패’는 깨졌다. 산이 높으면 골이 깊은 법. 강남권 집값은 ‘추락’이라는 표현이 지나치지 않을 정도로 떨어졌다. 집값이 회복세를 타기 시작한 2013년 9월까지 강남권 아파트값은 10% 정도 하락했다. 지금도 금융위기 전 수준을 회복하지 못했다.

  그런데 반포가 판도를 바꾸고 있다. ‘반포 불패’란 말까지 생겨났다. 몸값으로 강남권(강남구·서초구·송파구) ‘둘째’인 서초구 내 반포동 집값이 강남권 주택시장의 선두자리에 올라선 것이다. 국민은행에 따르면 현재 반포동 아파트 3.3㎡당 평균 시세는 4003만원. 강남권에서 유일하게 4000만원을 넘어섰다. 옛 34평형 크기 아파트를 사려면 12억원은 필요하단 거다. 서울 전체 평균 시세(3.3㎡당 1729만원)의 두 배가 넘는다. 강남구 압구정동(3.3㎡당 3911만원, 2위)나 대치동(3.3㎡당 3336만원, 3위) 보다 비싸다. 서초구 전체 평균(2886만원) 보다 39%나 높고, 강남구 전체 평균과 비교하면 1.2배다.

  전셋값도 반포동이 가장 높다. 3.3㎡당 평균 2284만원이다. 사교육 시장이 발달해 전세족이 많다는 대치동(3.3㎡당 평균  2089만원) 보다 비싸다. 강남 개발 원조이자 전통 부촌인 압구정동, 초고층 주상복합(타워팰리스)의 아이콘 도곡동, 사교육 1번지 대치동에 이어 반포가 강남권 신흥 부촌으로 자리매김을 한 셈이다. 반포가 1위에 등극한 데엔 옛 반포주공2·3단지를 재건축한 반포래미안퍼스티지와 반포자이의 공이 크다. 2009년 입주한 이들 아파트는 순식간에 강남권 최고가 아파트들을 제쳤다. 반포래미안퍼스티지는 3.3㎡당 4300여만원에 달한다. 이 두 아파트가 선전한 건 새 아파트여서다. 강남권은 낡은 아파트가 많아 새 아파트를 찾기 어렵기 때문이다. 게다가 단지 규모가 크고, 두 아파트 모두 삼성물산과 GS건설이란 대형 건설사가 지어 브랜드도 갖췄단 평가다.

  학군이 좋고 백화점·호텔 같은 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 점도 작용했다. 반포 일대엔 세화고·반포고 등 지역 명문으로 꼽혔던 학교가 많다. 이들 중 일부는 자율형 사립고로 전환하기도 했다. 고속터미널을 중심으로 백화점과 호텔·지하상가 등 즐기고 놀 수 있는 인프라도 발달했다. 한강만 건너면 강북으로 갈 수 있을 뿐 아니라 지하철도 3·7·9호선이 지나는 등 교통도 편리하다. 비싼 데엔 이유가 있는 셈이다.
 
  반포의 위상은 분양 시장에서도 다시 한번 확인됐다. 지난해 12월 신반포2차 재건축 단지인 아크로리버파트의 분양가는 3.3㎡당 4130만원을 기록했다. 이 아파트가  '반포 집값(3.3㎡ 당) 4000만원 시대'를 열었다.  이후 분양한 센트럴푸르지오써밋·래미안아니파크 모두 3.3㎡ 당 분양가가 4000만원을 넘어섰다. 최근 강남권 최고가인 3.3㎡당 4290만원 기록을 세운 신반포자이는 행정구역상 잠원동이지만 신반포로 불린다. 반포 개발 이후 아파트가 들어서면서 붙은 별칭이다. 지리적으로도 반포에 인접해 생활권은 반포다. 신반포자이 1순위 청약 경쟁률은 평균 38대 1로, 반포 이름값을 톡톡히 했다.

  당분간 반포 인기는 사그라들지 않을 듯 하다. 올해에도 새 아파트 입주와 분양이 계속되기 때문이다. 대림산업이 잠원동 신반포5차를 재건축한 래미안잠원은 입주 준비 중이고  삼성물산이 재건축할 예정인 신반포18차는 분양을 준비하고 있다. 게다가 올해 분양이 어렵긴 하지만 ‘거물’도 기다리고 있다. 반포주공1단지다. 3000가구가 넘는 매머드급이어서 재건축 후 주공2·3단지를 다시 지은 래미안퍼스티지(2444가구)와 반포자이(3410가구)를 능가하는 규모가 될 전망이다. 래미안퍼스티지와 반포자이에 부족한 한강 조망권을 갖추고 있다. 전통 부촌 압구정과 재건축이 활발한 개포가 반포를 추격 중이지만 당분간 반포의 아성을 넘긴 쉽지 않아 보인다.  압구정은 재건축이 요원하고, 새 아파트촌으로 탈바꿈하고 있는 개포는 강남권 중에선 외곽이기 때문이다. 반포에 쏠린 스포트라이트를 빼앗아갈 지역은 없을까.(2016년 1월 27일 중앙일보 기사 참조)