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잠실엘스 119㎡ 21.9억 거래, 판교푸르지오 117㎡는 24억

ICT기업 늘면서 배후수요 증가, 직주근접에 쾌적한 환경 매력

광교 등 신도시도 마용성 위협

 

 

서울 강남권이 최정점에 위치했던 전통적인 집값 서열이 바뀔 조짐이 보이고 있다. 경기 성남 판교신도시 대장주로 꼽히는 `판교푸르지오그랑블` 대형 면적 실거래가가 잠실 대표 단지 중 한 곳인 `잠실엘스` 실거래가를 넘어선 것이다. 지난해까지는 강남 직주근접(지하철 2호선)이 가능한 잠실 아파트 시세가 판교에 밀린 적이 없었다. 하지만 엔씨소프트, 카카오 등 유력 정보통신기술(ICT) 기업이 몰리는 판교 일자리 질이 강남을 능가하면서 선호 단지는 강남 집값을 따라잡은 것으로 분석된다. 판교신도시 외에도 수원 광교신도시, 화성 동탄신도시 등 든든한 대기업 배후 수요를 갖춘 수도권 신도시 집값이 최근 주춤한 서울 강남·마용성 입지를 위협하고 있는 분위기다. 18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 15일 판교푸르지오그랑블 전용면적 117.51㎡(19층) 매물은 24억500만원에 실거래됐다. 지난 2월 15층 매물이 24억3000만원에 거래된 데 이어 또다시 24억원을 넘긴 것이다. 반면 이달 초 잠실엘스 전용 119.93㎡(9층) 매물은 21억9000만원에 팔려 직전 거래인 지난 4월 물건(24억원)에 비해 2억원가량 떨어졌다. 해당 매물은 5월 말까지 잔금을 치르는 조건의 초급매이긴 하지만 증여나 지인 간 거래가 아닌 정상 거래로 알려졌다.

 

 

현재 동일 면적을 기준으로 잠실엘스 호가는 23억~25억원, 판교푸르지오그랑블 호가는 이보다 높은 25억~27억원이다. 지난해 말까지만 해도 같은 면적이 잠실엘스는 25억~26억원, 판교푸르지오그랑블은 21억~22억원에 팔렸지만 현재는 상황이 역전된 것이다. 성남시 분당구 동판교로에 위치한 판교푸르지오그랑블은 2011년 입주한 준신축으로 신분당선 판교역에 인접한 948가구 규모 단지다. 판교 일대는 최근 테크노밸리가 확장 조성되고 엔씨소프트, 카카오 등 ICT 기업이 신사옥 마련에 나서면서 코로나19 사태 이후에도 집값이 꾸준히 오르고 있다. 물론 판교 집값을 이끄는 대장주와 잠실엘스 초급매 사례 한 건의 비교만으로 판교 집값이 잠실 집값을 넘어섰다고 보긴 어렵다. 대형 아파트 단지가 유독 많은 잠실은 오는 6월 말로 종료되는 한시적 다주택자 양도세 중과배제 조치의 영향을 받은 급매물이 쌓여 있다는 점도 감안해야 한다. 잠실에도 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공, 국제교류복합지구 조성 등 호재가 많아 6월 말이 지나면 시세가 반등할 가능성이 제기된다.

 

 

광교신도시 역시 인근 삼성전자 배후 수요에 힘입어 마용성 등 서울 핵심지 집값에 육박하고 있다. 광교 대장주인 자연앤힐스테이트는 전용 84㎡ 실거래가가 12억7500만원이고, 호가는 13억5000만원까지 나와 있다. 동탄2신도시 역시 동탄역 인근 동탄역더샵센트럴시티 전용 84㎡가 지난 2월 10억5000만원에 거래되는 등 오름세를 지속하고 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "강남 재건축 희망이 사라지고 보유세 부담이 짓누르다 보니 투자 수요가 수도권 신도시로 많이 빠져나가는 분위기"라며 "쾌적한 주거 환경을 원하는 젊은 세대의 트렌드도 신도시 강세 현상의 원인 중 하나"라고 설명했다.(2020년 5월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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김포, 도시철도 등 개발 호재 이어져

걸포3지구 청약 경쟁률 81 넘어

용인·평택도 실수요자들 발길 몰려

 

동탄신도시 청약 광풍이제 옛말

공급 과잉에 규제 겹쳐 집값 하락

실거주 목적 아니면 투자 신중해야

 

 

