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진양상가·세운상가 등 `보존` 치우친 정책 탓수십년째 방치 흉물로

서울 예산, 비도심에 `몰빵

낡은 도심부터 재생하라

 

 

  2012년 개봉해 1000만 관객을 돌파한 영화 '도둑들'에서 가장 몰입도가 높은 순간을 꼽는다면 빌딩 추격 장면을 빼놓을 수 없다. 전깃줄을 타고 건물 외벽을 오르내리며 펼쳐지는 이 장면에서 긴장감을 높여주는 장치 중 하나가 당장 쓰러질 것 같은 낡은 건물이다. 부산의 아파트로 등장하지만 실제 촬영지는 서울 도심 한가운데 중구에 위치한 진양상가다. 1968년 완공된 진양상가는 판자촌을 철거한 자리에 쌓아올린 주상복합건물이다. 17층 높이에 엘리베이터, 지하주차장, 중앙난방시스템까지 갖추고 있어 약 반세기 전의 당시 눈높이로는 최고급 건축물이었다. 하지만 50년 세월이 흐르면서 지금은 랜드마크라기보다 흉물에 가깝다. 교통 편의를 위해 단지 저층에 만든 관통 도로는 밤이면 취객, 노숙자들이 뒤섞인 우범지대로 바뀐다.

 

  오세훈 전 서울시장이 2007년 철거 및 재개발 계획을 세웠으나 금융위기로 중단됐다. 하지만 박원순 서울시장은 기존 건물을 최대한 보존하면서 환경을 개선하는 방향으로 재생 정책을 펴고 있어 재건축 등 근본적 변화는 어렵다. 서울시는 종묘와 남산공원을 공중보행로로 잇는 프로젝트에 진양상가를 포함시켜 사실상 재건축 가능성을 없앴다. 문재인정부가 '도시재생 뉴딜' 정책을 발표하면서 도시재생에 대한 관심이 뜨겁지만 우리나라 수도 '서울의 얼굴' 격인 도심지는 정작 재생에서 소외되고 있다. 서울 도심지 곳곳에서는 수십 년째 방치돼 흉물로 변한 노후지역을 쉽게 찾아볼 수 있다. 광화문 일대는 대형 오피스가 즐비하지만 인접한 종로구나 중구는 낙후된 이미지를 벗지 못하고 있다. 낙원상가가 있는 종로구 낙원동 일대, 충무로와 을지로를 포괄하는 세운상가, 용산전자상가 등은 재생 필요성이 다른 곳보다 절실하다. 국립중앙의료원부터 을지로3가역까지 이어지는 약 1구간 주변도 대표적 도심 노후지역이다. 낡은 저층 상가와 식당가가 난립해 있다. 하지만 관광객 밀집지 동대문과 명동을 잇는 최단 경로여서 개발 시 잠재가치가 높다. 쾌적한 시설을 갖추고 매력적인 콘텐츠로 채우면 적은 예산으로 거대한 관광벨트를 만들 수 있다.

 

 

  도심은 규제에 묶여 신음하는 반면 상대적으로 변두리에 위치한 우이동 4·19국립묘지 주변은 서울시 도시재생 사업에 힘입어 문화특화 중심지로 탈바꿈하고 있다. 창동·상계동 일대 재생 사업에는 26000억원이 넘는 예산이 배정됐다. 서울시가 2015년 지정한 도시재생활성화지역 13곳 중 비도심 8곳에 배정된 예산은 33756억원으로 도심 5곳에 배정된 예산(1847억원)18배에 달한다. 많은 사람이 모이고 경제적 파급효과가 큰 도심이 도심이라는 이유로 오히려 역차별을 당하는 셈이다. 전문가들은 도심의 상징성을 고려해 전략적 재생을 추진해야 한다고 조언한다. 도시재생 뉴딜로 불어날 예산 중 일부를 도심에 투입할 수 있지만 사업성을 확보해 민간 참여를 적극 끌어낼 수도 있다. 이정형 중앙대 건축학부 교수는 "도심재생에 예산을 쓰기 어렵다면 민간 참여라도 유도해야 한다""보존의 틀에서 벗어난 규제 완화가 필요하다"고 말했다.(201765일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

"집값 더 오른다" 매물 회수전방위 상승세에 계약 포기까지

"서울 아파트 공급 줄어든다"불안심리가 상승 부추겨

 

 

