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다시 똘똘한 한채? 강남권 거래만 급증

카테고리 없음 | 2019. 7. 10. 12:44 | Posted by 명태랑 짜오기

 

5월 서울아파트 거래 건수, 작년 대비 20% 감소했지만

강남·송파 등 2배 이상 늘어

 

 

올해 서울 아파트 전체 거래는 작년 대비 줄었지만 강남3구 거래는 급증했다. 9일 서울시 부동산정보광장 통계에 따르면 작년 5월 서울시 전체 아파트 거래건수는 4701건이었다. 올해 5월에는 3713건이 거래되는 데 불과해 작년보다 20% 이상 거래량이 급감했다. 그러나 강남3구 상황은 달랐다. 작년 5월 이들 자치구 거래건수를 살펴보면 강남구 136, 서초구 163, 송파구 160건이 발생했다. 서울 전체적으로는 20% 이상 아파트 거래가 감소한 올해 5월 강남구 312, 서초구 212, 송파구 334건이 거래됐다. 강남구는 작년 5월 대비 올해 5월 거래량이 2.3배나 늘었고, 송파구도 2배 이상 많아졌다. 이 정도면 `폭증` 수준이다. 서초구도 1.3배 늘어난 거래량을 기록했다. 작년에는 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면서 가장 크게 타격을 입은 강남3구 거래가 몇 달간 완전히 막힌 탓에 서울의 다른 지역보다 강남권 거래가 줄어든 측면이 있다.

 

반면 올해는 여전히 `거래절벽`에 가까운 양상이 나타나고 있지만 오히려 강남3구부터 거래가 풀리고 있다는 게 다른 점이다. 작년 9·13 부동산대책 발표로 대출이 막히고, 올해 초 아파트 공시가격 인상안이 확정돼 보유세는 대폭 올랐지만 `이제 나올 규제는 다 나왔다`고 판단한 투자자들이 `안전자산`으로 분류되는 강남3구 아파트를 오히려 먼저 찾고 있다는 분석이다. 거래가 늘어나면서 이들 자치구에서 신고가도 속출하고 있다. 작년 9·13 부동산대책 발표 전이 사실상 `고점`이라고 했던 많은 사람들의 관측이 빗나간 셈이다. 특히 9·13 부동산대책으로 직격탄을 맞고 가격이 수억 원씩 떨어졌던 재건축단지들의 회복 속도는 무서울 정도로 빠르다. 송파구 잠실동 `잠실주공5단지` 전용 766191560만원에 거래가 완료돼 기존 신고가인 191000만원을 넘어섰다. 앞서 5월에는 전용 82206800만원에 거래돼 직전 최고 가격인 204000만원을 넘어선 바 있다. 올해 들어 두 번째 신고가 경신이다.

 

강남구에서는 대치동 소재 `대치 SK` 전용 11230억원에 거래돼 기존 신고가인 237000만원보다 무려 63000만원이나 높은 가격에 팔려나간 것으로 확인됐다. 역삼동 `래미안 그레이튼` 전용 120역시 20억원에 팔려 새로운 최고가를 기록했고, 개포동 `경남아파트` 전용 12321억원으로 기존 최고 가격보다 1억원가량 높은 가격에 팔렸다. 전문가들은 아직까지 상승동력이 남았다고 보고 있다. 작년이나 재작년 수준의 `폭등`은 아니라도 서울 핵심지 집값은 이미 바닥을 찍었고, 올라갈 일만 남았다는 것. 함영진 직방 데이터랩장은 "서울 전체적으로 추세 상승을 점치기는 어렵지만 강남권을 중심으로 한 재건축단지, 한강변 등 대기 수요가 많은 지역은 강보합이 유지될 수밖에 없다"고 말했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "돈이 갈 만한 곳이 마땅치 않은 상황에서 결국 핵심 지역 부동산시장으로 들어갈 수밖에 없는 구조"라고 분석했다.(2019710일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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강남·용산 등 2~3억씩 하락, 같은 단지 대형 오르는데

중소형만 유독 빠지기도, 전세-매매 차이 적은 중소형

다주택자들 갭투자 했다가, `똘똘한 한채`남기고 매각

 

 

