04-18 05:55

 
 

 

 

2·4대책 후폭풍…빌라 거래절벽 조짐, 빌라 매입후 공공개발 묶이면

아파트 입주권 못 얻고 쫓겨나. 투자자 "무서워서 빌라 못사“

공공개발 영향 희박한 강남은 재건축 열기 더 뜨거워질 듯

신축 아파트도 호가 뛰어

 

 

정부가 야심 차게 발표한 2·4 공급 대책의 중대 결함이 부각되면서 부동산 시장에서 일대 혼란이 일고 있다. 공공주도 정비사업지로 선정되면 대책 발표일인 4일 이후 매입한 주택은 현금 청산될 가능성이 생긴 대목이 문제다. 사업 추진 상황을 고려하지 않고 집을 샀는데 나중에 정비구역으로 지정돼 제대로 주택 가치를 인정받지도 못한 채 꼼짝없이 쫓겨나는 사례가 속출할 것이라는 우려 때문이다. 사유재산권을 침해하는 규정으로 인한 위헌 논란이 나온 데 이어 오히려 서울 강남 지역이나 신축 아파트 가격만 올리는 `핵심지·비핵심지` 간 양극화가 심화되고 거래 절벽까지 촉발되는 극심한 후폭풍이 불어오고 있다. `공공재건축·재개발 결사 반대`를 외치는 서울 강남 등 핵심 지역은 2·4 대책 레이더망을 벗어난 반면, 서울 외곽 지역이 엉뚱한 유탄을 맞는 상황이 벌어지고 있다. 7일 부동산 업계에 따르면 서울 빌라 밀집지역 부동산 현장은 4일 대책 발표 이후 거래가 사실상 `올스톱`됐다. 서울 구로구 재개발지역에서 중개업소를 운영하는 공인중개사 A씨는 주말 내내 전화기에 불이 나 제대로 밥을 먹지도 못했다.

 

 

투자 관점에서 빌라 매수를 알아보던 수요가 끊긴 것은 물론 실거주를 위해 역세권 다세대주택 매수를 저울질하던 실수요자도 2·4 대책 여파로 다른 집을 알아봐야 할 처지다. A씨는 "빌라를 사려던 한 가장이 `집 근처에 낡은 빌라가 드문드문 보이던데 몇 년 뒤에 이 지역에서 공공시행 재개발을 하면 입주권을 받지 못하고 살던 집에서 쫓겨나야 하지 않느냐`고 묻더라"며 "위험해 보이는 계약을 권유할 수 없어 정부 정책이 좀더 구체화될 때까지 기다려 보자고 하며 매수인을 돌려보냈다"고 말했다. 문제는 이 같은 혼란이 오래된 빌라와 재건축 아파트가 밀집한 서울·수도권 전역을 휘몰아치고 있다는 점이다. 김제경 투미부동산 소장은 "부동산 중개 업소부터 앞으로 현금 청산 등과 관련한 소송 등이 일어날 가능성을 우려해 계약 체결에 난색을 표하는 분위기"라며 "서울 외곽 재건축 단지 역시 언제 어느 곳이 공공주도 재건축 사업장으로 묶일지 모르는 상황이어서 앞으로 `거래 절벽`에 빠지는 곳이 속출할 것"이라고 말했다.

 

 

국토교통부 홈페이지와 청와대 국민청원 게시판, 인터넷 포털 부동산 카페 등에는 이미 "공공직접시행 정비사업 대상지가 한 곳도 정해지지 않았는데, 어떻게 알고 피해서 집을 사란 말이냐"는 불만의 목소리가 폭주하고 있다. 이들은 "기존 주택을 처분하고 다른 지역으로 주거 이전을 계획하고 있었는데 해당 주택이 역세권에 있거나 저층 노후 주택 밀집지역 또는 준공업지역에 위치해 개발 가능성 여지가 있다는 이유로 거래를 하지 못할 수 있다. 이는 매도와 매수 전부 해당하는 사안"이라고 고충을 토로하고 있다. 안갑철 법무법인 감명 변호사는 "기존 집을 가지고 있던 사람들이 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황에 놓일 수 있어 재산권 제한에 대한 위헌 논란 가능성이 높다"고 말했다.

 

반면 서울 강남권 재건축 단지는 사실상 공공주도 재건축으로 진행될 가능성이 없어 2·4 대책 `안전지대`로 인식되는 분위기다. 은마아파트 한 조합원은 "주민 대다수가 최고급 명품 아파트로 재건축하는 데 관심이 있지 공공에 맡겨 고급 아파트 이미지를 훼손하고 싶지 않을 것"이라고 말했다. 시장에서는 강남권 재건축 단지 전반에 이 같은 심리가 깔려 있다고 분석한다. 오히려 `똘똘한 한 채` 열풍에 힘입어 강남권 재건축 호가만 더 올려주는 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 나온다. 사정이 이런데도 정부는 원론적인 입장만 반복하고 있다. 국토부 관계자는 "4일 이후 계약에 입주권을 주지 않는 방법을 취하지 않으면 (후보가 될 수 있는 지역) 집값 상승으로 보상금이 급증해 사업이 불가능해진다"며 "지금 시장에서 목소리를 내는 사람 중 선의의 수요자들은 많지 않을 것"이라고 말했다. 하지만 전문가들은 정부의 지나친 행정편의적인 발상을 지적하고 있다.(2021년 2월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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작년 청약자 40%, 1000가구 이상 대단지에 청약

"매매가 상승률도 대단지일수록 커"

 

 

작년 청약시장에서 1000가구 이상 대단지에 가장 많은 청약자가 몰린 것으로 나타났다. 계속된 부동산 규제에 더욱 중요시 되는 `똘똘한 한 채` 열풍이 불고있는 가운데 향후 주변 시세의 우상향 견인차 역할을 할 것으로 기대되는 대단지로 수요자들이 몰린 것이다. 7일 리얼투데이 자료에 따르면, 지난 해 전국에서 분양된 신규 아파트는 총 395곳(27만4429가구)로 421만5369명이 청약에 나섰다. 총 청약자 수는 지난 2018년(346곳·21만8790가구, 199만6252명)과 2019년(399곳·27만1534가구, 234만4889명)보다 각각 111% , 80% 늘었다. 이 가운데 지난 한 해 동안 1000가구 이상 대단지인 76곳(12만7368가구)에는 총 168만1888명(전체 청약자의 40%)이 접수하며, 가장 많은 청약자가 몰린 것으로 조사됐다. 이어 ▲500가구 이상~1000가구 이하(137곳·10만1274가구)에 141만8498명(34%) ▲500가구 이하(182곳·4만5787가구) 111만4983명(26%) 순으로 집계됐다.

