10-22 07:11

 
 

 

 

오락가락 주택정책에 분노, 공급 뒷받침 안되면 무의미

2030 당첨확률 오르진않아

 

 

청약 가점 쌓기에 올인해온 40대 이상 무주택자들이 벼랑 끝에 몰렸다. 신혼부부·생애최초 특별공급 비중을 늘린 7·10 대책에 이어 생애최초 특공 소득 기준까지 완화되면서 훨씬 더 많은 경쟁자가 몰려들었기 때문이다. 지금도 100대1이 넘어가는 청약 경쟁률은 더 올라갈 게 자명하고, 청약을 위한 전세 수요도 늘어나게 된다. 청약 당첨은 기약이 없고, 힘든 전세살이 기간이 더 늘어난다는 뜻이다. 장기 무주택자들 사이에서는 `젊은 게 벼슬`이라는 자조까지 나온다. 14일 정부는 부동산 시장 점검 관계장관회의를 개최해 특별공급 물량 중 70%는 현행 기준(공공주택은 도시근로자 월평균 소득의 100%, 민영주택은 130%)을 유지하되, 나머지 30%에 대해서는 소득 기준을 30%포인트 완화할 계획이라고 밝혔다. 이미 정부는 7·10 대책에서 생애최초 특공 물량을 민영주택에까지 도입하고, 신혼부부의 소득 기준을 완화한 바 있다.

 

 

대책에 가장 크게 분노하는 이들은 청약 가점을 쌓아온 40대 이상 계층이다. 무주택 기간을 늘려 가점을 쌓았는데 경쟁자들이 일거에 늘어난 것이다. 이미 지난달 서울 양천구 신월2동 신월4구역을 재건축하는 `신목동파라곤`에서 청약 가점 만점자가 등장하는 등 어지간한 가점이 아니고선 수도권 당첨이 어려운 상황이다. 20·30대도 마냥 수혜자만은 아니다. 청약할 수 있는 실수요자가 많아졌을 뿐 당첨 확률이 올라간 건 아니어서다. 정부가 공언한 대로 공급 스케줄이 흘러가지 않는다면 역시 `전세 난민`으로 전락할 가능성이 높다. 특히 이번 대책은 기존 물량에서 선발 기준과 비율을 조정한 것에 불과하다. 한 네티즌은 "결국 신혼부부도 운과 `영끌(영혼을 끌어모은 대출)`에 동참하라는 소리"라며 "신혼부부가 최소 5억원 이상 되는 돈을 어떻게 모으는가. 자녀가 최소 2명은 돼야 경쟁이 될 텐데 집 때문에 애를 낳아야 하는가"라고 지적했다.(2020년 10월 15일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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일반분양 비율 최대 15% 줄어, "무주택 중장년층은 봉이냐“

4050청약 대기자들 허탈감, 파이 키우는 공급 확대는 없이

`배급식`정책 세대갈등만 심화

 

 

"20년간 오로지 정부의 말만 믿고 저축했는데 이제 와서 일반공급을 줄이다니요. 오랫동안 무주택자로 살아온 40·50대에게도 당첨 기회를 늘려주세요." 40·50대 청약 실수요자들이 정부가 7·10 부동산대책에서 `생애 최초 특별공급`을 확대하자 "가뜩이나 분양 물량이 적은데 내 집 마련의 꿈이 더 멀어졌다"며 반발하고 있다. 앞서 신혼 특공 확대로 일반 물량이 줄었는데 이번에는 생애 최초 특공 확대로 일반 물량이 더 쪼그라들자 "20년간 묵힌 청약통장을 버리게 생겼다"는 한탄이 쏟아지고 있다. 문재인정부가 공급을 줄여 주택청약을 로또로 만들고, 대출까지 옥죄며 30대의 내 집 마련 사다리를 걷어찼다는 지적 때문에 이번 7·10 대책에서 30대 혜택을 대폭 늘리자 이번엔 40·50대가 반발하는 셈이다. 이 정부가 `전체 파이를 키우는` 공급 확대 정책을 쓰지 않으면서 한정된 물량을 목소리가 큰 집단에 먼저 주는 `배급제` 방식의 정책을 고집하다 보니 매번 폭탄 돌리기 식 제로섬 게임이 되고 있다는 지적이 나온다. 결국 청약 제도가 엉뚱하게 세대 간 갈등으로 비화되고 있다. 전문가들은 "정부가 해야 할 정책은 재건축·재개발 완화 등 확실한 공급책"이라며 "청약 비율만 조정하는 건 `밑돌 빼서 윗돌 얹는 식` "이라고 지적했다.

 

12일 부동산 업계에 따르면 청와대 청원 게시판과 부동산 커뮤니티에는 생애 최초 특공 확대를 반대하는 의견이 여러 건 올라오고 있다. 한 시민은 청와대 청원 게시판에 "젊은 시절 신혼, 생애 최초 등 특공 같은 것은 구경도 못해 본 중장년층에게 이제 와서 일방적인 희생을 강요하지 말아달라. 오랫동안 무주택으로 살아온 사람들에게 공공분양의 당첨 기회가 돌아가게 해달라"며 특공 확대를 반대하는 글을 올렸다. 또 다른 사람은 "공공분양 당첨을 위해 성실히 청약저축을 유지해온 무주택 중장년층의 청약 기회를 빼앗지 말아달라"며 "특공 확대가 오랫동안 기다린 사람에게 기회를 주는 청약제도의 근간을 무너뜨린다"고 주장했다. 7·10 대책으로 생애 최초 특공이 늘면서 일반분양 물량이 줄었기 때문이다. 국민주택은 원래 전체 물량에서 기관 추천·다자녀·노부모·신혼 부부·생애 최초 등 특공이 80%, 일반공급이 20%였는데, 이번에 생애 최초 특공이 5% 늘면서 일반공급이 15%로 쪼그라들었다. 민영주택에서도 특공은 43%, 일반공급은 57%였지만 생애 최초가 도입돼 일반공급이 공공택지는 42%, 민간택지는 50%로 각각 줄었다.

