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계룡건설 송파 위례 리슈빌, 주변 초중고 가깝고 서울 학군

최고 25층 494가구 모두 중대형, 물량 50% 서울 거주자에 배정

북위례 올해 3번째 `로또 청약`

 

"이 정도 가격이면 서울 강남권 주거를 원하는 사람에겐 매력적인 수준 아닌가요. 입지도 좋네요."(서울 송파구 주민 김 모씨) 지난 19일 오전 서울 서초구 양재동 `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스` 견본주택 앞. 견본주택이 문을 열기 전부터 꽤 많은 인파가 긴 대기줄을 이뤘다. 이들의 평가는 공통적으로 위례신도시 중에서 서울에 속하는 입지에 가격도 저렴한 편 강남권 접근성이 좋다는 점이 매력이어서 견본주택을 방문했다는 것으로 정리됐다. 최근 북위례 신도시는 수도권 분양 시장에서 돌풍을 일으키고 있다. 분양가 상한제에다 원가 공개 확대 등이 적용되면서 주변 시세보다 저렴하게 공급돼 수요자들의 많은 관심을 끌고 있기 때문이다. GS건설이 1월 분양한 `위례 포레자이`1순위에서 130.331의 경쟁률을 기록했다. 이달 초 현대엔지니어링이 선보인 `힐스테이트 북위례`1순위에서 939가구 공급에 72000여 명이 몰려 평균 경쟁률 77.31을 기록했다. 북위례 열풍은 계속 이어질 전망이다. `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스``위례신도시 우미린 1`가 워밍업을 하고 있다. 특히 `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스`는 위례신도시 송파 권역에선 55개월 만에 분양하는 아파트다. 위례신도시는 송파와 성남, 하남 권역으로 나뉘어 있는데 송파 권역에선 201311월 분양한 `힐스테이트 송파 위례`가 마지막 물량이었다.

 

계룡건설산업은 위례신도시 A1-6블록에 들어서는 `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스` 견본주택을 19일 오픈하고 본격적인 분양에 돌입했다. 송파구 장지동 소재로 서울 권역이라는 점을 강조하기 위해 단지명에 `송파`를 넣었다. 이 아파트는 지하 2, 지상 10~25, 8개동, 494가구 규모로 지어진다. 모든 가구가 중대형 평형으로 구성된다. 일반 구조는 전용 105188가구 111169가구 11442가구 11671가구로 구성됐다. 테라스가 갖춰진 105T4가구 111T8가구 118T4가구 130T8가구 등도 있다. 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스의 가장 큰 특징은 역시 뛰어난 입지. 위례신도시지만 송파구에 속한 만큼 학군도 서울교육청 관할이다. 근처에 초··고교가 밀집해 있고 지난해 12월 개장한 스타필드 시티 위례와도 가깝다. 또 송파나들목(IC)을 비롯해서 송파대로, 성남대로, 분당~수서고속화도로 등이 인접해 강남 지역과 분당 접근이 쉽다. 단지 바로 옆에 수변공원이 위치해 녹지 공간이 풍부하다. 위례신사선 연장선·위례신도시 트램 등이 개통되면 아파트 근처를 지나가기 때문에 `개발 호재`도 있다.

 

분양권 전매제한 기간이 4년이라는 점도 매력 요인이다. 다른 북위례 아파트의 전매제한 기간은 대개 8년이다. 사업자는 분양가를 낮추는 대신 기간을 줄였다. 분양 가격은 다른 북위례 아파트(3.31800~1900만원)보다 다소 비싸다. 송파구에 위치한 만큼 토지 매입비가 다른 단지보다 높았기 때문이다. 하지만 주변 시세와 비교하면 매력은 상당하다는 게 부동산업계 판단이다. 이 단지 근처에 위치한 위례신도시 송파푸르지오 전용 106는 지난달 118000만원에 거래됐다. 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스의 전용 105분양 가격은 82590~87860만원 선이다. 내부 설계도 뛰어난 편이다. 모든 가구가 남향 위주 평면으로 구성됐고, 넓은 서비스 면적까지 제공한다. 여기에 평형별로 넓은 드레스룸, 알파룸을 계획해 공간 활용도를 높였다. 가변형 벽체를 활용해 알파룸과 드레스룸을 취향에 맞게 계획할 수도 있다. 이 밖에 단지 안 주차장을 100% 지하화해 `차 없는 단지`를 만들었다. 이렇게 확보된 지상의 넓은 공간은 잔디광장, 산책로, 야외 카페, 휴게정원 등 다양한 조경시설을 배치했다.

