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'매도자우위'에 해당되는 글 2

  1. 2019.11.17 "집 안팔아요" 콧대높은 집주인
  2. 2017.07.03 다운계약 대신 양도세 대납…'아차'하면 불법 (6)
 

 

`공급 줄어들라`매물 품귀에 계약 파기까지

집 사려는 사람 얼마나 많나 알려주는

매수우위지수 올해 들어 최고, 신축·분양권 집값 연일 신고가

 

 

지난달 일산 고양시 한 아파트를 계약한 최준기씨(42)16일 중도금을 보내기 위해 집주인에게 전화를 걸었다가 `계약파기`라는 황당한 일을 겪었다. 집주인은 갑자기 "집을 안팔겠다"배액을 보상하고서라도 계약을 파기하겠다고 나온 것. 이달 6일 일산이 조정대상지역에서 해제되면서 주변 집값이 들썩이자 집주인이 변심해 매물을 걷어들인 것이다. 최씨는 "아이 학교때문에 이사가려고 다 준비를 해놨는데 이제와서 계약을 파기하니 어이없다. (정부 발표후)일주일새 호가가 너무 올라서 이제는 그 가격으로 근처 아파트를 구할 수 없다"면서 "정부가 집값을 잡겠다고 정책을 발표할때마다 집값이 올라 나같은 실수요자들만 피해를 보고 있다"고 분통을 터뜨렸다. `계약파기·매물 품귀·호가 높이기` 매도자 우위 시장에서 벌어지는 현상들이다. 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많을 때 높아지는 매수우위지수가 올해 들어 계속 고공행진중이다. 지난해 정점을 찍고 하락하던 매수우위지수는 올해 4월부터 다시 반전을 시작해 8개월째 상승중이다. 매수우위가 높다는 것은 집주인들이 향후 집값이 계속 오를 것이라고 생각하는 의미가 커서 집값 상승 기대도 지속될 전망이다.

 

 

17KB부동산 리브온에 따르면, 매수우위지수가 11월 둘째주(11일 기준) 매수우위지수는 58.4로 그 전주(52.2)보다 6.3점 상승했다. 하락에서 상승으로 반전을 시작한 429(22.2)에 비하면 2배 가까이 올랐다. 매수우위지수는 아파트 매도자와 매수자 가운데 어느 쪽이 많은지를 확인해 산출하는 지수다. KB가 부동산중개업체 3600여 곳을 대상으로 주택 매도자와 매수자 가운데 어느 쪽이 많은지를 확인해 산출한다. 매수우위지수가 높을수록 사려는 사람이 팔려는 사람에 비해 많다는 뜻인데, 부동산 열기가 뜨거웠던 지난해 8월 매수우위지수는 152.3으로 정점을 찍은후 9.13대책 발표 이후 매수세가 점차 줄어 하향세를 기록했다. 그러다 올해 4월부터 다시 거침없이 오르고 있는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "저금리 기조에서 자금이 아파트 시장으로 기웃거리면서 매수세가 높아지고 있다. 물량이 적은데 사려는 사람은 많은 형국"이라고 해석했다. 내년 4월부터 적용되는 분양가상한제를 앞두고 신축 공급 우려가 커지면서 신축·분양권 가격은 연일 신고가다.

 

 

분양가상한제 적용 6개월 유예 기간을 피해 내년 4월전까지 분양을 서두르는 둔촌주공은 연일 신고가를 경신하고 있다. 둔촌주공1단지는 50형은 117151000만원 거래됐다. 9월만해도 136000만원에 거래되던 것인데 15000만원 이상 올랐다. 둔촌주공3단지 9911617억원으로 9월대비 2억원 올랐다. 둔촌주공4단지는 분양가상한제 이후에 3건이나 거래됐다. 이달 13일에는 78156000만원 신고가로 실거래됐다. 신축 아파트도 몸값이 전국적으로 올라가고 있다. 해운대센텀 미진이지비아는 84형이 이달 1076000만원에, 김포 한강메트로자이2단지는 965000만원에 신고가 거래됐다. 준공 40년가까이 된, 초기 재건축 단계의 아파트도 품귀다. 부산 삼익비치, 여의도 목화, 용산 산호, 압구정 현대아파트 등이다. 권일 팀장은 "2년 후에는 어떻게 될지 모르기 때문에 개선될 여지가 있다고 보고, 서울 주요 입지의 재건축 아파트를 미리 선점하려는 움직임이 강하다"면서 "각종 규제로 매물이 잠기다보니 실거래를 따기 위해서는 신고가를 부르게 되고 집값이 상승하고 있다"고 했다.(20191117일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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단속강화하자 최근 다시 확산

