10-23 10:47

 
 

 

 

한은 "공급 부족, 이례적 저금리로 집값 급등“

전문가들 "하방 요인 적어 강보합세 이어질 듯"

 

 

서울 아파트 가격 상승세가 단 한 주도 거르지 않고 1년 이상 이어지고 있다. 정부는 25차례 부동산 정책을 통해 대출을 죄고 다주택자들에게 세금 폭탄을 안기는가 하면 2·4 대책에서는 83만호 공급대책까지 내놨으나 시장 불안은 진정되지 않고 있다. 여당인 더불어민주당은 4·7 재보선에서 표출된 부동산 민심의 분노를 달래기 위한 전방위 대책을 약속했지만, 시장 안정을 담보할 '한 방'은 나오지 않고 있다.

 

◇ 쉼 없이 뛰는 집값…천장이 뚫렸다

 

한국부동산원 주택 가격 시계열(월 기준)에 따르면 전국 집값은 지난 2019년 9월부터 지난달까지 21개월, 서울은 작년 6월부터 지난달까지 12개월 연속 상승했다. 이달 들어서도 상승세는 꺾이지 않았다. 10일 한국부동산원에 따르면 6월 첫째 주(7일 기준) 전국 아파트값 상승률은 0.25%로 전주와 같았다. 서울 아파트값도 0.11% 뛰어 47주 만에 최고를 기록한 전주와 같은 수준이었다. 53주 연속 고점을 갈아치우고 있다. 서울 아파트 가격은 2·4 공급대책 이후 한동안 상승 폭이 둔화했으나 4·7 보궐선거 이후 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 오름폭이 가팔라졌다. 수도권의 아파트값 오름세는 더 무섭다. 경기도는 지난주 0.36%에서 0.39%로 높아졌고, 인천은 0.46%로 지난주와 같았다. 홍남기 경제부총리는 지난 3일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 집값이 고점에 근접했다며 하락 가능성을 경고했지만, 아파트값은 위로만 향하고 있다. 서울 집값이 무주택 서민이나 젊은층에 '넘사벽'이 되자 이들이 서울 경계 밖으로 밀려나면서 경기도와 인천 등 수도권 집값을 밀어 올리는 형국이다. 부동산 전문 리서치업체인 리얼투데이에 따르면 문재인 정부 4년간 전국 아파트값은 62.2%, 서울 아파트값은 86.5%나 올랐다. 벽지나 주거 환경이 열악한 경우를 빼면 대부분 아파트 가격이 '따블' 이상 상승했다는 얘기다. 집값이 폭등하는데 전셋값이 그냥 있을 리 없다. KB주택가격동향 월간 시계열 통계 자료에 따르면 지난 4년간 서울아파트 평균 전셋값은 44.2% 치솟았다.

 

 

◇ 한국은행 "공급 부족과 저금리 탓“

 

영끌 빚투로 가계부채가 팽창하면서 비이성적으로 집값이 뛰자 한국은행은 금융 불균형을 키우는 '주범'으로 주택가격 급등을 지목했다. 한국은행은 10일 국회에 제출한 통화신용정책 보고서에서 주택 공급 부족과 전대미문의 완화적 통화정책이 집값 상승을 불렀다고 했다. 낮은 혼인율 탓에 1∼2인 가구를 중심으로 2015∼2020년 가구 수가 237만 세대나 늘어 주택 수요는 많은데, 아파트 입주 물량 감소로 공급 불안이 커지자 주택 매입이 늘었다는 것이다. 코로나19 위기에 대응하기 위해 금리를 내리면서 차입 비용이 줄어든 것도 주택 등 자산시장의 투자 심리를 자극했다는 분석이다. 부동산114에 따르면 집값이나 전월세에 영향을 미칠 수 있는 서울의 아파트 입주 물량은 2019년과 2020년 연간 4만9천 가구 수준에서 올해와 내년은 각각 3만 가구와 2만 가구 수준으로 급감한다. 정부가 출범 초기 과감한 공급 대신 수요 억제책에 정책의 초점을 맞추면서 올해와 내년 입주 아파트 부족 현상이 심화했다. 정부는 2·4 대책에서 전국 83만 가구, 서울 32만 가구의 주택 공급대책을 내놨으나 택지확보와 건축에 시간이 걸려 입주까지는 5년 이상을 기다려야 한다. 발등의 불인 주택 부족을 당장 해소할 방법이 없다. 정부가 이달부터 다주택자에 대한 양도세 중과를 시행하면서 매물이 잠긴 것도 집값 상승 요인으로 작용했다.

