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무주택자에 월급쟁이는 손해? 화폐개혁 논란

 

  화폐개혁(리디노미네이션) 논란이 시끌시끌합니다. 지난 달 25일 이주열 한국은행 총재가 이제는 화폐개혁 논의를 시작할 때라고 언급한 데 이어, 국회 기획재정위원회 소속 여야 의원들이 리디노미네이션을 논한다라는 토론회를 다음 달 13일 개최한다고 밝혔습니다. 일부 정치권과 금융권은 1962년의 마지막 화폐개혁 이후에도 계속된 경제성장으로 원화의 단위가 너무 커져서, 단위를 낮추는 리디노미네이션이 필요하다고 주장합니다. 통계에 단위가 등장해 계산이 어렵고, 달러화 대비 원화 환율이 4자리나 돼 가치가 떨어져 보인다고 합니다. 국민소득 3만 달러 국가의 국격에 맞지 않는다는 거죠. 리디노미네이션 논의가 겨우 시작된 수준이지만, 일반 가계에도 영향을 준다는 우려로 네티즌은 벌써 술렁입니다. 다수는 리디노미네이션에 회의적입니다. 1000원이 1원이 됐다고 생각해봅시다. 화폐 단위가 낮아지면 액수가 낮다는 심리가 작동해 물가 상승이 쉬워지고, 결국 부동산 등 현물자산을 가진 이들만 이롭다는 것입니다. 무주택자에 월급만 저축해 온 대부분의 사람에게는 손해라는 거죠. 국격’, ‘경 단위 통계는 일반 국민에게 와닿지 않는 이유라, 큰 부작용을 감수하며 해야하는냐는 의문을 제기하기도 합니다. 반면 지하경제를 양지로 끌어낸다는 긍정적 효과를 기대하는 의견도 있습니다. e글중심이 다양한 의견을 담았습니다.

 

화폐개혁 = 물가상승?

"정보들을 모아보니 다음의 네가지 사항은 많이들 동조하더군요. 1. 심리적 요인으로 물가 상승 2. 물건 가의 반올림으로 물가 상승 내림은 불가능 3. 검은 돈을 숨기기 위한 자산화 작업으로 물건을 대량으로 구매하게 되어 물가 상승 4. 기존 화폐를 다시 찍어야 하니 물가 상승 상승분 미미함 그럼 결과적으로 화폐개혁을 하면 물가가 상승하는 방향으로 된다는 것인데... 기존 자산가들만 더 유리한 것이 아닌지 모르겠네요.“

 

 

화폐개혁 하면 어떻게 되느냐..

"1. 지하경제의 숨어있는 돈을 끌어 내고 세금 추징으로 세수가 늘어 납니다. 2. 이런 정책을 인위적으로 사용한다면 하이퍼 인플레이션 (초인플레이션)이 나타날 수 있습니다. 3. 새로운 돈을 찍어내는데 화폐 발행 비용이 들어가고 화폐속 새로운 인물을 선정하는데 사회적 문제와 갈등이 생깁니다. 4. 화폐개혁 관련주로는 한네트랑 몇 개가 있습니다. 5. 가격 상승의 여지가 생겨 물가는 다시 폭등, 아파트 집값 등 부동산이 다시 상승 합니다. 이경우, 빈부격차는 더욱더 벌어집니다.“

 

 

막연히 불안한 분들은

"과거의 50년대 60년대 통화개혁은 단순 화폐단위 변경이 아닙니다. 일부만 신권으로 바꿔주고 나머지는 1~5년 넘는 예금으로 봉쇄하고 기간이 지나 신권으로 바꿔줬어요. 이자는 줬지만 산업자금 동원을 위해 현금을 저축한 겁니다. 지금의 리디노미네이션은 단순 화폐단위만 변경되는 거니 과거와 완전 달라요. 유럽 가입국이 유로로 바꾼 것과 같습니다. 끝전효과(예를 들어 16700리라가 16.7이 아니라 17유로가 되는 식의)로 약간 물가가 상승할 수 있으나, 과거 통화개혁의

 

 

어차피 전자상거래가

"대부분인데 화폐개혁이 왜 필요한가요? 돈 한뭉치 싸들고 물건 살 만큼 화폐가치가 낮은 것도 아닌데요? 왜 전국민이 혼돈에 빠질 화폐개혁을 하나요?“