  서울 강남권을 중심으로 소형 아파트 가격이 빠지고 있다. 같은 지역에서 거래가 드문 가운데도 신고가를 경신하며 값이 오르고 있는 중대형 면적과 대조된다. 13일 서울시 부동산정보광장 부동산 거래정보에 따르면 강남구·서초구의 소형 면적 아파트에서 가격 급락 현상이 두드러졌다. 강남구 개포동 소재 `대치2단지` 전용 39는 지난 187500만원에 거래된 것으로 확인됐다. 이는 9·13 부동산 대책 이후 거래됐던 106000만원(작년 11)과 비교해도 2억원 가까이 빠진 것이고, 신고가였던 112500만원과는 25000만원 차이가 난다. 6개월이 채 되지 않은 기간에 신고한 가격 기준으로 30%나 가격이 빠진 것이다. 강남구 수서동 소재 `신동아아파트` 전용 49291500만원에 거래됐는데, 이는 직전 신고가 대비 13500만원가량 내려간 가격이다. 같은 단지인데도 대형은 오르는데 소형은 하락하는 추세가 보인다. 서초구 반포동의 대장주로 꼽히는 `반포자이`(사진)9·13 대책 이후 전용 200가 넘는 대형 면적을 중심으로 신고가가 속출하며 대형의 가격 방어력을 보여준 대표적 단지로 꼽혔다. 그러나 이 단지 역시 소형만큼은 가격 하락을 피해가지 못했다. 지난달 이 단지 전용 5916억원에 거래돼 직전 신고가 192000만원보다 무려 32000만원이 내려간 가격에 거래된 것으로 확인됐다.

 

 

  이들 아파트는 올해 들어 2~3억원씩 기존 가격 대비 하락하고 있는 것인데, 일각에서는 전세금과 매매가격 차이를 이용한 소위 `갭투자`에 제동이 걸리는 것 아니냐는 분석을 내놓고 있다. 통상 소형은 대형보다 전세금과 매매가격 차이가 적은 편이다. 이 때문에 입지 좋은 곳의 소형 아파트는 갭투자가 많이 이뤄지는 대표적인 타입이기도 하다. 대치2단지 전용 492년 전(20173) 매매가격과 전세금 차이는 3억원 안팎이었고, 수서 신동아 전용 49역시 같은 시기 ``3억원대 초반이었다. 그러나 최근 들어 전세금이 떨어지면서 수서 신동아 전용 49전세는 2억원대 후반까지도 떨어진 상태이고, 대치2단지도 2년 전보다 전세금이 수천만 원 빠져 있다. 이들 단지에 다주택자들이 ``을 활용해 투자했다고 가정하면 돌려줄 전세금에 대한 부담이 큰 데다 보유세 부담 등을 고려해 매도 쪽으로 방향을 튼 것 아니겠느냐는 해석이다. 인근 공인중개업소 관계자는 "3~4년 전만 해도 전용 49가격이 5억원대라 노후 재테크 수단으로 전세를 끼고 사거나 월세를 놓은 사람들이 많았는데 급매로 처분하려는 사람들 문의가 꽤 된다"고 설명했다.

 

 

  용산에서는 중소형을 중심으로 가격 하락이 두드러진다. 이촌동 대표 단지 중 하나인 `건영한가람`은 전용 5919억원에 거래됐다. 직전 가격이 129000만원이었다는 점을 감안하면 많이 빠진 것. 지난달에는 이촌동 `강촌아파트` 전용 84119000만원에 손바뀜돼 직전 144500만원 대비 25000만원가량 떨어졌다. 다만 대형 면적에서는 대조적으로 여전히 신고가가 나오고 있어 입지 좋은 곳에서 실거주 중심의 `똘똘한 한 채` 수요가 있다는 것을 보여줬다. 이촌동 우성아파트 전용 114는 지난달 148000만원에 팔렸다. 이 아파트 이 면적 최고가격은 작년 1125500만원이었다. 1년이 조금 넘는 기간에 2억원 넘게 오른 것이다. 국제업무지구 예정지였던 서부이촌동은 박원순 서울시장의 `여의도·용산 통개발` 발언에 훌쩍 뛰었던 시세가 가라앉고 있다. 한강 뷰를 독점하고 있어 `병풍아파트`라고도 불리는 이촌 대림아파트 전용 84는 작년 912138500만원에 거래됐는데, 4개월 만에 찍힌 실거래가에 따르면 이 면적은 109000만원에 팔려 가격이 3억원 가까이 하락했다. 인근 공인중개업소 관계자는 "가족 간 거래인 경우도 있고, 급전이 필요한 급매인 경우도 있지만 분명한 것은 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다는 것"이라고 말했다.(2019314일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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내년부터 9억 이상 고가주택, 2년 거주 못 채우면 양도세 폭탄

 

 