 

◇ 집값 오름세 언제까지 계속될까

 

전문가들 사이에서는 눈덩이처럼 불어난 유동성, 공급 부족, 매물 잠김 등 코로나19 사태 이후 집값을 밀어 올린 흐름이 여전히 건재하기 때문에 집값이 아래쪽으로 향하기는 어렵다는 전망이 우세하다. 한국은행이 연내 금리를 올릴 가능성이 점쳐지고 있으나 0.25%포인트 찔끔 올려서는 부동산 시장에 미치는 영향이 제한적일 것으로 보인다. 박종석 한은 부총재보는 10일 통화신용정책보고서 브리핑에서 "현재 기준금리가 0.50%로 낮은 수준이어서 한두 차례 금리를 올린다고 해서 긴축이라고 보기는 어렵다"고 했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "지금까지 강세장을 이끌었던 요인들이 여전한데다 올해 성장률이 4%를 넘길 것이라는 예측이 나오는 등 하반기라고 해서 시장을 하락으로 유도할 요인은 별로 없다"고 했다. 그는 "서울의 집값이 수요자들이 감당하기엔 부담스러운 수준으로 올라 최근엔 중저가 아파트 가격이 많이 오르고 있다"면서 "서울에서 밀려난 수요자들이 수도권으로 이주하면서 경기와 인천지역 집값이 급등하고 있다"고 전했다.

 

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "근본적으로 집값 상승세는 역사적 저금리에 따른 풍부한 유동성과 공급 부족 때문이지만 수요 억제 일변도에서 공급 확대로의 뒤늦은 정책 선회와 임대차 3법 등 정책의 미스매치도 한몫했다"고 지적했다. 그는 "인플레이션 우려에 따른 금리 인하 리스크는 있으나 저금리 기조가 한 번에 깨지기는 쉽지 않은데다 대체 투자처도 마땅치 않아 실수요자 수요가 많은 중저가 주택이나 역세권의 소형 주택, 정비사업이 예정된 지역 중심으로 가격 강보합이 이어질 것으로 본다"고 했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "집값 상승은 큰 틀에서 보면 2014년부터 이어진 장기 대상승 사이클의 연장선에 있지만 최근 몇 년간의 급등은 공급 부족 등 정책의 실패로 봐야 한다"고 했다. 고 원장은 "시중 유동성이 넘치는 상황에서 집값이 계속 오를 것이라는 불안 심리가 팽배하면서 30대 안팎 젊은층의 매수 열기가 가라앉지 않고 있다"면서 "파격적 공급 대책이 추가로 나오지 않는 한 전셋값·땅값 상승이 집값을 끌어올리는 구조는 당분간 바뀌지 않을 것"이라고 내다봤다.(2021년 6월 11일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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여당, 주택 양도세 개편방안, 비과세 기준 9억→12억 상향

장기보유 稅혜택은 확 줄여, 稅혜택 줄어 `매물 잠김` 늘수도

 

 