 

한국에서 메뉴판을 보면

"4.5, 7.0 이렇게 이미 0을 줄여서 사용하고 있 기때문에 개혁 얘기가 몇 년 전부터 나온거. 국제적 규모로 노는 국가가 됐는데 화폐에 너무 0이 많음. 그리고 1000원 미만 가치를 없애겠다는게 아니라 미국은 달러에 센트 있듯이 우리도 지폐랑 동전 따로 있잖슴. 1천원 권이 1원 권으로 바뀌는 거징. 그리고 동전도 따로 뭔 단위로 만들어질 것 같고. 동전 단위는 환으로 하자는 주장이 많은 것 같아. 아메리카노는 45환입니다! 이렇게.“

 

 

1000원 단위가

"국격이 어쩌고 저쩌고 하는데 일본은 100단위인데도 준 기축통화 지위를 가지는거보면 중요한 건 단위가 아니라 국력이지. 지하경제 양성화도 이미 비트코인에 조세회피처 있는 이상 불가능이고. 한국은행에 종이하고 잉크 납품하는 사람이 찬성한다면야 이해하는데, 서민경제 안그래도 힘든데 물가 폭등시키고 잘못하면 경제 대혼란 상황되면 누가 책임질거?“

 

 

우리나라에서는

"베네수엘라같은 일은 터지지 않습니다 거의 불가능하죠. 베네수엘라의 화폐 값어치가 떨어진 건 너무 많이 찍어서 결국 종이보다 못한 돈이 된거구, 우리나라 같은 경우는 화폐 단위가 틀려지면 아무래도 물가에 타격을 줄 수 있죠... 근대 화폐개혁은 필요는 합니다. 하지만 지금같이 경기가 안 좋을 때 한다면 아무래도 물가가 너무 올라버리면 결국 중산층까지는 모르겠지만 서민들에게는 부담이 가겠죠..."(2019418일 중아일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공인중개사·PB도 입 모아 집값 하락·거래량 감소 전망

 

 

  올해 불타올랐던 부동산 시장이 내년에는 하락기로 접어들 것이라는 전망이 나왔다. 부동산 전문가와 공인중개사, 은행 프라이빗 뱅커(PB) 등은 입을 모아 집값이 하락하고 거래량이 줄 것으로 내다봤다. 26KB금융지주 경영연구소가 내놓은 `2019 KB부동산 보고서`에 따르면 부동산 시장 전문가 112명에게 설문한 결과 내년에 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 응답이 70.5%로 집계됐다. 지역별로는 비수도권 지역 주택시장 하락을 점친 응답이 87.5%에 달했고, 이 가운데서도 5% 이상 떨어질 것이라는 응답이 19.6%였다. 수도권의 경우 집값 상승 전망이 58.9%로 다소 사정이 나았다. 주택 거래량 역시 줄어들 것이라는 시각이 지배적이었다. 내년도 주택매매 거래량이 올해보다 감소할 것이라는 전망은 64.3%로 집계됐다. 비수도권의 거래량 감소 전망은 77.7%였다. 이처럼 부동산 시장이 얼어붙은 원인으로 정부의 부동산 대책이 첫 손에 꼽혔다. 정부는 주택담보대출비율(LTV)총부채상환비율(DTI) 등 대출 관련 규제는 물론 다주택자 양도세 중과, 종부세·보유세 강화 등 세제 대책을 잇달아 내놓으며 부동산 열풍 잡기에 전력을 다해왔다. 국내 경기침체와 그간 과도했던 매매가 상승에 따른 부담감도 원인으로 지목됐다. 이 같은 하락전망은 부동산 중개업소와 은행 프라이빗 뱅커(PB)에서도 동일하게 관찰됐다.