 

 

결혼한 무주택 가구를 대상으로 하는 생애 최초는 소득 요건과 자산 요건만 맞으면 추첨으로 뽑기 때문에 가점이 낮은 20·30대가 유리하다. 물론 40·50대도 지원할 수 있지만 소득 기준(공공은 도시근로자 월평균 소득 100%, 민영은 130%)이 있어 애초에 자격 요건을 채우지 못하는 경우가 많다. 반면 일반분양의 경우 공공주택은 통장 횟수와 저축 총액으로 뽑기 때문에 오랫동안 저축한 사람이 유리하고, 민영주택에서도 부양 가족, 무주택 기간 등을 가점으로 하기 때문에 상대적으로 연령이 높은 중장년층의 당첨 확률이 높다. 이 때문에 정부는 청약 시장에서 소외된 20·30대를 배려해 생애 최초 물량을 늘렸는데, 40대 이상에게는 그만큼 청약 기회가 줄어든 셈이다. "40·50대 기회를 뺏어서 20·30대에게 주고 있다"는 `역차별` 논란이 나오는 이유다. 40·50대는 현재 일반물량으로는 청약 수요를 해소하기 턱없이 부족한데 더 줄어들었다고 한탄한다. 공공주택만 청약을 넣을 수 있는 청약저축 계좌 46만개 중에서 15년 이상 장기 가입 계좌가 20만개에 달한다. 공공과 민영 모두 청약할 수 있는 종합저축 중에서 10년 이상 가입자는 147만1185명이다. 당첨의 문턱에 가지도 못하고 10년 넘게 기다려온 사람들이 167만명에 달한다는 얘기다.

 

 

특히 공공분양만 청약할 수 있는 청약저축 가입자들은 "민영주택에 넣지도 못하는데 공공물량은 계속 줄고 있어서 20년간 기다린 시간이 허망하다"며 한탄을 쏟아낸다. 공공분양의 경우 지난 1~2년간 신혼 부부 주거 지원 정책인 `신혼희망타운`이 쏟아지면서 1인 가구나 중장년층이 소외돼왔다. 정부가 2017년 신혼 부부 특화 단지인 신혼희망타운 보급 계획을 밝히고 2018년에 시범적으로 위례신도시, 평택 고덕에서 신혼희망타운을 공급한 뒤 지난해에는 대폭 물량을 늘렸다. 예를 들어 지난해 11~12월에는 공공분양 5412가구가 모두 신혼희망타운이었다. 40대 주부 박 모씨는 "신혼희망타운이 늘면서 무주택 50대가 지원할 공공분양이 크게 줄었는데, 이제는 그나마 나오는 공공분양에서 일반 물량 자체를 줄였으니 청약통장 한 번 못 써보고 평생 전세를 살아야 할 판"이라고 말하며 한숨을 내쉬었다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "공급은 없는데 한정된 물량으로 비율만 조정하니 세대 갈등만 부추기고 있다"면서 "공급이 확대돼야 한다"고 지적했다.(2020년 7월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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부적격자 물량 11가구 재공급, 잔금대출은 시세대비 40%까지

실투자금 2억원이면 매입 가능, 청약 부적격 계약취소 속출

아크로 포레스트도 3가구 나와, 2017년 공급가격에 `줍줍` 가능

 

 

잠실과 위례신도시 생활권을 누릴수 있는 경기도 하남 감일지구 `하남포웰시티`에서 청약 부적격자 물량 11가구가 재공급된다. 분양 당시에도 인근 아파트보다 싸게 공급돼 `수도권 로또`로 불린 이 아파트는 2018년 분양가 그대로 공급되는 것이어서 실수요자들은 "당첨 즉시 최소 5억원의 시세차익이 보장된다"며 뜨거운 관심을 보이고 있다. 최근 공공분양 과천제이드자이, 민영 아파트 수원 매교역 푸르지오SK뷰에서도 청약 부적격자가 대거 속출하면서 전문가들은 `묻지마 청약`을 넣었다가 계약 취소를 당할 수 있으니 각별히 주의해야 한다고 당부했다. 14일 현대건설은 하남 감일지구 포웰시티 B6·C2·C3블록 계약 취소 물량인 11가구를 오는 18일 재공급한다고 밝혔다. 청약은 포웰시티 홈페이지에서 진행하며 다음날 추첨을 통해 당첨자를 발표한다. 이번에 재공급되는 물량은 신혼부부·장애인·노부모 등 특별공급 8가구, 일반물량 3가구다. 주택공급에 관한 규칙에 따라 특별공급 아파트 계약 취소물량은 특별공급 자격 대상자에게만, 일반공급 취소물량은 해당지역 무주택 가구주에게 돌아간다.

