09-21 09:35

 
 

 

 

고가 주택에 대한 대출이 사실상 막히면서 서울의 소형 아파트값이 중대형 아파트값보다 2배 이상 오른 것으로 나타났다. 9일 부동산 업계에 따르면 서울 구별·면적별 아파트 매매가격은 지난달 서울의 소형(전용면적 60㎡ 이하) 아파트 평균 매매가격은 3.3㎡당 2923만원으로 작년 12월보다 3.6%(101만원) 올랐다. 같은기간 중대형(85㎡ 초과) 아파트값은 1.4%(3118만원→3161만원) 상승했다. 소형이 중대형 이상보다 2.6배 상승한 것이다. 기존에 강세를 보이던 강남·서초·송파구 등 이른바 `강남권`이나 신흥 강세 지역인 `마용성`(마포·용산·성동구) 지역보다 `노도강`(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽 지역의 오름폭이 컸다.

 

 

노원구의 소형 아파트값은 평균 6.8% 올랐고, 도봉구는 4.8%, 강북구는 8.3%씩 뛰어 서울 평균 상승률을 훌쩍 뛰어넘었다. 성북구(6.6%)와 구로구(6.3%), 관악구(6.3%), 은평구(6.1%) 등도 6% 이상 상승했다. 은평구의 경우 소형 아파트가 6.1% 오르는 동안 중대형 아파트는 불과 1.0% 상승했고, 구로구는 소형이 6.3% 오를 때 중대형은 2.3% 오르는 데 그쳤다. 광진구(5.5%)나 서대문구(5.2%), 마포구(5.1%) 동대문구(5.1%) 등도 소형 아파트값이 5개월 새 5% 넘게 올랐다.

 

 

실제 거래 가격을 살펴보면 `노도강` 지역의 경우 노원구 상계동 상계주공아파트 전용 58㎡가 올해 1월 중순 6억원에 매매됐던 것이 지난달 20일 6억8000만원에 팔려 4개월 사이 8000만원(13.3%) 올랐다. 도봉구 창동 창동주공4단지 41㎡는 1월 12층이 3억500만원에 팔렸고, 같은 층이 지난달에는 3억3800만원에 거래돼 10.8%(3300만원) 상승했다. 전문가들은 집값 상승에 지친 실수요자와 대출 규제로 고가 아파트 매입이 어려워진 투자자들이 저렴하고 대출이 가능한 소형 아파트로 몰린 것으로 분석했다.(2020년 6월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서민층 살만한 6억이하 비중, 2년전 절반서 30%대로 급감

강남 3구·마용성선 더 드물어, 정부, 서울집값 잡았다지만

서민 체감 집값은 많이 올라, 흙수저 주거 진입장벽 높아져

 

 

올해 6월 결혼을 앞둔 직장인 권 모씨(35)는 최근 서울에서 신혼집을 구하러 다니면서 절망감을 느끼고 있다. 직장이 역삼역 부근에 위치한 권씨는 예비신부와 힘을 합쳐 어떻게든 직장 근처에 집을 마련해 보려 했지만 권씨의 자금조달 한도인 6억원 이하 아파트를 찾기는 불가능에 가까웠다. 권씨는 결국 강북까지 범위를 넓혔지만 통근이 가능한 지역에선 여전히 저렴한 집을 찾을 수 없었다. 결국 권씨는 강남 한 신축 빌라에 반전세로 들어가 청약에 도전해 보기로 했지만 신혼부부 특별공급을 받기엔 맞벌이 소득이 높고 청약점수는 30점대로 낮아 내 집 마련의 꿈을 사실상 포기한 상황이다. 중저가 아파트(매매가 6억원 이하) 비중이 크게 줄어들면서 서민들이 느끼는 체감 집값이 점점 상승하고 있다는 지적이 나온다. 정부가 최근 서울 아파트값 상승폭 감소, 강남3구(강남·서초·송파) 시세 하락 등을 근거로 집값이 안정세로 들어섰다고 홍보하고 있지만 장기적 관점에선 체감 집값이 계속 오르고 있다는 뜻이다. 특히 최근 2년 새 강남3구, 마용성(마포·용산·성동구) 등 서울 핵심지 중저가 아파트 비중이 한 자릿수로 씨가 마르면서 다른 지역 주민들이 느끼는 주거 진입장벽은 더 높아지고 있다.