  ‘똘똘한 한 채를 갖고 있지만 실제 거주하지 않고 있거나 갈아타기를 고려하는 1주택자라면 올해 절세전략을 세심하게 짜야 할 전망이다. 거주 요건을 맞추지 못한 고가 주택의 장기보유특별공제율이 내년부터 크게 줄기 때문이다. 1일 세무업계에 따르면 1주택자가 실거래가 9억원 이상의 주택을 양도할 때 주어지던 장기보유특별공제 혜택이 올해를 끝으로 크게 바뀐다. 장기보유특별공제란 주택 보유 기간에 따라 양도소득세를 공제해주는 제도다. 내년부터는 양도할 때 2년 거주기간을 채우지 못하면 공제율이 대폭 감소한다. 지난해 발표된 ‘9·13 부동산 대책의 후속 조치다. 현행 장기보유특별공제 방식은 3년 이상 보유했을 때 24%를 깎아준다. 이 공제율은 매년 8%포인트씩 오른다. 또 거주기간에 관계없이 10년 이상 보유할 경우 양도차익의 최대 80%를 공제한다. 하지만 내년 11일 이후엔 같은 주택을 팔더라도 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 비거주로 3년 이상 보유했다면 공제율은 6%로 대폭 줄어든다. 공제율도 매년 2%포인트씩만 오른다. 거주 요건을 채우지 못하면 15년 이상 보유하더라도 공제율이 30%에 그친다. 물론 거주 요건을 충족하면 공제율은 종전처럼 매년 8%포인트씩 상승한다.

 

 

  예를 들어 20091110억원에 산 비거주 주택을 올해 123115억원에 매도한다면 양도세는 4999500원이 된다. 보유기간 10년을 꽉 채워 공제율 80%(10)를 적용받아서다. 내년 11일 매도한다면 양도세는 52019000원으로 급증한다. 거주 요건을 채우지 못한 탓에 공제율이 22%(11년 보유)로 줄어들어서다. 하루 차이로 세금이 4700만원가량 불어나는 것이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 전세금이 높아 고가 주택에 실제로 거주하지 못하고 소유만 하고 있던 1주택자의 상담이 늘고 있다차익이 클 경우 양도세가 확 불어나기 때문에 꼼꼼한 절세전략 마련이 필요하다고 설명했다. 서울 강남 등지에서 신축 중인 고가 아파트의 경우 이 같은 이유로 집주인들이 세를 놓지 않고 입주하는 사례가 늘어날 것으로 일선 중개업소들은 예상하고 있다. 4년 뒤 판다고 가정했을 때 2년간 실제 거주하면 공제율이 32%지만 거주 요건을 채우지 못하면 공제율이 8%로 줄어들기 때문이다.(201912일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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7월 비수기에도 5595, 강남·동작·은평 40%이상↑…관악·구로도 30%대 증가세

이달 집값도 0.32% 상승2개월 연속 오름폭 커져

은평·용산 등 강북은 개발호재강남은 재건축 초기단지에 `똘똘한 한채` 실수요 몰려

 

 

  서울 아파트 거래량이 바닥을 찍고 올라오기 시작했다. 1일 서울시 부동산정보광장 통계에 따르면 지난달 서울 아파트 거래는 5595으로 6월과 비교해 17%나 늘었다. 55479건에 비해서도 소폭 증가했다. 아직까지 월 1만건에 가깝게 거래되던 지난 3년간 거래량에는 미치지 못하지만 극한의 거래절벽 상황이 조금씩 완화되고 있다는 신호라 위축됐던 서울 부동산 시장이 다시 기지개를 켤 수 있을지 주목된다. 특히 여름철은 부동산 거래에 있어서는 비수기임에도 거래가 살아나고 있다는 점이 의미심장하다. 구별로 살펴보면 강남·동작·은평구가 전월 대비 거래량 증가율이 40%로 가장 높았다. 강남구는 6월 말부터 종합부동산세 등 보유세 인상안이 연속으로 발표되면서 공시가격이 15억원을 넘지 않는 `똘똘한 한 채`에 대한 수요가 오히려 늘어 급매물이 소진된 게 영향을 끼친 것으로 풀이된다. 동작구는 흑석동 등을 중심으로 재개발이 활발하게 진행되고 있고, 연말 입주가 예정된 `아크로리버하임` 등 새 아파트 가격이 고공행진을 하면서 주변 아파트들도 거래 수요가 많아졌다. 은평구는 재개발과 수도권 광역급행철도(GTX) 개통에 대한 기대감으로 거래 문의가 폭발했다는 후문이다. 이 밖에도 그동안 서울 부동산 시장에서 소외받았던 관악구와 구로구 거래량이 전월 대비 각각 36.5%, 38.5% 증가했다. 서울 25개구 가운데 거래량이 줄어든 곳은 아파트 자체가 극히 적은 종로구와 중구, 서울에서도 상대적으로 소외되고 있는 금천구와 중랑구, 재건축 거래 금지와 이주가 몰려 거래가 많지 않은 서초구 등 5곳뿐이었다.