 

 

분양업계 관계자는 "특별공급 자격 요건, 일반공급 가점 등 자격 요건을 맞추지 못해 당첨이 취소된 물량이 발생했다"고 설명했다. 5월 7일 기준 하남시에 거주하는 무주택자가 신청할 수 있다. 거주의무기간은 없다. 현재는 법이 개정돼 거주 요건이 2년 이상일 때 1순위 자격이 부여되지만, 이 아파트는 모집공고가 2018년에 나온 것이어서 `강화된 거주의무기간` 적용을 받지 않는다. 서울 잠실과 위례신도시 생활권을 누릴 수 있고, 1군 건설사 현대건설·대우·포스코 등이 시공을 맡은 대단지 아파트여서 실수요자들 관심이 높다. 무엇보다 청약 대기자들의 관심을 모으는 부분은 시세 대비 반값에 가까운 분양가다. 포웰시티 B6블록 전용 84㎡ 기준 공급가는 5억4000만~5억6000만원이다. 같은 평형 이 일대 시세가 9억~10억원임을 감안하면 당첨만으로 5억원 시세차익이 보장된다. 포웰시티 C3블록 바로 옆에 위치한 하남감일스윗시티는 전용 84㎡가 현재 9억4000만~9억6000만원에 매물이 나와 있다. 대로 맞은편에 위치한 서울 마천동 송파구 송파파크데일 아파트는 같은 평형이 9억~10억원이다. 인근 부동산 관계자는 "감일스윗시티는 이제 입주 중인 아파트로 아직 실거래가 없다. 그러나 입주가 완료되고 올해 말, 내년 초 포웰시티도 입주를 시작하면 10억원은 당연히 넘을 것이라고 본다"고 했다.

 

 

자금 부담이 덜한 점도 `호재`로 꼽힌다. 이 아파트는 입주가 B6블록은 오는 11월, C2는 내년 2월, C3는 내년 3월 예정이다. 당첨 즉시 계약금 20%, 입주 때 잔금 80%를 낸다. 5억6000만원짜리 전용 84㎡에 당첨되면 계약 때 1억1000만원을 내고, 4억5000만원가량은 6개월 뒤 입주 때 내면 된다. 그런데 통상 잔금대출은 대출 신청 시점 기준 주택담보대출비율(LTV) 40%까지 나오기 때문에 만약 연말 입주 당시 시세가 9억원이라면 3억6000만원까지 대출이 가능해서 잔금 납부 때 9000만원가량만 마련하면 된다. 6개월 사이 2억원 정도만 확보해도 아파트 구매에 무리가 없는 셈이다. 모집공고문에는 중도금대출 알선은 없다고 나와 있다. 포웰시티 분양상담사도 "개인의 신용도에 따라 다르지만, 사용승인 후 입주 때 시세에 근거해서 대출 한도만큼 주택 대출을 받을 수 있다"고 설명했다. 모집공고문에는 청약 부적격 확인 시 10년간 청약 자격이 박탈된다고 나와 있다. 최근 들어 특공 자격 요건의 세분화, 복잡한 가점제 등으로 특공과 일반공급 가리지 않고 부적격자가 속출하고 있다. 고가 아파트에서도 청약 자격 부적격으로 계약 취소된 물량이 발생했다. 서울 성동구 성수동 `아크로 서울 포레스트` 주상복합 아파트 3가구도 `줍줍`을 진행한다. 대림산업은 2017년 분양 당시 청약 부적격 당첨으로 주인을 찾지 못한 3가구에 대해 3년 전 가격으로 무작위 추첨을 통해 뽑을 예정이다. 최근 3만8000여 명의 청약통장이 몰린 경기도 과천 제이드자이 1순위 청약에서 약 22.7%(147가구)의 부적격자가 대량으로 발생했다. 무주택자이면서 소득·재산이 일정 수준 이하여야 하는데 자신의 소득·재산에 대한 정확한 정보 없이 지원하다 보니 당첨 취소 사례가 쏟아졌다.(2020년 5월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울 실거래가 평균 13.8% 상승, 거래 건수는 절반으로 급감

 

작년 ‘9·13 주택시장 안정대책 발표 이후 서울에서 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 용산구인 것으로 나타났다. 16일 부동산114에 따르면 9·13 대책 이후 1년간 서울지역 아파트값(실거래가 기준)평균 13.8% 상승했다. 9·13 대책 이전 1년간 평균 거래가는 66603만원이었는데, 9·13 대책 이후 1년간 평균 거래가는 75814만원을 기록했다. 작년 9월부터 올해 8월 말까지 국토교통부가 공개한 거래 건수(42564)와 그 이전 1년간 거래 건수(97414)를 비교한 결과다. 거래가 반토막 난 가운데 저가 아파트보다 재건축·고가 아파트의 거래가 상대적으로 많았다. 9억원 초과 아파트의 거래 비중은 9·13 대책 이전 17.3%에서 9·13 대책 이후 24.7%로 높아졌다. 9억원 초과 아파트 거래량은 9·13 대책 이전 16854건에서 대책 이후 9350건으로 37.3% 줄었다. 반면 대책 이전 78919건에 달하던 9억원 이하 아파트 거래량은 대책 이후 27996건으로 60.2% 급감했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 대출이 필요 없는 현금 부자들이나 대출 부담이 덜한 무주택자의 거래 비중이 늘어난 영향이라고 설명했다.

