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재개발 요구 잇따라, 은평구 증산4구역 주민들 박원순 서울시장에 탄원서
서울시가 직권해제 결정한 성북사직2구역도 소송전
장위14는 투표로 기사회생 전문가 "서울 아파트 부족, 정비사업으로 공급 늘려야"

 

 

 

 

  박원순 서울시장 취임 이후 지난 7년간 서울시가 강도 높게 몰아붙인 `뉴타운 출구전략`으로 정비구역 해제 위기에 놓인 사업지 곳곳에서 주거환경 개선을 위해 재개발을 하게 해달라는 주민 요구가 잇따르고 있다. 서울시의 뉴타운 출구전략은 서울 아파트 수급 불균형 및 집값 상승을 초래한 주요 원인으로 지목된다. 박 시장 취임 이후 시장논리를 무시하고 무리한 정책을 추진하다 보니 시민들에게 정면으로 도전받는 상황에 직면한 것이다. 전문가들은 서울 아파트 공급 부족 해소를 위해 해제된 정비구역 재지정을 적극 검토할 필요가 있다고 지적한다. 29일 서울시와 정비업계에 따르면 은평구 증산동 205-33 일대 증산4구역 재개발조합설립추진위원회는 지난 26일 박 시장 앞으로 보낸 탄원서에서 "증산4구역은 건물이 노후되고 기반시설이 없어 화재 시 소방차 진입이 불가능하고 주차시설 등이 부족해 도로에 방치된 차량으로 보행하기도 힘들다"면서 "빌라가 아닌 뉴타운 재개발을 통해 주거환경을 개선할 수 있게 해달라"고 요구했다. 조합추진위에 따르면 전체 토지 등 소유자가 1850명인데 1410(토지 등 공유자 포함)이 이번 탄원에 동의했다. 김연기 조합추진위원장은 "이미 구역 안에 빌라가 70% 정도로 많고 허용 용적률을 채운 상태여서 뉴타운이 해제되면 앞으로 주거환경을 개선할 수 없다"고 설명했다. 증산4구역은 용지 면적이 172932로 수색·증산뉴타운 내 9개 정비구역 가운데 가장 넓다. 20127월 정비구역 지정 당시 2300가구 대규모 아파트 단지로 탈바꿈할 계획을 세웠다. 이곳은 지하철 6호선 증산역 바로 앞 역세권에 위치해 입지 매력이 높은 곳으로 평가받는다.


 

  20148월 조합추진위가 설립됐으나 `도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)`의 정비구역 일몰제(조합추진위 설립 후 2년 이내 조합설립인가를 신청하지 않으면 정비구역 해제) 규정 때문에 구역 해제 위기에 몰렸다. 구역이 넓고 소유자가 많다 보니 조합 설립에 필요한 찬성률 75%를 채우기에 2년이란 시간이 부족했다는 게 조합추진위 설명이다. 조합추진위는 20168월 도정법 203(주민 동의 30% 이상 받으면 2년 연장 가능)을 근거로 은평구와 서울시에 구역 지정 연장을 요청했다. 하지만 서울시는 전체 주민의 사업 찬성률이 75%에 미달한다는 이유로 거부했다. 조합추진위는 서울시를 상대로 행정소송을 제기했고 현재 대법원 판결을 기다리고 있다. 김 위원장은 "정비구역 연장 관련 도정법에는 사업 찬성률 기준은 없는데 시가 구역 해제를 밀어붙였다"면서 "현재 사업 찬성률이 73%에 이르고 연말까지 75% 확보가 목표"라고 말했다. 앞서 같은 이유로 정비구역 해제 위기에 몰렸던 송파구 마천4구역은 조합이 일몰 기한 연장을 요청했고, 올해 상반기 서울시 도시계획위원회에서 연장을 결정한 바 있다. 서울시 담당자는 "마천4구역의 경우 조합설립인가 이후 3년 안에 사업시행인가를 신청하지 못한 곳으로 사업 진행이 가능한 지역으로 판단한 반면, 증산4구역은 조합 설립에 필요한 찬성률이 75%가 안됐고, 은평구청 등의 의견을 종합적으로 수렴한 결과 해제가 불가피하다"고 말했다. 정비업계 한 관계자는 "정비구역 일몰제는 본래 사업 장기화 시 매몰비용 우려 때문에 사업 속도를 높이라는 취지로 도입됐는데, 서울시가 이를 해제 수단으로 활용했다"고 말했다.