 

이처럼 대단지에 청약자가 많이 몰린데는 투자가치가 한 몫을 한 것으로 보인다. 최근 5년(2016~2020)간 규모별 아파트 매매가 상승률을 보면 가구수가 많을수록 아파트 매매가 상승률은 강세를 보였다. 1500가구 이상 아파트 매매가 상승률은 5년 평균 11.44%로 가장 높았으며, 1000~1499가구 이상 아파트가 9.40%로 뒤를 이었다. ▲700~999가구(7.93%) ▲500~699가구(7.42%) ▲300~499가구(6.75%) ▲300가구 미만(6.96%) 순으로 각각 오름세를 보였지만 1000가구 이상 대단지 아파트 상승률에는 미치지 못했다. 올해 분양예정 물량에도 1000가구 이상 대단지가 적잖이 포진해 있다. 규모별 신규 분양 계획 현황을 보면 1000가구 이상 대단지는 119곳(21만4640가구), 500가구 이상~1000가구 이하 142곳(10만5642가구), 500가구 이하 141곳(3만8329가구) 순으로, 1000가구 이상 대단지가 전체 가구수의 59.85%를 차지한다.

 

 

대표 사업장으로는 인천 영종국제도시 A28블록 `e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴`(전용 84·98㎡ 1409가구), 경기 수원시 장안구 파장동 `포레나 수원장안`(전용 64·84㎡ 1063가구), 세종시 6-3생활권 H2·3블록 `세종 리첸시아 파밀리에`(전용 59~112㎡ 1350가구), 부산시 동래구 온천4구역 `래미안 포레스티지`(총 4043가구 중 전용 49~132㎡ 2331가구 일반분양) 등이 있다. 김운철 리얼투데이 대표는 "1000가구 이상 대단지는 지역별로 공급할만한 부지가 한정적이어서 공급 측면에서 희소가치가 높다"면서 "코로나19 확산으로 인한 재택근무 확산에 평면설계, 커뮤니티 구성 등이 차별화될수록 대단지에 청약자가 몰리는 현상은 올해에도 이어질 것으로 보인다"고 말했다.(2021년 1월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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부산 수영구 재건축`삼익비치`, 남구 용호동 더블유 아파트

거래 폭발하고 신고가 속출, 대구에선 `똘똘한 한채` 열풍

수성구서 경산시로 열기 확산

 

 

영남권 아파트 시장이 뜨겁게 달아올랐다. 수도권이 규제로 꽁꽁 묶인 사이 비규제 지역인 부산이 그야말로 `불장`이 된 것이다. 대구는 서울 강남과 마찬가지의 `똘똘한 한 채` 수요로 아파트 가격에 불이 붙었다. 인기 지역인 수성구 아파트로의 쏠림 현상으로 인해 가격이 치솟자 이런 흐름이 대구 인근까지 확산하는 형국이다. 4일 한국감정원에 따르면 정부의 7·10 부동산 대책 이후 부산 아파트 거래량이 서울과 엇비슷해진 것으로 나타났다. 7월 서울 아파트 거래량은 2만4038건, 부산은 1만3397건으로 차이는 1만641건이었지만 9월에는 차이가 3894건으로 좁혀졌다. 7~8월 정부의 연이은 대책으로 서울 아파트 거래량이 급감한 영향이다. 9월 서울의 거래 건수는 1만3207건, 부산은 9313건이었다. 유거상 아실 대표는 "서울과 부산의 경제 규모나 인구를 고려하면 부산의 거래량은 압도적"이라며 "7월 규제 이후 비규제지역으로 수요가 몰렸기 때문"이라고 말했다. 거래량뿐만 아니라 가격도 급등했다. 부산의 한 공인중개업소 관계자는 "배액배상하고 계약을 파기하는 사례도 많다"고 말했다. 실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 부산 수영구 남천동 `삼익비치` 전용면적 131㎡는 지난달 17일 19억4000만원(10층)에 매매 계약을 체결했다. 1년 전 실거래가보다 10억원 이상 오른 수준이다. 지난해 11월 실거래는 9억원(2층)이었다.

 

 

부산 신축 아파트의 상승세도 무섭다. 2018년 준공된 부산 남구 용호동 더블유 아파트는 지난 9월 전용 124㎡가 20억8000만원 신고가에 거래됐다. 같은 평형이 올해 2월 11억8000만원에 거래됐고, 전용 123㎡는 지난 6월 10억7000만원에 거래됐다. 실거주 입장에서도 비조정지역으로 최대 대출 70%(무주택자, 1주택자는 60%)가 나오면서 갈아타기 행렬이 수요를 자극하고 있다. 이런 `불장`은 부산뿐만 아니다. 대구 수성구는 한국감정원의 10월 주택 종합 매매가격 조사에서 1.91% 오르며 전국 최고를 기록했다. 또 지난 8월 `빌리브 범어` 84㎡형이 15억3000만원에 거래되며 비수도권 최초로 15억원을 돌파한 데 이어 내년이면 준공 40년을 앞둔 범어4동 한 구축 아파트는 최근 84㎡ 매물 호가가 18억원까지 치솟았다. 다만 이곳은 부산처럼 규제 차익으로 급등한 게 아니라 서울과 마찬가지로 `똘똘한 한 채` 현상으로 급등했다는 차이가 있다. 범어동은 대구의 강남으로 불리며 학군 수요가 높아 인기가 많은 곳이다. 수성구의 불장은 인접 지역으로 확산되고 있다. 경산시 중산동 `힐스테이트 펜타힐즈` 전용 84㎡ 분양권은 9월에 최고 5억4720만원에 거래됐다. 분양가(3억9950만원)에서 약 1억5000만원 프리미엄이 형성된 것이다.(2020년 11월 5일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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7월 외지인 매입 3457건 달해, 올해 최대…경기·인천은 줄어

