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  경남지역 주택 10채 중 1채 정도는 `빈집`인 것으로 나타나 대책 마련이 시급하다. 경남발전연구원(이하 경발연)은 최근 발행한 `경남도 빈집 실태와 대응방안`이란 제목의 정책자료에서 경남지역 빈집은 2015년 기준 약 98천채로 도내 주택 중 8.7%를 차지한다고 28일 밝혔다. 도내 빈집 비율은 20106.7%에서 20158.7%로 증가하고 있다고 경발연은 덧붙였다. 전국 빈집이 106만여채로 전체 주택의 6.5%를 차지하는 것과 비교하면 도내 빈집 비율은 훨씬 높다. 도내 빈집은 전국 빈집의 9.3%를 차지해 경기 13.4%, 경북 10.1%, 전남 9.7%에 이어 전국에서 네 번째로 많다. 빈집이 많은 이유는 매매·임대·이사가 39%로 가장 많고, 일시적 이용 33.6%, 미분양·미입주 14.6%, 폐가 8.3% 순으로 나타났다. 특히 빈집 중 단독주택은 장기간 방치되는 경우가 많았다. 단독주택 중 612개월 이상 빈 집은 62.6%에 이르렀다.

 

 


  반면 아파트, 연립주택, 다세대주택은 비어있는 기간이 3개월 미만인 경우가 절반을 넘거나 절반에 가까웠다. 경발연은 아파트 미분양과 미입주 등 새로운 주택 공급에 따라 주로 도시에서 빈집이 많이 발생한다고 설명했다. 1주택에 34가구가 살다가 새 집으로 이사하면서 빈집이 발생하는 단독주택은 도시와 농촌에서 모두 발생한다고 분석했다. 이에 따라 경발연은 미분양 아파트를 사들여 청년층, 신혼부부, 중소기업 취업자들에게 중장기 임대하고, 수요자 중심의 후분양제 등 주택공급방안을 찾아야 한다고 제안했다.(20181025일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

서울 집중된 9·13 규제 후 쏟아지는 지방 분양

전년대비 40% 공급 늘어, 집값 상승가도 대구·광주선

각각 5600가구, 2500가구씩, 침체된 부산 11천가구

대구·광주 등 흥행 무난할 듯, 부산·울산 등 미분양 쌓이면

기존 집값타격 등 `이중고`

 

 

  이달부터 연말까지 지방 5대 광역시 분양 시장에 큰 장이 열린다. 2만가구를 훌쩍 넘는 물량으로 전년 동기 대비 37%나 증가한 물량이다. 최근 지방 부동산 시장은 정부의 규제 여파로 부산 대전 울산 등은 침체에 빠졌던 반면, 대구 광주 등은 집값 과열을 빚는 등 다른 행보를 보여왔다. 연말까지 굵직굵직한 대단지 분양 결과가 향후 지방 부동산 시장의 `바로미터`가 될 것이란 분석이 나온다. 5일 부동산114에 의하면 올해 10~12월 부산 11019가구, 대구 5651가구, 광주 2519가구 등 5개 광역시에서 총 21274가구가 일반분양된다. 이는 전년 동기(15431가구) 대비 6000가구가량 늘어난 수치다. 특히 이달에 5168가구에 불과한 분양 물량은 117935가구, 128171가구로 점차적으로 늘어나 연말께 지방 분양 대전이 벌어질 전망이다. 연말까지 분양 물량이 대거 몰리는 것은 전반기 침체 국면에 빠졌던 부산·울산·대전의 경우 호전 조짐을 보이고 있고 기존에도 집값이 상승세를 나타냈던 대구·광주 등에선 소비자들의 추가 공급 요구가 커지고 있기 때문이다.

