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3년 만에 위례신도시 분양, GS자이 등 5천가구 대기강남권 근접·5호선 이용가능

3.32천만원대 초반 예상주변 시세 대비 2~3억 차익

전 물량 중대형·절반이 추첨, 가점 낮아도 도전해볼 만

송파 1만가구 입주는 변수

 

 

  여름철 휴가를 맞아 이번주 청약이 단 한 건도 없는 등 분양시장이 일제히 휴식기에 들어간 가운데 올 하반기 분양은 늦더위가 물러나는 10월부터 본격적인 레이스가 펼쳐질 것으로 전망된다. 북위례 분양은 당초 예상됐던 8·9월에서 추석 이후인 10월로 일정이 밀리긴 했지만 1000만명에 이르는 수도권 청약통장 보유자들의 관심은 더 달아오르는 중이다. 3년 만에 나오는 위례신도시 분양인 데다 정부가 분양가를 타이트하게 관리할 것으로 예상돼 분양가가 3.32000만원대 초반에만 나와도 수억 원의 시세 차익이 기대되기 때문이다. `10만 청약설`이 나돌 정도로 후끈했던 지난 3월 강남 개포8단지와 하남 미사역 파라곤에 이은 `로또` 바통을 이을 기대주라는 게 청약 대기자와 전문가들 평가다. GS건설에 따르면 하반기 분양시장 최대어인 `북위례 자이(가칭)`10월 분양될 예정이다. GS건설 측은 "당초 7~8월 분양을 예상했으나 여름휴가철이라는 점을 감안해 시장 주목도가 높은 추석 뒤인 10월로 일정을 조정했다"고 밝혔다.

 

 

  강남 접근성이 좋다는 이유로 가장 주목받는 신도시였던 위례는 육군 특수전사령부 이전 지연으로 201511월 이후 아파트 분양이 중단됐다. 올해 초 호반건설의 `위례 호반가든하임`을 시작으로 민간 아파트 분양이 재개되는 듯했지만 호반건설이 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 피하기 위해 임대 후 분양을 선택하면서 `마수걸이` 분양이 바뀌게 됐다. 뒤이어 우미건설이 짓는 `우미린1`11월께 분양에 나설 예정이다. 내년 초엔 `위례 힐스테이트``우미린2` `위례 중흥S-클래스` 등도 차례로 분양에 나설 것으로 보인다. 올해와 내년에 공급되는 물량을 모두 합치면 5000가구가 넘는다. 강남 3구 중 하나인 송파구와 붙어 있고 분양가 상한제 등 적용으로 분양가가 낮다는 점이 위례신도시의 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 특히 북위례는 올해 말에서 내년 초까지 분양하는 5개 블록 아파트가 모두 전용 85를 초과하는 대형으로만 구성돼 있다. 요즘 중소형이 인기라고 하지만, 대형은 추첨을 통해 당첨자의 절반 이상을 선발하기 때문에 청약가점이 낮은 사람도 도전해 볼 만하다는 게 대기자들에겐 작지 않은 메리트다. 다만 거주지별 우선 비율은 적용된다. 하남시 1년 이상 거주자 30%, 경기도 6개월 거주자 20%, 수도권 50% 비율로 우선 선발한다. 가장 먼저 분양에 나서는 북위례 자이일반분양으로 559가구가 나온다. 이 중 절반 정도가 전용 95, 나머지 절반이 전용 102가 될 것으로 보인다. 5호선 거여역과 마천역이 도보권에 있고, 11월 개장 예정인 `스타필드 위례`가 직선거리로 1내에 있다는 것은 장점이다.

