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서울시20173월 역사문화 보존을 이유로 시장 직권으로 정비구역에서 해제시킨 사직2구역에 시민 혈세를 계속 쏟아부어 논란이 되고 있다. 사직2구역은 서울시가 주민 의견도 묻지 않고 일방적으로 직권해제한 데 대해 조합 측이 시를 상대로 행정소송을 제기해 이미 1·2심 판결에서 모두 승소한 상태다. 그럼에도 서울시가 무리하게 재개발을 막고, 고작 180가구인 곳의 도시재생을 밀어붙이고 있다는 지적이 끊이지 않고 있다. 서울시는 지난해 마을회관과 도서관 등 커뮤니티시설을 만든다며 용지 매입300억원 가까운 예산을 썼고, 이달부터 연말까지 6억원을 추가 투입해 도로 등 노후 기반시설 개선 공사를 실시하기로 했다.

 

10일 서울시와 정비업계에 따르면 시는 종로구 사직동 311 일대 사직2구역 의 노후환경 개선공사를 위해 도시재생기금에서 최근 6억원을 종로구에 재배정했다. 종로구청 담당자는 "이달 안으로 공사업체를 선정해 약 6개월 동안 도로와 하수관 개선 공사를 진행할 계획"이라고 말했다. 사직2구역은 180가구로 구성된 작은 사업지다. 절반 이상 주택이 준공 후 40~50년이 지난 노후주택이다. 20129월 이미 재개발 사업 시행인가까지 받았는데도 서울시가 주민투표도 없이 직권해제를 결정하자, 시를 상대로 행정소송을 제기해 1·2심에서 모두 조합이 승소했다. 이르면 이달 안으로 대법원 판결이 나올 예정이다. 최종심에서도 조합이 승소하면 원래대로 재개발이 추진돼 결국 도로와 환경 개선을 처음부터 다시 계획해야 할 상황임에도 서울시는 정비구역 해제를 전제로 예산을 쏟아붓고 있는 셈이다.(2019411일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  지난해 9월 개통된 서울 첫 경전철인 우이·신설선 주요역 주변에 대한 개발사업이 본격화한다. 개통과 동시에 서울 북부 지역 교통난 해소에 기여했다는 평가를 받고 있는 우이·신설선이 다른 지역에 비해 상대적으로 낙후된 서울 동북권 상권 활성화에도 중요한 역할을 하게 되는 셈이다. 최근 정부와 서울시 개발정책이 강남에만 편중됐다는 비판이 제기되는 가운데 진행되는 우이·신설선 역세권 개발은 서울 동북부 상권 변화와 지역경제 활성화 차원에서 의미가 크다는 평가다. 28일 서울시와 강북구청에 따르면 서울시는 최근 강북구 수유동 451-1 일대(면적 117783)를 대상으로 '화계사입구 사거리 지구단위계획구역' 수립을 추진하고 있다. 현재 지구단위계획 수립을 위한 첫 단계로 전략환경영향평가보고서 초안 마련을 위한 외부용역을 진행 중이다. 용역은 한국환경정책평가연구원이 맡았다. 서울시의 화계사입구 지구단위계획 수립은 우이·신설선 화계역 주변 역세권 개발에 중점을 두고 있다. 역세권 주변 용지의 용도 완화(일반주거상업)와 용적률 상향 등을 통해 인근 수유역 일대와 더불어 강북구 최대 상권으로 육성하려는 것이다. 이 밖에 수유지구 중심과 화계사를 잇는 덕릉로 가로 활성화 북한산 조망구역 선정을 통한 건축물 높이·용도 관리 이면부 주거환경 개선과 도로 등 기반시설 정비 등도 지구단위계획에 담을 예정이다. 서울시는 또 우이·신설선 삼양역이 위치한 삼양사거리 지구단위계획 재정비도 함께 추진하고 있다. 30·40대 입주민이 많은 미아뉴타운과 가까운 삼양역 주변에 일반 상가뿐만 아니라 유명 학원 등을 집중적으로 유치해 뉴타운 주민들의 사교육 수요를 충족시킨다는 목적이다.

