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강남 이어 강북 전세도 자극 입주 10년내 아파트 몸값↑ 강남 재건축 호가는 급락

 

아직 대세 폭락은 없었다. 강남권 재건축 아파트 일부 `호가`가 조정됐을 뿐 입주 10년 안팎 아파트는 건재했다. 전셋값마저 오히려 상승세를 이어가면서 전체적으로 매매·전세 가격 동반 상승이 이어지고 있다. 기준이 강화된 분양가상한제가 본격 시행되기까지는 아직 두 달 정도 남아 있어 시장 상황을 섣불리 판단하긴 어렵지만 정부 의도대로 재건축 가격을 잡을 수 있을지언정 기존 아파트 몸값은 오히려 확 뛰고, 저렴한 분양가를 기대하는 `전세 대기 수요` 때문에 전셋값이 올라갈 것이라는 우려가 제기되고 있다. 16일 매일경제가 서울 부동산시장 상황을 취재한 결과 분양가상한제 시행 이후 재건축 아파트 호가는 확 떨어졌다. 강남구 대치동 `은마아파트`는 상한제 발표 후 호가가 7000만원까지 빠진 것으로 나타났다. 전용면적 84는 지난달 197000만원에 거래됐지만 현재 호가는 19억원이 됐다. 송파구 대장주 격인 잠실주공5단지 역시 가격이 5000만원 이상 빠지면서 빨간불이 켜졌다. 문제는 재건축 아파트보다 훨씬 더 많은 기존 아파트 몸값이 오히려 수천만 원씩 오르며 신고가를 계속 경신할 분위기라는 점이다. 입주한 지 3년 된 서초구 잠원동 `래미안신반포팰리스` 전용 84는 지난달 223000만원에 거래가 완료돼 2달여 만에 15000만원이 상승했다.

 

올해 입주를 시작해 마무리된 `래미안블레스티지`와 입주가 시작된 `디에이치아너힐즈` 등 수천 가구가 최근 입주한 강남구 개포동 일대는 사려는 사람은 많은데 물건이 없어 발을 동동 구르고 있다. 디에이치아너힐즈는 전용 84호가가 24억원 안팎으로 형성됐으며, 같은 면적 래미안블레스티지 테라스하우스는 268000만원까지 호가가 치솟았고 일반 타입도 26억원까지 가격을 부르고 있다. 분양가상한제가 시행되면 현재 철거를 시작한 단지는 어쩔 수 없이 분양을 해야 하지만, 그 전 단계인 관리처분인가에 머무른 단지는 무기한 분양을 미룰 수 있다는 얘기가 나오면서 이미 다 지어진 `새 집`에 수요가 쏠리는 모양새다. 강남구 한 공인중개사 대표는 "신축 아파트에 대한 문의는 분양가상한제 이후에도 꾸준히 이어지고 있다""특히 학군이 좋은 지역을 중심으로 규제와 무관하게 더욱 투자가 몰리고 있다"고 전했다. 이러한 분위기는 수치상으로도 나타난다. 부동산114에 따르면 서울 시내 재건축 아파트 가격은 지난주 0.09% 상승했지만 분양가상한제 발표 직후인 이번주 0.02% 상승에 그치며 지난주 대비 0.07%포인트 하락했다. 부동산114 관계자는 "줄곧 상승세를 이어가던 재건축 시장 가격이 굉장히 크게 꺾인 점은 주목할 만하다""투자자들의 재건축 기피 현상이 가속화될수록 신축 수요는 빠르게 늘어갈 수 있다"고 분석했다.

 

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "재건축 부동산 하락은 피할 수 없는 상황"이라며 "결국 상당 기간 재건축 시장은 죽고, 신축 시장이 승승장구할 수밖에 없는 구조"라고 말했다. 분양가상한제 여파는 전세 시장에도 미치고 있다. `로또 분양` 기대감에 무주택자들이 버티기 모드로 전환하면서 전세 시장으로 대거 유입이 이뤄지고 있기 때문이다. 실제 서울 은평구 한 단지는 이번주 사이 지속적으로 전세 거래가 이뤄져 4000만원가량이 급등했다. 시장 혼란이 가중되는 가운데 지역 곳곳에서는 급매물도 쏟아지며 갈팡질팡하고 있다. 특히 준공 10년 차를 전후해 신축도, 재건축도 아닌 기축 아파트는 불확실성으로 결정을 망설이는 분위기다. 마포구 한 공인중개사는 "이번주 들어 집을 팔려는 매도인들은 1000~2000만원을 낮춰서라도 빨리 매물을 정리하려 한다""다만 급매 가격도 높은 편이라 매수 희망자들이 관망하며 시장 분위기를 보고 있다"고 말했다.(2019817일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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분양가 인하 압박 분위기에 3.34244만원으로 결정

전용 84145천만원 예상인근시세 대비 약 2억 저렴

분양권전매 안돼 투자 주의입주때 주변 물량도 많아

 

 