 

 

  가장 매력적인 것은 역시 분양가. 북위례 자이는 37평형으로 불리는 전용 95가격이 8억원대 초반이 될 것으로 보인다. 3.32000만원대 초반이라는 얘기다. 인근 시세를 보면 `위례 그린파크 푸르지오` 전용 1016106000만원에 거래됐고, `위례 호반베르디움` 전용 98는 지난 4113000만원에 거래가 이뤄졌다. 단순 계산해 보면 청약에 성공하면 2~3억원 정도 차익이 난다. 위례신도시 전체적으로 해결해야 할 과제도 있다. 지지부진한 일대 철도교통사업이다. 위례신도시는 분양 초기부터 지하철 3호선 신사역과 위례신도시를 잇는 위례신사선과 과천까지 연결되는 위례과천선, 트램, 지하철 8호선 위례역 등을 계획하며 이를 분양 마케팅 포인트로 내세웠지만 현재 제대로 진행되는 것이 별로 없는 상황이다. 특히 트램은 사업성 부족으로 수차례 원점에서 사업을 재검토 중이고 나머지도 사업 검토 초기 단계다. 다만 곧 분양을 시작하는 북위례는 5호선 거여역과 마천역을 이용할 수 있다는 장점을 갖고 있기 때문에 교통 문제에선 좀 더 자유롭다는 평가를 받기도 한다. 연말 1만가구 입주가 시작되는 송파구 가락동 `헬리오시티`가 변수로 작용할 수 있다. 미니 신도시급 입주 물량이 시장에 나오게 되면 물리적으로 거리가 가까운 위례의 집값과 전세금이 떨어질 수 있기 때문이다. 그러나 이 같은 리스크에도 불구하고 위례신도시의 낮은 분양가 때문에 일단 당첨만 되면 `로또`라는 반론도 만만찮다. 위례 A공인중개업소 관계자는 "문정법조타운 등이 들어서면서 수요가 줄지 않았다"면서 "특히 분양의 경우 가격 메리트가 있어 당첨만 되면 수억 원 차익은 가능하다"고 평가했다.(201886일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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정부 분양가 억눌러 '로또광풍' 자초, 458가구 모집에 1천여명 몰려하루 만에 접수 못 끝내

·강남수요는 넘치는데 8·2대책으로 재건축 규제실수요자 강남 진입장벽 높여

강남아파트 3.35308만원디에이치자이 개포 20% 저렴

당첨되면 현금 9억 필요한데"가족·친척 돈 다 끌어올 것"

'정책과 시장의 미스매치를 보여준 예측 가능했던 현상.'

 

 

  지난 주말 10만명의 수요자가 범강남권 분양단지 견본주택들에 몰린 모습을 보고 부동산 업계와 전문가들은 이 같은 평가를 내놓았다. 공급에 초점을 둔 정부의 억제·규제 기조가 뛰어난 입지와 시세 차익을 노리는 수요를 넘지 못한 부동산 시장의 현주소라는 것이다. 갈 곳 없는 풍부한 유동성도 안정성과 수익성이 보장된 강남권 아파트 청약 열기에 불을 지피고 있다. 정부는 지난해 8·2 부동산 대책을 통해 강남 진입의 벽을 더욱 높여놨다. 서울 등 규제지역 재건축 단지들의 조합원 지위 양도를 금지했다. 일부 실거주자 예외 조항을 반영했지만 사실상 강남권 재건축 아파트에 대한 접근을 차단한 것이다. 동시에 강남 집값은 급격히 상승하기 시작했다. 그 덕분에 재건축과 기존 아파트 장벽이 모두 높아졌다. 정부는 "강남 집값을 잡겠다"고 천명하면서 오히려 시장에 "강남은 집값이 오를 수밖에 없다"는 신호를 줬다. 이 결과 재건축 아파트뿐만 아니라 기존 아파트까지 가격이 뛰면서 강남 집값은 과잉 상승세를 보여왔다. 한국감정원에 따르면 강남 4구의 아파트 매매가격 월간 변동률은 지난해 121.74%, 올해 13.16%, 지난달 2.63%를 기록했다. 감정원이 강남 4구 월간 변동률을 집계하기 시작한 20122월 이후 강남 4구의 매매가 상승률이 3%대에 진입한 것은 처음이다. 이 같은 상황에서 청약으로 강남 입성이 가능한 디에이치자이 개포(개포주공8단지 재건축)'가뭄에 단비' 같은 존재다. 일반에게 분양되는 공급량이 강남에서 역대급인 1690가구. 43000명의 방문객을 지난 주말 동안 견본주택으로 불러 모은 이유다.