 

구별로는 용산구 성동구 강남구의 거래가격이 많이 올랐다. 용산구 아파트의 최근 1년간 평균 거래가격은 159724만원을 기록했다. 직전 1년간 평균가(126727만원)보다 26% 상승했다. 용산 미군부대 이전과 공원 조성 등 다양한 개발 호재가 영향을 줬다고 부동산114는 분석했다. 이어 성동구는 9·13 대책 이전 77033만원에서 이후 93264만원으로 21.1% 올랐다. 재재발 구역 노후 주택과 서울숲 인근 신축 아파트값이 강세를 보인 영향이다. 강남구의 거래가 상승률은 17.7%였다. 최근 1년 거래 평균가격은 171984만원으로 서울 25개 구 중 가장 높았다. 송파구의 평균 거래가는 96706만원에서 113317만원으로 17.2% 상승했다. 서초구는 139053만원에서 156951만원으로 12.9% 올랐다. 은평구 거래가는 대책 발표 이전(47685만원)과 이후(48028만원)가 비슷했다. 구로구(42821만원44258만원)와 강서구(52725만원54361만원)도 큰 차이를 보이지 않았다.(2019917일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

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강남 이어 강북 전세도 자극 입주 10년내 아파트 몸값↑ 강남 재건축 호가는 급락

 

아직 대세 폭락은 없었다. 강남권 재건축 아파트 일부 `호가`가 조정됐을 뿐 입주 10년 안팎 아파트는 건재했다. 전셋값마저 오히려 상승세를 이어가면서 전체적으로 매매·전세 가격 동반 상승이 이어지고 있다. 기준이 강화된 분양가상한제가 본격 시행되기까지는 아직 두 달 정도 남아 있어 시장 상황을 섣불리 판단하긴 어렵지만 정부 의도대로 재건축 가격을 잡을 수 있을지언정 기존 아파트 몸값은 오히려 확 뛰고, 저렴한 분양가를 기대하는 `전세 대기 수요` 때문에 전셋값이 올라갈 것이라는 우려가 제기되고 있다. 16일 매일경제가 서울 부동산시장 상황을 취재한 결과 분양가상한제 시행 이후 재건축 아파트 호가는 확 떨어졌다. 강남구 대치동 `은마아파트`는 상한제 발표 후 호가가 7000만원까지 빠진 것으로 나타났다. 전용면적 84는 지난달 197000만원에 거래됐지만 현재 호가는 19억원이 됐다. 송파구 대장주 격인 잠실주공5단지 역시 가격이 5000만원 이상 빠지면서 빨간불이 켜졌다. 문제는 재건축 아파트보다 훨씬 더 많은 기존 아파트 몸값이 오히려 수천만 원씩 오르며 신고가를 계속 경신할 분위기라는 점이다. 입주한 지 3년 된 서초구 잠원동 `래미안신반포팰리스` 전용 84는 지난달 223000만원에 거래가 완료돼 2달여 만에 15000만원이 상승했다.

 

올해 입주를 시작해 마무리된 `래미안블레스티지`와 입주가 시작된 `디에이치아너힐즈` 등 수천 가구가 최근 입주한 강남구 개포동 일대는 사려는 사람은 많은데 물건이 없어 발을 동동 구르고 있다. 디에이치아너힐즈는 전용 84호가가 24억원 안팎으로 형성됐으며, 같은 면적 래미안블레스티지 테라스하우스는 268000만원까지 호가가 치솟았고 일반 타입도 26억원까지 가격을 부르고 있다. 분양가상한제가 시행되면 현재 철거를 시작한 단지는 어쩔 수 없이 분양을 해야 하지만, 그 전 단계인 관리처분인가에 머무른 단지는 무기한 분양을 미룰 수 있다는 얘기가 나오면서 이미 다 지어진 `새 집`에 수요가 쏠리는 모양새다. 강남구 한 공인중개사 대표는 "신축 아파트에 대한 문의는 분양가상한제 이후에도 꾸준히 이어지고 있다""특히 학군이 좋은 지역을 중심으로 규제와 무관하게 더욱 투자가 몰리고 있다"고 전했다. 이러한 분위기는 수치상으로도 나타난다. 부동산114에 따르면 서울 시내 재건축 아파트 가격은 지난주 0.09% 상승했지만 분양가상한제 발표 직후인 이번주 0.02% 상승에 그치며 지난주 대비 0.07%포인트 하락했다. 부동산114 관계자는 "줄곧 상승세를 이어가던 재건축 시장 가격이 굉장히 크게 꺾인 점은 주목할 만하다""투자자들의 재건축 기피 현상이 가속화될수록 신축 수요는 빠르게 늘어갈 수 있다"고 분석했다.