 

 

서울에 거주하지 않는 외지인의 서울 아파트 매입이 지난달 급증한 것으로 나타났다. 정부가 6·17 대책을 내놓으며 경기·인천 등 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶고 부동산 관련 세금을 강화하면서 `똘똘한 한 채`를 선호하는 수요가 서울로 유입되는 이른바 `빨대효과`가 나타난 것으로 풀이된다. 30일 한국감정원의 월별 매입자 거주지별 아파트 매매현황 통계(신고일 기준)에 따르면 지난달 외지인이 사들인 서울 아파트는 모두 3457건으로 나타났다. 올해 월별 통계로는 최대치다. 외지인의 아파트 매입은 강남3구(강남·서초·송파)에서 크게 증가했다. 올해 외지인의 매입이 가장 적었던 지난 4월과 비교해보면 강남구의 경우 51건에서 171건으로 늘었고, 서초구는 19건에서 130건으로 증가했다. 송파구는 4월 38건에서 273건으로 6배 이상 불었다. 자치구별로는 7월 기준으로 용산구를 제외한 24개 구에서 외지인의 서울 아파트 매입이 전달(6월)보다 증가했다.

이 같은 서울 집중의 원인으로 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶은 6·17 대책이 꼽힌다. 국토교통부는 지난 6월 집값 급등세를 보인 경기·인천·청주 중 일부 지역을 제외한 전 지역을 규제지역으로 묶었다. 그러나 6·17 대책 영향으로 모든 규제지역에 대해 매매가격과 상관없이 자금조달계획서 제출, 주택담보대출을 받은 경우 6개월 이내 기존 주택 처분 후 신규 주택 전입 의무 부여 등 규제가 강해지자 같은 규제를 받을 바엔 서울 부동산을 매입하자는 수요가 늘었다는 분석이다. 실제로 지난달 경기와 인천의 외지인 아파트 매입은 감소했다. 경기 지역의 외지인 아파트 매입 건수는 6월 3773건에서 지난달 3186건으로 줄었다. 4월 이후 처음 감소한 것이다. 인천도 6월 1892건에서 지난달 898건으로 급감했다.(2020년 8월 31일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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부동산 대책 후폭풍, 신축아파트 입주율도 `뚝`

대출한도 축소 등 규제 강화로, 잔금 못챙긴 입주예정자 많아

지방 중소도시 특히 심각, 법인매물·임대수요 감소 겹쳐

마이너스 분양권도 속출

 

 

경남 사천K아파트는 6월 말부터 입주를 시작했지만 아직 텅텅 비어 있는 집이 많다. 관리사무소에 따르면 입주기간이 8월 말까지인데 입주율은 36%에 불과하다. 분양권은 마이너스 프리미엄(이하 마피)이 붙었다. 예를 들어 전용 59㎡형은 분양가보다 3000만원 빠진 1억4000만원대에 거래되고 있다. 인근 중개업소 관계자는 "소형 평형의 경우 투자자가 많이 구입해 전세가 많이 나오고 있다. 빈 아파트가 되지 않게 전세가를 낮춰주면서 세입자를 구하고 있는 실정"이라고 말했다. 규제지역을 확대한 6·17 대책과 취득세·양도세·재산세 등을 강화한 7·10 대책으로 지방 아파트 입주자에 `비상`이 걸렸다. 대출 계획이 어그러지거나, 부동산 경기 위축으로 기존 집이 안 팔리면서 새 아파트 입주를 계획했던 사람들이 입주를 포기하는 사례가 속출하고 있다. 외지 투자자와 법인 수요가 많았던 지방 아파트는 직격탄을 맞았다. 분양가보다 손해를 보고 입주권을 던지는 `마피`도 늘어나고 있다. 서울 부동산을 잡기 위한 정부의 고강도 규제에 오히려 지방 부동산 시장이 냉각되면서 양극화가 심해지는 모습이다. 13일 주택산업연구원의 `7월 입주경기실사지수(HOSI)`에 따르면 연이은 정부 규제와 코로나19 장기화 영향으로 전국 입주율이 81.6%로 전달보다 4.1%포인트 하락했다. 입주율 하락은 입주 물량이 적은 제주를 빼고 전국적으로 나타났지만 지방이 제일 심각하다. 강원권은 6월 84%에서 지난달 74%로, 대구·부산·경상권은 6월 84%에서 지난달 79%로 인천·경기권은 6월 입주율 91%에서 지난달 88%로 입주율이 내려앉았다.