 

 

  서울의 전반적 거래량이 늘어나자 집값도 뛰기 시작했다. 같은 날 발표된 한국감정원의 월간 전국주택가격동향 보고서에 따르면 7월 서울 집값은 0.32% 올라 2개월 연속 상승 폭을 늘려갔다. 4월 다주택자 양도세 중과 이후 가격이 뚝뚝 떨어졌던 강남3구가 7월 셋째 주를 기점으로 상승하기 시작했고, 박원순 서울시장의 `통째 개발` 발표로 영등포구와 용산구 집값이 수직 상승한 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다. GTX 연결 호재가 있는 은평구, 규제가 상대적으로 적은 재개발 사업이 많은 동대문구와 서대문구 집값도 힘을 받으면서 서울이 전체적으로 달아오르는 분위기다. 그동안 거래 없이 가격이 떨어졌던 강남 재건축이 반등하기 시작한 것도 같은 맥락에서 봐야 한다는 분석이다. 또 재건축 초기 단계 아파트들이 11 재건축, 통합 재건축 등 여러 가지 방법을 논의하며 `각자도생`에 나서면서 `똘똘한 한 채`를 실거주가 가능한 재건축 단지에서 찾는 사례가 많아졌다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "지금 강남 재건축 을 매수하는 사람들은 단기 시세 상승에 따른 차익을 보는 것이 아니라 실제 거주 하면서 최소 10년 후 미래가치를 보는 실수요자들"이라고 봤다. 하반기에도 용산 마스터플랜 발표, 여의도 통개발안 밑그림 공개 등 한강 북쪽 지역에 개발 호재가 많아 집값이 들썩일 가능성이 높다는 분석이 지배적이다. `똘똘한 한 채` 가치가 가장 높게 평가받는 강남권 집값도 작년만큼 폭발적이지는 않더라도 수요가 꾸준히 유입될 가능성이 점쳐진다. 실제 작년 8·2 부동산대책 발표 이후 5개월간 서울 집값은 1.7% 올랐는데 올해 1~77개월간은 3.47% 올라 오히려 올해 들어 더 많이 올랐다. 다만 작년 11월 말 이후 아직까지 한 번도 단행되지 않은 추가 금리 인상과 내년부터 본격화하는 종부세 등 보유세 인상안 등은 변수가 될 수 있다.(201881일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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종부세 이후 부동산 양극화

 

 

  종합부동산세 인상안 발표 후 서울 집값 상승세가 수개월 만에 재점화하고 있다. 내리막세였던 서울 강남 집값은 반등세로 전환하고 비강남권 곳곳에선 연일 신고가 경신 아파트가 나타나고 있다. 반면 지방 부동산은 하락세가 더욱 가팔라지고 있어 정부의 규제 `올인`이 집값 양극화에 기름만 붓고 있다는 비판이 거세지고 있다. 19일 한국감정원에 따르면 7월 셋째주 서울 아파트 매매가격이 3주 연속 상승하며 올해 누적으로 4.05% 상승했다. 지난 4월 양도세 중과 시행 후 하락세로 돌아섰던 강남 4구 아파트 매매는 15주 만에 처음으로 반등했다. 세 번째 임기를 시작한 박원순 서울시장이 `통째 재개발`을 약속한 여의도가 있는 영등포구와 용산구가 가장 크게 올랐다. 용산구는 올 들어 서울 25개 자치구 중 가장 높은 7.07% 상승률을 기록했다. 영등포구도 4.65% 상승했다.

 

  조용했던 은평구도 최근 GTX(수도권 광역급행철도) 개통과 재개발 기대감이 시너지를 내며 7월 셋째주 0.22% 올라 25개 자치구 중 두 번째로 높은 집값 상승률을 기록했다. 강남에선 저렴한 급매들이 속속 소화되며 강남구 도곡동 한신MBC 아파트 전용 84는 직전 최고가보다 7000만원 오른 128000만원에 이달 거래됐다. 은평구 녹번동 북한산푸르지오 전용 97도 작년 11월 마지막 거래였던 74500만원보다 1억원 가까이 오른 84000만원에 팔렸다. 반면 지방 부동산시장은 `마이너스 늪`으로 더 깊이 빠져들고 있다. 올 들어 7월 셋째주까지 지방 아파트 가격은 2.1% 하락했다. 작년 같은 기간 0.18% 하락에 비해 12배나 하락 폭이 커졌다. 지방 부동산 맹주였던 부산도 올해 2.12% 하락한 것으로 나타났다. 보유세 인상안 발표 후 지방 집값이 더 하락할 것이란 전망이 많다. 양도세 중과와 함께 보유세 강화까지 예고되면서 다주택자들이 세금 부담을 줄이기 위해 지방 주택부터 정리에 나설 것으로 예상되기 때문이다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 "똘똘한 한 채에 대한 니즈가 더욱 확산되면서 강남권 등 입지 좋은 곳에 있는 부동산은 소유하고 지방 부동산을 매각하는 움직임이 뚜렷해질 것"이라고 전망했다.(2018720일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 베짱이 2018.07.23 05:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고갑니다.

