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개포지구 재건축 첫 입주, 래미안 루체하임 가보니
17억에 분양했던 전용 12110억 올라 27억원에 팔려
규제한파 거래실종에도 새집 희소성에 몸값 뜀박질
인근 입주 몰려 전세는 약세

 

 

 

  1980년대 초 서민 주거를 위해 조성된 개포택지개발지구에서 36년 만에 처음으로 이달 말 재건축이 완공돼 입주하는 단지가 나온다. 정부 9·13 부동산 종합대책 등으로 거래가 실종된 상황에서도 분양가 대비 수억 원씩 가격이 올라 곧이어 입주하는 다른 개포 일대 재건축 단지 시세 형성에도 작지 않은 영향을 미칠 것으로 예상된다. 25일 부동산업계에 따르면 일원현대사원아파트를 재건축해 올린 `래미안 루체하임`은 이미 사전 점검을 마무리하고 입주 준비를 끝냈다. 2016년 분양한 이 아파트는 초기 분양가보다 현재 시세가 7억원 이상 올라 `강남 아파트 분양은 로또`임을 증명했다. 래미안 루체하임 전용 59분양가는 9억원대였는데, 현재 매매가격은 17억원대다. 121대형도 분양가 대비 10억원이 올라 지난 13276000만원에 실제 거래가 성사됐다. 850가구로 단지 규모가 크지는 않지만 이 지역 최초의 새 아파트 입주라는 점과 인근에 중동중·고가 있어 학군이 좋고, 삼성서울병원 등이 인접한 장점이 가격을 끌어올린 것이다. 인근 공인중개업소 관계자는 "입주가 임박한 시점이라 사려는 사람도 팔려는 사람도 없이 소강 상태인데 어쩌다 거래되는 가격 자체가 계속 오르는 중"이라고 설명했다.

 

 

  개포지구에선 올해 말 래미안 루체하임을 시작으로 2021년까지 연속으로 신규 아파트 입주가 예정돼 있다. 개포주공2단지를 재건축한 1957가구 `래미안 블레스티지`가 내년 초 입주를 시작하고, 개포주공3단지 재건축인 1320가구 규모 `디에이치아너힐즈`도 내년 8월 집들이를 한다. 이 밖에도 개포시영아파트 재건축 `개포 래미안 포레스트`(2296가구)20209, 올해 분양해 화제를 모은 개포주공8단지 재건축 `디에이치자이 개포`(1996가구)20217월 입주를 예정하고 있다. 재건축 절차를 모두 마치고 철거와 분양만 남은 개포주공4단지 재건축 `개포그랑자이`와 개포주공1단지 재건축 등을 논외로 하더라도 1만가구에 가까운 새집이 3년 내 개포택지개발지구에 들어서는 것이다. 어지간한 미니 신도시 하나 규모다. 올해 `로또 바람`을 일으켰던 디에이치자이 청약에 이어 개포지구 일대 입주가 착착 진행되면 그간 막연했던 `개포 로또`가 현실화할 것으로 보인다. 루체하임이 2~3년 전 분양했던 가격보다 이미 7억원 이상 분양권·입주권 시세가 상승해 다른 단지도 최소 루체하임보다 높게 가격이 형성될 것이란 기대감이 커지고 있기 때문이다. 다만 입주가 몰리면서 역전세난 조짐도 일고 있다. 이 일대 공인중개사무소를 취재한 결과 모두 전세 세입자 찾기에 여념이 없었다.

 

 

  거리상으로 멀지 않은 송파구 가락동 `헬리오시티` 1만가구 입주가 임박했고 루체하임은 재건축 규제 강화 전 분양을 마쳐 집주인들 다수가 끼고 있는 대출이 큰 데다 입주 전 분양가의 30% 잔금을 납부해야 해 세입자 찾기에 비상이 걸린 것이다. 일원동 소재 A공인중개소 관계자는 "사정이 급한 집주인들이 1억원 이상 호가를 낮춰 내놓은 매물도 있을 정도로 세입자 찾기에 분주한 상황"이라고 설명했다. 다만 전셋값이 대부분 분양가를 넘어 입주엔 문제가 없을 것이라는 의견이 대다수다. 내년 개포 저층 주공아파트 입주의 시작은 2단지 래미안 블레스티지와 3단지 디에이치아너힐즈가 끊는다. 두 단지 모두 1000가구가 훌쩍 넘는 대규모 단지인 데다 입지도 더 뛰어나다는 평가를 받는다. 래미안 블레스티지 전용 59분양권은 지난 8163900만원에 거래7억원 가까이 상승했고, 전용 126277900만원에 팔려나갔다. 현재 전용 126호가는 30억원을 넘었다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "과거 개포지구는 대중교통 접근성이 좀 떨어지고 소평형 위주 아파트라는 이유로 저평가됐는데 이제 다양한 평형의 신축 아파트가 들어섰고 대모산 개포공원 등 주거환경이 쾌적하다는 점에서 앞으로 더욱 각광받을 것"이라고 전망했다.(20181126일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