 

 

주산연은 분양권 소유자가 잔금까지 납부를 완료한 경우를 `입주 실적`으로 보고, 한국주택협회·대한주택건설협회 소속 회원사 500여 곳을 대상으로 해당 시기 입주 실적을 조사했다. 건설사들은 기존 주택 매각 지연(35.0%)과 잔금대출 미확보(33.3%), 세입자 미확보(20.0%), 분양권 매도 지연(10.0%) 등의 이유로 입주율이 하락했다고 답했다. 박홍철 주산연 책임연구원은 "기존에 잔금대출 미확보는 미입주 사유 중 20%대였는데 지난달에 30%대로 크게 늘었다. 대출 규제가 영향을 미친 것으로 보인다"고 했다. 전세자금 대출 강화, 규제지역 확대로 인한 주택담보대출비율(LTV) 축소 등이 영향을 미쳤다는 설명이다. 인천 송도 L아파트 분양권을 소유한 김 모씨는 "가족, 친척들에게 새 집으로 초대하겠다고 자랑했는데 6·17 대책으로 입주 계획이 어그러졌다"며 씁쓸해했다. 2230가구 규모인 이 아파트는 이달 입주를 시작했다. 그러나 6·17 대책으로 송도가 속한 인천 연수구가 투기과열지구로 지정되면서 입주를 계획한 사람들이 자금을 마련하지 못해 입주를 포기하고 분양권을 던지는 사례도 나오고 있다. 작은 빌라를 소유한 김씨는 "6·17 대책으로 1년 안에 무조건 집을 팔라고 하는데 그럼 안 팔리는 빌라를 반값에라도 팔라는 뜻인가"라면서 "전세를 놓아야 하나 그냥 분양권을 매도해야 하나 고민 중"이라고 말했다. 특히 다주택자를 규제하는 정책이 연이어 쏟아지면서 오히려 유탄은 지방 아파트들이 맞고 있다. 노영민 비서실장 등 청와대 참모를 비롯한 고위 관료들의 주택 매각 사례에서 보듯이 다주택자들은 서울 아파트를 팔지 않고 지방 아파트를 먼저 매각하기 때문에 정부 규제가 오히려 정면으로 지방의 집 소유자를 겨냥한 셈이 됐다. 지방 중소도시에서는 기존 집이 팔리지 않거나 세입자를 구하지 못하거나 분양권이 안 팔려서 입주를 못하는 사례가 많다는 게 주산연의 설명이다.

 

 

경북 칠곡 S아파트 999가구도 9월 입주 마감인데 매물이 쌓이고 있다. 이곳은 전용 59㎡가 `마피` 2500만원에 거래되고 있다. 인근 공인중개업소 관계자는 "잔금을 마련하지 못하고 급하게 던진 매물이 두 곳 있다. -2000만원으로 매물을 내놨다가 최근 급해서 2000만원을 더 내렸다"고 했다. 2016년 말 분양 당시 완판됐던 경남 창원시 H아파트는 6월 말로 입주지정기간이 끝났지만 입주율이 74% 수준이다. 인근 중개업소 관계자에 따르면 "법인들이 지난 5월까지 활발히 매입했는데 6·17 대책 이후 법인에 대한 규제가 강화되면서 집을 팔지, 전세를 놓을지 고민 중인 것 같다"며 "그러다보니 아직 비어 있는 아파트가 꽤 된다"고 말했다. 충남 당진 대덕수청지구 J아파트도 지난달 입주인데 불 꺼진 곳이 많다. 인근 공인중개업소 관계자는 "입주율이 30~40%밖에 안 된다"고 했다. 이 관계자는 "규제가 너무 심해서 마이너스 매물이 나오고 있다. 외지 투자자들이 붙지 않아서 매물 소진이 느리다"고 했다. 주산연은 추가 정부 규제가 계속해서 이어지면서 입주 경기가 악화되는 만큼 건설사들의 입주 현황에 대한 집중적인 모니터링이 필요하다고 당부했다. 고준석 동국대 겸임교수는 "이번에 법인과 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 잔금을 마련하지 못한 계약자들이 급하게 아파트를 처분하거나 전세를 싸게 내놓으며 유동성 확보에 나서고 있다"며 "그럼에도 매수 희망자나 세입자가 나타나지 않으면 지방 아파트 위주로 집값 하락이 본격화할 수 있다"고 말했다. 박홍철 주산연 책임연구원은 "미입주가 발생하면 건설사들의 자금 수급도 어려워지기 때문에 입주율 하락은 건설산업에 큰 타격이 될 것"이라고 염려했다.(2020년 8월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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20178·2대책 후 뛴 '똘똘한 한 채', 지난해 9·13대책 뒤엔 기세 꺾여

효자 기대에서 이젠 부담으로 바뀌어, 공급 부족 시장에서 되살아날 수 있어

 

 

 

  서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지. 지은 지 10년 됐지만 주택 노후화가 심한 강남권에서 오래되지 않은 집인 데다 24000여 가구의 대단지 브랜드 아파트. 강남을 대표하는 고급 아파트로 시세가 3.37000만원이 넘는다. 20178·2대책 전 6~7월 매매거래가 32건 이뤄졌다. 8·2대책 후 8월 거래량이 3건으로 급감하더니 9월부터 연말까지 월평균 15건으로 급증했다. 8·2대책 전 실거래가격이 20억원까지 올랐던 전용 84가 대책 후 2억원 가까이 내리더니 12월 말엔 222000만원까지 뛰었다. 이 단지는 지난해 9·13대책 전 7~824건의 거래실적을 보였으나 11월 이후 실거래 신고 건수가 3건뿐이다. 강북지역에서 주택 수요가 많은 마포구의 인기 단지인 아현동 마포래미안푸르지오(3885가구)도 래미안퍼스티지와 비슷한 움직임을 보인다. 지난해 8월 한 달에만 44건 거래됐는데 그 이후는 11월 초를 마지막으로 실거래 신고가 끊겼다정부의 강도 높은 규제를 뚫고 집값을 견인하던 똘똘한 한 채가 고개를 숙였다. 몇 달 전까지만 해도 시장을 달궜으나 지금은 반대로 시장을 급속 동결상태로 이끌고 있다. 똘똘한 한 채는 세금 중과 등으로 다주택 투자가 어려워진 상황에서 한 채로 수요가 몰리는 집을 말한다. 집값 약세에도 쉽게 내리지 않는 안전자산인 셈으로 대개 지역 인기 단지이고 고가 아파트다.

