Statistics Graph

 

'디에이치아너힐즈'에 해당되는 글 2

  1. 2018.11.26 분양가보다 10억 `껑충`…현실된 개포 로또
  2. 2017.09.05 이번엔 2억 '개포 로또'…몸값 낮추는 강남 재건축 (10)
 

 

 

 

 

 

개포지구 재건축 첫 입주, 래미안 루체하임 가보니
17억에 분양했던 전용 12110억 올라 27억원에 팔려
규제한파 거래실종에도 새집 희소성에 몸값 뜀박질
인근 입주 몰려 전세는 약세

 

 

 

  1980년대 초 서민 주거를 위해 조성된 개포택지개발지구에서 36년 만에 처음으로 이달 말 재건축이 완공돼 입주하는 단지가 나온다. 정부 9·13 부동산 종합대책 등으로 거래가 실종된 상황에서도 분양가 대비 수억 원씩 가격이 올라 곧이어 입주하는 다른 개포 일대 재건축 단지 시세 형성에도 작지 않은 영향을 미칠 것으로 예상된다. 25일 부동산업계에 따르면 일원현대사원아파트를 재건축해 올린 `래미안 루체하임`은 이미 사전 점검을 마무리하고 입주 준비를 끝냈다. 2016년 분양한 이 아파트는 초기 분양가보다 현재 시세가 7억원 이상 올라 `강남 아파트 분양은 로또`임을 증명했다. 래미안 루체하임 전용 59분양가는 9억원대였는데, 현재 매매가격은 17억원대다. 121대형도 분양가 대비 10억원이 올라 지난 13276000만원에 실제 거래가 성사됐다. 850가구로 단지 규모가 크지는 않지만 이 지역 최초의 새 아파트 입주라는 점과 인근에 중동중·고가 있어 학군이 좋고, 삼성서울병원 등이 인접한 장점이 가격을 끌어올린 것이다. 인근 공인중개업소 관계자는 "입주가 임박한 시점이라 사려는 사람도 팔려는 사람도 없이 소강 상태인데 어쩌다 거래되는 가격 자체가 계속 오르는 중"이라고 설명했다.

 

 

  개포지구에선 올해 말 래미안 루체하임을 시작으로 2021년까지 연속으로 신규 아파트 입주가 예정돼 있다. 개포주공2단지를 재건축한 1957가구 `래미안 블레스티지`가 내년 초 입주를 시작하고, 개포주공3단지 재건축인 1320가구 규모 `디에이치아너힐즈`도 내년 8월 집들이를 한다. 이 밖에도 개포시영아파트 재건축 `개포 래미안 포레스트`(2296가구)20209, 올해 분양해 화제를 모은 개포주공8단지 재건축 `디에이치자이 개포`(1996가구)20217월 입주를 예정하고 있다. 재건축 절차를 모두 마치고 철거와 분양만 남은 개포주공4단지 재건축 `개포그랑자이`와 개포주공1단지 재건축 등을 논외로 하더라도 1만가구에 가까운 새집이 3년 내 개포택지개발지구에 들어서는 것이다. 어지간한 미니 신도시 하나 규모다. 올해 `로또 바람`을 일으켰던 디에이치자이 청약에 이어 개포지구 일대 입주가 착착 진행되면 그간 막연했던 `개포 로또`가 현실화할 것으로 보인다. 루체하임이 2~3년 전 분양했던 가격보다 이미 7억원 이상 분양권·입주권 시세가 상승해 다른 단지도 최소 루체하임보다 높게 가격이 형성될 것이란 기대감이 커지고 있기 때문이다. 다만 입주가 몰리면서 역전세난 조짐도 일고 있다. 이 일대 공인중개사무소를 취재한 결과 모두 전세 세입자 찾기에 여념이 없었다.

 

 

  거리상으로 멀지 않은 송파구 가락동 `헬리오시티` 1만가구 입주가 임박했고 루체하임은 재건축 규제 강화 전 분양을 마쳐 집주인들 다수가 끼고 있는 대출이 큰 데다 입주 전 분양가의 30% 잔금을 납부해야 해 세입자 찾기에 비상이 걸린 것이다. 일원동 소재 A공인중개소 관계자는 "사정이 급한 집주인들이 1억원 이상 호가를 낮춰 내놓은 매물도 있을 정도로 세입자 찾기에 분주한 상황"이라고 설명했다. 다만 전셋값이 대부분 분양가를 넘어 입주엔 문제가 없을 것이라는 의견이 대다수다. 내년 개포 저층 주공아파트 입주의 시작은 2단지 래미안 블레스티지와 3단지 디에이치아너힐즈가 끊는다. 두 단지 모두 1000가구가 훌쩍 넘는 대규모 단지인 데다 입지도 더 뛰어나다는 평가를 받는다. 래미안 블레스티지 전용 59분양권은 지난 8163900만원에 거래7억원 가까이 상승했고, 전용 126277900만원에 팔려나갔다. 현재 전용 126호가는 30억원을 넘었다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "과거 개포지구는 대중교통 접근성이 좀 떨어지고 소평형 위주 아파트라는 이유로 저평가됐는데 이제 다양한 평형의 신축 아파트가 들어섰고 대모산 개포공원 등 주거환경이 쾌적하다는 점에서 앞으로 더욱 각광받을 것"이라고 전망했다.(20181126일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