 

  한국감정원 주간 시세자료 분석 결과 광주 아파트 매매가9·13 부동산 대책 발표 직후인 9240.15% 상승하며 전주(0.43%)보다 진정되는 모양새였다. 하지만 지난 1일 조사 결과 0.38% 상승해 전주보다 0.23%포인트 올랐다. 대구 역시 이번주 0.14% 상승하며 전주(0.12%)보다 상승폭을 키웠다. 대전도 전주보다 0.01%포인트 상승0.03%의 상승률을 기록했다. 상승폭이 2주 연속 대거 낮아진 서울·수도권과 달리 지방광역시만 유독 반등에 성공한 셈이다. 부산과 울산은 여전히 마이너스 상승률을 나타냈지만 9·13 대책 직후 오히려 하락폭이 줄어드는 양상을 보이고 있다. 다음달 부산에서 분양을 준비 중인 A사 관계자는 "9·13 부동산 대책에서 부산에 대한 조정지역 해제 등 조치는 없어 다소 실망스럽지만 추가적인 규제 강화도 없었기 때문에 `이제 최악은 지난 것 아니냐`는 반응"이라고 말했다. 침체 국면인 부산과 울산에서도 `바닥을 친 것 아니냐`는 심리가 일면서 공급이 몰리기 시작했다는 의미다. 그러나 작년 대비 40% 가까이 늘어난 광역시 공급량이 롤러코스터를 타고 있는 지방 집값에 어떤 영향을 미칠지를 두고 해석이 분분하다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "지방에서 중도금을 연체한 대출보증 사고액수가 폭발적으로 늘었다는 통계도 나오고 있다""이런 대규모 물량이 분양 시장에 나와 소화되지 못하고 미분양으로 쌓일 경우 시장에 미치는 여파가 어마어마할 것"이라고 말했다.

 

  대부분 전문가는 광주·대구 등의 경우 이견 없이 하반기에도 흥행 신화를 이어갈 것으로 보고 있다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "공급 물량이 몇 년간 적었던 대구, 광주 등에서 자체적으로 수요가 증대한 것에 따른 자연적 성장"이라며 "부산·울산 등 지역경제가 어려움을 겪는 지역은 침체가 장기화될 것으로 보이지만 그 외 광역시는 부동산 규제와 무관하게 성장을 연말까지 이어갈 것"이라고 밝혔다. 침체를 면치 못했던 부산 역시 최근 동래 래미안 아이파크가 의외의 흥행을 기록하면서 기대감이 다시 커지고 있다. 동래 래미안 아이파크지난 1일 일반공급물량 1302가구를 대상으로 1순위 청약을 받은 결과 22468명이 신청해 평균 17.261의 경쟁률을 기록했다. 반면 금리 인상과 전반적인 시장 위축으로 청약시장을 비롯해 가격 정체기가 올 것이란 분석도 나온다. 특히 하반기 가장 큰 악재로 꼽히는 금리 인상이 가시화할 경우 서울·경기뿐 아니라 지방까지 미치는 악영향이 상당할 것이란 예측이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "당장은 서울·수도권 규제로 인한 반사 효과를 누릴 수 있으나 금리 및 대출 규제가 강화되면 지방 역시 시장 축소가 수반될 수밖에 없다""정부의 부동산 대책을 예의 주시하며 지방 부동산 투자 여부를 결정해야 할 시점"이라고 밝혔다.(2018106일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

미분양·미계약분 처분때 건설사 임의 처리방식에서 아파트투유 공개모집 전환

 

 

  청약통장이 없어도 주택 미분양분에 청약을 신청할 수 있는 이른바 `3순위`가 하반기 `아파트투유(Apt2you)`에 도입된다. 정부가 작년 8·2 부동산대책을 통해 아파트투유에는 청약저축 가입자만 참가하도록 했지만 미분양을 우려한 주택업계 건의를 받아들여 미분양·미계약분에 대해서는 청약통장 미가입자에게도 청약신청을 허용하기로 한 것이다. 20일 주택업계와 국토교통부에 따르면 국토부는 청약 시스템을 이 같은 내용으로 개편하고 `주택공급에 관한 규칙`도 개정할 방침이다. 아파트투유는 이르면 7월부터 청약통장이 없는 사람도 미분양·미계약분에 대해 청약신청할 수 있도록 개편된다. 투기과열지구와 청약조정지역에서는 당첨자와 계약을 맺는 기간이 끝난 후 신청을 받도록 하고, 기타 지역에서는 1·2순위 청약신청 접수 기간이라도 미분양·미계약분이 발생하면 청약저축 미가입자도 신청이 가능할 전망이다. 지금은 청약저축 가입자만 1·2순위로 구분해 주택청약을 신청할 수 있고, 이후 발생한 미분양·미계약분은 건설사 등이 현장 또는 온라인 추첨과 선착순 배정 등을 통해 임의대로 공급해왔다. 그 이전에는 2순위에 청약통장 없이 신청할 수 있었지만 작년 8·2 대책을 거치면서 청약 자격이 대폭 강화됐다.