 

 

 

  20178·2대책 후 서울 집값을 끌어올렸던 똘똘한 한 채가 지금은 약세를 주도하고 있다. 국민은행이 시가총액 상위 50개 단지의 시세 변동을 지수화한 KB선도아파트 50지수가 20129(-1.24%) 이후 가장 많이 내렸다(-0.71%). 재건축 시장의 똘똘한 한 채인 강남구 대치동 은마 전용 76 실거래가격이 지난해 9181000만원까지 올랐다가 지난해 1116억원으로 두 달 새 2억원 내렸다효자 기대를 모았던 똘똘한 한 채가 9·13대책 후 이 됐다. 대개 고가여서 매수자는 대출을 많이 받아 사는데 금리 인상으로 이자 부담이 커졌다보유세가 만만찮아졌다. 강남권 똘똘한 한 채는 웬만해선 공시가격 9억원이 넘어 종부세 대상이다. 1주택자 종부세율도 올해부터 과세표준에 따라 최고 0.7%포인트 오른다. 공시가격 9억원이 넘는 주택은 대출 문턱이 높아졌다. 9·13대책에 따라 실제로 거주하지 않으면 아예 대출을 받지 못한다똘똘한 한 채의 주도로 지난해 과열 양상을 보였던 서울 주택시장은 급속도로 얼어붙었다. 금융위기 후유증이 심각하던 2010년대 초반 수준으로 각종 지표가 악화했다지난해 12월 서울 아파트 매매거래 건수가 2380건으로 12월 기준으로 금융위기 직후인 2008(1491) 이후 최저다. 8·2대책 후 똘똘한 한 채 거래가 급증했던 201712(8484)과 비교하면 70% 넘게 급감했다.

 

 

 

  서울 아파트값이 지난해 11월 중순부터 지난주까지 10주 연속 내렸다. 10주 연속 하락세는 박근혜 정부가 대출 규제를 대폭 풀기 직전인 20144~6월 이후 처음이다. 연말연시 하락세 지속은 2012년 말 이후 없었다. 시장 심리도 차가워졌다. 지난해 12월 국토연구원의 서울 주택매매시장 소비심리지수가 104.912월 기준으로 2012(99.2) 이후 최저다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 상승세에서 하락세로 급격하게 돌아선 요즘 시장 분위기는 2008년 금융위기 직후 못지않다고 말했다. 똘똘한 한 채에 지금보다 더 큰 충격이 다가오고 있다. 3월 예정가격을 열람하는 올해 아파트 공시가격이다. 이미 표준 단독주택과 표준지 예정 공시가격 열람에서 나타났듯 아파트 공시가격도 금융위기 이후 최대의 상승 폭을 보일 것으로 예상된다. 정부가 그동안 상대적으로 낮은 시세 반영률을 고려해 올해 더 많이 올릴 것으로 보이는 고가 아파트가 주로 똘똘한 한 채다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "새 아파트 공급이 부족하고 양도세 중과 등으로 시중 매물이 많지 않은 서울에서 주택 수요가 똘똘한 한 채를 중심으로 언제든 되살아날 수 있다"고 말했다.(2019120일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 베짱이 2019.01.20 17:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고가요

 

 

 


 

은마 전용 7615억 매물, 재작년 12월 가격으로 회귀

잠실5단지 등도 호가 하락, 신축아파트는 상대적 견조, 반포자이 등 더 오른 곳도

 

 

 

  강남권 아파트가 정부의 규제로 워낙 거래가 줄어들자 실거래 1~2가구에 가격이 오락가락하는 모습을 보이고 있다. 규제폭탄을 맞은 재건축은 몇 달 새 수억 원이 빠지는가 하면, 신축을 중심으로 `똘똘한 한 채`로 취급받는 아파트들은 신고가를 연이어 기록하고 있다. 9일 부동산업계에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용 76 매물 호가가 일제히 15억원대로 내려갔다. 반면 매수하려고 문의하는 사람은 거의 없는 상황. 전용 7615억원은 201712월 당시 가격이다. 지난해 9월만 해도 205000만원까지 치솟았던 가격이 불과 4개월도 채 안 돼 55000만원 빠진 것이다. 어지간한 타 지역 소형 아파트 한 채 값이다. 실제 거래가격으로는 최근 들어 35000만원이 빠졌다. 지난해 1217억원에 이미 거래가 완료된 물건이 있다. 대치동 소재 한 공인중개사무소 관계자는 "작년 1217억원에 거래된 집은 저층에다가 집상태가 썩 좋지 않았다"면서도 "그러나 현재는 이보다 싸게 나온 매물에도 매수자가 관심을 보이지 않는다"고 말했다. 은마아파트는 4000가구가 넘는 대단지에 대치역·학여울역 역세권, 학원가 인접 등 입지적인 장점이 뚜렷한 단지다. 강남 재건축 최대어로 불리는 이유다. 그러나 2003년 추진위원회 설립 후 층수 제한 등 각종 정책 규제에 매이면서 좀처럼 진도를 뽑지 못하며 결국 작년 11일부터 시행된 재건축 초과이익환수제까지 적용받는 단지가 됐다.