 

 

  KB 협력 공인중개사 512명을 대상으로 설문한 결과 내년 전국 주택매매가격 하락을 점친 비중이 76.3%에 달했다. 이들 중 70.2%는 서울 주택가격 역시 내년에 주저앉을 것으로 내다봐 수도권은 오를 것이란 전망이 우세했던 부동산 시장 전문가와 시각을 달리했다. 특히 서울 강북의 집값이 내려갈 것이라는 전망이 73.1%, 강남 하락전망(67.2%)보다 높았다. 거래량에 민감한 이들 공인중개사는 내년도 주택거래가 대체로 감소할 것으로 내다봤다. 서울 지역의 매매감소 전망이 72.5%로 타 지역보다 높게 나타났다. 이를 해결하기 위해서는 양도세 인하를 통해 거래를 활성화해야 한다는 응답이 많았다. 고액자산가의 자산관리를 맡는 은행 PB 72명을 상대로 한 조사에서는 73.6%가 내년 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 결과가 나왔다. 특히 30.6%가 집값이 3% 이상 급감할 것이라고 응답했다. 이 같은 상황에서 전문가와 중개업소, PB 등이 투자하기 좋은 부동산으로 꼽은 것은 아파트 분양과 재건축, 토지였다. 최근 서울 주택가격이 급등하면서 상대적으로 저렴하게 신규주택을 사들일 수 있는 수단으로 아파트 분양이 주목받고 있기 때문이다. 한편, 전체 가구의 약 11%는 다주택자이며, 35%는 무주택자인 것으로 나타났다. 이는 서울·경기·6개 광역시·세종시 거주 3천여명을 상대로 설문 조사한 결과다. 또 주택 보유자 가운데 대출을 받지 않은 가구가 절반에 이르는 것으로 집계됐다. 주택 보유자 중 43%는 전액 자기자본으로 주택을 구매했고, 대출 없이 가족 지원만 받았다는 응답은 8%였다.(20181226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주택청약제도 개편

 

 

  정부가 부적격 당첨자 발생 등으로 인해 계약이 취소된 아파트 잔여분에 대해 무주택자만을 대상으로 청약통장 없이도 청약 가능한 사실상의 `3순위 청약제도`를 신설한다. 지금은 `로또`가 예상되는 강남 아파트 잔여분에 유주택자도 대거 참여해 추첨했지만 앞으로는 무주택자에게만 기회를 준다. 국토교통부는 9·13 부동산 대책의 후속 조치로 `주택공급에 관한 규칙` 개정안과 `주택법 시행령` 개정안, `공공주택 특별법 시행령` 개정안 등을 오는 11일부터 시행한다고 7일 밝혔다. 투기과열지구청약과열지역, 수도권, 광역시 등지에서는 추첨제 물량 중 75% 이상(현재 50%)이 무주택자에게 우선 공급되고, 잔여 주택은 무주택자와 1주택 실수요자가 추첨 경쟁한다. 1주택자는 기존 주택을 처분하는 조건으로 당첨 가능하다.


 


  특히 내년 2월부터는 서울·수도권 등 투기과열지구와 청약과열지역에서 계약 취소 주택이 20가구 이상이면 해당 지역에 거주하는 무주택자에게 추첨으로 공급하는 제도가 신설된다. 현재 청약제도에선 부양가족·무주택기간 등을 가점으로 매겨 당첨자를 1·2순위에서 가린다. 지금까지는 순위 내 모집 후 미달되거나 당첨자가 부적격 당첨자로 밝혀져 계약이 취소될 때 건설사가 자체 추첨·줄 서기 등 자의적 방법으로 당첨자를 선정했다.(2018128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

정부, 건설사 압박해 북위례 분양에 새규정 적용
주택보증 일방적 연기 지시, "규칙개정 후 보증 가능" 통보
GS 위례포레자이는 물론 힐스테이트북위례 등 연기
갈아타기 실수요자 기회 뺏겨 1주택자 불리한 규칙적용
전매제한 기간도 더 길어져 판교 대장지구도 연기될 듯

 

 

 

