06-05 15:45

 
 

 

 

매도자 계약파기·담합 움직임까지…서구는 미분양관리지역 탈출

규제 피한 이동 수요 당분간 이어질 듯, 단기 상승 경계 목소리도

 

 

규제 무풍 지역인 인천의 아파트값이 최근 상승 폭을 키우면서 들썩이고 있다. 지난달 0.07%(3일), 0.11%(10일), 0.30%(17일), 0.40%(24일)로 상승률이 점점 높아진 데 이어 지난 2일(0.42%)에는 오름폭을 더 확대했다. 광역급행철도(GTX) B노선 신설 호재가 있는 연수구가 송도동이 가파른 상승세를 주도하고 있고, 서구·남동구 등도 덩달아 강세를 보인다. 업계에서는 서울 외곽의 '노도강'(노원·도봉·강북), 경기 남부의 '수용성'(수원·용인·성남)에 이어 규제가 덜하고 교통 호재가 많은 인천에 풍선효과가 번지는 것으로 보고 있다.

 

 

◇ 송도가 상승 주도…조정대상지역 지정 가능성에 촉각

 

인천에서도 특히 송도는 풍선효과가 가장 크게 나타나는 지역으로 꼽힌다. 8일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 인천시 연수구 송도동 '더샵 그린워크 2차' 전용면적 84.8682㎡는 지난달 15일과 18일에 각각 6억원, 5억8천만원에 거래된 것이 같은 달 26일 6억2천만원까지 매매가격이 뛰었다. 이달 들어서는 같은 면적이 6억5천만원까지 올라 매매 계약됐다고 한다. 이 단지 안에 있는 한 부동산중개업소의 대표는 "최근에 투자자들이 몰리면서 거래가 많았다"며 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 때문에 이번 주에 계약한 5건 모두 투자자들이 집도 보지 않고 샀다"고 전했다. 송도동 '롯데캐슬' 전용 84.9966㎡는 지난 4일과 5일 각각 5억5천만원(3층), 6억2천만원(4층)으로 가격이 연일 신고가를 경신했다. 이 단지 내 부동산 중개업자는 "송도에 부동산만 400개가 넘는데, 현재 물건이 없어 투자자들이 묻지도 보지도 않고 산다"며 "코로나19 때문에 주춤해도 여전히 매도 우위의 시장이 유지되고 있다"고 말했다. 송도동 '호반1차(베르디움더퍼스트)'는 전용 63.9487㎡가 지난달 29일 4억5천만원, 4억8천만원에 거래된 이달 3일 4억9천만원으로 손바뀜했다.

 

 

이 지역 중개업소 대표는 "지난달 20일 부동산 대책이 나오기 전후로 외지인 투자자들이 대거 몰려와 물건이 소진됐다"며 "현재 매물이 대부분 5억원대에 나와 있는데, 코로나 영향 때문인지 거래는 잘 이뤄지지 않는다"고 설명했다. 현재 입주가 진행 중인 '송도국제도시 호반베르디움 3차 에듀시티' 전용 84.9128㎡는 지난 2일 6억954만원에 분양권 계약이 체결되며 분양가 대비 1억5천∼2억원의 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 이 단지는 입주가 시작된 지난달 22일만 해도 해당 면적 분양권이 5억8천830만원에 거래됐었다. 이렇게 집값이 급등세를 보이자 중개업소에 송도가 조정대상지역으로 지정될 가능성을 묻는 문의가 급증하고 있다. 매도인들의 계약 파기나 담합 움직임도 감지된다. 송도동에서 영업하는 중개업소 직원은 "송도가 조정대상지역으로 지정되는 것 아니냐는 문의가 최근 급증하고 있다"며 "커뮤니티에는 정부 규제를 의식해 집값이 올랐다는 말을 자제하자는 말도 오간다"고 분위기를 전했다. 또 다른 중개업소 대표는 "계약을 파기하고 매수인에게 배액으로 1억원이 넘는 배상을 고려하는 매도인도 있다"며 "매도인들이 허위매물을 내놓고 서로 가격 담합을 벌이기도 한다"고 밝혔다.