 

 

 

  뉴타운 출구전략은 증산4구역 이외에도 최근 정비구역 곳곳에서 도전을 받고 있다. 지난해 9월 서울시가 정비구역 직권해제를 결정한 성북구 성북3구역은 서울시를 상대로 직권해제 효력 정지 처분신청을 제기했고, 최근 서울고등법원이 이를 받아들여 연말까지 효력 정지를 결정했다. 서울시가 역사문화 보존을 이유로 주민 의사도 묻지 않고 지난해 3월 직권해제를 결정한 종로구 사직2구역도 조합 측이 서울시와 종로구를 상대로 정비구역 직권해제 및 조합설립인가 취소에 대한 무효소송을 제기했다. 지난해 121심에서 조합이 승소했고, 서울시 항소로 이르면 연말 2심 판결이 나올 예정이다. 장위뉴타운 내 최대 사업지인 장위14구역은 서울시의 직권해제 추진으로 해제 위기까지 갔으나 이달 초 마무리된 주민투표를 통해 살아났다. 성북구청은 지난 26일 정비구역 유지를 확정 고시했다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 지난 18일 개최한 `주택시장 안정화 방안` 세미나에서 "수요 대비 부족한 서울 신규 아파트 공급 물량 확보를 위해 주민 동의율이 50% 이상인 해제지역을 정비구역으로 재지정하는 것을 검토할 필요가 있다"고 지적했다.(20181030일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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집값이 많이 오른 주택의 양도세를 줄이는 방법은 ‘1세대 1주택 비과세활용이다.

1주택으로 줄이면 비과세 혜택, 농어촌주택 등 주택 수에서 제외

자녀에 증여하고 세대분리해 절세, 임대법인 설립 후 매각도 대안

 

 

  우선 1세대 1주택이라고 해서 모든 주택이 비과세 대상은 아니다. 비과세 가격 기준은 9억원이다. 매도금액이 9억원이 넘으면 9억원 초과분에 대해 양도세를 내야 한다. 매도금액 9억원 이하 주택의 1주택자 비과세 요건은 지난해 8·2 부동산대책 발표일 전후로 다르다. 지난해 82일까지 취득했거나 지난해 83일 이후 서울 등 조정대상지역이 아닌 곳에서 취득한 주택은 2년 보유 요건만 갖추면 된다. 83일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유와 함께 2년 거주 요건도 있다. 1세대 1주택 비과세를 활용하기 위해서는 1세대로 보는 범위, 주택 수에 포함되는 주택과 주택 수에서 제외되는 주택, 주택 수를 줄이는 방법이 중요하다. 비과세 혜택을 받는 1주택 여부는 세대별로 판단한다. 세대는 본인과 배우자를 기준으로 생계를 같이하는 동거 가족을 말한다. 본인·배우자는 법적인 혼인 관계가 유지되는 한 동일세대로 간주한다. 주민등록상 세대 분리돼 있더라도 같은 세대다. 동거 여부는 보통 주민등록지를 기준으로 판단하지만 실제 거주지가 다른 경우 실제 거주지에 따라 판단한다. 주민등록은 다른 곳에 돼 있어도 실제 거주지가 같으면 동거 가족에 해당한다. 주택은 건축물대장이나 등기부등본상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 건축물 대장상 점포나 사무실로 되어 있어도 사실상 주거용으로 사용하면 주택이다. 오피스텔을 상시 주거용으로 써도 주택에 해당한다. 본래 주거용인 아파트를 일시적으로 주거 이외의 용도로 사용하더라도 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제삼자가 주택으로 사용할 수 있으면 주택에 포함된다.

 

 

  무허가 주택도 주택에 포함된다. 그런데 무허가 주택은 무허가 건물 양성화 조치로 등기가 가능한데도 등기하지 않고 매도하면 1세대 1주택 양도세 세금을 면제받을 수 없다. 공동으로 소유한 주택은 각자가 주택 1채를 보유한 것으로 보되 동일 세대원이 공동으로 소유한 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 본다. 예외적으로 공동상속주택의 경우에는 지분소유자 각자가 1채를 소유한 것으로 보는 것이 아니라 지분이 가장 큰 자, 상속주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 제일 먼저 해당하는 자를 주택 소유자로 본다. 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가로 인해 취득한 재건축·재개발 조합원 입주권과 빈집 소규모주택정비에 관한 특례법에 따른 사업시행계획인가로 취득한 조합원 입주권도 주택 수 산정에 포함된다. 주택이 아닌 것 같아도 주택으로 보는 경우가 많지만, 주택 수 산정에서 빠지는 집이 적지 않다. 첫째, 조세특례제한법에 따라 일정 요건을 갖춘 신축 임대주택·각종 미분양주택·농어촌주택 등이다. 이 주택을 보유한 상태에서 일반 주택을 매도하면 농어촌주택 등을 주택 수에서 제외하고 일반주택의 1세대 1주택 여부를 판단한다. 둘째, 소득세법의 요건에 맞는 장기임대주택(임대 기간 5)도 제외된다. 장기임대주택 보유자가 본인이 사는 거주 주택을 양도하는 경우 장기임대주택을 제외하고 1세대 1주택 여부를 따진다. 거주용 주택이 양도세 비과세를 받으려면 2년 거주 요건이 따른다.