  서울 개포동 래미안강남포레스트(개포시영 재건축) 3.3당 평균 분양가가 4244만원으로 결정됐다. 전용 84기준으로 주변 단지와 비교하면 2억원 정도 낮은 수준이다. 정부 당국의 분양가 인하 압박으로 분양가를 인근 시세보다 인위적으로 낮춰 분양권 당첨만 되면 '4억원 로또'라는 별명이 붙은 신반포센트럴자이(신반포6차 재건축)에 이어 '개포 로또'가 나올지 관심이다. 이처럼 강남권 재건축 아파트 단지들의 분양가가 잇따라 하향 조정되는 상황에서 향후 강남권 기존 아파트나 분양권 시세에 어떤 영향을 미칠지도 주목된다. 4주택도시보증공사(HUG)와 개포시영 재건축조합 등에 따르면 조합은 지난 1일 이사회를 열고 분양가를 이 수준에서 책정했다. 시공사인 삼성물산은 이날 오후 HUG에 분양보증 심의를 신청했고, HUG는 같은 날 보증서를 발급했다. 조합은 5일까지 강남구청에 분양 관련 서류를 제출해 분양 승인을 받고 8일 견본주택을 열 계획이다. 이 가격은 신반포센트럴자이 3.3당 평균 분양 가격(4250만원)보다 6만원 낮다. 당초 시장에선 래미안강남포레스트 평균 분양가가 최소 4500만원 이상에서 책정될 것으로 예상했다. 주변에 가장 최근 분양했던 디에이치아너힐즈(개포3단지·20168월 분양)3.3당 평균 4137만원이었기 때문에 적어도 4550만원까지는 올릴 수 있다는 전망도 나왔다.

 

  HUG는 고분양가 관리지역(강남4·과천) 사업장의 분양가를 계산할 때 1년 내 근처에서 분양한 단지가 있으면 그 평균 분양가를 넘지 못하도록 유도하고 있다. 만약 1년 이내에 분양한 사업장이 없으면 분양한 지 1년이 넘은 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 수준으로 책정 중이다. 하지만 정부가 최근 고분양가 책정에 제동을 거는 분위기가 이 단지에도 영향을 끼친 것으로 전문가들은 분석한다. 정부 분위기나 흥행 여부 등을 고려할 때 가격을 무조건 높게 가져가기 어려운 상황이 만들어진 셈이다. 부동산업계 관계자는 "정부 눈치가 보이는 데다 신반포센트럴자이보다 입지 등에서 우위를 차지하지 못하는 것으로 판단되는 래미안강남포레스트가 더 높은 분양가를 책정하기엔 부담이 컸을 것"이라고 귀띔했다. 이승희 개포시영 재건축조합장은 "당초 조합원들 사이에서 분양가 4300~4500만원도 거론됐던 만큼 내부적으로 고민이 많았다""양질의 아파트를 실수요자 위주로 공급하자는 정부 정책에 공감해 합리적인 수준에서 정했다"고 밝혔다. 이에 따라 래미안강남포레스트 분양가 역시 신반포센트럴자이처럼 '로또 분양'이 될지 '폭탄 분양'이 될지에 투자자들 관심이 쏠릴 전망이다. 현재 산술적으로는 2억원 상당의 시세 차익이 예상된다.

 

 

  래미안강남포레스트 전용 84기준 분양가는 약 145000만원 내외로 예상된다. 인근 래미안블레스티지(개포2단지·분양권), 디에이치아너힐즈(분양권) 같은 평형 시세는 16억원~165000만원에 형성돼 있다. 하지만 래미안강남포레스트가 입주하는 2020년 시장 상황이 미지수인 만큼 무조건 긍정적으로만 봐선 안 된다는 얘기도 나온다. 시장 상황에 따라 이 가격이 일종의 천장 역할을 하면서 앞으로 나올 분양 단지를 넘어 기존 단지 가격까지 끌어내리는 '폭탄'이 될 수도 있다. 특히 개포지역은 2019년부터 2~3년간 입주 물량이 한꺼번에 몰리는 점이 부담 요인이다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "반포·개포 재건축과 송파 가락시영, 강동 고덕재건축 등 2021년까지 강남 4구에 약 7만가구의 재건축 물량이 쏟아질 예정이어서 입주 시점에 '역전세' 문제도 예상할 수 있다"고 말했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "투자 목적이라면 분양권 전매가 가능하지 않은 점을 고려해 신중한 접근이 필요하다"고 평가했다.(201795일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.09.05 10:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    산술적으로 2억원 정도의 시세차익이
    예상된다니 놀랍습니다. ^^

  2. 베짱이 2017.09.06 00:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    시세차익....
    부동산은 그들만의 리그같아요. ㅠ..ㅠ

  3. 버블프라이스 2017.09.06 04:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    엄청나네요... 오늘도 유용한 부동산 정보 체크하고 갑니다^^

  4. 청결원 2017.09.06 06:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 엄청나에요...

  5. 핑구야 날자 2017.09.06 08:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    너무 비싼 것은 사실이죠~`