 

이 단지는 특히 서울시 건축위원회의 우수디자인 인증을 받았다. 커튼월룩, 돌출테라스 등을 통해 입체감을 높였으며 일부 동에는 필로티 설계를 적용해 저층부에서도 개방감과 쾌적성, 프라이버시 등을 보장받을 수 있도록 했다. 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스는 23일 특별공급, 24~251·2순위 청약을 시작으로 53일 당첨자 발표, 515~17일 계약을 진행한다. 행정구역상 서울 송파구인 만큼 청약 물량의 50%는 서울 1년 이상 거주자에게 우선 배정한다. 나머지는 서울 1년 미만 거주자와 경기·인천 주민에게 돌아간다. 청약 예치금액은 최소 1000만원이다. 북위례 지역에선 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스 외에 다른 단지들도 분양을 기다리고 있다. 우미건설도 이달 중 하남시 위례신도시 A3-4b블록에서 `위례신도시 우미린 1` 875가구를 분양할 계획이다. 이 단지도 전용 102~144로 모든 가구가 중대형 평형으로 구성된다. 이 단지 또한 교통망이 편리하고 교통 호재를 갖췄다. 서울외곽순환도로 송파IC와 송파대로, 동부간선도로 등의 광역도로 진입이 쉽고 위례신도시~거여동 간 직선도로(위례서로)가 임시 개통됐다.(2019422일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  로또청약 열풍의 주인공인 서울 강남 3(강남·서초·송파구)에서 이달 이후에도 연말까지 적잖은 물량이 쏟아질 예정이라 상반기 청약 열기가 하반기에도 이어갈지 주목된다. 2일 부동산인포에 따르면 8월 이후 연말까지 강남 3구에서 총 2594세대(일반 분양분 기준)가 공급될 예정이다. 이는 작년 동기(1048세대)보다 약 2.5배 많은 수준이다. 이중 재건축사업을 통한 일반 분양물량(1532세대)이 총 분양물량의 59.1%를 차지한다. 대표적인 사업지로는 서초구 반포동 `삼호가든 3차아파트 재건축`(일반 219세대), 강남구 일원동 `일원대우아파트 재건축`(63세대), 개포동 `개포주공 4단지 재건축`(239세대), 방배동 `방배경남아파트 재건축`(269세대) 등이 있다. 재개발 및 택지개발 물량으로는 각각 `거여마천뉴타운 2-1구역 재개발`(748세대)`위례신도시 A1-6블록`(494세대)가 있다.

 

 

  분양업계는 보유세, 양도세 등 세제개편에 따른 부담 가중이 시장 침체에 영향을 줄 것으로 우려하면서도 안전진단강화 층고제한, 초과이익환수제 등의 규제 여파로 신규 물량이 점차 줄어들 것으로 예상되는 데다 분양가 억제로 주변 시세보다 저렴하게 책정된 분양가는 `로또 청약` 논란을 더욱 부추겨 성공 분양을 장담하는 분위기다. 강남 3구 내 기존 아파트 몸값도 높은 뜀폭을 기록했다. 강남 3구 아파트값은 `8·2대책`에도 최근 1(20177월 말~20187월 말) 동안 17.72%의 상승률(부동산114 자료 참고_을 기록했다. 이는 서울 평균(14.73%)과 강남 3구 제외 지역(12.84%) 상승률을 크게 웃도는 수준이다. 올해(1~7)에도 9.75% 올라 서울 평균(9%)과 강남 3구 제외 지역(8.51%)보다 높은 변동률을 보였다.(201882일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