  이르면 다음달 말부터 1주택자는 새 아파트 추첨제에 당첨되는 것이 사실상 어려워진다. 추첨제는 무주택 기간·부양 기간·통장 가입 기간 등을 따지지 않고 무작위로 입주자를 선정하는 제도. 정부가 수도권 규제지역 내 추첨제 물량 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고, 1주택자가 낮은 확률로 추첨으로 당첨되더라도 6개월 내에 기존 주택을 처분하도록 의무화했기 때문이다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 `주택 공급에 관한 규칙` 개정안을 12일 입법예고한다고 밝혔다. 청약제도 변경은 입법예고기간을 거쳐 11월 말~12월 초 시행한다. 현재 투기과열지구에서는 전용 85초과 물량 중 50%, 조정대상지역에서는 85이하 25%·85초과 70%가 추첨제로 공급되고 있다. 개정안은 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권, 광역시 등 지역에서 추첨제 대상 주택 중 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하기로 했다. 나머지 25% 역시 75% 물량에서 떨어진 무주택자와 유주택자가 함께 경쟁한다. 1주택자가 청약을 하기 위해서는 기존 주택을 입주 가능일부터 6개월 이내에 처분해야 하며 이를 위반하면 공급계약 취소와 500만원 이하 과태료, 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금을 내야 한다. 이는 유주택자 당첨 가능성을 사실상 거의 막은 것이라 볼 수 있다. 이런 청약제 변경에 따른 후속 조치로 주택도시보증공사(HUG)는 민간 건설사에 북위례 등 분양 일정을 공급규칙 개정 후인 12월로 연기해 달라고 요청했다. 분양 물량 100%85이상 중대형이라 추첨 비중이 높았던 북위례 분양은 개정된 청약제도에 따라 사실상 1주택자 당첨 가능성이 거의 희박해졌고 청약을 위해선 기존 주택 처분을 각오해야 하는 상황으로 바뀌었다. 앞서 지난 10HUG는 북위례 분양을 준비하고 있는 GS건설과 현대엔지니어링 측에 연말로 분양 연기를 통보했다.

 

 

  3년 만에 재개되는 북위례 분양은 투기과열지구지만 100% 중대형(전용 85초과)으로만 구성됐다. 따라서 원래는 당첨자 중 50%는 무주택자 중 가점이 높은 순서대로, 나머지 50%1주택 1순위를 포함해 추첨을 통해 뽑게 돼 있었다. 하지만 청약 관련 규정이 바뀌면 추첨제 물량 중 75%가 무주택자 대상으로만 공급하게 된다. 1주택자로선 전체 물량 중 12.5%에만 `기존 주택 처분`을 조건으로 도전하는 만큼 당첨 확률이 `` 떨어진다. 이 같은 규정은 정부가 `주택 공급에 관한 규칙` 개정을 마무리하는 11월 말부터 12월 초 사이에 적용될 것으로 보인다. 조정지역 기준 `소유권 이전 등기일`까지로 제한됐던 전매기간을 최소 3년에서 최장 8년으로 늘리는 주택법 개정안도 비슷한 시기에 효력이 발휘된다. 1주택자가 청약에 도전하기엔 여러모로 `까다로운` 환경이 만들어지는 셈이다. 이 때문에 12월 전에 이뤄지는 중대형 아파트 분양은 1순위 청약통장을 갖고 있는 1주택자들에게 `마지막 갈아타기 기회`로 여겨졌다. 하지만 분양보증을 담당하는 HUG가 일방적으로 민간 건설사에 분양 일정 조정을 명령하면서 기회는 사라지게 됐다. 분양을 불과 2주 남겨놓고 정부 산하기관이자 분양의 키를 쥐고 있는 HUG가 일방적으로 일정 조정을 요구한 것이라 논란도 예상된다. 북위례 분양 연기는 10월로 예정됐던 판교 대장지구와 강남권 분양에도 연쇄적으로 영향을 미칠 것으로 보인다. 수요자 관심을 모으는 `가을 대어급 분양`이 사실상 사라질 위기에 빠졌다는 뜻이다. 판교 대장지구는 10월 말 `힐스테이트 판교 엘포레(836가구)`를 시작으로 대우건설 A1·2블록(974가구), 포스코건설 A11·12블록(990가구) 분양이 이어질 예정이었다. 이 중 `힐스테이트 판교 엘포레`는 전용 128~162100% 대형 면적으로만 구성돼 가점이 부족한 사람들도 당첨 가능성이 있는 대단지 택지지구 분양으로 꼽혔다.


