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2·4대책 청약 `빛좋은 개살구`, 9억초과는 민간분양도 드물어

경쟁 치열해 당첨 확률도 `뚝`, 3040 "청약 희망고문 이제 그만“

청약광풍에 기록적 초기분양률, 작년 서울 6개월내 완판 100%

 

 

정부가 지난 4일 주택 공급 대책을 발표하며 9억원 초과 공공분양에 대해서는 소득 요건을 보지 않겠다고 밝혔지만, 최근 3년간 9억원이 넘는 공공분양 아파트가 단 한 채도 없었다는 점에서 3040의 패닉바잉을 막는 `희망고문`에 불과하다는 지적이 나온다. 14일 매일경제가 부동산114에 의뢰해 최근 3년간 서울과 경기도에서 공공분양한 아파트 가격을 전수조사한 결과, 이 기간 9억원 넘는 가격에 분양된 아파트는 전무했다. 6억원 초과~9억원 이하에 분양한 공공분양 아파트는 2018년 0가구에서 2019년 327가구, 2020년 1772가구로 늘었지만, 분양 비중은 2019년 2%, 2020년 17%에 그쳤다. 기준층을 기준으로 분양가를 산정했고, 기준층이 명시되지 않은 경우 가구 공급이 많은 중간층을 기준으로 조사했다. 최근 3년간 서울과 경기도의 공공분양 아파트는 3억원 초과~6억원 이하가 많았다. 이 가격대에 분양한 아파트는 2018년 3100가구, 2019년 1만6445가구, 2020년 6866가구였다. 비중으로는 2018년 86%, 2019년 82%, 2020년 64%다. 문재인정부 들어 아파트값이 급등하며 지난해 6억원 초과~9억원 이하 분양 아파트가 늘었음에도 불구하고 9억원을 넘는 공공분양가는 없었다.

 

청약 대기자인 30대 박 모씨는 "정부가 작년 9월 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부가 6억원 이상 아파트를 구입하는 경우 맞벌이 기준 소득 요건을 140%까지 완화해준다고 했지만, 작년 말 공급된 위례와 과천 신혼희망타운 중 정작 분양가격이 6억원을 넘는 아파트는 과천 59A형 단 1곳에 불과했다"고 토로했다. 그는 "정부가 `고가 아파트`로 규정한 9억원 초과 아파트가 공공분양될 가능성이 낮을뿐더러 나와도 경쟁이 치열해 당첨 확률이 매우 낮을 것"이라며 "분양가가 9억원을 넘으면 중도금 대출도 나오지 않는데 결국 현금 부자가 유리하다"고 낙담했다. 정부가 정한 고가 아파트 기준인 `9억원 초과` 아파트를 서울 등 투기과열지구에서 살 경우 주택담보대출비율(LTV)은 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%가 적용된다. 분양가가 9억원을 넘으면 공적보증을 통한 중도금 대출을 받을 수 없다.

 

청약 광풍에 서울 아파트 초기 분양률(분양 후 3∼6개월 내 계약 비율)이 지난해 처음 100%를 기록했다. 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 초기 분양률 동향에 따르면 서울은 지난해 1~4분기 4분기 연속 초기 분양률이 100%를 기록했다. 작년에는 민간택지에도 분양가상한제가 적용돼 서울에서 9억원 넘는 민간분양은 희소했다. 지난해 역대급 청약 경쟁률을 기록한 `서초 자이르네` 전용면적 59㎡ 분양가는 7억7000만원이었고, `힐스테이트 강일` 전용 84㎡는 6억9980만~7억9520만원이었다. 작년 8월 분양한 `DCM 아트포레자이` 전용 59㎡ 분양가는 5억2700만원, 전용 84㎡는 7억700만원이었다. 지하철역과 인접한 `힐스테이트 천호역 젠트리스` 전용 84㎡가 10억4780만원에 분양했다. 소득 요건을 보지 않는 9억원 초과 아파트가 분양될 가능성은 높지 않다는 게 전문가 중론이다. 서울 강남 분양시장 `최대어`로 꼽히는 서초구 반포동 `래미안 원베일리`(신반포3차·경남아파트 재건축) 전용 59㎡(약 24평)가 13억~14억원에 분양될 것으로 예상되는 점을 고려하면 더욱 그렇다.(2021년 2월 15일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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3기 신도시 사전청약, 내 집 마련 기회로 부상

입주까지 오래 기다려야하고 유망 단지의 경우 탈락 가능성 높아

빠른 입주 가능한 연내 분양 단지도 대안

 

 

