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'디커플링'에 해당되는 글 2

  1. 2016.10.06 서울 재건축-기존 아파트 가격 디커플링 (4)
  2. 2016.06.16 강남 재건축發 고분양가 제동 걸리나 (20)
 

 

 

  저금리에 부동자금이 몰리면서 서울 강남 재건축 아파트 가격이 큰 폭으로 상승했다. 하지만 재건축 대상이 아닌 일반 아파트들은 가격 상승이 미미한 수준에 그쳤다. 같은 강남 대치동에서도 올해 초 대치아이파크보다 1억원 이상 낮았던 은마아파트가 재건축 기대감이 불붙으며 8개월 만에 가격을 역전시켰다. 5일 매일경제신문이 신한은행과 공동으로 서울시, 부동산114 자료를 기반으로 최근 4년간 서울지역 164개 재건축 단지와 일반 아파트 단지의 실거래 가격 변동률을 조사한 결과, 재건축 단지의 가격 상승률이 일반 아파트 단지의 가격 상승률을 크게 앞지른 것으로 나타났다. 분석 결과 서울지역 재건축 아파트는 20146.33%, 20159.11%, 올해는 930일 기준 연초보다 13.36%가 올랐다. 반면 일반 아파트는 각각 1.65%, 5.54%, 3.77% 상승에 그쳤다. 특히 올해 들어 재건축 아파트와 기존 아파트 가격 간 탈동조화(decoupling·디커플링) 현상이 두드러졌다. 재건축 아파트는 올 1분기 0.13% 하락했지만 곧 상승세로 돌아서 2분기 6.6%, 3분기 6.41%의 높은 상승률을 기록했다. 일반 아파트는 같은 기간 각각 0.3%, 1.18%, 2.26%가 올라 재건축 아파트에 비해 상대적으로 오름 폭이 작았다. 같은 지역에서도 재건축 아파트와 일반 아파트의 가격 상승폭이 크게 차이 났다.

 

  강남구 대치동 재건축 대상인 은마아파트(전용면적 84.43)는 올해 1106500만원에 거래됐다가 8월에는 13억원에 매매가 이뤄졌다. 매매가 상승률이 무려 22%에 달한다. 같은 동 대치아이파크(전용 84.95)는 같은 기간 118000만원에서 125000만원으로 5.93% 상승에 그쳤다. 개포주공1단지(전용 50.64)는 올해 187300만원에서 8월에는 113000만원으로 뛰었다. 반면 인근 우성 9(전용 84)는 같은 기간 8억원에서 83000만원으로 오르는 데 그쳤다. 매매가 상승률은 개포주공1단지가 29.4%, 우성9차는 3.75%. 예전에는 강남 재건축 아파트 상승세가 인근의 기존 아파트 가격까지 밀어 올렸지만 이번 상승장에서는 재건축과 기존 아파트 간 디커플링 현상이 심화하는 추세다. 신한은행 신 모 부동산팀장은 "재건축은 수익과 위험이 모두 큰 투자 유형이지만 올 들어 반포한양, 개포주공2·3단지 등이 높은 분양가에도 인기를 끌자 시장에서는 강남 재건축에 대한 불확실성이 낮게 인식되며 투자 수요가 늘었다"고 말했다.

 

  강남 재건축과 일반 아파트 단지 간 가격 디커플링 현상은 앞으로 더 진행될 것으로 예상된다. 건물만 새로 지어지면 교통, 학군, 인문환경 등 최적의 주거 여건이 갖춰지는 강남 재건축 단지에 투자하려는 대기 수요가 풍부하기 때문이다. 2013년 말부터 이어진 아파트 가격 상승세가 전체 주택 수급의 문제라기보다는 강남 재건축 특수에 따른 '착시현상'이란 분석도 가능하다. 강남 재건축으로 부동자금이 계속 모이는 것은 역설적으로 전체 부동산시장의 불확실성이 점점 커지고 있기 때문이란 해석도 나온다. 건국대 부동산학과 김 모 교수는 "경기가 좋을 때는 모든 지역의 부동산이 다 올랐지만 지금은 저금리로 인한 부동자금이 좀 더 안전한 투자처를 찾는 상황"이라며 "강남 재건축이 부유층 사이에 안전자산으로 인식되고 있어 당분간 가격 디커플링 현상은 계속될 것"이라고 전망했다. 이번 조사는 기본계획, 구역지정, 추진위원회, 안전진단, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주·철거 등에 있는 서울지역 164개 단지를 분석했다. 압구정 아파트 등 30년 이상 단지들로 강남 53, 서초 33, 송파 15개 등 강남 3에 몰려 있다.(2016106일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 에스델 ♥ 2016.10.07 09:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강남 재건축이 부유층 사이에 안전자산으로
    인식되어서 당분간 가격 디커플링 현상이
    계속될 전망이군요.
    부동산 정보 잘 보았습니다.^^
    좋은 하루 보내세요!

  2. kakawood 2016.10.07 10:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 보고갑니다
    좋은 하루 보내세요

  

경기 냉각땐 주택시장 부실 도미노 우려 커져

국토부, 전문가 긴급소집고분양가 상시 점검

금감원, 강남등 집단대출 부실가능성 현장검사

 

  서울 강남구와 서초구 재건축 단지를 중심으로 3.3당 분양가가 4000만원을 오가고 분양권 가격이 치솟는 등 이상과열 현상이 빚어지자 주택당국이 시장 모니터링 강화에 나섰다. 13일에는 한남더힐 분양가가 주력 평형의 경우 3.35300만원을 넘기고 최고가가 8000만원대에 달했을 정도로 달아오른 상태다. 아직까지는 분양가 고공행진이 강남 일부 단지에 국한된 문제라는 시각이 많지만 투기세력이 가담하며 거품을 조장할 경우 칼을 빼들겠다는 자세다. 금융당국도 최근 시중은행 집단대출이 급증하자 다시 규제하는 방안을 고심하고 있다. '가계부채 관리방안'이 지난달 지방으로 확대된 후 수도권과 지방 주택시장 디커플링(비동조화) 현상이 심화되고 있어 주택·금융 당국 고민이 깊어지는 상황이다.