 

 

 

 

`똘똘한 한채` 서울만 올라

 

 

  올해 2분기 전국 아파트값이 5년 만에 최대 폭으로 하락했다. 반면 서울 아파트값은 나 홀로 상승세를 기록해 `똘똘한 한 채` 효과가 나타났다. 15일 한국은행에 따르면 올 2분기 전국 아파트값은 전 분기 말 대비 0.3% 하락했다. 이는 20131분기(-0.7%) 이래 가장 큰 하락 폭이다. 분기별 가격이 내려간 건 2년 만이다. 전국 아파트값 하락은 지방이 이끌었다. 수도권을 제외한 지방 아파트 가격은 2분기 0.9% 떨어졌다. 이 같은 하락 폭은 관련 통계가 작성되기 시작한 20041분기 이래 가장 크다. 경남(-2.3%) 울산(-2.5%) 등 조선업 구조조정이 진행된 지역에서 하락이 두드러졌고, 충북 충남 경북도 1% 넘게 내렸다. 반면 서울 아파트값은 올 2분기 0.8% 상승하면서 4년째 오름세를 이어갔다. 올해 1분기 서울 아파트값이 3.6% 뛴 것에 비하면 상승 폭이 둔화됐지만 다주택자 세금 중과 방침으로 인해 똘똘한 한 채에 대한 선호 현상이 지속됐다는 분석이다. 강남을 중심으로 한 재건축 아파트뿐만 아니라 강북 등 서울 내 다양한 지역으로 상승세가 확산되는 분위기다. 서울 아파트값은 작년 2분기부터 올해 1분기까지 1% 이상 상승세를 유지했다.

 

 

  한국은행은 경제전망보고서에서 올 하반기 주택 매매가격이 비교적 안정세를 이어갈 것으로 내다봤다. 입주 물량이 증가하고 금리가 상승함에 따라 주택시장이 과거 같은 활황을 보이지는 않을 것이라는 분석이다. 주택 매매가격은 내년에도 안정세가 지속될 것으로 한국은행은 예상했다. 입주 물량이 장기 평균을 상회하고 있기 때문이다. 한편 전국 아파트 전세가격은 2분기에 전 분기 대비 1.1% 하락했다. 금융위기 때인 20091분기(-1.5%) 이래 가장 큰 폭이다. 서울 전세가격은 1.0% 내리며 6년 만에 최고 하락률을 기록했다. 20122분기에는 -1.3%였다. 지방은 14년 만에 아파트 전세가격 약세가 가장 심했다. 전 분기 말 대비 하락률이 1.1%20043분기와 같았다. 지역별로 보면 세종(-3.2%) 울산(-3.1%)3% 넘게 떨어졌고 경남이 -1.9%, 충남은 -1.8%였다. 입주 물량이 몰리는 경기도 1.4% 하락했다. 한국은행은 내년 전세 수요가 확대되며 가격이 보합세를 보일 것으로 전망했다. 집값 상승 기대감이 위축되고 재건축 이주가 많이 예정돼 있기 때문이다. 올해 상반기 전세수급지수는 113으로 2004(100) 이래 가장 낮았다. 수급지수가 낮을수록 주택 공급이 우위라는 뜻이다.(2018716일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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종부세 인상안 공개후 첫 주말부동산시장 르포

 

 