  서울 아파트 시장이 심상찮다. 사업 추진이 빠른 강남권 재건축 단지에서 시작된 강세가 대선 이후에는 초과이익환수제 적용을 받게 될 사업 초기의 재건축 단지와 일반아파트로 상승세가 확산하고 있다. 부동산 시장에 '규제 대못'을 쳤던 참여정부의 핵심 인사들이 새 정부를 만들면서 주택시장이 움츠러들 것이라는 시장의 전망이 완전히 빗나간 것이다.' 서울 아파트 가격은 대선 이후 가파른 상승세. 28일 부동산114 조사에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.30% 올랐다. 이는 지난해 107(0.32%) 이후 7개월 반 만에 가장 높은 것이다. 2주 전에도 7개월 만에 최대치인 0.24%가 올랐다. 통상 비수기로 꼽히는 5월의 아파트 가격치고는 꽤 높은 상승세다. 작년 5월 주간상승률(0.110.13%)23배 수준이다. 거래도 늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 서울 아파트 거래량은 27일 기준 8490건으로 이미 지난달 거래량(7824)을 넘어섰다. 주택 거래가 활발했던 지난해 5월 거래량(1163)과 맞먹을 기세다.

 

 

  오는 7월 이주가 시작되는 강동구 둔촌 주공아파트는 요즘 매물이 없어 거래를 못 할 정도. 이 아파트는 대선 이후 보름 만에 5000만원 이상 상승했지만 부르는 게 값이다. 매수자가 나타나면 집주인이 도망가는 형국이다. 7월중 관리처분인가를 앞둔 강남구 개포 주공1단지도 대선 이후 30004000만원이 더 올랐는데도 매수세가 유입되고 있다. 이 아파트 42111000만원이던 것이 현재 115000만원으로 상승했다. 재건축 초과이익환수제 적용이 유력해지면서 지난달 거래가 급감했던 사업 초기의 재건축 단지들도 대선 이후 거래가 살아나고 있다. 송파구 잠실 주공 5단지는 지난달 전체적으로 9건이 거래됐는데 이달 들어선 26일까지 벌써 26이 팔렸다. 현지 중개업소에선 "호재가 없는데 팔리는 게 신기하다"는 반응이다. J공인 사장은 "초과이익환수제 때문에 지난달 가격이 하락하고 쌓여있던 매물이 대선 이후 빠르게 소진되고 있다""혹시 재건축 부담금을 내게 되더라도 강남권 요지의 아파트를 사두는 게 낫다는 불안감이 작용하는 것 같다"고 말했다.

 

 

  재건축 정비계획조차 통과하지 못한 대치동 은마아파트도 최근 거래가 부쩍 살아나는 모습이다. 이 아파트 113는 올해 초 가격이 132000133000만원까지 떨어졌으나 최근 거래가 늘면서 로열층의 경우 135000137000만원까지 상승했다. 일반 아파트값은 강남·북을 가리지 않고 초강세다. 서초구 반포자이 아파트 116는 올해 들어 1억원 이상 오르면서 현재 호가가 1517억원을 넘어섰다. 래미안반포퍼스티지 114는 호가가 1819억원에 달한다. 반포동 아크로리버파크반포 112114의 경우 한강이 안 보이는 주택형은 1920억원, 한강이 보이는 주택형은 2324억원이다. 이처럼 서울 아파트 시장이 초강세인 것에 대해 전문가들은 대선 이후 불확실성이 걷히면서 매수심리가 회복된 것이 일차적인 영향이라고 보고 있다. 탄핵정국에서 대선으로 이어지는 정치적 불안감이 해소되면서 그동안 움츠려있던 매수자들이 움직이고 있다는 것이다. 특히 문재인 대통령 대선 공약은 물론 취임 이후에도 보유세 인상 등과 같은 부동산 규제에 대한 언급이 없다는 점에 안도하는 모습이다. 오히려 강북의 뉴타운 해제지역 인근 등지에서는 문재인 대통령의 부동산 공약인 '도시재생 뉴딜'을 호재로 보고 호가를 더 올리는 모습이다.

 

 

  부동산114 함영진 리서치센터장은 "진보정권이 들어서면서 부동산 규제가 나올 것으로 예상했지만 아직까지 별다른 규제 움직임이 없다는 점에서 매수심리가 회복된 모습"이라며 "특별한 규제가 없다면 올해 새 아파트 입주 물량도 적어도 당분간 강세를 보일 것"이라고 말했다. 내년부터 재건축 초과이익환수제가 부활하면 서울의 주택 공급 부족이 더욱 심화할 것이라는 점도 불안 심리를 자극하고 있다. 초과이익환수제 시행으로 재건축 사업 중단돼 단기적으로는 사업 추진 초기의 아파트값이 하락하겠지만 재건축 중단으로 신규 공급도 감소해 45년 뒤에는 또다시 집값이 오를 수 있다는 해석이다. 국민은행 박합수 도곡스타PB센터 부동산 수석전문위원은 "지금 초기 단계의 재건축 사업이 중단되고 앞으로 5년 뒤 수도권 2시 신도시 입주까지 마무리되면 내년부터 본격적으로 늘어나는 경기지역 아파트 입주 물량도 차츰 소화되면서 서울을 비롯한 수도권에 수급불균형이 나타날 수 있다"고 말했다. 최근엔 "참여정부 때 집값이 크게 올랐으니 문재인 정부에서도 집값이 오를 것"이라는 근거 없는 기대도 상승세를 부추기고 있다는 지적이다.(2017528 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