중도금 대출 안돼 분양대금 조달 부담"부자들만의 잔치"

 

 

  이달 이후 연말까지 서울 강남의 재건축 아파트 약 3천 가구가 분양될 예정이다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 시세보다 낮은 가격에 분양가가 책정되고 있어서 강남권에서는 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 거둘 수 있는 '로또 분양'이 줄을 이을 것이란 전망이 나오고 있다. 17일 부동산시장 분석업체 '부동산인포'에 따르면 올 연말까지 강남에서 재건축을 통해 일반 분양될 아파트는 총 2999가구에 달한다. 이는 20163~121229가구의 2.8, 지난해 3~12350가구의 8.5배에 이르는 물량이다. 지역별로는 강남구 244가구, 서초구 955가구이며, 송파구는 물량이 없다. 올해 강남 재건축 분양시장은 강남구 일원동 개포주공8단지 재건축 '디에이치자이 개포'(1996가구 중 일반분양 1690가구)가 열었다. 이어 다음달에는 삼성물산이 서초구 서초동 우성1차아파트를 재건축해 총 1317가구를 짓고 이 중 232가구를 일반 분양한다. 5월에는 삼성물산이 강남구 삼성동 상아2차 아파트를 헐고 총 679가구를 지어 이 중 115가구를 일반분양한다. 각각 강남역, 청담역 역세권 단지들이다. 이밖에 오는 7월 현대건설이 서초구 반포동 삼호가든3차 아파트를, 10월과 11월에 GS건설이 서초구 서초동 무지개아파트와 강남구 개포동 개포주공4단지를 재건축하는 물량을 각각 분양할 계획이다. 현재 HUG는 분양보증을 신청하는 사업장의 3.3당 평균 분양가가 '최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가' 또는 '인근 아파트 매매가의 110%'를 초과하지 못하도록 상한선을 두고 분양가를 통제하고 있다. 이로 인해 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정되면서 당첨만 되면 수 억 원의 시세차익을 거둘 수 있다는 기대감이 커져 '청약 과열'로 이어질 수 있다는 지적이 나온다.

 

 

  특히 강남권 분양시장은 자금력을 갖춘 수요자들에게 좋은 기회로 작용해 '부자들만의 잔치'가 되고 있다는 비판이 일고 있다. 강남권 분양시장은 높은 분양가와 더불어 HUG9억 원 이상 고가주택의 중도금 집단대출 보증 지원이 되지 않기 때문에 10억 원이 넘는 분양대금을 자체 조달해야 하기 때문이다. 게다가 건설사들이 '청약 과열'을 우려하는 정부 눈치를 보느라 건설사 보증 중도금 대출을 하지 않는 경우가 늘고 있어 웬만한 자금력을 갖추지 않고는 분양받기가 쉽지 않다. 자금 조달이 어려운 무주택자가 청약을 신청해 당첨되더라도 분양대금을 마련하지 못해 계약을 포기하면, 5년간 당첨 제한에 걸려 청약통장만 버리게 된다. 업계 관계자는 "자금 확보가 어려워지면서 청약자 수가 줄어들 전망인 만큼 자금력 있는 수요자들의 당첨 가능성이 더 커지게 된 셈"이라고 말했다. 또한, 전용면적 85이하는 100% 가점제로 모집하기 때문에 청약 가점은 높지만 자금 마련이 여의치 않은 이들이 청약을 포기할 경우 당첨자들의 가점이 생각보다 낮아질 수 있다는 관측이 나온다. 부동산인포 권일 리서치팀장은 "정부가 HUG를 통해 분양가를 규제하려는 의지가 강한 만큼 연내 분양을 앞둔 강남권 재건축 아파트들의 분양가 책정에 많은 어려움이 예상된다"고 말했다. 그러면서 "기존 분양단지들의 조합원 입주권 등의 거래가격에 비해 분양가가 낮게 책정될 것으로 예상되는 만큼 강남권 재건축 일반분양은 시세차익을 기대한 청약 수요가 몰릴 것"이라고 전망했다.(2018318일 매일경제 기사 참조)