 

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "재건축 부동산 하락은 피할 수 없는 상황"이라며 "결국 상당 기간 재건축 시장은 죽고, 신축 시장이 승승장구할 수밖에 없는 구조"라고 말했다. 분양가상한제 여파는 전세 시장에도 미치고 있다. `로또 분양` 기대감에 무주택자들이 버티기 모드로 전환하면서 전세 시장으로 대거 유입이 이뤄지고 있기 때문이다. 실제 서울 은평구 한 단지는 이번주 사이 지속적으로 전세 거래가 이뤄져 4000만원가량이 급등했다. 시장 혼란이 가중되는 가운데 지역 곳곳에서는 급매물도 쏟아지며 갈팡질팡하고 있다. 특히 준공 10년 차를 전후해 신축도, 재건축도 아닌 기축 아파트는 불확실성으로 결정을 망설이는 분위기다. 마포구 한 공인중개사는 "이번주 들어 집을 팔려는 매도인들은 1000~2000만원을 낮춰서라도 빨리 매물을 정리하려 한다""다만 급매 가격도 높은 편이라 매수 희망자들이 관망하며 시장 분위기를 보고 있다"고 말했다.(2019817일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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무주택자에 월급쟁이는 손해? 화폐개혁 논란

 

  화폐개혁(리디노미네이션) 논란이 시끌시끌합니다. 지난 달 25일 이주열 한국은행 총재가 이제는 화폐개혁 논의를 시작할 때라고 언급한 데 이어, 국회 기획재정위원회 소속 여야 의원들이 리디노미네이션을 논한다라는 토론회를 다음 달 13일 개최한다고 밝혔습니다. 일부 정치권과 금융권은 1962년의 마지막 화폐개혁 이후에도 계속된 경제성장으로 원화의 단위가 너무 커져서, 단위를 낮추는 리디노미네이션이 필요하다고 주장합니다. 통계에 단위가 등장해 계산이 어렵고, 달러화 대비 원화 환율이 4자리나 돼 가치가 떨어져 보인다고 합니다. 국민소득 3만 달러 국가의 국격에 맞지 않는다는 거죠. 리디노미네이션 논의가 겨우 시작된 수준이지만, 일반 가계에도 영향을 준다는 우려로 네티즌은 벌써 술렁입니다. 다수는 리디노미네이션에 회의적입니다. 1000원이 1원이 됐다고 생각해봅시다. 화폐 단위가 낮아지면 액수가 낮다는 심리가 작동해 물가 상승이 쉬워지고, 결국 부동산 등 현물자산을 가진 이들만 이롭다는 것입니다. 무주택자에 월급만 저축해 온 대부분의 사람에게는 손해라는 거죠. 국격’, ‘경 단위 통계는 일반 국민에게 와닿지 않는 이유라, 큰 부작용을 감수하며 해야하는냐는 의문을 제기하기도 합니다. 반면 지하경제를 양지로 끌어낸다는 긍정적 효과를 기대하는 의견도 있습니다. e글중심이 다양한 의견을 담았습니다.

 

화폐개혁 = 물가상승?

"정보들을 모아보니 다음의 네가지 사항은 많이들 동조하더군요. 1. 심리적 요인으로 물가 상승 2. 물건 가의 반올림으로 물가 상승 내림은 불가능 3. 검은 돈을 숨기기 위한 자산화 작업으로 물건을 대량으로 구매하게 되어 물가 상승 4. 기존 화폐를 다시 찍어야 하니 물가 상승 상승분 미미함 그럼 결과적으로 화폐개혁을 하면 물가가 상승하는 방향으로 된다는 것인데... 기존 자산가들만 더 유리한 것이 아닌지 모르겠네요.“

 

 

화폐개혁 하면 어떻게 되느냐..

"1. 지하경제의 숨어있는 돈을 끌어 내고 세금 추징으로 세수가 늘어 납니다. 2. 이런 정책을 인위적으로 사용한다면 하이퍼 인플레이션 (초인플레이션)이 나타날 수 있습니다. 3. 새로운 돈을 찍어내는데 화폐 발행 비용이 들어가고 화폐속 새로운 인물을 선정하는데 사회적 문제와 갈등이 생깁니다. 4. 화폐개혁 관련주로는 한네트랑 몇 개가 있습니다. 5. 가격 상승의 여지가 생겨 물가는 다시 폭등, 아파트 집값 등 부동산이 다시 상승 합니다. 이경우, 빈부격차는 더욱더 벌어집니다.“

 

 

막연히 불안한 분들은

"과거의 50년대 60년대 통화개혁은 단순 화폐단위 변경이 아닙니다. 일부만 신권으로 바꿔주고 나머지는 1~5년 넘는 예금으로 봉쇄하고 기간이 지나 신권으로 바꿔줬어요. 이자는 줬지만 산업자금 동원을 위해 현금을 저축한 겁니다. 지금의 리디노미네이션은 단순 화폐단위만 변경되는 거니 과거와 완전 달라요. 유럽 가입국이 유로로 바꾼 것과 같습니다. 끝전효과(예를 들어 16700리라가 16.7이 아니라 17유로가 되는 식의)로 약간 물가가 상승할 수 있으나, 과거 통화개혁의

 

 

어차피 전자상거래가

"대부분인데 화폐개혁이 왜 필요한가요? 돈 한뭉치 싸들고 물건 살 만큼 화폐가치가 낮은 것도 아닌데요? 왜 전국민이 혼돈에 빠질 화폐개혁을 하나요?“

 

한국에서 메뉴판을 보면

"4.5, 7.0 이렇게 이미 0을 줄여서 사용하고 있 기때문에 개혁 얘기가 몇 년 전부터 나온거. 국제적 규모로 노는 국가가 됐는데 화폐에 너무 0이 많음. 그리고 1000원 미만 가치를 없애겠다는게 아니라 미국은 달러에 센트 있듯이 우리도 지폐랑 동전 따로 있잖슴. 1천원 권이 1원 권으로 바뀌는 거징. 그리고 동전도 따로 뭔 단위로 만들어질 것 같고. 동전 단위는 환으로 하자는 주장이 많은 것 같아. 아메리카노는 45환입니다! 이렇게.“