 

 

  19일 실시한 디에이치자이 개포 특별공급(458가구)에도 이날 오후 9시 기준 800명이 신청서를 제출하며 뜨거운 관심을 보였다. 9시 기준 신청서를 받아간 200명까지 합치면 1000명이 넘는다. 하루 안에 신청서 접수와 상담을 마치지 못해 밤샘 접수를 진행했다. 디에이치자이 개포는 입지 면에서도 뛰어나다는 평가. 분당선 대모산입구역, 지하철 3호선 대청역과 가깝다. 대치역 학원가와는 직선 1거리라 걸어서 15 안에 도착할 수 있다. 이런 대단지가 주변의 강남 아파트보다 20% 이상 저렴한 가격에 나왔으니 관심이 폭증한 것은 당연하다. 디에이치자이 개포의 평균 분양가는 3.34160만원이다. KB국민은행 월간 시세에 따르면 지난 2월 기준 강남구의 3.3당 아파트 가격은 5308만원이다. 주변 단지들도 분양가 대비 상당한 시세 차익을 나타내고 있다. 디에이치자이 개포 인근에 2016년 분양한 디에이치 아너힐스(개포3단지 재건축)는 전용면적 106.67기준 실거래가가 지난해 12월 기준 214002만원이다. 분양 당시 해당 면적의 분양가는 층별로 17~18억원대였다. 1년 반 사이에 최고 44000만원 수준의 차익이 발생한 것이다. KB국민은행이 인근 입주 예정 단지의 시세를 기준으로 예상 차익과 실제 수익을 분석한 결과 디에이치자이 개포 전용 84를 등기 후 매도하면 취득세·양도세를 제외하고 23379만원의 시세 차익을 누릴 수 있다. 결국 '로또 청약'의 빌미는 분양 가격을 누르겠다는 정부가 제공한 셈이다. 주택도시보증공사(HUG)는 사실상 분양가 상한제인 분양가 심의 기준을 적용해 분양 보증을 해주고 있다. 1년 이내 인근 지역 분양가의 최고 110%까지만 책정할 수 있다. 이 결과 디에이치자이 개포의 평균 분양가(4160만원)가 현 시세(5308만원)78% 수준으로 결정됐다.

 

 

  국토교통부 관계자는 이에 대해 "디에이치자이 개포 하나로 시장 전체 분위기를 판단할 수는 없다""시세보다 저렴한 공급이 계속된다는 전망과 기대가 있으면 청약 시장 과열도 조정될 것"이라고 밝혔다. 악재로 작용할 것으로 보였던 정부의 위장 전입과 자금 출처 조사 예고는 뛰어난 상품을 소유하고 싶은 시장 심리를 꺾지 못하고 있다. 디에이치자이 개포 견본주택 방문객 A씨는 "불법적인 방법만 아니라면 가족이나 친척의 도움을 받아 어떻게든 자금을 마련해보려 한다"고 말했다. 디에이치자이 개포 전용 84를 분양받기 위해서는 총분양가 14360만원 중 계약금과 중도금 등 총 9~10억원의 자금을 자체 조달해야 한다. 중도금 대출이 막혔기 때문이다. 부동산업계 관계자는 "일단 당첨부터 되고 나서 자금 마련 방법을 고민하자는 것이 시장 분위기"라며 "대부분 수요자들은 어떻게든 방법을 마련할 수 있다고 본다"고 설명했다. 전세를 살고 있는 사람이라면 전세금을 월세로 돌려 유동성을 마련하는 방법도 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석연구위원은 "자금 조달 계획을 미리 세우지 못한다면 사실상 강남권 분양 기회는 없는 것과 마찬가지"라며 "이미 부동산과 관련해 기득권을 갖고 있는 사람들에게만 기회가 돌아갈 수도 있다"고 우려했다.(2018320일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.03.24 06:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    돈이 되는 곳에 사람이 모이는 건 당연하겠지만 대단하네요

 

 

 

