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강남 집 값만 잡으면 될까?

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2018. 2. 12. 06:43 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

 

 

  잇단 규제 발표에도 서울 강남 등 일부 지역에선 부동산 가격의 고공행진이 이어진다. 특정 지역의 집값 상승세가 두드러져 정부가 개입하지 않을 수 없고 금리인상기를 맞아 집값 하락으로 유발될 수 있는 경제위기에 선제적으로 대응한다는 차원에서 정책을 내놓는 것으로 보인다. 그렇지만 근본적인 제도 보완 없인 해결이 쉽지 않을 전망이다. 정부는 집값이 급등한 원인을 투기수요 탓으로 돌리지만 시장에선 똘똘한 한 채인식이 확산되면서 유망지역으로 평가되는 곳에 수요가 몰린 것으로 본다. 투기와 투자는 얘기하는 사람이 놓인 상황과 의도에 따라 구분되는 경우가 많다. 가격 상승을 기대하고 행동한다는 점에서 본질적으론 같다. 다만 투기는 비이성적 판단에 따른 행동이고 투자는 합리적인 근거에 따른 결정이라고 본다는 점이 다르다. 대출을 받아 부동산을 매수한 것만을 두고 투기로 몰아붙이는 것은 옳지 않다. 주관적인 가정에 따라 현재 가치가 저평가됐다고 생각되면 대출 또는 전세를 끼고 살 수 있기 때문이다. 현재 부동산 가치가 높은 수준인지, 낮은 수준인지 판단하는 결정적인 기준도 없다. 생각이 다른 시장참여자들이 만나 합의한 가치가 가격이다. 집값 상승 원인을 공급부족에 따른 희소성 부각에서 찾는 이들도 있지만 반드시 그런 것만도 아니다. 국내외 경기, 저금리 등이 복합적으로 작용한 결과가 가격에 포함되기 때문이다. 주택시장의 체질을 개선하고 서민 주거안정에 힘쓰겠다는 정부 의지는 칭찬받아 마땅하지만 정확한 시장 진단 없는 잦은 정책 개입이 시장의 불확실성만 키워 우려된다. 규제방안이 발표될 때마다 시장은 잠재적 상승여력이 높음을 증명하는 것이라고 받아들인다. 정부가 집값을 거론할 때마다 부동산시장은 요동치고 그 과정에서 이득을 볼 수 있다는 기대감마저 커지고 있다. 빈번한 규제 발표로 시장은 내성만 강화되고 급격한 제도 변화로 엉뚱한 피해자가 늘고 있다는 얘기도 들린다.

 

 

  정부의 의도와 다른 결과가 나타나는 것으로 금융규제 강화가 대표적으로 꼽힌다. 대출한도가 줄어들면서 서민들의 내집 장만은 더 어렵게 됐고 여유자금이 있는 부유층의 자산가치 증식 기회만 늘었다는 것이다. 집중규제 대상인 다주택자들은 임대사업자로 등록해 버티기에 돌입했다. 보유 부동산을 파는 대신 급매물을 찾아나선 경우도 있다. 재건축 규제, 임대주택 등록이 늘면서 서울은 매물이 부족해져 전월세 가격이 상승할 가능성도 높아졌다. 과거 정권들도 부동산시장을 힘으로 압박할 수 있다고 믿었다. 정권의 의도대로 시장을 끌고 가야 지지를 받고 정국 주도권을 잡을 수 있다고 생각했을 수 있다. 강남 집값을 관리하지 못하면 전국 부동산 가격이 들썩일 것이란 고민도 있었을 것이다. 하지만 필요한 제도 개선 없이 규제강화와 완화를 반복하며 시장을 통제하려고만 했다. 여당 인사들과 정부 고위관계자들이 검토 중인 쟁점들을 흘려 한쪽으로 분위기를 몰아가는 것도 과거와 달라진 게 없다. 그나마 다행인 것은 서민 주거안정을 위한 구체적인 계획과 일정이 마련됐다는 점이다. 시장은 시장 흐름대로 흘러가게 둬야 한다. 다만 불법거래로 세금을 탈루하는 것은 막고 전월세 임대시장을 안정시키기 위해 꼭 필요한 전수조사가 이뤄져야 한다. 그래야 적기에 정확한 처방을 할 수 있다. 인위적으로 안 되는 일을 억지로 하려다 보면 힘은 몇 배 더 들고 시간과 비용의 낭비도 커진다. 서울 강남 등 특정지역 규제 강화에 골몰하는 대신 서민 주거복지 안정을 위해 근본적인 제도 마련에 전력하는 것이 낫다.(2018212일 머니투데이 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.02.12 06:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다른 도시에서도 살기 좋게 만들면 되지 않을까 싶어요

  2. 휴식같은 친구 2018.02.12 13:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 한 주 시작하세요.