 

매일경제가 부동산114에 의뢰해 분석한 서울 아파트 시세(매매가) 구간대별 가구 수 자료에 따르면 6억원 이하 아파트 비중은 지난 2월 말 기준 33.1%로 9·13 부동산 대책 발표 직전인 2018년 8월 말 51.3%에 비해 무려 20%포인트가량(18.2%포인트) 감소했다. 반면 같은 기간 9억원 이상 고가 아파트는 25.9%에서 39.2%로 13%포인트 넘게 늘어났다. 공공기관(한국주택금융공사)이 보증하는 주택담보대출인 `보금자리론` 대출 기준이 시세 6억원 이하이고, 6억원 이하 아파트(비조정지역)는 자금조달계획서도 낼 필요가 없기 때문에 부동산 업계에선 일반적으로 중저가 아파트 기준을 6억원 이하로 분류한다. 실제로 부모의 도움을 받지 못하는 2030 신혼부부의 경우 보금자리론을 활용해야 주택담보대출비율(LTV) 70% 적용(최대 3억원)이 가능하고 낮은 고정금리로 대출을 받을 수 있어 6억원이 사실상 심리적 `마지노선`인 경우가 많다. 강남3구의 경우 2년 전엔 6억원 이하 아파트 비중이 10%대를 차지해 직장인들도 눈높이를 낮추면 아파트 매수가 충분히 가능했다. 하지만 현재는 비중이 한 자릿수(3~5%대)로 떨어져 전용 30㎡ 이하 초소형 타입이나 재건축 가능성이 없는 오래된 나 홀로 아파트 등 특수한 경우가 아니면 사실상 강남 진입이 불가능해진 상황이다.

 

 

직주근접이 용이한 마용성의 경우에도 6억원 이하 중저가 아파트가 마포는 35%에서 9%로, 용산은 19%에서 3%로, 성동은 24%에서 5%로 줄어들면서 강남3구와 비슷한 수준이다. 과거에 상대적으로 저렴했던 구축 아파트들이 마포래미안푸르지오 등 신축 아파트와 갭 메우기에 나서면서 가격이 급등했기 때문이다. 마포구 도화동 우성아파트(1991년 입주)의 경우 전용 54㎡ 시세가 2년 전엔 5억원대였지만 현재는 7억5000만~8억원이다. 마용성에 비해 집값이 낮으면서도 직주근접이 가능해 신혼부부들이 첫 집으로 선호하는 서대문구, 동대문구, 은평구, 성북구 등도 2년 전엔 6억원 이하 아파트 비중이 70% 내외에 달했지만 현재는 30~40%로 줄어들었다. 현재 서울에서 6억원 이하 아파트 비중이 절반이 넘는 곳은 노도강(노원·도봉·강북구)과 금천구, 구로구, 중랑구 정도밖에 남아 있지 않다. 김은진 부동산114 팀장은 "12·16 대책 이후 비교적 저렴했던 아파트들이 갭 메우기에 들어서면서 6억원 이하 아파트 비중이 빠르게 줄어들고 있는 추세"라고 말했다.(2020년 3월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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양도세 중과, 부동산 전망, 전문가 50인 설문조사

현 상황은 주택 시장 사이클상으로 어디에 위치할까.

 

 