 

주말 강남권 견본주택에 몰려, 분양가 억제가 `로또광풍`으로

4월 이후도 강남로또 열풍 계속될 듯

 

 

  지난 주말 범강남권 3개 단지 견본주택에 10만 인파가 몰렸다. 정부의 과도한 분양가 억제로 입지가 좋은 강남3구와 과천 등에서 분양에 당첨될 경우 수억 원의 차익이 발생한다는 '로또' 기대감 때문이다. 이후에도 올해에는 강남3구에서만 1000가구가 넘는 분양 물량이 예정돼 있고, 준강남권인 과천과 분당의 1800여 가구까지 대기 중이라 청약시장 열기는 계속될 전망이다. 18일 부동산업계에 따르면 지난 16일부터 18일까지 주말 사흘간 개포주공8단지 재건축 '디에이치자이 개포'에만 43000명이 다녀갔다. 이는 견본주택에 입장한 사람만을 계산한 것이고, 줄을 서다가 최장 6시간에 달하는 대기시간을 감당하지 못하고 돌아간 사람까지 감안하면 5만명이 넘는 인파가 몰렸을 것으로 업계는 추산하고 있다. 같은 기간 논현YMCA 재개발 '논현 아이파크'에도 2만명이 다녀갔고, 과천주공2단지를 재건축하는 '과천 위버필드'에도 26000이 몰려들었다. 특히 상반기 분양시장의 최대 관심사로 등극한 '디에이치자이 개포'의 경우 3.3당 평균 4160만원이라는 분양가가 사람들의 관심에 불을 지폈다는 평가다. 인근 '래미안 루체하임'3.3당 시세가 이미 5000만원을 넘어선 만큼 2021년 입주 시 최대 7억원의 시세차익이 예상된다는 점에서 수만 인파가 몰린 것이다. 이 단지에서 면적이 가장 작은 전용 63만 해도 분양가가 9억원을 넘기 때문에 모든 가구에서 중도금 대출이 불가능한 약점이 있지만, 시세 차익에 대한 기대감과 강남 입지가 이를 눌렀다.

 

  이후에도 상당히 많은 강남권 단지들이 분양을 예고하고 있어 '로또 청약' 광풍은 계속 이어질 것으로 보인다. 부동산인포에 따르면 2018년 한 해 강남3구의 재건축 분양물량은 2999가구에 달한다. 여기에 재건축이 아닌 강남 YMCA 용지 재개발인 '논현 아이파크' 99가구까지 더하면 3100가구2018년에 풀린다. 이는 20161076가구, 2017446가구에 비해 최고 8배 많은 수치다. 지역별로 보면 재건축 분양분 2999가구 중 강남구에 2044가구가 포진돼 있어 가장 많고 서초구에도 955가구가 대기 중이다. 송파구는 물량이 없다. 이 중 이미 청약을 시작한 디에치자이 개포를 빼도 1020가구가 향후 수요자들을 기다리고 있다. 4월에는 삼성물산이 서초구 서초동 우성1차 아파트를 재건축해 1317가구를 짓는 '서초 우성래미안(가칭)'이 대기 중이다. 일반분양 물량은 232가구로 많은 편은 아니지만, 대단지에 강남역 역세권이라는 점에서 역시 높은 인기가 예상된다. 5월에는 강남구 삼성동 상아2차 아파트가 헐리고 새로운 679가구 규모의 래미안 아파트가 들어선다. 이 중 20%에 해당되는 115가구가 분양시장에 나온다. 청담역 역세권 단지이고, 영동대로 개발 호재와 맞물려 완판이 점쳐지는 곳이다. 이 밖에도 현대건설이 시공을 맡은 서초구 반포동 삼호가든3차 아파트(835가구)219가구를 일반분양하고, GS건설은 서초구 서초동 무지개아파트 재건축(전체 1481가구, 일반분양 215가구)과 개포주공4단지 재건축인 '개포 그랑자이'(3320가구, 일반분양 239가구)를 하반기 내놓는다.(2018319일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.03.23 06:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대단한 사람들이네요