 


  올 초부터 분양을 예고했던 서초우성1차 재건축 `래미안 리더스원`HUG와 분양가 샅바싸움을 벌여왔던 차다. 그러다 우여곡절 끝에 10월 분양을 결정했지만 이 역시 밀릴 가능성이 높다. 1317가구 중 일반분양은 232가구로 적은 편이지만 100% 가점제로만 청약 당첨자를 결정하는 59~84타입 외 대형 면적이 상당수 마련돼 있기 때문에 공급규칙 개정 전 분양을 노리는 사람들이 꽤 됐다. 하지만 HUG가 조합과 건설사가 제안하는 분양가가 `높다`며 난색을 표하고 있는 데다 국토부의 공급규칙 이후 분양 방침까지 겹치면서 내년으로까지 미뤄질 가능성도 점쳐진다. 분양업계 관계자는 "원래 추석이 지난 후 가을 분양이 1년 중 최대 분양 시즌 중 하나인데 정부가 공급규칙 개정 이후에 분양하라고 지시하면서 10~11월이 붕 뜨게 됐다"면서 "연말연시에 분양을 피하는 업계 특성상 내년으로 밀리는 사례도 나올 수 있는데, 공급 지연 현상만 부추길 뿐"이라고 말했다. 일각에서는 정부의 `분양시장 통제``무주택 금수저`에게만 기회를 더 열어주는 게 아니냐는 비판이 나온다. 북위례의 예상 평균 분양가는 3.32300만원 선에 결정될 것으로 보인다. 산술적으로 계산했을 때 중대형만 있는 북위례 아파트 분양가는 아무리 저렴해도 8억원대 중후반부터다. 부담이 되는 금액인 데다 전매제한 기간까지 걸려 있어 팔기도 어려워 `자금력 있는` 무주택자에게만 유리한 시장이 만들어졌다는 뜻이다. 부동산업계 관계자는 "1주택자들이 `손발이 묶인` 상황에서 대어급 분양이 모두 `돈 있는` 무주택자에게 돌아갈 가능성이 높아졌다"고 말했다.(20181012일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  정부가 13일 발표한 `주택시장 안정대책`(이하 9.13대책)집값이 급등한 지역의 다주택자 투기수요를 정조준한 종합부동산세 중과와 함께 빚내서 집사는 걸 막기 위한 대출규제 등의 전방위적 방안이 담겼다. 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역의 2주택 이상 보유자에게는 주택분 종합부동산세 최고세율을 최고 3.2%로 중과하고, 세부담 상한도 150%에서 300%로 올린다. 앞서 참여정부의 종부세 최고세율인 3%보다 더 강화된 수준이다. 이날 오후 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 발표된 이번 대책에는 다주택자의 종합부동산세율을 대폭 강화하고 2주택자 등의 주택담보대출을 제한해 투기 자금을 차단하는 내용이 담겼다. 종부세는 과세표준(이하 과표) 3억원 이하 구간을 제외한 전 구간 세율이 최대 1.2%p 올라갔다. 과표 36억원 구간 세율도 신설해 종부세율 인상 범위를 대폭 확대했다.

 

 

  조정대상지역에서는 3주택자는 물론 2주택자도 중과한다. 특히 과표 94억원(시가로는 1주택 181억원 초과, 다주택 176억원 초과) 초과 구간 세율은 3.2%까지 올라간다. 조정대상지역은 지난달 추가 지정된 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구를 포함해 총 43이다. 2주택 이상 보유세대는 규제지역에서 신규 주택 구입시 주택담보대출을 받지 못하게 막았다. 1주택 세대도 규제지역 내에서 새로 주택을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없지만 이사·부모봉양 등 예외적인 경우만 예외를 뒀다. 규제지역 내 공시가 9억원을 초과하는 고가주택 구입시에는 실거주 목적을 제외하고 주담대를 금지했으며, 1주택세대는 기존주택 최장 2년 이내 처분 조건으로 예외적으로 허용한다. 조정대상지역과 무관하게 부부합산 2주택 이상자는 전세자금 대출에 대한 공적 보증이 금지된다. 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증을 받을 수 있다. 무주택자(부부합산)은 소득 상관없이 공적보증을 이용할 수 있다. 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 확인해 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출을 회수하고, 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장을 제한하는 등 투기를 막기 위한 꼼꼼한 대책을 내놨다.(2018913일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

신반포 센트럴자이 당첨자84이하 커트라인 69, 40대중반 5인 가족돼야 가능

"실수요 위한다더니"분통

 

 