 

 

 

  여기에 중대형 위주인 인근 단지들 대비 관리가 잘된 편이 아니어서 실거주하기에는 환경이 열악하고, 전세가율은 30%를 밑돌 정도로 낮다는 점도 매수세를 약화시켰다. 한마디로 갭투자가 여의치 않은 조건이다. 강남권 아파트가 정부의 규제로 워낙 거래가 줄어들자 실거래 1~2가구에 가격이 오락가락하는 모습을 보이고 있다. 규제폭탄을 맞은 재건축은 몇 달 새 수억 원이 빠지는가 하면, 신축을 중심으로 `똘똘한 한 채`로 취급받는 아파트들은 신고가를 연이어 기록하고 있다. 송파구 재건축의 핵심으로 꼽히는 잠실동 잠실주공5단지 상황도 비슷하다. 이 아파트 전용면적 84는 지난해 11173750만원에 계약됐다. 7162000만원에서 9191000만원까지 올랐다가 다시 떨어진 것. 이 아파트가 최근 165000만원에 거래됐다. 인근 공인중개사무소 관계자는 "최근 165000만원에 거래된 것은 급전이 필요한 집주인이 시세보다 저렴하게 내놓은 물건으로 그날 바로 팔렸다"고 말했다.

 

 

 

  송파구의 경우 최근 설상가상으로 9510가구 규모 `송파 헬리오시티` 입주가 시작되며 `물량공세`까지 받고 있다. 이에 따라 입주 10년 내외 새 아파트조차 가격 조정이 이뤄지고 있는 것. 인근 잠실동의 `리센츠(5563가구)` 전용 8412135000만원에 거래됐다. 이 아파트의 같은 면적은 지난해 715~16억원대에 거래됐다가 917~18억원대까지 오른 적이 있다. 무려 5억원이 떨어진 것을 두고 일각에선 가족 간 거래라는 이야기도 나오지만 이는 정확히 확인되지 않고 있어 궁금증을 자아내고 있다. 입지와 학군, 부촌 이미지를 모두 가진 강남권 신축 아파트는 견고하다. 서초구 반포동 `반포자이` 전용면적 24411413000만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 이 아파트는 지난해 733억원, 9395000만원에 거래되며 계약마다 신고가를 갈아치우고 있다. 재작년 6월 입주해 1년 반 된 새 아파트인 `대치SK` 전용 1251039억원에 거래됐다. 바로 옆 `래미안대치팰리스` 전용 151호가와 비슷한 수준이다. 새 아파트, 그중에서도 대형 면적은 실제 거주하며 세금도 최대한 아낄 수 있는 `똘똘한 한 채`로 각광받는 데다 강남권에 대형 면적 새 아파트 자체가 희소하기 때문인 것으로 분석된다. 낡은 아파트지만 관리가 잘돼 실거주하기 나쁘지 않다는 평가를 받은 아파트들도 견조하다. `개포우성`의 경우 전용 94는 지난해 823억원에 거래됐는데 9·13 대책 이후인 10월에도 오히려 5000만원 더 오른 235000만원에 팔렸고, 현재 호가도 비슷한 수준이다.(2019110일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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매도자 버티기·매수자 관망, 서울 11월 거래량 반토막
실거주자 이사수요까지 꽁꽁
재건축-신축 `양극화` 양상, 강남권 대형은 잇단 신고가

 

 

 

 

  9·13 부동산대책 발표 후 서울 아파트 거래가 자취를 감췄다. 정부가 내놓은 각종 규제 효과인데 목적대로 집값을 안정시켰다기보다는 시장 자체를 꽁꽁 얼어붙게 만들어 역효과만 두드러진다는 지적이 나온다. 시장에선 정부의 어설픈 규제로 주로 학생들의 입학·전학을 수요로 하는 겨울 이사철을 맞아 실거주자의 이주를 묶어버렸다는 불만이 터져 나오고 있다. 21일 서울부동산정보광장 통계에 따르면, 지난 20일까지 신고된 서울 아파트 거래는 2500건 남짓이다. 일평균 120건 정도 거래된 것인데, 이 추세대로라면 연중 최저치를 경신할 것으로 보인다. 11월 한 달간 신고된 거래가 4000건이 채 안 될 수 있다. 올해 들어 가장 거래신고가 적었던 달은 4월 다주택자에 대한 양도세 중과 시행의 여파를 받은 6월의 4751건이었다. 9·13 대책으로 대출이 막히고, 세금에 대한 압박이 거세졌지만 파는 쪽도 버티기에 들어갔고, 사는 쪽도 관망세로 들어가면서 `거래절벽`이 나타난 것으로 보인다. 그나마 신고된 몇 건의 거래도 양극화가 나타나며 혼란스러운 상황이다. 정부는 작년부터 1차적으로 집값 상승의 주범으로 꼽힌 강남 재건축 아파트를 타깃으로 했다. 재건축 아파트 가격은 작년 8·2 대책 발표 후 잠시 주춤했다가 올해 들어 회복하며 도리어 가격이 치솟았지만, 9·13 대책 이후 호가는 물론 실거래가도 떨어지고 있다. 강남구 대치동 소재 `은마아파트` 전용면적 76 9·13 대책 이전에는 최고 185000만원에 거래됐지만, 10월에는 1억원 떨어진 175000만원에 팔렸다. 현재 이 면적 매물은 대부분 16억원대에 나와 있지만 사겠다는 사람이 없다. 송파구 잠실동 재건축 아파트인 `잠실주공5단지` 전용 76 9·13 대책 이전엔 191000만원에도 팔렸지만, 규제 발표 후 12000만원 떨어진 179000만원에 한 채가 팔렸을 뿐이다.