 

 

  강북구청도 자치구 차원에서 지난해 9월부터 우이·신설선 가오리역과 4·19민주묘지역 역세권 개발을 위한 지구단위계획 수립을 준비하고 있다. 자치구에서 계획안을 마련해 서울시 도시건축공동위원회에 올려 최종 확정하는 구조다. 결과적으로 서울시가 강북구와 손잡고 우이·신설선 주요 4개 역을 중심으로 동북부 지역 역세권 개발에 본격적으로 나선 셈이다. 서울시 관계자는 "지난해 우이·신설선이 개통된 이후 13개 정거장 가운데 화계역 등 4개 역을 주요 역세권 개발 대상으로 판단했다"면서 "올해 상반기 안으로 환경영향평가와 교통영향평가를 거쳐 연내 지구단위계획 수립 마무리를 목표로 하고 있다"고 말했다. 특히 역세권별로 개발 방향을 달리해 특색 있게 발전하도록 유도할 방침이다. 우선 4·19민주묘지역은 4·19혁명이란 역사문화 테마를 바탕으로 한 도시재생에 방점을 두고 있다. 강북구는 북한산 입구에서 4·19묘역~순국선열묘역~북한산 둘레길을 잇는 18용지에 12일 스토리텔링 관광코스인 '북한산 역사문화관광 벨트'를 조성하는 사업을 올해 역점 사업으로 추진하고 있다. 인근 덕성여대 등 대학생을 대상으로 한 임대주택인 '희망하우징' 공급도 검토 중이다. 가오리역은 역 주변 저층부 상권 활성화와 예술인 주택 공급 등을 위주로 개발을 계획하고 있다. 이를 위해 기존 50~60%였던 건폐율을 70%로 변경하는 방안을 추진하고 있다. 강북구 관계자는 "건폐율 완화 조치를 통해 저층부 편의시설과 상업시설 등 입지가 늘어나 결과적으로 상권 활성화로 이어질 수 있을 것으로 예상된다"고 말했다. 그동안 강남은 물론 서북권이나 서남권 등 서울 다른 지역에 비해 상대적으로 개발이 더뎠던 동북부 지역에서는 우이·신설선 역세권 개발을 계기로 활성화의 전기가 마련될 수 있다는 기대가 커지고 있다.

 

 

  이택근 서울시 동북권사업단장은 "지하철 1·4호선 창동역 역세권 개발과 더불어 우이·신설선 주요 역세권이 개발되면 서울 안에서 상대적으로 소외됐던 동북부 지역 상권이 활성화되면서 지역 경기가 살아날 수 있을 것"이라고 말했다. 경전철 개통으로 노선 인근 아파트 가격은 지난해 하반기 큰 폭의 상승세를 나타냈다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 우이·신설선 경전철 정릉역 인근의 성북구 정릉동 정릉힐스테이트 1단지 아파트 전용면적 84.92는 지난해 8월 하순 46600만원에 거래됐지만 경전철 개통 후인 11월에는 49800만원까지 실거래가격이 상승했다. 불과 석 달 만에 3000만원 넘게 아파트값이 오른 것이다. 지난해 강북구·도봉구·성북구 등 강북 지역 아파트값 상승률이 평균 2%대에 그친 것과 비교하면 매우 높은 상승률이다. 삼양사거리역 인근의 미아뉴타운 단지들도 가격이 들썩였다. 삼성래미안트리베라2단지 전용면적 58.99는 지난해 744000만원에서 같은 해 11월에는 48450만원으로 4000만원 이상 뛰었다. 두산위브트레지움 아파트 전용면적 59.54도 지난해 843000만원에서 석 달 뒤 44700만원으로 올랐다. 미아뉴타운의 한 중개업소 운영자는 "경전철 개통으로 기존 지하철 4호선 미아사거리역에서 다소 거리가 멀었던 미아뉴타운 북쪽 단지들의 지하철 접근성이 개선되면서 입주 문의가 늘고 있다"고 말했다.(2018228일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

  신촌로터리에서 서강대교로 이어지는 서강로에서 신촌 현대백화점 건너편 신촌로까지 200m가량 길게 이어졌던 '신촌상가(다주쇼핑센터)' 용지가 신촌 일대 초고층 랜드마크 호텔로 환골탈태한다. 신촌상가는 이 일대 대표적인 흉물이었다. 어지러운 상점들과 무도장은 기피 시설이 됐다. 밤이면 노숙인과 불량 청년들이 모여 우범지대로 전락했다. 출발은 주목받았다. 세운상가와 진양상가, 청계천 고가 등을 일사천리로 밀어붙인 김현옥 전 서울시장이 10층짜리 아파트형 상가로 허가했으나 4층까지만 짓고 영업을 시작했다. 1972년 준공 당시만 해도 첨단 복합 쇼핑센터였다. 1층은 재래시장, 2층은 공산품 상가였고 3층에는 다방과 무도장, 4층에 유명한 실내 볼링장 등 유흥업이 들어섰다. 정환설 신촌상가 총괄이사는 "1980년대 초반까지만 해도 백화점보다 앞서 공산품 정찰제를 도입했을 정도로 경영에서도 모범을 보였다"고 회고했다. 그러나 이후 주변에 그랜드마트와 그레이스백화점(현 신촌 현대백화점)이 잇달아 들어서면서 신촌상가는 급속히 쇠락했다.