 

 

1000원 단위가

"국격이 어쩌고 저쩌고 하는데 일본은 100단위인데도 준 기축통화 지위를 가지는거보면 중요한 건 단위가 아니라 국력이지. 지하경제 양성화도 이미 비트코인에 조세회피처 있는 이상 불가능이고. 한국은행에 종이하고 잉크 납품하는 사람이 찬성한다면야 이해하는데, 서민경제 안그래도 힘든데 물가 폭등시키고 잘못하면 경제 대혼란 상황되면 누가 책임질거?“

 

 

우리나라에서는

"베네수엘라같은 일은 터지지 않습니다 거의 불가능하죠. 베네수엘라의 화폐 값어치가 떨어진 건 너무 많이 찍어서 결국 종이보다 못한 돈이 된거구, 우리나라 같은 경우는 화폐 단위가 틀려지면 아무래도 물가에 타격을 줄 수 있죠... 근대 화폐개혁은 필요는 합니다. 하지만 지금같이 경기가 안 좋을 때 한다면 아무래도 물가가 너무 올라버리면 결국 중산층까지는 모르겠지만 서민들에게는 부담이 가겠죠..."(2019418일 중아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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공인중개사·PB도 입 모아 집값 하락·거래량 감소 전망

 

 

  올해 불타올랐던 부동산 시장이 내년에는 하락기로 접어들 것이라는 전망이 나왔다. 부동산 전문가와 공인중개사, 은행 프라이빗 뱅커(PB) 등은 입을 모아 집값이 하락하고 거래량이 줄 것으로 내다봤다. 26KB금융지주 경영연구소가 내놓은 `2019 KB부동산 보고서`에 따르면 부동산 시장 전문가 112명에게 설문한 결과 내년에 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 응답이 70.5%로 집계됐다. 지역별로는 비수도권 지역 주택시장 하락을 점친 응답이 87.5%에 달했고, 이 가운데서도 5% 이상 떨어질 것이라는 응답이 19.6%였다. 수도권의 경우 집값 상승 전망이 58.9%로 다소 사정이 나았다. 주택 거래량 역시 줄어들 것이라는 시각이 지배적이었다. 내년도 주택매매 거래량이 올해보다 감소할 것이라는 전망은 64.3%로 집계됐다. 비수도권의 거래량 감소 전망은 77.7%였다. 이처럼 부동산 시장이 얼어붙은 원인으로 정부의 부동산 대책이 첫 손에 꼽혔다. 정부는 주택담보대출비율(LTV)총부채상환비율(DTI) 등 대출 관련 규제는 물론 다주택자 양도세 중과, 종부세·보유세 강화 등 세제 대책을 잇달아 내놓으며 부동산 열풍 잡기에 전력을 다해왔다. 국내 경기침체와 그간 과도했던 매매가 상승에 따른 부담감도 원인으로 지목됐다. 이 같은 하락전망은 부동산 중개업소와 은행 프라이빗 뱅커(PB)에서도 동일하게 관찰됐다.

 

 

  KB 협력 공인중개사 512명을 대상으로 설문한 결과 내년 전국 주택매매가격 하락을 점친 비중이 76.3%에 달했다. 이들 중 70.2%는 서울 주택가격 역시 내년에 주저앉을 것으로 내다봐 수도권은 오를 것이란 전망이 우세했던 부동산 시장 전문가와 시각을 달리했다. 특히 서울 강북의 집값이 내려갈 것이라는 전망이 73.1%, 강남 하락전망(67.2%)보다 높았다. 거래량에 민감한 이들 공인중개사는 내년도 주택거래가 대체로 감소할 것으로 내다봤다. 서울 지역의 매매감소 전망이 72.5%로 타 지역보다 높게 나타났다. 이를 해결하기 위해서는 양도세 인하를 통해 거래를 활성화해야 한다는 응답이 많았다. 고액자산가의 자산관리를 맡는 은행 PB 72명을 상대로 한 조사에서는 73.6%가 내년 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 결과가 나왔다. 특히 30.6%가 집값이 3% 이상 급감할 것이라고 응답했다. 이 같은 상황에서 전문가와 중개업소, PB 등이 투자하기 좋은 부동산으로 꼽은 것은 아파트 분양과 재건축, 토지였다. 최근 서울 주택가격이 급등하면서 상대적으로 저렴하게 신규주택을 사들일 수 있는 수단으로 아파트 분양이 주목받고 있기 때문이다. 한편, 전체 가구의 약 11%는 다주택자이며, 35%는 무주택자인 것으로 나타났다. 이는 서울·경기·6개 광역시·세종시 거주 3천여명을 상대로 설문 조사한 결과다. 또 주택 보유자 가운데 대출을 받지 않은 가구가 절반에 이르는 것으로 집계됐다. 주택 보유자 중 43%는 전액 자기자본으로 주택을 구매했고, 대출 없이 가족 지원만 받았다는 응답은 8%였다.(20181226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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주택청약제도 개편

 

 