  이번 조사에서는 '하락 전반기'에 있다는 의견이 54%로 가장 많았다. 본격적인 집값 하락이 시작됐다는 진단이다. 이어 '상승 후반기'(22%), '정점'(18%) 순으로 답변이 많았다. 작년 말 조사에서는 '상승 후반기'(34%) '하락 전반기'(28%) '정점'(26%) 순이었다. 3개월 새 주택 시장이 오르막길에서 내리막길로 국면이 전환됐다는 해석이 가능하다. 무섭게 치솟던 서울 집값이 3월 이후 잠잠해진 이유로는 전문가 중 28%'대출규제 강화'를 꼽았다. 주택 구입 자금 중 상당 비율을 은행 대출로 충당해야 하는 현실 속에서 금융당국이 자금줄을 조이다 보니 빚을 내 주택을 마련하는 게 어려워졌다는 것이다. 이달부터 시행되는 다주택자 양도세 중과 정책이 최근 서울 내 주택 매물을 늘려 집값 안정화에 기여했다는 의견도 24%나 됐다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울시 아파트 거래 건수는 13447건으로 역대 최대치를 경신했다. 기존 최대 거래 건수는 20153월에 기록한 12972건이었다. 자금 사정이 좋지 않은 다주택자가 이미 다 내다 팔았기 때문에 4월부터 매물 실종으로 집값이 오를 것이라는 답변도 14%를 차지했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "다주택자의 급한 매물은 대부분 소화됐기 때문에 4월 이후에는 당분간 거래가 크게 줄어들 것"이라고 말했다. 방송희 주택금융공사 연구위원은 "보유세 관련 방침이 결정될 때까지 관망세가 이어질 것으로 본다"고 말했다. 주택 가격이 안정된 것은 단기간 가격 급등에 따른 피로감(12%), 경기도 입주 물량 급증에 따른 기존 서울 시민의 '탈서울'(10%), 자금 출처 조사 강화(6%), 금리 인상 가능성(6%) 때문이라는 답변도 나왔다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "우리나라 사람들은 주택을 구매할 때 대출의존도가 37%에 달해 대출이 막히면 주택 구매 수요가 줄어들 수밖에 없다""금리 인상까지 겹치면 대출 규제 효과가 더욱 극대화돼 투자 수요뿐 아니라 실수요도 위축될 수 있다"고 말했다.

 

 

  집값 상승세가 소멸된 것은 작년부터 정부가 쏟아낸 각종 주택 시장 규제의 영향도 크다는 분석이 제기돼 눈길을 끌었다. 개별적인 주택 시장 규제 중에는 '헛발질'도 적지 않지만 다양한 규제가 한꺼번에 가해지다 보니 전반적으로 투자심리를 움츠러들게 하고 있다는 분석이다. 전문가 중 52%가 정부의 부동산정책이 집값 안정화에 영향을 줬다고 답했고, 별 영향이 없다는 답변은 24%에 불과했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "최근 집값 상승세가 주춤한 것은 정부 정책을 포함해 다양한 요인이 어우러진 결과"라고 말했다. 다만 '로또 청약'을 양산하는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제에 대해서는 부정적인 시각이 많았다. 전문가 중 82%는 분양가 통제가 일반 아파트 가격 억제에 별 영향을 주지 않는다고 답했다. 김규림 자본시장연구원 선임연구원은 "강남·과천 등에서 시행되는 분양가 통제는 부익부 빈익빈을 조장하는 경향이 크다"고 지적했다. 재건축 안전진단 강화에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 36%의 전문가는 신축 아파트 공급을 방해해 오히려 집값 상승을 부추긴다고 봤다. 22%의 전문가도 재건축 안전진단 강화가 언젠가는 재건축될 수밖에 없는 아파트의 철거 시기만 늦출 뿐이기 때문에 '조삼모사' 격 정책이라고 비판했다. 하지만 전문가 중 28%는 집값 상승의 원인인 재건축 사업의 남발을 억제한다며 긍정적인 반응을 보였다. 집값을 장기적으로 안정시킬 수 있는 가장 좋은 방법을 두 가지만 고르라는 질문에 대해서는 '재건축·재개발 촉진을 통한 원활한 주택 공급'(56%)을 꼽은 전문가가 가장 많았다. 이어 '보유세 강화'(30%), '민간임대주택 확대'(22%), '주택담보대출 규제 강화'(20%) 순이었다. 전문가들은 집값 상승세가 예전만 못하지만 그래도 부동산이 가장 효과적인 재산 증식 방법이라고 봤다. 시중에 유동자산이 넘쳐 나지만 부동산을 대체할 마땅한 투자자산을 찾기 어렵다는 것이다. '현재 부동산이 주식 등 다른 투자자산에 비해 매력적인가'란 질문에 12%'매우 그렇다', 36%'다소 그렇다'고 답했다. 작년 말('매우 그렇다' 12%, '다소 그렇다' 38%)과 답변 양상이 비슷했다. '보통이다'란 답변은 32%였고, '다소 아니다'는 답변은 20%에 불과했다. '매우 아니다'고 답한 전문가는 아무도 없었다.(201842일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 베짱이 2018.04.09 13:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    조만간 부동산 지옥이 올거같은... ㅠ