 

 

  정부가 청약 `3순위` 제도를 도입하기로 한 것은 미분양을 줄이면서 미분양 해소 과정에서 발생하는 각종 부작용도 사전에 차단하기 위해서다. 서울 강남권 등에서는 소량의 미계약분을 공급하는 과정에서 불법 전매나 밤샘 줄서기 등이 나타났다. 또 시공사가 비공개 추첨으로 미계약분 공급을 진행해 공정성에 대한 문제가 제기됐다. 반면 지방은 대량의 미분양이 발생하고 있어 업계에서 제도 개선을 요구하는 목소리가 높았다. 국토부는 미계약분 가수요를 `3순위`로 끌어들이고 1·2순위 정당 계약 후 잔여분을 재추첨해 공급하면 분양과 관련한 여러 문제가 해결될 것으로 기대하고 있다. 현재 청약조정지역 내 청약 1순위 자격은 가구주인 동시에 청약통장 가입 후 2년이 경과해야 주어진다. 2순위는 1순위에 해당하지 않는 청약통장 가입자. `3순위`는 청약통장이 없는 만 19세 이상 성인에게 주어질 전망이다. 국토부 관계자는 "현재 아파트투유의 특별공급 개편 작업 등이 진행되고 있어 7월 이후에는 새로운 청약 시스템이 마련될 수 있을 것"이라고 말했다.(2018521일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

시대 뒤처진 `용적률 인센티브`중대형 선호 8년전 제도 그대로

이젠 소형 수요 늘고 공급도

 

 

  서울시재개발 사업지에서 소형주택을 더 많이 지을수록 용적률을 높여줘 문제라는 지적이 나오고 있다. 가뜩이나 소형주택에 대한 시장 선호도가 높은 상황에서 인센티브까지 주는 것은 자칫 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 것이다. 15일 서울시에 따르면 지난 8일 열린 도시재정비위원회에서 노량진 재정비촉진지구 5구역의 촉진계획 변경안이 수정 가결됐다. 60이하 소형주택 비율을 늘려 기준 용적률을 20%포인트 상향받은 것이 변경안의 주된 내용이었다. 노량진 5구역 조합은 높아진 용적률 20%포인트에 해당하는 소형주택 123가구를 더 지을 수 있게 됐다. 기준 용적률은 249%에서 269%, 재개발 후 가구 수는 623가구에서 746가구로 높아졌다. 용적률이 높아진 만큼 노량진 5구역의 사업성은 더욱 올라갔다. 조합에는 큰 이득이지만 과연 소형주택을 더 짓도록 인센티브를 주는 것이 사회적으로 맞는지 의문이라는 지적이 나온다. 2010년 처음 이 제도가 도입된 것은 개발사업으로 서민주택이 멸실되면서 주택 가격과 전세금이 오르는 것에 대한 대책의 일환이었다. 그러나 지금은 시장에서 소형주택 선호도가 높아 3.3당 분양 가격도 더 높기 때문에 굳이 인센티브를 주지 않더라도 소형주택을 더 많이 지으려는 분위기다. 이런 상황에서 소형주택 건립에 따른 용적률 인센티브까지 부여하면 지나치게 소형주택 공급이 많아져 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 우려가 나온다.