  정부가 부적격 당첨자 발생 등으로 인해 계약이 취소된 아파트 잔여분에 대해 무주택자만을 대상으로 청약통장 없이도 청약 가능한 사실상의 `3순위 청약제도`를 신설한다. 지금은 `로또`가 예상되는 강남 아파트 잔여분에 유주택자도 대거 참여해 추첨했지만 앞으로는 무주택자에게만 기회를 준다. 국토교통부는 9·13 부동산 대책의 후속 조치로 `주택공급에 관한 규칙` 개정안과 `주택법 시행령` 개정안, `공공주택 특별법 시행령` 개정안 등을 오는 11일부터 시행한다고 7일 밝혔다. 투기과열지구청약과열지역, 수도권, 광역시 등지에서는 추첨제 물량 중 75% 이상(현재 50%)이 무주택자에게 우선 공급되고, 잔여 주택은 무주택자와 1주택 실수요자가 추첨 경쟁한다. 1주택자는 기존 주택을 처분하는 조건으로 당첨 가능하다.


 


  특히 내년 2월부터는 서울·수도권 등 투기과열지구와 청약과열지역에서 계약 취소 주택이 20가구 이상이면 해당 지역에 거주하는 무주택자에게 추첨으로 공급하는 제도가 신설된다. 현재 청약제도에선 부양가족·무주택기간 등을 가점으로 매겨 당첨자를 1·2순위에서 가린다. 지금까지는 순위 내 모집 후 미달되거나 당첨자가 부적격 당첨자로 밝혀져 계약이 취소될 때 건설사가 자체 추첨·줄 서기 등 자의적 방법으로 당첨자를 선정했다.(2018128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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정부, 건설사 압박해 북위례 분양에 새규정 적용
주택보증 일방적 연기 지시, "규칙개정 후 보증 가능" 통보
GS 위례포레자이는 물론 힐스테이트북위례 등 연기
갈아타기 실수요자 기회 뺏겨 1주택자 불리한 규칙적용
전매제한 기간도 더 길어져 판교 대장지구도 연기될 듯

 

 

 

  이르면 다음달 말부터 1주택자는 새 아파트 추첨제에 당첨되는 것이 사실상 어려워진다. 추첨제는 무주택 기간·부양 기간·통장 가입 기간 등을 따지지 않고 무작위로 입주자를 선정하는 제도. 정부가 수도권 규제지역 내 추첨제 물량 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고, 1주택자가 낮은 확률로 추첨으로 당첨되더라도 6개월 내에 기존 주택을 처분하도록 의무화했기 때문이다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 `주택 공급에 관한 규칙` 개정안을 12일 입법예고한다고 밝혔다. 청약제도 변경은 입법예고기간을 거쳐 11월 말~12월 초 시행한다. 현재 투기과열지구에서는 전용 85초과 물량 중 50%, 조정대상지역에서는 85이하 25%·85초과 70%가 추첨제로 공급되고 있다. 개정안은 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권, 광역시 등 지역에서 추첨제 대상 주택 중 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하기로 했다. 나머지 25% 역시 75% 물량에서 떨어진 무주택자와 유주택자가 함께 경쟁한다. 1주택자가 청약을 하기 위해서는 기존 주택을 입주 가능일부터 6개월 이내에 처분해야 하며 이를 위반하면 공급계약 취소와 500만원 이하 과태료, 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금을 내야 한다. 이는 유주택자 당첨 가능성을 사실상 거의 막은 것이라 볼 수 있다. 이런 청약제 변경에 따른 후속 조치로 주택도시보증공사(HUG)는 민간 건설사에 북위례 등 분양 일정을 공급규칙 개정 후인 12월로 연기해 달라고 요청했다. 분양 물량 100%85이상 중대형이라 추첨 비중이 높았던 북위례 분양은 개정된 청약제도에 따라 사실상 1주택자 당첨 가능성이 거의 희박해졌고 청약을 위해선 기존 주택 처분을 각오해야 하는 상황으로 바뀌었다. 앞서 지난 10HUG는 북위례 분양을 준비하고 있는 GS건설과 현대엔지니어링 측에 연말로 분양 연기를 통보했다.

 

 

  3년 만에 재개되는 북위례 분양은 투기과열지구지만 100% 중대형(전용 85초과)으로만 구성됐다. 따라서 원래는 당첨자 중 50%는 무주택자 중 가점이 높은 순서대로, 나머지 50%1주택 1순위를 포함해 추첨을 통해 뽑게 돼 있었다. 하지만 청약 관련 규정이 바뀌면 추첨제 물량 중 75%가 무주택자 대상으로만 공급하게 된다. 1주택자로선 전체 물량 중 12.5%에만 `기존 주택 처분`을 조건으로 도전하는 만큼 당첨 확률이 `` 떨어진다. 이 같은 규정은 정부가 `주택 공급에 관한 규칙` 개정을 마무리하는 11월 말부터 12월 초 사이에 적용될 것으로 보인다. 조정지역 기준 `소유권 이전 등기일`까지로 제한됐던 전매기간을 최소 3년에서 최장 8년으로 늘리는 주택법 개정안도 비슷한 시기에 효력이 발휘된다. 1주택자가 청약에 도전하기엔 여러모로 `까다로운` 환경이 만들어지는 셈이다. 이 때문에 12월 전에 이뤄지는 중대형 아파트 분양은 1순위 청약통장을 갖고 있는 1주택자들에게 `마지막 갈아타기 기회`로 여겨졌다. 하지만 분양보증을 담당하는 HUG가 일방적으로 민간 건설사에 분양 일정 조정을 명령하면서 기회는 사라지게 됐다. 분양을 불과 2주 남겨놓고 정부 산하기관이자 분양의 키를 쥐고 있는 HUG가 일방적으로 일정 조정을 요구한 것이라 논란도 예상된다. 북위례 분양 연기는 10월로 예정됐던 판교 대장지구와 강남권 분양에도 연쇄적으로 영향을 미칠 것으로 보인다. 수요자 관심을 모으는 `가을 대어급 분양`이 사실상 사라질 위기에 빠졌다는 뜻이다. 판교 대장지구는 10월 말 `힐스테이트 판교 엘포레(836가구)`를 시작으로 대우건설 A1·2블록(974가구), 포스코건설 A11·12블록(990가구) 분양이 이어질 예정이었다. 이 중 `힐스테이트 판교 엘포레`는 전용 128~162100% 대형 면적으로만 구성돼 가점이 부족한 사람들도 당첨 가능성이 있는 대단지 택지지구 분양으로 꼽혔다.