분양가 인하 압박 분위기에 3.34244만원으로 결정

전용 84145천만원 예상인근시세 대비 약 2억 저렴

분양권전매 안돼 투자 주의입주때 주변 물량도 많아

 

 

  서울 개포동 래미안강남포레스트(개포시영 재건축) 3.3당 평균 분양가가 4244만원으로 결정됐다. 전용 84기준으로 주변 단지와 비교하면 2억원 정도 낮은 수준이다. 정부 당국의 분양가 인하 압박으로 분양가를 인근 시세보다 인위적으로 낮춰 분양권 당첨만 되면 '4억원 로또'라는 별명이 붙은 신반포센트럴자이(신반포6차 재건축)에 이어 '개포 로또'가 나올지 관심이다. 이처럼 강남권 재건축 아파트 단지들의 분양가가 잇따라 하향 조정되는 상황에서 향후 강남권 기존 아파트나 분양권 시세에 어떤 영향을 미칠지도 주목된다. 4주택도시보증공사(HUG)와 개포시영 재건축조합 등에 따르면 조합은 지난 1일 이사회를 열고 분양가를 이 수준에서 책정했다. 시공사인 삼성물산은 이날 오후 HUG에 분양보증 심의를 신청했고, HUG는 같은 날 보증서를 발급했다. 조합은 5일까지 강남구청에 분양 관련 서류를 제출해 분양 승인을 받고 8일 견본주택을 열 계획이다. 이 가격은 신반포센트럴자이 3.3당 평균 분양 가격(4250만원)보다 6만원 낮다. 당초 시장에선 래미안강남포레스트 평균 분양가가 최소 4500만원 이상에서 책정될 것으로 예상했다. 주변에 가장 최근 분양했던 디에이치아너힐즈(개포3단지·20168월 분양)3.3당 평균 4137만원이었기 때문에 적어도 4550만원까지는 올릴 수 있다는 전망도 나왔다.

 

  HUG는 고분양가 관리지역(강남4·과천) 사업장의 분양가를 계산할 때 1년 내 근처에서 분양한 단지가 있으면 그 평균 분양가를 넘지 못하도록 유도하고 있다. 만약 1년 이내에 분양한 사업장이 없으면 분양한 지 1년이 넘은 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 수준으로 책정 중이다. 하지만 정부가 최근 고분양가 책정에 제동을 거는 분위기가 이 단지에도 영향을 끼친 것으로 전문가들은 분석한다. 정부 분위기나 흥행 여부 등을 고려할 때 가격을 무조건 높게 가져가기 어려운 상황이 만들어진 셈이다. 부동산업계 관계자는 "정부 눈치가 보이는 데다 신반포센트럴자이보다 입지 등에서 우위를 차지하지 못하는 것으로 판단되는 래미안강남포레스트가 더 높은 분양가를 책정하기엔 부담이 컸을 것"이라고 귀띔했다. 이승희 개포시영 재건축조합장은 "당초 조합원들 사이에서 분양가 4300~4500만원도 거론됐던 만큼 내부적으로 고민이 많았다""양질의 아파트를 실수요자 위주로 공급하자는 정부 정책에 공감해 합리적인 수준에서 정했다"고 밝혔다. 이에 따라 래미안강남포레스트 분양가 역시 신반포센트럴자이처럼 '로또 분양'이 될지 '폭탄 분양'이 될지에 투자자들 관심이 쏠릴 전망이다. 현재 산술적으로는 2억원 상당의 시세 차익이 예상된다.

 

 

  래미안강남포레스트 전용 84기준 분양가는 약 145000만원 내외로 예상된다. 인근 래미안블레스티지(개포2단지·분양권), 디에이치아너힐즈(분양권) 같은 평형 시세는 16억원~165000만원에 형성돼 있다. 하지만 래미안강남포레스트가 입주하는 2020년 시장 상황이 미지수인 만큼 무조건 긍정적으로만 봐선 안 된다는 얘기도 나온다. 시장 상황에 따라 이 가격이 일종의 천장 역할을 하면서 앞으로 나올 분양 단지를 넘어 기존 단지 가격까지 끌어내리는 '폭탄'이 될 수도 있다. 특히 개포지역은 2019년부터 2~3년간 입주 물량이 한꺼번에 몰리는 점이 부담 요인이다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "반포·개포 재건축과 송파 가락시영, 강동 고덕재건축 등 2021년까지 강남 4구에 약 7만가구의 재건축 물량이 쏟아질 예정이어서 입주 시점에 '역전세' 문제도 예상할 수 있다"고 말했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "투자 목적이라면 분양권 전매가 가능하지 않은 점을 고려해 신중한 접근이 필요하다"고 평가했다.(201795일 매일경제 기사 참조)