  지난 23일 오후 서울 송파구 잠실주공5단지 내 상가. 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 강화를 골자로 하는 보유세 개편안 초안을 공개한 다음날 이곳 공인중개사무소들은 대부분 개점휴업 상태였다. 올해 4월 다주택자 양도소득세 중과세가 발효된 이후 이곳에서는 일상화한 모습이다. 같은 날 서초구 반포자이 인근 공인중개사무소들도 비슷한 상황이었다. 문을 닫은 곳이 꽤 눈에 띄었다. 문을 연 곳도 인적은 끊겨 있었다. B공인 관계자는 "4월부터 다주택자 양도세 중과를 앞두고 발 빠른 사람들은 대부분 팔아서 `똘똘한 한 채`로 갈아탔거나 임대사업자 등록을 마쳤다"고 말했다. 이날 방문한 잠실주공5단지와 반포자이는 종부세 과세 대상인 `공시가격 9억원 초과`에 해당하는 아파트들이 집중적으로 몰려 있는 대표적인 지역이다. 정부의 보유세 개편안만 나온 상태여서 최종 결정 발표 때까지는 `일단 지켜보자`는 관망세가 이어질 가능성이 높다는 게 전반적인 분위기다. 이 때문에 오히려 극심한 `거래절벽`을 우려하는 목소리가 높다. 현재 다주택자가 강남 소재 집을 처분하려면 양도차익의 최대 62%(3주택 이상)를 양도세로 내야 한다. 앞으로 보유세가 오르더라도 집을 내놓을 가능성은 낮다는 것이 전문가 진단이다.

 

 

  이날 둘러본 서울 주요 지역 부동산중개업소에서는 "10년 전 상황이 반복될 것"이라는 전망이 많았다. B공인 측은 "종부세를 다시 때린다고 하니 기억나는데 10년 전에도 결국 집값은 못 잡고 거래만 `` 끊겨 실수요자만 잡지 않았느냐""거래절벽만 만들 게 뻔하다"고 내다봤다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 313837건에 달했던 서울 아파트 거래량은 46234건으로 반 토막 났다. 2005년 종부세가 처음 시행된 후 2007~2008년 강북과 수도권 신도시 일대에 6억원 이하(당시 종부세 적용 기준) 주택에 투자가 쏠리면서 집값 급등이 벌어지기도 했다. 정부가 당시 강북 재개발 지역을 모두 주택거래 신고지역으로 지정하는 등 전방위적 진화에 나섰을 정도다. 똑같은 현상은 이미 감지되기 시작했다. 공시가격 9억원 이하 신축 아파트로 투자 문의가 부쩍 늘어났다. 성동구 센트라스 전용 59는 이달 들어 부르는 값이 10억원을 찍었다. 양도세 중과 전 실거래가는 9억원이었다. 올해 초 기준 같은 동 동일 면적 아파트 공시가격은 48100만원이다. 실제로 한국감정원 아파트값 통계를 살펴보면 최근 강남 3구는 약세를 면치 못하고 있는 반면 재개발이 활발한 다른 지역은 오름세를 유지하고 있다. 다주택자 양도세 중과가 시작된 4월 들어 강남 3구는 일제히 주간 아파트 매매가격 상승률이 마이너스로 돌아선 뒤 아직 회복하지 못하고 있다. 반면 이달 18일 기준 관악(0.33%) 동대문(0.25%) 중랑(0.14%) 성북(0.13%) 등은 0.1% 이상의 오름세를 보인다. 이들은 모두 재개발이 활발히 진행 중인 지역이다.

 

  강남 고가 아파트에 쏠렸던 투자 수요가 이미 `대이동`을 준비하는 모습도 간간이 목격됐다. 강남 소재 은행에서 근무 중인 한 프라이빗뱅커(PB)"몇 달 전부터 보유세 개편과 관련한 고객 문의가 많았고 개편안 초안이 발표된 22일에는 하루 종일 전화기를 붙들고 있었다""10억원 근처 아파트는 증여를 많이 생각하는 것 같고, 빌딩이나 상가 투자를 고려하는 고객도 많다"고 말했다. 전세가율이 높은 아파트는 부담부증여로 처리하면 전세보증금이 증여세 부과 대상에서 제외되기 때문에 세금 부담이 상대적으로 낮다. 오피스텔 투자 역시 풍선효과가 예상된다. 최근 수익률 자체는 하향 추세지만 보유세 부담이 주택에 비해 훨씬 덜하다. 오피스텔은 가격에 상관없이 비주거용이면 종부세 적용을 받지 않는다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "집주인 입장에서는 종부세 부과 후 수익률이 감소하는데 어떤 방식이든 임대료 전가가 불가피해진다""잠잠했던 전세금을 다시 자극하거나 월세가 오를 가능성이 있다"고 지적했다.(2018625일 매일경제 기사 참조)

 

 

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한 채에 105고가 아파트 인기 꺾이지 않네요

반포·압구정·한남동 등 부촌 중심

올해 거래량 작년 대비 25% 증가

수요는 많고 공급 적어 희소가치

내년 다주택자 세금 중과세도 영향

 

 