앞으로 1가구 1주택자가 주택을 팔고 5억원 이상의 양도차익을 거둘 경우 양도소득세 중과를 받 될 전망이다. 여당 지도부가 1가구 1주택 양도세 비과세 기준을 양도시점 기준 주택 시가 9억원에서 12억원으로 상향하는 대신, 장기보유특별공제를 '양도차익'에 비례해 대폭 깎는 방안을 추진하기 때문이다. 주택 보유기간에 따라 매해 4%씩 추가로 깎아주던 양도세 감면 혜택이 양도차익 구간별로 1~3%로 줄어든다. 7일 더불어민주당 복수 관계자에 따르면 여당 지도부는 앞으로 1주택자라 할지라도 최소 5억원 이상의 양도차익이 발생할 경우 주택 장기보유에 따른 양도세 감면 혜택을 대폭 줄이는 방안을 추진하고 있다. 앞서 민주당 부동산 특위는 1주택자 양도세의 비과세 기준을 주택 거래 시가 기준 9억원에서 12억원으로 완화해 세 부담을 덜어주기로 했다. 그 대신 장기보유에 따른 감면 혜택을 양도차익 규모에 따라 차등적으로 적용하기로 한 것이다. 이 양도세 개편 방안은 오는 11일 정책 의원총회에 상정돼 당론으로 추진될 전망이다.

 

 

민주당은 당초 양도차익을 최소 10억원 이상 거둔 장기보유 1주택자에 한해 양도세 감면혜택을 축소하는 방침을 논의했지만, 그 기준을 최종적으로 양도차익 5억원 이상으로 대폭 낮춘 것이다. 1주택자 대상 종합부동산세·양도세 완화책을 두고 당내 '부자 감세' 반발 여론이 확산된 데 따른 것으로 보인다. 민주당 핵심 관계자는 "부자 감세 반발 여론과는 별개로 양도세 비과세를 주택 매매 시가 기준 9억원에서 12억원으로 상향하는 것과 세수 균형을 맞추려면 양도세 장기보유특별공제혜택이 양도차익 최소 5억원 이상부터 축소돼야 한다"고 설명했다. 이 같은 방침에는 미국의 양도소득세제도 참고된 것으로 알려졌다. 미국의 경우 50만달러 이하의 주택 거래 차익에 대해 비과세 방침을 유지하고 있는 것을 본떠 한국의 경우 '5억원 이상'의 양도차익에 대해 세제 감면 혜택을 축소하기로 한 것이다. 그동안은 양도차익과는 상관없이 실거주 및 보유 기간을 따져 양도세를 감면해 줬다. 보유 기간에 따른 연 4% 감면, 실거주 기간에 따른 연 4% 감면을 합산해 최대 80%까지 양도세 감면이 가능했다. 앞으로는 5억원 이상 차익이 남을 경우 실거주 기간에 따른 감면 혜택은 그대로 유지하되 보유기간에 따른 감면혜택을 대폭 축소하겠다는 것이다.

 

 

양도차익에 따른 양도세 중과 기준이 당정 논의 결과 당초 예상보다 대폭 강화되면서 결국은 부동산세 감세가 아니라 증세가 아니냐는 논란도 예상된다. 매일경제가 이날 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰한 결과, 매년 4% 가산되던 장기보유에 따른 양도세 특별공제 혜택을 2%로 축소할 경우, 주택 매매에 따른 양도세 부담이 급증할 수 있는 것으로 나타났다. 예를 들어, 취득 시 5억원이었지만 매도 시 14억원인 주택에 대해 기존 10년간 장기보유공제 혜택을 적용했을 경우 기존에는 1557만원의 양도세를 납부하면 됐다. 반면 장기보유공제 혜택이 매년 2%로 축소될 경우 최소 2700만원의 양도세를 내야 한다. 이런 장기보유공제 축소는 오래 보유할수록 세 감면 혜택이 커져 주택보유자들이 주택을 팔지 않고 버티게 만드는 유인을 없애기 위한 의도도 있다. 보유기간에 따른 감면폭이 대폭 줄어들면서 실거주를 하지 않는 주택의 경우 세금 부담이 커지는 만큼 시장에 매물로 나올 수 있을 것이란 기대다. 반면 시장에서는 정부 의도와 달리 반대효과가 나타날 것이란 예상도 나온다. 최원석 서울시립대 세무학과 교수는 "양도세 비과세 기준을 높이더라도 장기보유공제 혜택을 축소하면 고가 주택은 거래비용이 늘어나게 된다"며 "거래비용이 줄어야 매물이 나오는 법이다. 양도세 부담 증가로 인해 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다"고 관측했다.(2021년 6월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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