 

 

  셋째, 상속주택도 빠진다. 일반주택 1채를 소유한 사람이 별도 세대원으로부터 1주택을 상속받은 경우 상속주택을 제외하고 일반주택 수를 계산한다. 하지만 동일 세대원에게 상속받은 주택은 상속주택으로 인정되지 않는다. 같이 살던 부모에게 상속받은 집을 말한다. 그 대신 1세대 1주택 소유자가 1주택을 보유한 만 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위해 합친 경우 직계존속이 합치기 이전부터 보유하고 있던 주택은 예외적으로 상속주택으로 인정된다. 넷째, 1세대 2주택자가 일정 기간 안에 매도하는 주택은 1주택 적용을 받는다. 기존 주택을 취득하고 1년 이상 지난 후에 신규 주택을 취득하면 신규주택 취득일로부터 3년 이내, 혼인으로 1세대 2주택자가 되면 혼인한 날로부터 5년 이내, 60세 이상 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합치면 세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택의 양도로 본다. 주택 수에서 제외되지 않으면 주택 수를 줄이는 방법을 찾아볼 수 있다. 첫째, 세대 분리를 통해서다. 예를 들어 부모 1, 자녀 1채를 소유한 경우라면 양도일 전에 세대 분리만 하면 자녀의 소유 주택을 주택 수에서 제외할 수 있다. 부모가 2채를 소유하고 있다면 1채를 자녀에게 증여하고 양도일 전에 세대를 분리하면 된다. 둘째, 주택임대업법인에 매각한다. 세대 분리가 인정되는 자녀가 없다면 주택임대업법인을 설립해 그 법인에 주택을 매각하면 주택 수를 줄일 수 있다. 양도세 절세 효과가 크다면 1채로도 주택임대업법인 설립이 가능하다. 셋째, 장기임대주택으로 등록하면 된다. 구청과 세무서에 사업자 등록을 해 장기임대주택 조건을 충족하면 주택 수를 줄일 수 있다. 비과세 대상인 거주용 주택은 2년 거주 요건을 갖춰야 하므로 거주할 집이어야 활용할 수 있는 방법이다.(2018529일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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정부 안전진단 강화 피하려 송파 아시아선수촌 등 재건축안전진단 용역업체 선정 착수

작년 말 재건축부담금 피하려 관리처분 몰린 것과 닮은꼴

정부 입법예고 기간 단축해 법 시행 앞당기며 원천봉쇄

 

 

  서울 잠실 아시아선수촌아파트 등 다수의 재건축 단지가 정부의 안전진단 규제 강화 발표 하루 만에 안전진단 용역업체 선정에 착수했다. 용역업체와 계약만 일단 맺어놓으면 법 적용을 피할 수 있기 때문이다. 다급해진 국토교통부는 이례적으로 같은 날 발표한 규제 내용 중 가장 먼저 시행 가능한 내용만 따로 뽑아 행정예고하는 등 '원천봉쇄'에 나섰다. 작년 말 재건축 부담금을 피하기 위해 조합들이 벼락치기로 관리처분 인가를 신청했을 때의 '학습효과' 때문이다. 그러나 예측 가능한 정책을 실행해야 할 정부가 재건축 가격 누르기에 집착하면서 행정 혼란만 키운다는 비판도 만만찮다. 22일 정비업계 및 해당 아파트 단지들에 따르면 송파구청은 전날 오후 잠실동 아시아선수촌아파트의 재건축 정밀안전진단을 위한 용역업체를 선정한다는 긴급 공고문을 냈다. 이 아파트는 최근 구청이 진행하는 안전진단 현지 조사를 끝냈다. 이달 중으로 접수를 마치고 다음달 초쯤 업체와 용역 계약을 해 안전진단을 실시한다는 계획이다. 강동구청도 명일동 신동아아파트안전진단을 위한 용역업체 선정 공고문을 게재했다. 이 아파트는 안전진단에 관한 열의가 높아 주민 약 96%가 비용을 이미 납부한 것으로 알려졌다. 두 아파트 외에도 안전진단을 위한 현지 조사를 끝낸 재건축 아파트들의 움직임이 빨라지는 모습이다. 구로주공아파트가 다음주 용역업체 공고를 내기 위해 예치금을 구로구에 넣었고, 영등포구 일대 아파트들도 작업을 서둘러 진행 중인 것으로 알려졌다. 이번에 정부가 발표한 강화된 재건축 안전진단 규정을 피하기 위해선 안전진단 용역업체와 계약까지 마쳐야 한다. 통상 현지조사~안전진단 의뢰에만 최소 20여 일이 걸린다. 정비업계 관계자는 "현시점에서 안전진단 용역업체 공고까지 냈다면 아슬아슬하게 법 적용을 피해갈 가능성이 있다"고 말했다. 이같이 아파트 단지들이 바로 안전진단 절차에 착수한 것은 정부 역시 규제 시행에 속도를 내고 있기 때문이다.