 

 

  일본 유학을 마치고 와서 1985년 모친의 뒤를 이어 신촌상가를 경영하게 된 현종훈 대표는 새 진로를 고민했다. 노고산동 동서를 가로막아 대로 진입을 방해하는 상가 때문에 가까운 길도 돌아가야 하는 지역민들 불만도 컸다. 한때 상가 중간에 차로를 뚫었지만 역부족이었다. 이에 신촌상가는 2006년부터 2008년 사이 마포구청에 민간 주도 개발을 제안했다. 경의선 숲길 지하화 계획과 맞물려 해결해야 할 지역 민원이란 점 때문에 마포구청장도 관심이 높았다. 재건축을 하려면 먼저 상가 임차인 문제부터 풀어야 했다. 그즈음 용산 사태 여파로 갈등이 극에 도달한 도시재생 방식에 회의적이었던 현 대표는 자비를 털어서 250여 명의 영세 자영업자(임차인)에게 권리금 등을 보상하기 시작했다. 신촌상가 상인들은 플래카드를 내걸어 신촌상가 오너의 '상생 정신'을 칭찬했고, 이후 여기저기 흩어져서도 여전히 친목회를 운영할 정도다. 그러나 난관은 더 있었다. 신촌상가는 애초에 기존 용지에 맞춰 짓는 것이 불가능했다. 한강으로 연결되는 하천을 복개해 지었던 터라 이 지역의 고질적인 하천 범람 문제를 해결하는 것이 우선이었기 때문이다. 상가 아래 하수관부터 개비(改備)해야 했다.

 

  우선 주변 민원을 고려해 상가 철거에만 20123월부터 20132월까지 1 가까이 소요됐다. 낡은 하수관을 넓혀서 새로 깔고 길도 새로 놓는 등 공사가 78억원 규모 기부채납 형식으로 진행됐다. 기존 용지와 국공유지 맞교환도 불가피했다. 공원용지로 신촌상가 소유 용지(803.7)를 내주고 마포구로부터 노고산어린이공원 용지(723.1)를 받았다. 이후 상가 측은 마포구 소유 치안센터와 서울시 소유 도로, 국토교통부 소유 토지 등을 잇달아 매입해 서강로쪽 상가 입구 인근 용지와 합쳐 마름모꼴 사업용지를 확보했다. 2058.8에 건물 면적만 27814.33에 달해 신촌 일대에서 나오기 힘든 귀한 땅이 마련됐다. 이곳에 낡은 상가 대신 특급호텔이 들어서게 되고, 옹색한 어린이공원 대신 더 넓고 세련된 가로공원(1510)이 생겨 주변 경관이 쾌적해졌다. 이 과정에서 관광진흥특별법과 기부채납 공사 인센티브를 받은 덕분에 건축 용적률이 기존 750%에서 950%로 뛰었다. 신촌 일대에서 가장 높은 29(100m)의 랜드마크를 지을 수 있는 인허가 작업이 2015년 말 마무리되자 글로벌 호텔들이 눈길을 주기 시작했다.

 

  매리엇그룹 계열 르메르디앙 호텔 관계자들이 2016년 초 입지를 보자 마음에 쏙 들어했다. 피터 가스너 매리엇 아시아개발 대표는 "주변에 연세대와 이화여대, 서강대와 세브란스병원이 있어 관련 세미나 등 행사와 투숙객을 모으기 최적인 데다 경의선 숲길로 조깅을 하거나 홍대상권과 바로 연결돼 흥미로운 공간이 될 것"이라고 전했다. 경의선숲길 인근 방문객들이 들를 만한 휴식 공간을 호텔 선큰가든에 설치하고 루프톱 바 등도 기획하고 있다. 보통 호텔 계약은 건물 준공 1년 전쯤 맺는 관행에 반해 '르메르디앙 서울 신촌'17일 조인식을 한다. 오는 7월 착공해 2020년 상반기 350실 규모 호텔이 개관하면 르메르디앙 호텔이 책임 위탁 운영하고 신촌상가와 수익을 공유하게 된다. 호텔 용지 인근은 이미 기존 후미진 골목 이미지를 벗어났다. 기부채납되는 가로공원이 마무리 단계이고 경의선숲길 인근에는 주변 상인들을 위한 주차장까지 갖춰졌기 때문이다. 한상학 현대공인중개 대표는 "흉물스럽던 상가가 철거되고 신촌로 쪽에 가로공원이 들어서자 이미 주변 상권 임대료는 1년 전보다 15~20% 뛰었다""특급 호텔까지 들어서면 상업지역이 제한적인 신촌로 건너편 서대문구보다 이쪽 마포구 상권이 더 빛을 볼 것"이라고 전했다.(2017517일 매일경제 기사 참조)