 

 

◇ 교통 호재에 서구·남동구도 상승세, 분양 시장에도 군불

 

인천은 수인선 3단계 구간(수원∼한대앞), 인천지하철 1호선 송도랜드마크시티역, 인천 서구 석남동까지 이어지는 서울지하철 7호선 등 3개의 철도 개통을 앞두고 있다. 인천 송도에서 서울 여의도∼용산∼서울역∼청량리를 거쳐 경기 남양주(마석)까지 약 80.1㎞의 급행철도를 건설하는 GTX B노선은 2022년 착공 예정이다. 이런 교통 호재가 풍선효과에 더해 서구·남동구 등 그간 저평가된 인천 지역의 아파트값 상승으로 이어지고 있다. 7호선 연장 호재가 있는 인천 서구 '청라제일풍경채2차 에듀앤파크'의 전용 84.939㎡는 지난달 29일 6억9천만원에 실거래됐다. 같은 면적이 지난달 1일 6억3천만원에 거래된 것과 비교하면 6천만원이 오른 셈이다. GTX-B노선 예정지인 남동구 구월동 '구월힐스테이트 앤 롯데캐슬골드 1단지'의 전용 59.9㎡는 지난 4일 22층 물건이 4억2천만원에 매매 계약됐다. 지난달 22일 같은 면적 3층이 3억6천800만원(3층)에 팔린 것보다 5천200만원 상승한 것이다. 이 단지 안에서 영업하는 중개업소 사장은 "지난달부터 인천은 풍선효과에 더해 교통 호재가 있는 지역을 중심으로 많이 오르고 있다"면서 "무엇보다도 가격이 아직 싸고 서울과 가까운 비규제 지역이기 때문"이라고 설명했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "경기 위축 속에서도 낮은 금리에 따른 유동 자금의 부동산 시장 유입이 국지적 풍선효과를 일으킬 가능성이 크다"며 "규제를 피해 수요가 이동하는 패턴은 당분간 이어질 것"이라고 전망했다.

 

 

교통 호재에 따른 인천의 아파트값 상승은 분양 시장에도 불을 지필 조짐을 보이고 있다. 지난해 6월 미분양 아파트가 2천600가구가 넘었던 인천 서구는 올해 1월 기준으로 미분양 물량이 411가구로 급감하면서 지난달 말 미분양관리지역에서 벗어났다. 서구에서도 '미분양의 무덤'이라는 오명을 쓴 검단신도시는 작년 말 무순위 청약을 통해 물량이 소진되기 시작한 데 이어, 올해 1월 분양한 '검단파라곤 센트럴파크'가 평균 8.6대 1로 1순위 청약을 마감하기도 했다. 청약자 수는 6천725명으로 검단신도시 역대 최다를 기록했다. 인천에는 봄 분양 성수기(3∼5월)에 1만4천가구가 넘는 분양 물량이 예정돼있다. 수도권에서 남은 비규제지역이 얼마 없고 시중에 부동자금도 풍부해 인천의 아파트값 상승과 분양 열기가 당분간 지속할 가능성이 크지만, 이를 우려하는 목소리도 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "시중의 갈 곳 없는 부동자금들이 특정 지역을 향해 게릴라식으로 이동하고, 선보다는 점으로 움직인다"며 "수도권에서 풍선효과가 일부 나타나지만, 그 효과가 장기화하긴 힘들 것"이라고 예상했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "인천은 교통 호재를 낀 아파트의 가격 상승세와 청약 호조세가 꾸준히 이어지겠지만, 그렇지 않은 곳은 단기 상승에 그칠 수 있다"며 "인천은 전반적으로 수요보다 주택공급 물량 여유가 있는 지역이기 때문"이라고 설명했다.(2020년 3월 9일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

인천 일대 연이은 신도시 폭탄, 미분양 장기화 조짐 가능성에

5% 계약금·이자후불제 등, 침체기 때 파격조건 재등장

지자체 "정부, 규제해제를"

 