  30대 신혼부부들이 서울에서 새 아파트를 분양받기가 더욱 어려워질 것이라는 우려가 현실로 나타났다. 8·2 부동산 대책 이후 서울 강남권 첫 재건축 분양 단지로 관심을 모았던 서초구 잠원동 '신반포센트럴자이'의 가점제 청약 결과를 분석한 결과 중소형 평형으로 불리는 전용 84이하 모든 타입의 평균 가점이 70점대를 넘겼다. 4인 가족이 15년 이상 무주택자로 살아야 받을 수 있는 청약가점 최고점이 69이다. 따라서 30대 신혼부부가 가점제를 통해 서울 새 아파트를 청약받는 것이 사실상 불가능하다는 점이 확인된 셈이다. 15일 금융결제원이 공개한 '신반포센트럴자이' 당첨자 가점 내역을 보면 전용 84B형은 최저 69점 최고 78, 전용 84C형은 최저 72점 최고 78으로 집계됐다. 청약통장이 가장 많이 몰린 전용 59A형도 최저 69, 최고 점수는 74에 달했고 5001이 넘는 높은 경쟁률을 보였던 전용 59C형은 평균 당첨 가점이 무려 77.25에 달했다.

 

 

  청약가점은 84점이 만점으로 부양가족 수(최고 35), 무주택 기간(최고 32), 청약통장 가입 기간(최고 17)에 따라 달라진다. 부양가족이 없을 경우 5점에서 시작해 배우자와 직계존속·비속을 포함해 1명당 5점씩 가점이 된다. 6인 가족은 청약가점이 30이다. 무주택 기간은 청약신청자의 연령이 만 30세가 되는 날부터 주택 모집공고일까지로 계산한다. 매년 2점이 가산돼 무주택 기간이 15년 이상 되는 만 45세가 되면 최고점인 32을 받을 수 있다. 단 만 30세가 되기 전에 혼인한 경우 혼인신고일로 등재된 날부터 계산한다. 청약통장 가입 기간은 가입 첫해 2점이 가산되고 이후 1년마다 1점씩 점수가 오른다. 가장 인기가 높았던 59C형의 경우 청약가점 77점이면 15년 동안 청약통장을 가입한 만 45세 가장이 과거 15년 동안 무주택자로 살면서 가구주 포함 6인 가족이 함께 살아야 가능한 점수. 전용 59(25)에 최소 6인 이상 가족이 살도록 만들어 놓은 제도에 대해 비현실적이라는 지적이 나오는 이유다.

 

 

  더구나 오는 25일 입주자 모집 공고 아파트부터는 전용 85이하 평형의 가점제 적용 비율이 종전 75%에서 100%로 올라가고 전용 85를 초과하는 경우에도 50%는 가점제로 적용된다. 가점제 물량이 늘어나면 전반적인 커트라인은 다소 내려갈 수 있지만 상대적으로 가점이 낮은 신혼부부 등 30대 수요자는 오히려 당첨될 확률이 더욱 낮아질 것으로 예상된다. 실수요자를 위한다는 정부의 부동산 대책이 30대 청년층 사이에서 '탁상행정'으로 평가받는 이유다. 실제 이날 서초동에서 개관한 '서초센트럴아이파크' 견본주택을 찾은 30대 청약자들은 대부분 정부의 청약 가점제도에 분통을 터뜨렸다. 서초센트럴아이파크는 추첨을 통해 중소형 평형 청약이 가능한 올해 마지막 강남권 분양 아파트다. 용산구에서 전세를 살고 있다는 권 모씨(35)"집값을 안정화하겠다는 정부 취지는 이해한다"면서도 "지금 가점제도를 가지고 청약에서 가점제 비중만 확대하겠다는 것은 사실상 30대가 앞으로 서울에서 새 아파트를 분양받을 수 있는 길을 정부가 막은 것"이라고 평가했다.(2017915일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

29세이하 편법의심 거래도 급증집값 과열 지속되면 추가 규제

 

 