 

 

  현 정부나 지방자치단체의 기조가 재건축 인허가를 쉽게 내주지 않아 시간이 오래 걸릴 수밖에 없는 데다 초과이익환수제를 비롯한 각종 규제로 추가 비용이 크다는 점도 매력을 반감시켰다는 분석이다. 반대로 같은 강남권에서도 신축, 그중에서도 실거주와 `똘똘한 한 채`로 보유하기에 모두 좋은 대형 면적 아파트 가격은 9·13 대책 이후에도 연일 신고가를 경신해 대비된다. 결국 정부의 규제가 어중간한 중산층만 잡고 대형 가구에 거주하는 강남 집주인들은 못 잡았다는 분석도 나온다. 강남구 대치동 `래미안대치팰리스` 전용 151 9·13 대책 이후인 10355500만원에 팔려 직전 신고가였던 335000만원 대비 2억원이나 높은 가격에 거래가 성사됐다. 용산구 한강로3`용산시티파크` 전용 145 역시 직전 신고가 대비 4억원이나 오른 25억원9월 말 팔려 역시 9·13 규제를 무색하게 했다. 익명을 요구한 한 전문가는 "강남권이나 용산의 10년 차 이내 대형 면적은 공급 자체가 적어 희소성이 있다"면서 "여기저기 분산 투자했던 사람들이 실거주를 하며 계속 가지고 갈 `똘똘한 한 채`를 찾으면서 규제와 관계없이 오히려 이들 지역 아파트 대형 면적 실거래 가격은 치솟은 것"이라고 분석했다.

 

 

  그러나 재건축 가격 하락과 신축 대형 아파트 신고가 경신이라는 상반된 현상도 극히 일부 거래에서만 나타나 시장 전체 분위기를 판단하기 어렵다. 전체 4000가구가 넘는 은마아파트는 다주택자 양도세 중과가 있었던 4월만 빼면 올 들어 월평균 거래량이 10건 이상이었는데, 9·13 대책 이후엔 월 1건도 제대로 거래가 안 되고 있다. 정부의 바람처럼 거래가 어느 정도 이뤄지면서 집값이 안정화되는 분위기가 아니라 거래가 단절돼 극소수 거래가 전체를 좌지우지하는 비정상적 현상이 나타나는 것이다. 확 튀는 거래 몇 건에 의해 시장이 움직이는 혼돈 현상이 일어날 수 있다. 잇따른 정부 규제의 더 큰 부작용은 지방을 완전히 꽁꽁 얼어붙게 만들었다는 점이다. 지방 아파트는 끝없이 추락하고 있다. 한국감정원의 월간 아파트 통계에 따르면 지방 아파트 가격은 20174월 이후 올해 10월까지 19개월 연속 하락했다. 2017년엔 그나마 0.4% 하락해 하락폭이 작았지만, 2018년 규제가 쏟아지고 나서는 -2.6%를 기록해 더 크게 타격을 받았다. 서울에 비해 가격이 낮은 지방에 주택을 보유해도 다주택자가 돼 규제 대상이 되지만, 다주택자에 대한 양도세 중과에 있어선 지방 집을 팔면 중과되지 않아 지방 집부터 매도에 나선 것도 어려움을 가중시켰다는 분석이다.(20181122일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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6월입주 잠원 아크로리버뷰, 올들어 호가 4억 이상 올라

송파헬리오시티도 상승세

침체국면 기존 아파트와 대조지난주 송파구 32주만에 약세로

강남구 0.05%↓…낙폭 커져, 재건축 아파트 하락 두드러져

 

 

  4월 다주택자에 대한 양도소득세 중과 시행 후 서울 강남4구 아파트 매매 시장 분위기가 날이 갈수록 움츠러들고 있다. 그러나 올해 입주를 앞둔 아파트 분양권 호가는 계속 상승하며 정반대 양상으로 가고 있다. 19일 한국감정원에 따르면 4월 셋째주 강남4구 아파트 매매가격은 0.02% 하락해 지난주(-0.01%)보다 하락폭이 커졌다. 특히 전주 0.01% 소폭 하락했던 강남구 집값은 -0.05%를 기록해 좋지 않은 상황이다. 특히 재건축 아파트 가격 하락이 도드라졌다. 4월 양도세 중과 시행 이후에도 급매 일부가 소진됐다. 개포주공6·7단지는 411일 전용 53128000만원에 거래됐다. 1월 같은 면적 1층 매물이 129000만원에 거래됐다는 점을 감안하면 살짝 낮은 가격에 거래된 것이다. 개포현대1차 전용 177역시 4월 들어 9층 매물이 203000만원에 거래1월 같은 면적의 더 낮은 층(7) 205000만원보다 조금 싸졌다. 송파구 잠실주공5단지 역시 호가가 18억원 미만인 전용 76매물이 다수를 이루면서 19억원을 향해가던 연초 분위기와는 다른 양상을 보이고 있다. 송파의 4월 셋째주 아파트 매매가격은 8월 마지막주 이후 32주 만에 하락으로 전환해 0.01% 하락으로 나타났다.

 

 

  그러나 이 통계에 잡히지 않는 분양권 시장은 정반대 양상을 띠고 있다. 올해 입주를 앞둔 강남권 아파트들의 분양권 호가는 계속 오름세를 보인다. 6월 입주가 시작되는 서초구 잠원동 `아크로리버뷰`의 전용 84분양권 가격은 최소 24억원이고 대부분 26~27억원에 형성돼 있다. 전용 78역시 21억원부터 시작해 27억원에 나온 매물도 상당수다. 이 아파트 분양권은 작년 12월 전용 78174360만원에 팔린 후 거래가 없는 상태다. 8·2 부동산 대책 발표 전인 7월만 해도 전용 7884가격이 모두 15억원 선이었다. 인근 A공인중개 관계자는 "인근 아크로리버파크 전용 84매물이 26억원대에 실제 거래되고 나서 입주가 두 달 남은 아크로리버뷰 분양권으로 관심이 쏠리고 있다"고 말했다. 연말 입주 예정인 송파구 `헬리오시티`도 전용 84분양권 가격이 올해 초 13~14억원대에 거래된 후 중간에 일부 급매물이 있었으나 최근 호가는 15~16억원에 형성돼 있다. 인근 대단지인 `올림픽훼밀리아파트`2월 발표된 안전진단 규제에 걸려 재건축이 지연되자 리스크 없는 대단지인 헬리오시티로 갈아타려는 수요가 형성된다는 게 지역 관계자들 전언이다. C공인중개 관계자는 "올림픽훼밀리를 보던 사람들이 헬리오시티로 많이 선회했다"고 설명했다.