"청약통장 쓰지 말고 선착순으로 동·호수 지정받아 가세요. 계약금도 5% 정액제로 변경돼 부담이 전혀 없어요."(검단신도시 분양 관계자) 인천 계양에 이어 부천 대장 등 연이은 3기 신도시 지정에 검단신도시가 `찬물`을 맞고 있는 가운데 5~10년 전 주택시장이 어려웠던 시절에 나왔던 각종 분양 혜택이 쏟아지고 있다. 이에 인천 서구청은 미분양관리지역 지정을 해제하고 전매제한 규제를 풀어줄 것을 정부에 요청하는 등 지역 부동산시장 붕괴를 막기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 30일 분양업계에 따르면 4월 초 분양했던 `인천 검단신도시 대방노블랜드 1`는 청약을 받은 지 석 달이 되도록 60% 가까운 물량이 그대로 남아 있다. 청약 접수 이후 선착순 동·호수 지정 계약 중이지만 상황은 나아지지 않고 있다. 대방노블랜드 1차는 인천 검단지구 AB4블록에 지하 2~지상 25, 15개동 총1279가구 대단지로 조성되며 전용면적 75~1087가지 다양한 타입으로 구성되는 단지다. 분양가 상한제가 적용돼 분양가는 3.31180만원 선이다. 1·2순위 청약자가 87명에 불과했다. 전체 경쟁률은 0.071을 기록했다. 5월 정부의 3기 신도시 발표 후 수요자 발길이 `` 끊기자 건설사는 각종 프로모션을 내놓았다. 계약금 비중을 10%에서 5%로 낮추고 정액제를 도입했다. `중도금 이자후불제` 혜택도 제공한다. 중도금 이자후불제란 중도금 대출 이자의 상환 시기를 입주 때까지 연기하는 것이다.

 

이자 상환을 유예하기 때문에 계약금 외에는 수분양자에게 입주 때까지 비용 부담이 발생하지 않는 장점이 있다. 사실상 집값의 나머지 95%와 중도금 이자를 입주 때 받겠다는 의미다. 입주를 원하지 않을 경우 입주 전 전매를 하면 계약금 5%로 투자할 수 있는 셈이다. 통상 10~20%인 계약금을 5%로 낮추고 중도금 전액에 대해 이자후불제를 실시하는 것은 2015년 서울과 수도권 부동산 경기가 회복되기 시작한 이후 거의 볼 수 없었던 파격 조건이다. 정부가 3기 신도시 추가 지정을 발표한 후 첫 분양 단지인 `검단 파라곤`은 청약을 접수한 지 한 달이 넘도록 70% 가까운 물량이 남았다. 이곳도 5% 계약금, 중도금 이자후불제, 무상 옵션 등을 홍보 중이다. 이 단지는 84단일면적으로 지하 2~지상 25층 총 887가구로 구성됐다. 3기 신도시 발표 직후 `매 먼저 맞는` 심정으로 분양했지만 전체 경쟁률 0.31을 기록하며 미계약분이 속출했다. 앞으로 올해 검단에서 3000여 가구 분양 공급이 남은 가운데 보다 파격적인 분양 혜택이 나올 가능성이 있다. 분양가 할인, 중도금 무이자 혜택이 대표적이다. 7월 검단신도시 모아미래도(658가구), 9월 인천검단2(AA2블록·1122가구)와 인천검단2(AA12블록·1417가구), 10월 검단신도시 우미린 2(478가구) 공급이 예정돼 있다.

 

장재현 리얼투데이 본부장은 "실수요와 투자자를 모으기 위해서는 분양가 할인이나 중도금 이자 후불제보다 한발 더 나아간 무이자 혜택이 검단에서 속속 등장할 가능성도 크다"고 말했다. 검단신도시 침체로 지방자치단체들도 발등에 불이 떨어졌다. 지난달 인천 서구청은 주택도시보증공사(HUG)를 비롯해 국토교통부 등에 활성화 대책을 담은 공문을 보낸 것으로 확인됐다. 주요 내용은 미분양관리지역 지정을 해제하고 전매제한기간을 기존 3년에서 1년으로 완화해 줄 것을 요청한 것이다. 수도권에서 정부에 직접 규제 해제를 대놓고 요청한 것은 올 들어 처음이다. 지역 침체 분위기를 반전시킬 만한 가장 확실한 카드는 역시 `조정대상지역` 규제 해제. 대상지역에서 해제되면 1순위 청약자격이 완화되고, 분양권 전매제한도 6개월로 단축된다. 정부는 수도권 침체 지역에 대한 규제 해제를 염두에 두고 있지만 최근 서울 집값이 다시 불붙기 시작하자 검토를 보류했다. 정부 관계자는 "수도권 내에서도 경기 분위기가 극과 극이어서 이원화된 관리가 필요하다는 점은 공감한다"면서도 "그러나 서울 지역의 시장 분위기가 아직 불안한 상황에서 좀 더 모니터링이 필요할 것"이라고 말했다.(201971일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요