낙후된 동북·서남권 위주, 53개 지구중심 추가 지정

대통령은 주거지 재생, 시장은 상업지역 확대

 

 

  수유·종암·면목동 등 동북권과 강서·화곡동 등 서남권을 중심으로 서울시의 상업지가 134추가로 지정된다. 신규 지정 상업지의 87%는 서울에서 상대적으로 개발이 뒤처졌던 비강남권에 집중됐다. 상업지를 넓혀줘 낙후지역을 활성화함으로써 균형발전을 꾀하겠다는 목적이다. 서울시는 15'서울시 생활권계획'53개의 지구중심지를 추가하고, 이들 지구중심에 134에 달하는 상업지역을 허용한다고 밝혔다. 서울시는 이번 생활권 계획을 위해 추가 지정이 가능한 상업지를 최대 192까지 설정했으나 이 중 30%58는 추후 여건에 따라 지정할 수 있도록 유보 물량으로 남겨놨다. 추가 지정 134는 현재 서울 전체 상업지 면적인 25275.3%로 서울광장 100개 규모에 달한다. 박원순 서울시장은 이날 기자회견에서 "상업지역 확대는 균형발전을 위한 주요 수단"이라고 강조했다.

 

  새로 선정된 53개 지구중심 중 70%에 달하는 37개가 노원구 도봉구 강북구 등이 포진한 동북권(17개소)금천구 구로구 강서구 등이 위치한 서남권(20개소)에 배치됐다. 서북권에는 6개소, 동남권엔 9개소가 배정됐고, 도심권엔 1개소가 생기는 데 그쳤다. 이들 지구중심에는 부동산 투기 등을 유발할 수 있어 시가 잘 허용해주지 않았던 상업지역도 대폭 들어갈 전망이다. 서울시는 동북권 59, 서남권 40, 서북권 18, 동남권에 17의 상업지를 추가로 허용하겠다고 밝혔다. 전체 배분 물량 중 87.3%가 도심이나 강남이 아닌 지역이다. 상업지는 용적률을 800%까지 받을 수 있어 고밀·압축 개발이 가능해 수익성이 좋다. 특히 서울시는 이번에 상업지로 선정된 곳에 주상복합을 지을 경우 기존에 70%까지만 지을 수 있었던 주거 비율을 80%까지 확대할 수 있게 규제를 풀어 사업자의 수익성도 더 좋아질 전망이다. 지역 중심으로 지정된 곳에선 층수 역시 복합용도로 지으면 50층까지 올릴 수 있다.

 

 

  이번 서울시 생활권 계획은 문재인정부의 '도시재생 뉴딜'과도 시너지를 낼 수 있다는 평가가 나온다. 주거지는 정부의 도시재생 사업을 통해 활력을 높이는 한편 상업지 고층 개발이 가능한 지역을 확대함으로써 '쌍끌이' 형태로 서울 낙후지역 활성화를 추진할 수 있기 때문이다. 서울시는 이번 생활권 계획에서 서울을 116개 구역으로 나눠 동 단위 3~5개 정도를 합친 소규모 지역별로 맞춤형 도시계획도 수립했다. 지역별 여건에 맞춰 재개발 또는 공공임대 등을 선택해 맞춤형 재생을 추진하기 위해서다. 문재인정부의 도시재생과 맥락을 같이한다. 서울시는 지구중심 지정과 상업지 확대를 위해 18전문가·시민 공청회를 시작으로 자치구별 설명회를 열어 의견을 더 들을 예정이다. 이후 시의회 의견청취(6), 국토교통부 등 관계기관 협의(7), 도시계획위원회 심의(8) 등을 거쳐 10월께 최종안이 확정된다. 최종안이 나오면 구청별로 지주들을 대상으로 상업지 변경 신청을 받아 서울시에 신청하면 심의 절차를 통해 용도변경이 이뤄지는 절차를 밟는다.(2017515일 매일경제 기사 참조)