 

 

  소형주택 공급이 이미 충분히 이뤄졌다는 시장 신호도 관측된다. 1월 말 국토교통부 통계에 따르면 전국 미분양 가구 수는 전년 동월 대비 0.35%(209가구) 감소했다. 전용 85를 초과하는 중대형 미분양은 지난해 16914가구였지만 올해 1월에는 5650가구로 18.28% 줄었다. 반면 전용 60이하 소형은 6.48%(583가구), 전용 60~85중소형은 1.09%(472가구)로 오히려 미분양 물량이 증가해 미분양 물량이 급감한 전용 85초과 중대형과 대조를 보였다. 지난해 전체 입주 물량 중 93%가 중소형일 정도로 중소형 공급 비중이 크고, 중소형 인기에 힘입어 분양가 상승폭이 컸던 점이 중소형 미분양이 증가한 이유로 꼽힌다. 서울시 관계자는 "재개발 소형주택 인센티브는 중대형 아파트가 더 선호되던 때 시작됐다""지금은 그때와 사정이 달라졌다는 것을 알고 있지만 재개발 사업지가 많이 남아 있지 않아 굳이 인센티브를 없애지 않고 있다"고 말했다. 김상진 한양대 교수는 "서울시 내에서도 자치구별로 1인 가구 비중이 다르다""1인 가구 비중이 높은 관악구에서는 인센티브를 없애고, 비중이 낮은 강남구에서는 인센티브를 존속하는 방안도 검토해볼 만하다"고 말했다.(2018517일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

지방 미분양 주택 4만 가구 훌쩍

6채 중 1채는 입주 시기 이미 지나

부산·세종·대구 빼곤 집값도 하락

 

 

  경동건설이 짓는 안성 경동메르빌은 지난달 26~27일 청약을 받았다. 3.3당 분양가는 400만원대. 전국은 물론 안성에서도 낮은 분양가였지만 분양 실적은 참담했다. 317가구를 모집했는데 한명도 청약을 신청하지 않았다. 경기도지만 충청도와 가까운 데다 주변 생활 편의시설이 부족하기 때문이다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 일단 청약은 넣고 본다는 식의 청약 불패신화는 최소한 지방에선 완전히 사라졌다. 지방은 물론이고 서울도 소비자 눈높이에 미달하면 미분양이 속출할 수 있다고 말했다. 지방 부동산 시장 곳곳에 빨간 불이 들어오기 시작했다. 부산·세종·대구 등 일부 광역시를 제외하곤 상황이 심상치 않다. 미분양은 늘고, 청약 열기는 시들한데, 향후 경기 전망까지 어둡다. 거기다 대규모 입주 쓰나미까지 몰려온다. 서울 강남권을 중심으로 달아오른 수도권 부동산 시장 열기 착시에 가렸던 양극화가 현실화하는 모양새다. 2일 국토교통부에 따르면 9월 기준 지방 미분양 주택은 44109가구. 지난해 같은달 대비 2430가구 늘었다. 주택 시장이 잔뜩 움츠러들었던 20116월 이후 가장 많이 쌓였다. 2015년 말 3637가구, 지난해 말 16689가구, 9월 말 1311가구로 미분양 물량이 줄어든 수도권과 대조적이다. 2013년 이후 수도권 미분양 주택이 64% 줄었지만 같은 기간 지방 미분양 아파트는 51% 급증했다. 속을 들여다보면 더 심각하다. 9월 말 지방의 준공 후 미분양 물량은 7170가구로 나타났다. 전체 미분양 물량의 16% 수준이다. 그런데 지방에선 준공(입주) 시기가 지나서도 빈집으로 남은 악성미분양이 6채 중 1채 꼴이란 얘기다.

 

 