  국내 고가 아파트의 대명사인 서울 강남구 삼성동 아이파크’ 136(이하 전용면적) 복층형 펜트하우스가 지난 81053000만원(30~31)에 거래됐다. 올해는 물론 역대 최고 아파트 거래가격이다. 이 단지는 올해 들어 30억원 이상 매매가 20으로, 지난해 연간 거래량(11)보다 82% 늘었다. 정부의 고강도 규제에도 30억원이 넘는 고가 아파트는 약발이 통하지 않고 있다. 서울 반포·압구정·삼성·한남동 같은 부촌을 중심으로 지난해보다 거래가 늘었고, 집값도 오름세다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 고가 주택 매입을 의뢰하는 건수가 지난해보다 늘었다주택 경기와 상관없이 여윳돈이 있는 자산가들이 고가 아파트를 사들이고 있다고 말했다. 25일 중앙일보가 국토교통부·서울시 실거래가 자료를 통해 지난해 이후 전국 아파트 매매 현황을 전수 조사한 결과, 올해 들어 30억원 이상 아파트 거래 건수는 모두 289이었다. 지난해 연간 거래량(232)보다 24.6% 많다. 아파트 거래 신고 기간이 계약 후 60일 이내인 점을 고려하면 실제 이뤄진 계약은 더 많을 전망이다. 올해 거래된 고가 아파트는 대부분 서울에서 나왔다. 구별로는 용산구가 105으로 가장 많았고 강남구(96서초구(73성동구(9) 등이 뒤를 이었다. 거래가 가장 활발한 단지는 용산구 한남동 한남더힐이다. 올해 105건이 30억원 이상에 팔렸다. 지난해(123)보다는 줄었다. 2009년 임대로 공급됐던 물량이 지난해 4월 분양 전환하면서 거래가 많이 이뤄진 영향이다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지는 올해 28가구가 새 주인을 찾았다. 지난해보다 거래 건수는 8건 늘었다.

 

 

  지방에서는 부산(3)이 유일했다. 해운대구 우동 해운대 두산위브더제니스30억원 이상 거래가 지난해 1건도 없었지만, 올해는 3 이뤄졌다. 수요가 늘자 몸값도 올랐다. KB국민은행에 따르면 지난달 말 기준 고가 아파트(시가총액 기준) 50개 단지의 매매가격은 1년 전보다 12.5% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트값 상승률(4.7%)2배가 넘는다. 서초구 래미안퍼스티지’ 198는 지난 1037억원(9)에 거래돼 6개월 만에 7억원 올랐다. 신규 분양시장에서도 고가 아파트 수요가 늘고 있다. 역대 최고 분양가(3.3당 평균 4750만원)로 지난 8월 서울 성동구 성수동에서 분양한 아크로 서울 포레스트가 대표 단지다. 일반분양 물량(특별공급 제외) 277가구 중 분양가 30억원이 넘는 198~27374가구 모집에 93명이 청약했다. 고가 아파트 거래가 늘어난 이유는 뭘까. 전문가들은 일단 희소가치를 꼽는다. 고가 주택은 공급량이 한정돼 있고 분양 물량이 확 늘어날 가능성도 작다. 서울 반포동의 한 중개업소 관계자는 고가 아파트는 그 자체로 희소성이 높아 끼리끼리 문화를 추구하는 부유층의 입맛에도 맞아떨어진다고 귀띔했다. 집값 상승 흐름도 한몫했다는 분석이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 집값이 오르면서 30억원 넘는 아파트가 지난해보다 많아졌다“‘그들만의 리그로 여겨지던 고가 주택이 좀 더 확산하는 추세라고 말했다.

 

 

  최근 정부 규제로 시장 불확실성이 커지자 똘똘한 한 채를 보유하려는 사람이 늘고 있는 것도 원인으로 꼽힌다. 내년 4월 예정된 다주택자에 대한 양도세 중과, 다주택 자산가들이 분산된 부동산을 정리한 뒤 입지 좋고 미래가치가 높은 고가 아파트 한 채로 갈아탄다는 것이다. 고가 아파트에 대한 관심은 당분간 이어질 것으로 보인다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 자산가들이 대출·세금 규제나 금리 인상을 큰 악재로 여기진 않는 분위기라며 기업 임원이나 연예인, 전문직 종사자의 수요가 꾸준할 것이라고 전망했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 가격이 비싼 만큼 환금성이 상대적으로 떨어져 투자보다는 실거주 차원에서 접근해야 한다고 말했다.(20171226일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.12.27 06:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산관련 새로운 최신정보 잘보고 갑니다.
    남은 2017년 알차게 보내시길 바래요-

  2. 핑구야 날자 2017.12.27 07:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    똘똘한 한 채 정말 갖고 싶은데요

  3. 밝은햇님 2017.12.29 21:25 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산은 잘 모르는 분야인데, 읽어보니 꽤 재밌네요~ 좋은 정보 얻고 갑니다^^