 

 

  양지영 양지영R&C연구소 소장은 "기존 재고 아파트와 신규 분양, 분양권 등 새 아파트의 가치가 다르게 움직인다"면서 "특히 지역 `랜드마크` 역할을 할 수 있는 아파트 분양권은 실거주가 가능한 `똘똘한 한 채`라는 점이 부각되고 있다"고 분석했다. 재건축 초과이익환수제 등 각종 규제에서 비켜난 곧 입주하는 `새 아파트`라는 점이 분양권 호가가 계속 오르고 있는 원인이라는 것이다. 다만 가격이 수직 상승하다 보니 매수자들도 망설이는 분위기는 감지된다. 인근 B공인중개 관계자는 "관심 있어 하는 사람은 일반 아파트에 비해 많은데, 가격이 높아 선뜻 사겠다고 하는 사람은 찾기 어렵다"고 분위기를 전했다.(2018420일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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강남 집 값만 잡으면 될까?

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2018. 2. 12. 06:43 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

 

 

  잇단 규제 발표에도 서울 강남 등 일부 지역에선 부동산 가격의 고공행진이 이어진다. 특정 지역의 집값 상승세가 두드러져 정부가 개입하지 않을 수 없고 금리인상기를 맞아 집값 하락으로 유발될 수 있는 경제위기에 선제적으로 대응한다는 차원에서 정책을 내놓는 것으로 보인다. 그렇지만 근본적인 제도 보완 없인 해결이 쉽지 않을 전망이다. 정부는 집값이 급등한 원인을 투기수요 탓으로 돌리지만 시장에선 똘똘한 한 채인식이 확산되면서 유망지역으로 평가되는 곳에 수요가 몰린 것으로 본다. 투기와 투자는 얘기하는 사람이 놓인 상황과 의도에 따라 구분되는 경우가 많다. 가격 상승을 기대하고 행동한다는 점에서 본질적으론 같다. 다만 투기는 비이성적 판단에 따른 행동이고 투자는 합리적인 근거에 따른 결정이라고 본다는 점이 다르다. 대출을 받아 부동산을 매수한 것만을 두고 투기로 몰아붙이는 것은 옳지 않다. 주관적인 가정에 따라 현재 가치가 저평가됐다고 생각되면 대출 또는 전세를 끼고 살 수 있기 때문이다. 현재 부동산 가치가 높은 수준인지, 낮은 수준인지 판단하는 결정적인 기준도 없다. 생각이 다른 시장참여자들이 만나 합의한 가치가 가격이다. 집값 상승 원인을 공급부족에 따른 희소성 부각에서 찾는 이들도 있지만 반드시 그런 것만도 아니다. 국내외 경기, 저금리 등이 복합적으로 작용한 결과가 가격에 포함되기 때문이다. 주택시장의 체질을 개선하고 서민 주거안정에 힘쓰겠다는 정부 의지는 칭찬받아 마땅하지만 정확한 시장 진단 없는 잦은 정책 개입이 시장의 불확실성만 키워 우려된다. 규제방안이 발표될 때마다 시장은 잠재적 상승여력이 높음을 증명하는 것이라고 받아들인다. 정부가 집값을 거론할 때마다 부동산시장은 요동치고 그 과정에서 이득을 볼 수 있다는 기대감마저 커지고 있다. 빈번한 규제 발표로 시장은 내성만 강화되고 급격한 제도 변화로 엉뚱한 피해자가 늘고 있다는 얘기도 들린다.

 

 

  정부의 의도와 다른 결과가 나타나는 것으로 금융규제 강화가 대표적으로 꼽힌다. 대출한도가 줄어들면서 서민들의 내집 장만은 더 어렵게 됐고 여유자금이 있는 부유층의 자산가치 증식 기회만 늘었다는 것이다. 집중규제 대상인 다주택자들은 임대사업자로 등록해 버티기에 돌입했다. 보유 부동산을 파는 대신 급매물을 찾아나선 경우도 있다. 재건축 규제, 임대주택 등록이 늘면서 서울은 매물이 부족해져 전월세 가격이 상승할 가능성도 높아졌다. 과거 정권들도 부동산시장을 힘으로 압박할 수 있다고 믿었다. 정권의 의도대로 시장을 끌고 가야 지지를 받고 정국 주도권을 잡을 수 있다고 생각했을 수 있다. 강남 집값을 관리하지 못하면 전국 부동산 가격이 들썩일 것이란 고민도 있었을 것이다. 하지만 필요한 제도 개선 없이 규제강화와 완화를 반복하며 시장을 통제하려고만 했다. 여당 인사들과 정부 고위관계자들이 검토 중인 쟁점들을 흘려 한쪽으로 분위기를 몰아가는 것도 과거와 달라진 게 없다. 그나마 다행인 것은 서민 주거안정을 위한 구체적인 계획과 일정이 마련됐다는 점이다. 시장은 시장 흐름대로 흘러가게 둬야 한다. 다만 불법거래로 세금을 탈루하는 것은 막고 전월세 임대시장을 안정시키기 위해 꼭 필요한 전수조사가 이뤄져야 한다. 그래야 적기에 정확한 처방을 할 수 있다. 인위적으로 안 되는 일을 억지로 하려다 보면 힘은 몇 배 더 들고 시간과 비용의 낭비도 커진다. 서울 강남 등 특정지역 규제 강화에 골몰하는 대신 서민 주거복지 안정을 위해 근본적인 제도 마련에 전력하는 것이 낫다.(2018212일 머니투데이 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.02.12 06:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다른 도시에서도 살기 좋게 만들면 되지 않을까 싶어요

  2. 휴식같은 친구 2018.02.12 13:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 한 주 시작하세요.

  3. 북두협객 2018.02.12 22:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집값이잡혀야할텐데요