`대납` 행위는 불법 아니지만 대납금도 추가로 양도세 내야

납부주체 놓고 분쟁소지도 커

 

 

  정부가 다운계약 등 불법 거래에 대한 대대적인 단속에 나서면서 이를 피하기 위해 '양도세 대납'이 성행하고 있다. 하지만 이 역시 불법거래에 포함될 수 있어 주의가 필요하다. 2일 부동산 업계에 따르면 주택시장에 '집을 사겠다'는 사람이 '집을 팔겠다'는 사람보다 많은 매도자 우위 지역에선 '양도세 대납'과 같은 매도자들 중심의 계약서 작성이 성행하고 있다. '양도세 대납'이란 집값이 오르거나 웃돈이 붙어 발생한 양도소득에 대한 세금인 양도세를 매수자에게 전가하는 방법이다. 예를 들면 웃돈이 2억원이 붙은 분양권을 바로 매각할 경우 매도자는 2억원의 절반인 1억원을 양도세로 내야 해 순익은 1억원에 그친다. 그렇다고 양도세를 줄이기 위해 웃돈이 1억원만 붙었다고 신고하고 매수자에게 따로 1억원을 받으면 불법 다운계약이다. 이 경우 매도자는 웃돈 1억원에 대한 양도소득 세금 5000만원을 내야 하지만 매수자로부터 별도로 1억원을 추가로 받아 순익은 15000만원으로 늘어나게 된다. 정부는 이 같은 다운계약 행위가 부동산 시장질서를 어지럽히고 투기를 조장한다고 판단해 이에 대한 고강도 단속을 한 달 가까이 벌이고 있는 중이다.

 

 

  반면 웃돈을 12000만원 붙은 것으로 낮춰 계약하는 대신 이에 대한 양도세(6000만원)를 매수자에게 물리는 것이 세금대납이다. 매도자는 12000만원이 순익으로 정상거래보다 2000만원 이익을 보고 매수자도 웃돈 2억원 대신 웃돈 12000만원에 양도세 대납 6000만원을 합해 18000만원만 지불하면 되기 때문에 서로 '윈윈'할 수 있다는 논리다. 일부에서는 '세금대납'이 계약서 금액과 실제 거래 금액에 차이가 없기 때문에 불법 다운계약 논란에서 자유로울 수 있는 합법 거래라고 주장한다. 세무사들에 따르면 양도세를 매수자가 부담하는 식의 계약 자체는 불법이 아니다. 김예나 삼성증권 세무전문위원은 "세금대납 내용이 계약서에 반영돼야 유효하며 계약서에 반영된 양도세 대납금액은 양도가액에 해당돼 추가 양도세가 부과된다"고 설명했다. 결국 세금대납액에 대한 양도세를 추가로 내야 하는 것이다.

 

 

  하지만 실거래에선 세무당국에는 거래금액만 신고하고 세금대납은 매매당사자 간 계약서를 따로 작성하는 이중계약서 작성이 '세금대납' 거래에 동원된다. 신정섭 신한은행 부동산자문센터 차장은 "당사자 간 특약에 의한 양도세 대납 자체는 불법이 아니지만 양도세 대납금에 대한 양도세를 간과하는 경우가 많다"고 지적했다. '세금대납' 행위는 자칫 법적 분쟁으로 이어질 수 있어 조심해야 한다. 법무법인 해송의 이원희 변호사는 "매매계약 때 매수인이 적극적으로 양도세를 내주겠다며 매도를 권유한 경우에는 매수인이 추가 양도세를 포함하여 매매에 따른 일체의 양도세를 부담해야 한다는 판례가 있다"면서도 "추가 양도세를 누가 부담할지에 대해 당사자 간 분쟁이 발생할 수 있어 이를 사전에 명시해 두는 것이 좋다"고 조언했다.(201773 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.07.03 07:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정상적인 계약이 아니면 놀 불안해서 살 수가 없을 거 같아요

  2. 버블프라이스 2017.07.04 06:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세금대납 행위는 자칫 법적 분쟁으로 이어질 수 있어 조심해야겠습니다. 유용한 글 잘 읽고 공감누르고 갑니다^^

  3. 청결원 2017.07.04 06:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보 잘 보고 가네요