정부가 오는 2022년까지 3기 신도시 등 수도권 공공분양주택에 대한 사전청약 계획을 밝히자 내 집 마련을 위한 수요자들이 고민은 더욱 깊어지는 모습이다. 정부는 지난 8일 `서울권역 등 주택공급 확대방안`(8.4대책)의 후속조치로 내년 7월 이후 공공분양주택 총 6만 가구(2021~2022년 각각 3만 가구)에 대해 사전청약을 실시하겠다고 밝혔다. 대상지는 2021년 7~8월 인천계양 일부(1100가구)를 시작으로 ▲9~10월 남양주왕숙2 일부(1500가구) ▲11~12월 남양주왕숙 일부(2400가구), 부천대장 일부(2000가구), 고양창릉 일부(1600가구), 하남교산 일부(1100가구) ▲2022년 성남, 과천, 용산정비창 등지다. 국토부에 따르면 3기 신도시(남양주 왕숙·고양 창릉·하남 교산·부천 대장·인천 계양·과천 등)는 면적이 66만㎡를 초과해 거주지역·기간지역 별로 우선공급 비율이 달라진다. 서울과 인천은 당해 50%, 나머지 50%는 수도권 다른 지역의 거주자를 선정하고, 경기도는 해당 시·군 거주자 30%, 경기도 20%, 서울·인천 50%로 배정한다. 하남 거주자가 하남시 지역우선공급(30%)에서 떨어지면 경기도(20%)에 다시 포함되고, 경기도에서 떨어지면 수도권(50%)에 포함돼 추첨 대상이 되기 때문에 총 3번의 기회를 통해 무주택자의 당첨 활률이 크게 높아질 것으로 정부는 기대하고 있다.

 

 

하지만, 주택 수요자들은 정부 발표에도 마음을 잡지 못하고 있다. 공공택지에서 분양되는 아파트(공공분양 아파트)는 민간분양 단지보다 상대적으로 분양가가 저렴하고 특별공급 비율도 크다는 장점이 있지만, 내년에 사전청약이 시행된다 하더라도 본 청약까지는 최소 3년여 정도가 더 걸릴 것으로 예상되서다. 서울 중구 전셋집에 거주중인 김모씨(30대, 직장인)는 "실제 입주까지 소요되는 시간이 적지 않은 신도시 물량을 기다려야 할지, 아니면 올해 하반기 분양돼 상대적으로 빠른 입주가 가능한 단지를 택해야 할지에 아직도 결정을 내리지 못하고 있다"면서 "특히 사전청약이 내 집 마련을 위한 수요자의 기대를 충족할 수 있어도 실질적으로 많은 물량은 아니라는 점도 고민요소 중 하나"라고 말했다. 일례로 내년 11~12월 진행 예정인 1600가구 규모의 고양창릉 사전청약에서 `2년 거주` 요건(사전청약일 기준)을 채우지 못한 수요자의 당첨은 쉽지 않을 것으로 예상된다. 올해 8월 기준 고양시 총 인구수는 107만6406명(행안부 주민등록인구현황 참고)이다. 2022년 사전청약에 도전해도 되지만, 2년 거주 요건을 채우려 더 많은 수요가 몰릴 수 있어 당첨 가능성이 높아진다고는 장담하기 어렵다.

 

 

미분양 사태가 속출하는 2기 신도시도 영향도 무시할 수 없다. 현재 2기 신도시로 지정된 곳은 판교신도시(성남), 동탄 1·2신도시(화성), 한강신도시(김포), 운정신도시(파주), 광교신도시(수원·용인), 양주신도시(양주), 위례신도시(서울 송파, 하남·성남), 고덕국제신도시(평택), 검단신도시(인천 서구) 등이다. 지구지정이 된 지 10년이 넘었지만 서울과 인접한 판교, 동탄, 광교를 제외하고 대중교통여건이 열악한 지역이 수두룩 한 데다 규제지역으로 묶여 있다. 여기에 시작도 못한 3기 신도시 토지 보상 문제도 변수도 남아 있는 상태다. 이처럼 갈팡질팡한 분위기 속에 한편으로는 올해 막차 분양을 타기 위한 대기수요도 상당할 것으로 예상된다. 정부가 아파트에 대해 지속적으로 규제를 내놓고 있는 상황에도 내 집 마련과 함께 일부는 시세 차익에 대한 기대감이 작용할 것으로 보인다. 한 주택업계 관계자는 "계획도시로 조성되는 신도시는 교통·생활 인프라를 구축하기에 상당한 기간이 소요될 뿐만 아니라 입주 후 겪는 불편함이 예상되는 만큼 초기 입주를 꺼리는 경우가 종종 있다"면서 "이에 비해 구도심에 조성되는 신규 단지는 상대적으로 입주가 빠르고 편리한 교통환경, 생활 편의시설 등 모두 갖춰 완성된 인프라를 누릴 수 있다"고 말했다. 그러면서 "다만, 투기과열지구 내 재개발·재건축조합이나 주택조합 등 민간택지 분양가상한제가 지난 7월 28일 적용됐고 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역에서 공급되는 아파트의 전매제한 기간도 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지 강화됐다"면서 "이에 규제지역들은 종전보다 분양가가 일부 낮아질 전망이지만 전매행위 제한 기간이 강화되며 단기 시세차액 수요는 분양시장에서 발붙이기 쉽지 않을 것으로 전망된다"고 덧붙였다.(2020년 10월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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