  문재인정부 첫 국토교통 정책 수장인 김현미 장관이 취임하자마자 부동산 투기와의 전쟁을 선포했다. 새정부 출범 초기 부동산 시장 과열의 원인을 다주택자들의 투기성 거래 때문으로 규정하고, 왜곡된 시장을 실수요자 중심으로 바로잡겠다는 의지를 천명한 것이어서 시장에 작지 않은 파장을 미칠 것으로 보인다. 김 장관은 23일 오전 정부세종청사 대강당에서 열린 취임식에서 이례적으로 파워포인트 슬라이드 자료를 꺼내들고 최근 주택시장 과열을 주도한 게 공급 부족에 따른 실수요가 아닌 투기적 심리가 가세된 가수요라는 논리를 폈다. 김 장관이 인용한 국토교통부 내부 자료에 따르면 지난달 전국 무주택자와 1주택자의 주택 매매 거래량은 전년 동월 대비 각각 6.02%, 1.71% 줄어든 반면 3주택 이상 보유자의 거래량은 일제히 늘었다. 3주택자는 6.19%, 4주택자는 4.4% 늘었고, 5주택 이상 보유자는 7.47%로 증가폭이 가장 컸다.

 

 

  이 같은 추세는 부동산 과열의 진원지로 지목되는 강남4구로 좁혀보면 더욱 극명하다. 강남구는 무주택자 주택 거래가 3% 줄어든 반면 5주택 이상 소유자의 거래는 58%나 늘었다. 송파구는 무주택자가 2% 늘었지만 5주택 이상 소유자는 89%나 급증했다. 용산, 은평, 마포 등 개발 호재가 많은 강북지역도 다주택자의 거래량이 무주택자를 압도했다. 김 장관은 과열지역에서 주택 매매에 나선 사람들의 연령대별 분포 자료도 논거로 공개했다. 지난달 강남4구에서 주택을 매매한 사람 중 29세 이하 거래 증가율(전년 대비)54%30(5.6%), 40(14.4%) 50(13.8%)보다 압도적으로 높았다. 김 장관은 "편법거래를 충분히 의심할 만한 정황"이라고 적시해 20대 이하 연령대 사람들의 부동산 거래 상당수가 부모에 의한 편법 증여나 차명 투기거래로 의심된다고 시사했다. 하지만 증가율이 아닌 전체 거래량에서 차지하는 비중만 보면 29세 이하 매매는 134건으로 전체 3997건의 3.3%에 불과했다.

 

  김 장관이 통계자료까지 준비해 강경 발언을 쏟아낸 것은 6·19 대책 강도가 예상보다 약해 정책 효과가 오래 지속되지 않을 것이라는 시장 일각의 주장을 겨냥한 것으로 풀이된다. 대책이 나온 지 얼마 지나지 않은 시점이지만 상황에 따라 언제든지 시장에 개입할 수 있다는 신호를 줘 투기세력이 활동할 여지를 원천봉쇄하겠다는 것이다. 김 장관은 "지난 19일 발표된 새정부 첫 부동산 대책은 수요를 억제하는 방안에 집중됐는데 아직도 과열의 원인을 공급 부족에서 찾는 사람들이 있다""공급 부족이 문제라면 실수요자들의 거래량이 늘어야 하지만 실제로는 그렇지 않았다"고 말했다. 그는 이어 "지난 부동산 대책은 주택시장을 어지럽히는 분들에게 보내는 1차 메시지"라며 "부동산 정책은 투기를 조장하는 사람들이 아니라 정부가 결정하는 것"이라고 말해 추가 규제 가능성을 재확인했다. 김 장관은 또 서민 주거안정을 위한 '주거 사다리 정책'의 필요성을 강조하며 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입도 필요하다고 말했다.(2017623 매일경제 기사 참조)

 

 


2억 맡기면 40만원은행이자 두배

가입기준 - 금융소득 2천만원 이하 월세입자
투자대상 - 사업성 높은 `뉴스테이` 안정적 투자
리스크는 - 수익보장 안되지만 정책보증 안전망

 