 

 

  국토부는 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 고시' 개정안을 전날 행정예고했다. 예고 기간은 다음달 2일까지 10로 설정했다. 현행법상 행정예고 기간은 '특별한 사정이 없으면 20일 이상으로 한다'고 권고하고 있지만 일정을 크게 앞당긴 것이다. 국토부 관계자는 "재건축 단지들이 강화된 기준을 피하기 위해 벼락치기로 안전진단을 밀어넣어 생길 혼란을 방지하자는 차원"이라고 설명했다. 행정예고 기간이 끝나면 국토부는 개정안을 언제든 시행할 수 있다. 국토부 관계자는 "예고기간에 접수된 시민 의견을 검토하는 절차를 충분히 거치겠지만 열흘 정도면 될 것"이라고 말했다. 다음달 10일 안팎이면 새 안전진단 기준 고시가 시행될 가능성이 크다는 뜻이다. 안전진단과 관련한 법령은 '도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 시행령''안전진단기준 고시' 두 가지다. 도정법 시행령엔 현지 조사에도 공공기관이 참여할 수 있는 근거가 들어간다. 안전진단기준 고시는 구조안전성 항목 가중치를 높이는 내용과 공공기관이 안전진단 적정성을 의무적으로 검토하는 부분과 관련 있다. 국토부 장관이 관장하는 '안전진단기준 고시'와 달리 도정법 시행령은 대통령까지 결재가 올라가야 해서 전자관보에 게재해야 하는 등 절차가 복잡하다. 국토부가 '시행에 한두 달 걸린다'는 최초 발언과 달리 먼저 손댈 수 있는 법안부터 처리하고 있다는 것은 그만큼 시간에 쫓기고 있다는 얘기다. 정비업계 관계자는 "관련 법안을 일괄처리하던 관례와 달리 따로따로 진행한다는 점에서 정부가 법 시행을 얼마나 서두르는지 분위기를 알 수 있다"고 꼬집었다.

 

  예측 가능한 정책을 시행해야 할 중앙정부가 혼란을 키운다는 비판도 많다. 안전진단 기준 개정안이 시행되고 도정법 개정안은 발효되지 않은 상황에서 안전진단 계약을 체결할 경우 기준은 적용받고 시행령은 적용받지 않는 상황도 예상된다. 국토부에 따르면 도정법 시행령은 26일쯤 입법예고될 전망이다. 입법예고 기간은 대개 40일 정도지만 국토부는 3월 말 정도까지 최대한 시간을 단축한다는 계획인 것으로 알려졌다. 가장 큰 직격탄을 맞은 것으로 평가되는 목동신시가지아파트는 주민들의 안전진단 동의서 제출을 독려하며 입주자대표회의 차원의 재건축 추진 공식화를 요구하고 나섰지만 실질적으로 규제를 피하기는 어려울 가능성이 높다. 동의서 징구가 바로 완료된다 하더라도 현지조사 용역업체 선정까지 최소 20일 이상이 걸리기 때문이다. 이날 목동단지 주민들은 지역구 소속 황희 의원이 개최한 의정보고회에 참석해 안전진단 강화 문제 해결을 요구하기도 했다. 일부 주민은 국토부에 법 시행을 늦추기 위해 집단적으로 민원을 제출하자며 소셜네트워크서비스(SNS)에서 주민들을 독려하기도 했다.(2018222일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 베짱이 2018.02.25 08:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고갑니다.

  2. 핑구야 날자 2018.02.25 18:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    안전진단은 연수와 관계없이 시행되어야 할 것 같아요