  GS건설은 지난 9월 경기도 김포 걸포3지구에서 한강메트로자이 2를 분양했다. 특별공급을 제외한 364가구 모집에 2926이 몰렸다. 1순위 청약 경쟁률은 평균 8.041. 단지 인근에 내년 김포도시철도 걸포북변역이 뚫린다. 여의도·서울역에 30분대에 닿을 수 있다. 인근 한 공인중개업소 대표는 두달 새 분양권에 웃돈(프리미엄)2000~3000만원 붙었는데도 매수 문의가 이어지고 있다고 말했다. 지난 221순위 청약을 받은 경기도 화성 동탄신도시 동탄2 대방디엠시티 더센텀457가구를 분양했는데 1순위 청약에서 190만 몰렸다. 최근 분양 시장에서 몸값이 높은 전용 59이하 중소형 규모인데도 불구하고 절반 넘게 미달됐다. 지난해 12월 같은 곳에서 분양한 동탄2 아이파크1년 가까이 지난 현재까지도 미분양 물량이 남아있다. 견본주택엔 선착순 동호수 지정 계약이란 현수막이 걸려있다. 현지 한 분양사무소 관계자는 지난해 11·3 대책 이후 분양권 전매가 제한돼 투자 열기가 한풀 꺾였다고 설명했다. 김포는 웃고 화성은 울고. 최근 분양 실적에 따른 성적표다. 서울과 인접한 경기도 내에서도 부동산 시장 양극화가 현실화하고 있다. 김포·평택·용인 등은 미분양이 크게 줄어든 반면 화성(동탄신도시)은 미분양이 늘어나는 추세.

 

 

  27일 국토교통부에 따르면 경기도 전체 미분양 물량은 지난해 916296가구에서 올 97945가구로 줄었다. 특히 경기도 31개 시·군 지역 중 1년 전 미분양 물량이 2000가구 이상이었던 김포·평택·용인 등은 미분양 물량을 절반 이상 소화했다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 김포는 경기도에서 서울과 접근성이 가장 나은 수준이다. 용인은 전통적인 경부선 벨트고 평택은 산업단지 조성, 미군기지 이전 같은 호재가 있다고 분석했다. 특히 2006년 첫 삽을 뜬지 11년 만인 이달 30일 준공하는 김포 한강신도시가 주목받고 있다. 김포는 올 6월부터 미분양 물량이 제로. 하지만 과거엔 미분양의 무덤이란 평가를 받았다. 20137월엔 미분양 물량이 4491가구를 기록했다. 하지만 김포도시철도 개통, 마곡지구 개발 같은 대형 개발 호재가 이어지면서 환골탈태했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 인근에 마곡지구가 자리를 잡으면서 (마곡보다) 저렴한 가격에 살고자하는 실수요자 발길을 모으고 있다고 말했다.

 

 

 

  반면 한때 청약 광풍을 불러일으켰던 동탄신도시엔 미분양 찬바람이 불고있다. 동탄신도시가 있는 화성은 지난해 9월 기준 741가구였던 미분양 물량이 지난 9월엔 1358가구로 2배 가까이 늘었다. 일시적 공급 과잉에 정부 부동산 규제까지 적용 받으면서다. 입주가 몰리면서 집값이 떨어진 점도 분양 열기를 식히는데 한 몫했다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 지난해 945700만원에 거래된 동탄2신도시 KCC스위첸전용면적 84는 올 942000만원에 손바뀜됐다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 동탄은 워낙 택지가 넓어 지역차가 심하다. KTX·SRT가 뚫리는 동탄역 주변은 분양도 잘 되고 집값도 유지되는데 남동탄이라든지, 동탄1신도시는 미분양이나 마이너스 프리미엄 물량이 나오고 있다고 말했다. 다만 그는 다주택자가 매물을 쉽게 내놓지 않을 전망이다. 전셋값은 떨어질 수 있지만 (미분양이 늘었다고 해서) 가격이 급락할지는 두고봐야 한다고 말했다. 경기도는 경기 남도·북도 구분 논의가 나올 정도로 규모가 크다. 수도권이라고 하기 어려운 곳도 많다. 실거주 목적이 아니라면 투자시 옥석을 잘 가려야 한다는 얘기다. 함영진 센터장은 판교·광교·분당 같이 교통망이 비약적으로 나아지거나, 지역 인구가 증가하고 나름 자족기능을 갖춘 곳은 전망이 나쁘지 않다고 말했다.(20171128일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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