  내년부터 '월세입자 투자풀' 제도가 도입되면 전세에서 월세로 전환하는 세입자들의 주거비 부담을 다소나마 덜 수 있을 것으로 보인다. 가구당 최대 가입한도인 2억원을 투자풀에 맡기고, 목표수익률 연 2.5%를 달성한다고 가정하면 연간 500만원 선 수익이 기대된다. 이자·배당소득세를 빼고 매 분기마다 실제 수령하는 배당금은 120만원(40만원) 안팎이 될 것으로 보인다. 일부 세 감면 효과까지 감안하면 1.5% 선인 3년 만기 은행 정기예금 대비 두 배 정도 실수익을 기대할 수 있는 셈이다. 서울 공덕동 소재 전용 85아파트 전세금은 약 6억원인데 보증부 월세로 전환하면 보증금 4억원, 월세 100만원 정도를 내야 한다. 남는 2억원을 투자풀에 넣으면 매달 월세의 40% 정도가 나오는 셈이다. KB자산운용 부동산운용본부장은 "대규모 투자풀 장점과 다양한 혜택을 고려하면 투자자들이 실제 얻는 수익은 정부가 제시한 수준보다 다소 높아질 수 있을 것"이라고 말했다.

 

누가 가입할 수 있나.

  무주택자인 월세 임차인이 대상이다. 다만 월세입자라도 매매가가 9억원을 초과하는 고가 주택에 주거하거나, 연간 금융소득이 2000만원이 넘는 금융소득종합과세 대상자는 제외된다.

 

언제 어디서 얼마나 가입?

  연말까지 제도 정비가 마무리되면 내년 1분기부터 자금 모집에 들어갈 예정이다. 가입은 은행과 증권사 등 시중 금융회사를 통해 가능하다. 가입한도는 임차인당 최대 2억원까지 가능하다. 부부 공동명의로 월세 계약을 맺은 경우에도 부부를 합산해 가구당 최대 2억원이 가입한도.

 

예상 수익률은 얼마나 되나.

  3년 만기 예금금리(1.5% )1%포인트 이상 초과수익을 목표로 운용한다. 현재 예금금리 기준으로 연 2.5% 이상을 목표로 한다. 전문가들은 정부가 밝힌 추정치가 보수적으로 계산된 만큼 앞으로 상당 기간 3% 이상 수익도 가능하다고 보고 있다. 투자수익은 분기별로 배당한다.

 

중도 인출이 가능한가.

  최소 가입 기간은 4이다. 투자풀의 안정적 운영을 위해 장기 가입 예정자에게 우선순위가 부여된다. 2년 이내 환매 때는 운용 수익의 50%, 4년 이내 환매 때는 운용수익의 30%를 각각 차감 지급한다. 다만 사망 등 불기피한 사유가 인정되는 경우에는 운용 수익 차감 없이 중도 환매가 허용된다.

 

누가 운용하나.

  투자풀 관리 주체는 한국증권금융이다. 실제 펀드 운용은 주간 운용사가 우선 선정되고, 주간 운용사가 투자 대상별로 하위 펀드를 운용할 10여 개 위탁운용사를 별도로 선정해 맡기게 된다.

 

어디에 투자하나.

  사업성이 높은 우량 뉴스테이(기업형 임대주택) 사업을 선별해 투자할 예정이다. 뉴스테이 사업은 다양한 정책적 인센티브로 수익성과 안정성이 높고 매월 임대료 수익이 발생해 주기적 배당이 가능하기 때문이다. 투자풀이 은행처럼 뉴스테이 사업에 직접 대출도 가능해 투자풀 수익자에게 건설 기간 중에도 안정적인 수익 지급이 가능할 것으로 보인다.

 

손실 위험은 없나.

  원금이 보장되는 것은 아니다. 다만 증권금융이 운영 책임성 확보 차원에서 투자풀 전체 조성액의 5%를 후순위로 투자해 손실이 발생해도 이를 우선 흡수하게 된다. 뉴스테이 사업 대출금은 정책보증기관(주택도시보증공사 등)이 보증을 제공하고 있기 때문에 손실 위험은 매우 낮은 수준이 될 것으로 예상된다. 투자 위험을 낮추기 위해 최대한 대출금 비중을 높게 가져갈 계획이라는 게 금융위원회의 설명이다.

 

세제 혜택은 없나.

  투자풀 납입액의 5000만원까지 투자 수익에 대한 이자·배당세가 5.5%(일반 세율은 15.4%)로 저율 분리과세된다. 5000만원을 초과해 가입한도인 2억원까지 납입한 금액에 대해서는 일반 세율 15.4%로 분리과세된다.(2016729일 매일경제 기사 참조)