  청약 현장 곳곳도 썰렁하다. 아파트투유에 따르면 경기도 포천 신읍동에 짓는 포천 신읍 코아루 더 스카이 1·2 단지는 지난달 각각 166가구, 88가구 분양에 단 한 명도 청약 접수를 하지 않았다. 전북 순창 미르채75가구 모집에 1순위 신청자가 없었고, 전남 강진 남양휴튼 1단지1순위 청약경쟁률이 0.041이었다. 전용면적 80157가구를 일반 분양한 경북 칠곡북삼 서희스타힐스23건이 접수돼 전 평형에서 미분양이 발생했다. 집값은 하락세. 경남·경북·울산 등은 집값 상승률이 6개월 넘게 마이너스다. 8·2 부동산 대책에도 불구하고 상승세를 이어가고 있는 서울·수도권과 대조적이다. 올 들어 지난달까지 서울 집값이 2.65% 오르는 동안 수도권은 1.85%, 지방은 0.67% 올랐다. 지방에서도 광역시를 제외한 8개 도는 0.2% 오르는 데 그쳤다. 올해 연말부터는 입주 쓰나미가 몰려 온다. 11월부터 내년 1월까지 3개월 동안 전국 신규아파트 입주 예정 물량은 138954가구다. 전년 동기대비 57% 늘었다. 그 중 지방이 64203가구다. 입주가 일시적으로 몰리면 전셋값은 물론 매매가격까지 떨어질 수 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 부산·세종·대구 정도를 제외하면 지방 분위기는 침체돼 있다이 상황에서 대출 규제까지 강화하면 시장이 극도로 위축할 수 있다고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 서울 강남 재건축 시장의 투기수요를 잡으려고 낸 부동산 대책의 여파가 지방부터 나타나고 있다고 진단했다.(2017113일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

5년전 첫 분양때 99% 미달되자 고육지책으로 임대아파트 전환

전세계약 만기 맞춰 분양 재도전

 

 

 

  2012년 대거 미분양 사태를 빚으며 눈물의 '애프터리빙제'를 했던 김포시의 한 대형 아파트가 다시 분양 무대에 올랐다. 경기도 김포시 풍무5지구 '김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1'(2014년 준공)가 주인공이다. 전용면적 84~117형 총 1810가구 중 전용 84형만 분양 시장에 나온다. 김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1차는 고급 건축물 설계로 유명한 바세니안라고니사가 프랑스 대저택을 본떠 고급 단지로 설계했다. 4년 전에 이미 다 짓고 사람도 살고 있는데도 지금 시점에서 일부만 시장에 나온 이유는 이 단지가 2012년 당시 유행하던 '애프터리빙(after-living)'를 했기 때문이다. 전용 84형 총 1264가구 중 99%1251가구가 계약에 실패한 탓이다. 김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1차가 처음 분양에 나섰던 2012년은 2008년 글로벌 금융위기로 인해 국내 집값이 바닥을 치고 시장 곳곳에서 미계약 사태가 일던 시기다. 애프터리빙제는 건설사가 지은 준공 후 미분양 아파트를 전세로 살아본 후 계약기간이 지나면 매매 여부를 결정하는 것이다. 최근 정부가 지원한 '기업형 민간임대'와 달리 4~5년 전 부동산 경기 침체로 손실을 떠안게 된 건설사들이 '불 꺼진 아파트'를 팔기 위해 고육지책으로 내놓은 판매 전략이다.

 

  한화건설 관계자는 "이달 분양을 받으면 20185월에 실제로 입주할 수 있는데 지금 분양에 나선 이유는 4년간 전세·반전세로 들어왔던 세입자들과 회사의 임대차 계약 기간이 끝나가는 시점이기 때문"이라고 말했다. 회사는 지금의 세입자들과 2016년 재계약 작업을 마무리한 후 올해 8월부터 전세계약을 일반분양으로 전환하는 작업을 진행해왔다. 새 분양가는 인근 아파트 시세와 유사한 수준인 전용 84형이 38000~39000만원 선으로 애초 분양가(32000~34000만원 선)보다는 5000만원가량 올랐다. 이달 서울 마곡지구 기업 입주가 본격화한 데다 내년 11월 김포도시철도 풍무역이 개통을 앞두면서 전반적으로 인근 단지 시세가 5000~7000만원가량 오른 것을 감안했다는 분석이다. 풍무동 인근 A공인 관계자는 "지난해 집들이한 '풍무 푸르지오 센트레빌' 같은 면적(45000~5억원 선)에 비하면 낮은 편"이라고 말했다. 김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1차의 경우 사실상 후분양제의 형식이기 때문에 청약통장이 필요 없고 계약은 선착순이다. 한화건설 관계자는 "계약금 1000만원을 낸 후 중도금 없이 분양가에서 계약금을 뺀 액수(잔금)를 입주할 때 내면 된다"고 설명했다.(20171020일 매일경제 기사 참조)