 

  국토교통부는 14일 전문가 5~6명을 긴급 소집해 비공개 오찬 간담회를 갖고 최근 주택시장에 대한 의견을 교환했다. 국토부 관계자는 "금리 인하와 재건축 분양가 상승, 주택시장 양극화 등 최근 시장 현안에 대한 의견을 나누기 위해 자리를 만들었다"고 말했다. 국토부는 특히 최근 강남 재건축 분양가가 지나칠 정도로 높게 책정되자 자체 모니터링을 강화한 것으로 전해졌다. 강남 재건축 고분양가가 다른 지역으로 확산된 후 주택시장 상황이 갑자기 나빠질 경우 대규모 미계약·미입주 사태가 발생할 수 있기 때문이다. 국토부 고위 관계자는 "지난해 4월 폐지한 '분양가 상한제'를 다시 적용할 수 있는지 검토해 봤지만 가격, 거래, 청약경쟁률 등 세 가지 조건 중 하나도 충족하지 않았다"고 말했다.

 

  일반분양자에게 과도한 이익이 돌아가는 등 역효과가 크기 때문에 어느 한 가지 조건에 해당한다고 해도 국토부가 분양가 상한제 카드를 꺼내 들기는 쉽지 않을 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 투기과열지구 지정도 마찬가지다. 국토부는 201112월 마지막으로 남았던 강남3(강남·서초·송파)를 투기과열지구에서 해제했다. 한 민간 전문가는 "하반기 이후 강남 재건축 분양이 많지 않아 투기과열지구로 지정할 경우 오히려 주택시장 전체를 위축시킬 우려가 있다"고 말했다. 금융감독원은 이달 말 강남 재건축 단지에 대한 시중은행 집단대출 집중 점검에 나설 것으로 알려져 주목된다. 금감원 관계자는 "강남, 목동 등 재건축 단지 위주로 집단대출 증가세를 살펴보고 있다""리스크관리 차원에서 이달 말 점검을 하고 필요하면 사업장에 대한 현장검사도 나갈 수 있다"고 말했다.

 

  금감원에 따르면 신한·국민·농협·하나·우리 등 5개 은행의 지난 10일 기준 집단대출 잔액은 1042897억원으로 956239억원이었던 지난 1월에 비해 86658억원 증가했다. 같은 기간 집단대출을 포함한 주택담보대출은 101513억원 늘었다. 집단대출이 주담대 증가액의 85%를 차지한 셈이다. 문제는 경기 전망이 불투명한 상황에서 차주 상환능력이 떨어질 경우 집단대출 부실이 걷잡을 수 없이 확산될 수 있다는 점이다. 이 같은 금융당국 움직임에 대해서 효과는 기대하기 어렵고 부작용이 클 것이라는 의견이 많다. 은행 중도금 대출을 막을 경우 저축은행·신협·새마을금고 등에서 대출이 이뤄져 수분양자들의 이자부담만 늘어날 뿐 고삐 풀린 강남 재건축 분양가를 막지 못한다는 지적이다. 금감원 관계자는 "일단 점검 후 (집단대출을 조절할 수 있는) 맞춤형 대책을 마련할 계획"이라고 말했다.

 

  한편 국토부 비공개 간담회에서 전문가들은 수도권과 지방 시장 디커플링에 대해서도 염려했다. 올 들어 수도권 주택가격과 거래량은 상승 곡선을 그리고 있지만 대구·광주 등 지방시장은 약세를 면치 못하고 있다. 회의에 참석했던 한 민간 전문가는 "여신심사 가이드라인이 지방 시장으로 확대된 지난달부터 디커플링 현상이 심화되고 있다"고 말했다. 올해까지 이어지고 있는 주택공급(분양) 증가세가 입주 시점인 2018년 이후 시장에 부담이 될 수 있다는 의견도 나온 것으로 전해졌다.(2016615일 매일경제 기사 참조)



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  1. 레드불로거 2016.06.16 10:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 보고 갑니다~
    좋은 하루 보내세요.

  2. happy송 2016.06.16 14:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산정보 잘보고갑니다 ^^
    즐거운 하루되세요 ~♡

  3. GeniusJW 2016.06.16 15:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보구 갑니다.
    덕분에 항상 부동산 관련 정보를 볼 수 있어서 자주 오게 되네요~^^

  4. 영원파란 2016.06.16 16:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다. 즐거운 오후 시간 되세요.^^

  5. 영도나그네 2016.06.16 17:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 강남의 제건축 바람과 함께 분양가들이 고공행진을 하고 있는것
    같더군요..
    좀 걱정이 되는 대목이기도 하구요..
    오늘도 좋은 자료 잘보고 갑니다..

  6. 스마트걸 2016.06.16 21:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고갑니다 행복한저녁시간되세요

  7. 도느로 2016.06.17 01:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울지역 부동산은 정말 제가사는 곳과는 비교가 안되네요.
    저도 담보대출이 있지만,,,서울지역이라면 ㅎㅎ...
    잘 보고갑니다. ^^

  8. 악랄가츠 2016.06.17 01:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다!

  9. 핑구야 날자 2016.06.17 07:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양가에 대한 고민이 되겠군요

  10. 죽풍 2016.06.17 09:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 알아 갑니다.
    오늘도 행복하세요. ^^