`깡통전세`까지 나오는데, 대치·중계·목동 강세 연례행사처럼 이어져
`불수능`에 더 뛰나

 

 

 

  매년 그랬듯 올해도 수능 전후로 우수 학군 지역인 강남구 등의 전셋값이 나 홀로 강세를 띠는 것으로 나타났다. 최근 전세 가격의 기록적 하락에 전국이 `깡통전세(전세가보다 집값이 더 하락)`나 역전세(전세가가 2년 전보다 하락)` 등을 겪고 있는 것과 대조적이다. 19KB부동산 통계자료에 따르면 강남구의 112주차 전세 시세는 3.32161만원이었다. 지난해 4분기 2019만원 대비 7.03% 상승한 것이다. 반면 서울 아파트 전체 전세 시세는 같은 기간 4.13% 올라 강남 상승률의 절반을 조금 웃도는 수준에 그쳤다. `강남 학군의 힘`이 전세 약세장에서도 먹혔다는 평가를 받고 있다. 강남구의 경우 매매가격은 가파르게 상승했지만 연식이 30년을 훌쩍 넘은 재건축 아파트가 많아 전세가율은 낮은 편이다. 또 멀지 않은 송파구 가락동 일대 1만가구 `미니 신도시`급 단지인 `헬리오시티` 입주가 임박했고, 이달 일원동 `래미안 루체하임`과 내년 2월 개포주공2단지 재건축 `래미안 블레스티지` 입주도 예정돼 있어 전세가격 타격이 불가피할 것이라는 관측이 있었다. 그러나 예상과 달리 강남 전셋값은 견고했다.

 

 

  특히 학군이 강세인 대치동과 도곡동, 역삼동 일대의 경우 3.3당 전세 시세가 각각 2409만원, 2343만원, 2518만원으로 강남구에서도 가장 높은 축에 속했다. 같은 강남구에서도 학군 영향이 상대적으로 적은 세곡동(1752만원), 논현동(1888만원), 압구정동(1824만원), 청담동(2072만원)보다 훨씬 높다. 특히 대치·도곡·역삼라인의 전셋값은 최근 수학능력시험이 마무리되면서 수요가 늘어나며 매물이 동나는 분위기도 감지된다. 올해 수능이 유난히 어려운 `불수능`이라는 평가를 받으면서 학원가가 가까운 대치동이나 도곡동 일대로 이사하려는 학부모가 대폭 늘어난 것이다. 강남구 대치동 일대 A공인중개소 관계자는 "수능 직후부터 겨울방학 때까지 전세 물량 자체가 귀하다. 아파트별로 확보한 전세 물건이 10개가 안 된다"고 말했다. 또 중학교 3학년 자녀를 둔 학부형의 경우 고등학교 원서 접수 마감이 1210일이기 때문에 그전까지만 이사를 하면 해당 주소지 인근 학교 배정이 유리한 편이다. 이 때문에 11월 전세를 구해 1210일 전에 전입신고를 마치려는 수요가 늘고 있다는 분석이다. 과거에도 대치·도곡·역삼동 일대 전셋값은 시계열상으로 1~2분기에는 잠잠하다가 중·고등학교 배정을 노린 이사 수요와 수능 직후 학원 수요 등이 몰리는 3~4분기에 훌쩍 뛰는 경향을 보여 왔다. 도곡동 소재 도곡삼성래미안의 경우 숙명여중·고로 진학시키려는 학부모가 모여 이사 비수기로 꼽히는 8월 전용 84전셋값이 108000만원까지 뛰었다. 연초만 해도 같은 면적 전셋값은 92000만원이었다. 6개월 만에 전셋값이 16000만원 상승한 것이다.

 

  신축의 경우 전셋값 상승이 더욱 가팔랐다. 대치동 학원가를 바로 코앞에 두고 있으면서도 입주 3년 차인 신축 `래미안대치팰리스` 전용 84의 경우 올해 511억원이었던 전세가격이 8145000만원까지 뛰었고, 현재 호가는 15~155000만원에 달한다. 전세 약세 국면에서 이 같은 3~4분기 전셋값 폭등 현상은 철저히 학군과 학원가 수요에 기인한 것이라는 분석이다. 학군 수요가 전셋값을 뒷받침하는 것은 강남만의 현상은 아니다. 양천구 목동의 경우 112주차 전세 시세는 1709만원이었는데, 이는 양천구 전체 평균 전세 시세 1449만원보다 18%나 높은 것이다. 양천구에서도 목동 일대는 학원가가 포진해 있는 데다가, 명문 학군이 있어 학부모 선호도가 높다. 노원구에서도 학군이 좋아 선호도가 높은 중계동의 전세 시세는 1069만원이었던 데 반해, 노원구 전체 시세는 967만원에 그쳤다. 한편 19일 한국감정원에 따르면 올해 들어 10월까지 전국 아파트 전세가가 2.46% 하락했다. 2004년 집계를 시작한 이후 최저로, 마이너스 변동률 또한 14년 만이다.(20181119일 매일경제 기사 참조)