 

 

 

 

잇단 규제강화에 다주택자 움직이나

강북 초고가 한남더힐 8·2대책 후 거래량 급증928건으로 평소 3

강남권 대형 아파트 시세도 반년새 2~3억 상승 `수두룩`

분양서도 대형평형 인기↑…래미안DMC 114경쟁률 전체 평균보다 2배 높아

 

 

 

  8·2 부동산대책에 이어 각종 대출제한까지 다주택자를 표적으로 삼은 규제들이 줄줄이 쏟아지자 다주택자 사이에 "차라리 똘똘한 중대형 한 채를 보유하자"는 분위기가 확산되고 있다. 다주택 보유에 따른 양도세 중과 등 부담이 한두 가지가 아닌 데다 소형아파트에 비해 상대적으로 덜 오른 중대형 아파트에 향후 상승 여력이 있다는 판단 등이 복합적으로 작용하는 것으로 보인다. 종합부동산세, 다주택 중과 등 다주택자에 대한 징벌적 과세가 잇따랐던 참여정부 시절에 압구정 현대, 대치 은마 등 이른바 대장주로 매수세가 몰렸던 현상이 약 10년 만에 재현되고 있는 것이다. 29일 부동산 업계와 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 한남더힐은 한 채에 최소 30억원 이상 하는 초고가 아파트지만 8·2 대책 후 오히려 거래량이 늘고 있다. 한남더힐 9월 거래량은 28건으로 직전 두 달 평균치의 3에 달했다. 7월 거래량은 9, 8월 거래량은 8건이었다. 이 같은 거래량 증가는 8·2 대책 후 거래절벽 양상을 보이는 서울 전체 아파트 시장과 대조적이다. 9월 서울 아파트 거래량은 6869건으로 714967 대비 절반 이하로 줄었다. 강남3구 대표 고급 아파트들의 대형 평형 시세도 우상향하고 있다. 반포자이 전용 244고층 매물의 실거래가는 지난 6301500만원에서 933억원으로 뛰었다. 래미안퍼스티지 전용 198중층 매물은 430억원에 거래됐지만 9월에는 316000만원으로 뛰었다.

 

 

  반포동 A공인 관계자는 "8·2 대책 이전에는 손님들이 오면 일단 중소형 매물을 먼저 묻고 정 매물이 없는 경우 중대형을 찾곤 했는데 대책 이후에는 '덜 오른 중대형'을 찾는 경우가 늘어가고 있다"고 말했다. 전문가들은 정부의 고강도 규제로 시장 불확실성이 높아지자 다주택 자산가들이 여기저기 분산된 부동산을 정리하고 '똘똘한' 한 채로 갈아타는 움직임이 일고 있는 것으로 보고 있다. 2005년 참여정부 시절 초고강도 부동산 규제인 8·31 부동산종합대책이 나온 직후에도 고가 아파트가 인기를 누린 바 있다. 최근 다주택자들에 대한 정부 압박도 예전과 비슷하다. 내년 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 예정돼 있고 보유세 인상도 언제든지 나올 수 있는 카드. 고종완 한국자산관리연구원장은 "규제로 인해 다주택에 따른 득보다 실이 많아지면 결국 자산가들은 '기회비용'이 작은 쪽을 선택하게 된다""다주택자가 1주택자로 돌아선다면 강남이나 용산처럼 살기 좋고 미래 투자가치가 높은 지역에 관심을 가질 가능성이 높다"고 말했다. 그동안 청약시장에서 소외되던 중대형도 최근 이변을 일으키고 있다. 최근 청약을 접수한 래미안 DMC루센티아는 전용 114경쟁률이 32.91을 기록했다. 평균경쟁률(151)과 시장에서 인기가 가장 많은 평형 중 하나인 전용 84경쟁률(12.31)보다도 높은 수치다. 면목 라온프라이빗도 전용 958.31로 평균 경쟁률(7.11)과 전용 84경쟁률(4.11)을 뛰어넘었다. 녹번역 e편한세상 롯데캐슬 전용 99(18.91)와 힐스테이트 클래시안 전용 114(38.61)도 마찬가지였다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "청약시장에 가점제가 확대되면서 점수가 낮은 사람들은 인기가 높은 아파트 중소형 당첨확률이 '' 낮아졌다""실수요자이면서 상대적으로 여유가 있는 사람들 위주로 관심을 가진 것으로 보인다"고 말했다.(20171129일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.12.05 04:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용란 소식 정보 잘보고 갑니다.

  2. 핑구야 날자 2017.12.05 07:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 일찌감치 정리했답니다