 


  올 초부터 분양을 예고했던 서초우성1차 재건축 `래미안 리더스원`HUG와 분양가 샅바싸움을 벌여왔던 차다. 그러다 우여곡절 끝에 10월 분양을 결정했지만 이 역시 밀릴 가능성이 높다. 1317가구 중 일반분양은 232가구로 적은 편이지만 100% 가점제로만 청약 당첨자를 결정하는 59~84타입 외 대형 면적이 상당수 마련돼 있기 때문에 공급규칙 개정 전 분양을 노리는 사람들이 꽤 됐다. 하지만 HUG가 조합과 건설사가 제안하는 분양가가 `높다`며 난색을 표하고 있는 데다 국토부의 공급규칙 이후 분양 방침까지 겹치면서 내년으로까지 미뤄질 가능성도 점쳐진다. 분양업계 관계자는 "원래 추석이 지난 후 가을 분양이 1년 중 최대 분양 시즌 중 하나인데 정부가 공급규칙 개정 이후에 분양하라고 지시하면서 10~11월이 붕 뜨게 됐다"면서 "연말연시에 분양을 피하는 업계 특성상 내년으로 밀리는 사례도 나올 수 있는데, 공급 지연 현상만 부추길 뿐"이라고 말했다. 일각에서는 정부의 `분양시장 통제``무주택 금수저`에게만 기회를 더 열어주는 게 아니냐는 비판이 나온다. 북위례의 예상 평균 분양가는 3.32300만원 선에 결정될 것으로 보인다. 산술적으로 계산했을 때 중대형만 있는 북위례 아파트 분양가는 아무리 저렴해도 8억원대 중후반부터다. 부담이 되는 금액인 데다 전매제한 기간까지 걸려 있어 팔기도 어려워 `자금력 있는` 무주택자에게만 유리한 시장이 만들어졌다는 뜻이다. 부동산업계 관계자는 "1주택자들이 `손발이 묶인` 상황에서 대어급 분양이 모두 `돈 있는` 무주택자에게 돌아갈 가능성이 높아졌다"고 말했다.(20181012일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  정부가 13일 발표한 `주택시장 안정대책`(이하 9.13대책)집값이 급등한 지역의 다주택자 투기수요를 정조준한 종합부동산세 중과와 함께 빚내서 집사는 걸 막기 위한 대출규제 등의 전방위적 방안이 담겼다. 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역의 2주택 이상 보유자에게는 주택분 종합부동산세 최고세율을 최고 3.2%로 중과하고, 세부담 상한도 150%에서 300%로 올린다. 앞서 참여정부의 종부세 최고세율인 3%보다 더 강화된 수준이다. 이날 오후 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 발표된 이번 대책에는 다주택자의 종합부동산세율을 대폭 강화하고 2주택자 등의 주택담보대출을 제한해 투기 자금을 차단하는 내용이 담겼다. 종부세는 과세표준(이하 과표) 3억원 이하 구간을 제외한 전 구간 세율이 최대 1.2%p 올라갔다. 과표 36억원 구간 세율도 신설해 종부세율 인상 범위를 대폭 확대했다.

 

 

  조정대상지역에서는 3주택자는 물론 2주택자도 중과한다. 특히 과표 94억원(시가로는 1주택 181억원 초과, 다주택 176억원 초과) 초과 구간 세율은 3.2%까지 올라간다. 조정대상지역은 지난달 추가 지정된 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구를 포함해 총 43이다. 2주택 이상 보유세대는 규제지역에서 신규 주택 구입시 주택담보대출을 받지 못하게 막았다. 1주택 세대도 규제지역 내에서 새로 주택을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없지만 이사·부모봉양 등 예외적인 경우만 예외를 뒀다. 규제지역 내 공시가 9억원을 초과하는 고가주택 구입시에는 실거주 목적을 제외하고 주담대를 금지했으며, 1주택세대는 기존주택 최장 2년 이내 처분 조건으로 예외적으로 허용한다. 조정대상지역과 무관하게 부부합산 2주택 이상자는 전세자금 대출에 대한 공적 보증이 금지된다. 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증을 받을 수 있다. 무주택자(부부합산)은 소득 상관없이 공적보증을 이용할 수 있다. 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 확인해 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출을 회수하고, 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장을 제한하는 등 투기를 막기 위한 꼼꼼한 대책을 내놨다.(2018913일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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