  3. 북두협객 2018.02.12 22:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집값이잡혀야할텐데요

 

 

 

 

기존대출 18천만원 있으면 대출만기 15년으로 제한대출한도 2억원 이상 줄어

아파트 중도금 대출 있으면 추가로 빚내기 사실상 어려워

DSR계산 전세대출은 이자만신용대출·마이너스통장은 1년 상환아닌 10년 분할로

 

 

대출규제 강화 / DTI 시뮬레이션

 

  정부가 내년 1월부터 모든 주택담보대출의 원리금을 포함하는 신DTI(총부채상환비율) 제도를 도입하고 내년 4분기부터 주담대는 물론 신용대출까지 포함한 모든 대출상환능력을 심사하기로 함에 따라 다주택자들에 대한 대출 규제는 한층 강화된다. 기존 DTI가 해당 주택담보대출 원리금에 기존 주담대의 이자만을 합쳐 계산한 것과 비교해 보다 강력한 대출한도 규제다. DTI에 따르면 집 있는 사람, 은퇴했지만 자산이 많은 연령층의 추가 대출은 깐깐하게 보는 반면 청년·신혼부부 무주택자나 중장년층이어도 재취업해 직장을 구한 사람에 대한 대출 지원은 늘어난다. 실질적으로는 서울에 주택담보대출을 이미 가지고 있는 사람이 다른 주택을 사기 위해 추가로 주담대를 받는 것이 몹시 힘들어질 전망이다. 대표적으로 이미 강남 3구와 함께 투기지역으로 지정된 마포, 용산, 성동 등 서울 11개구에서는 앞서 지난 8·2 대책으로 주담대 총 건수가 1건으로 제한된 바 있다. 서울 투기지역 아파트를 보유한 연소득 1억원인 A씨가 추가로 투기지역 아파트를 구매하기 위해서는 2년 이내에 기존 주택을 팔 것이라는 처분조건부로만 담보대출이 가능하다. 그마저 투기지역 DTI40%2건 이상 주담대에 대한 10%포인트 차감이 이뤄져 30% 범위 내에서만 대출이 가능해지게 된다.

 

 

  투기지역이 아닌 경기 성남, 하남, 광명 등 조정대상지역 아파트를 추가로 사려는 연소득 7000만원인 B씨의 대출한도도 기존 집을 팔지 않는다면 30년 만기 대출 가능액이 38900만원에서 18400만원으로 2500만원(52.7%)이나 확 삭감된다. 기존 주택대출의 연간 원리금에 더해 두 번째 주담대에는 DTI 계산용 만기 제한을 30년이 아닌 15년으로 적용해야 하기 때문이다. B씨가 기존 주택을 2년 안에 처분하겠다고 약속하면 대출 가능액은 9200만원(23.7%) 줄어든다. 기존 대출 20년 분할상환용 18000만원의 연간 원금이 신DTI 부채에 추가로 포함되기 때문이다. 특히 이번 발표에서 주목되는 지점은 아파트 중도금 대출과 이주비 대출에 대한 부분이다. 금융위는 중도금·이주비 대출이 있는 사람이 추가로 주담대를 신청할 경우 기존 중도금 대출 원금을 25년으로 나눠 연간 원리금 계산에 포함시키겠다고 밝혔다. 신규 중도금 대출에만 예외를 인정하고 중도금 대출이 있는 대출자의 추가 대출은 깐깐하게 따지겠다는 얘기다. 예를 들어 10억원짜리 아파트를 분양받아 중도금 대출이 6억원 있을 경우 6억원을 25로 나눈 연간2400만원 원금+이자가 부채로 잡히게 된다. 서울 표준 DTI40%를 예로 들면 연간 소득 4000만원인 사람이 중도금 대출 6억원이 있으면 1년에 이자 제외 원금만 2400만원 잡혀 DTI60%를 넘어서게 되고 대출이 불가능해지는 원리다. 중도금은 총체적상환능력심사(DSR) 때도 마찬가지로 포함될 예정이다.

 

 

  정부는 또 소득이 없는 퇴직자들의 주택담보대출도 까다롭게 따지기로 했다. 최근 2년간 근로소득원천징수영수증 등을 확인한 증빙소득에 기반해 대출을 해주기로 했다. 아울러 은퇴자들이 국민연금이나 건강보험료 납부 내역으로 인정받던 인정소득, 카드 사용액과 배당금으로 간접 계산하던 신고소득은 기존 추정 소득에서 각각 5%, 10%씩 차감하기로 했다. 근로소득원천징수 영수증 없이 카드 사용액으로 연소득 4000만원을 인정받는 35세 프리랜서 A씨나 은퇴자 B씨를 예로 들면 기존에는 4000만원 소득을 모두 인정받아 DTI 한도를 적용받았지만 내년 1월부터는 DTI 한도가 10% 줄어들게 된다. 투기지역이 아닌 경기도 광명, 하남 등 조정대상지역 아파트를 만기 30년으로 대출받을 경우 DTI50%를 적용받지만 소득인정액이 10% 줄어 기존 대출 가능금액 38300만원이 34500만원으로 10% 줄어드는 식이다. 금융위는 이러한 추정 소득의 최대 한도도 5000만원으로 제한하기로 했다.

 

 

  반면 장래예상소득 반영제도에서는 나이 제한이 없어졌다. 40세 이상도 재취업을 통해 2년간 근로소득이 확인되면 연간 소득에서 금융회사가 20년 만기 대출 시 1.31% 등을 자율적으로 곱해 기존 연간 소득보다 더 많은 한도를 인정해주기로 했다. 실수요자 보호를 위해 일시적 2주택자는 신DTI 규제에서 제외하고 청년층과 신혼부부에게는 소득증빙 의무가 완화되고 대출한도도 늘리기로 했다. 신용대출 등도 모두 부채로 잡는 DSR는 은행 자율에 맡기되 내년 4분기부터 고()DSR 대출 비중의 총량을 관리하는 은행권 관리지표로 도입된다. 금융위는 중도금 대출이 있는 사람이 추가로 대출을 받을 경우 총부채에 중도금 대출을 포함시키고 신용대출, 전세대출 등도 합산해 계산하게 된다고 밝혔다. 다만 매년 갱신하는 신용대출이나 마이너스통장은 1년 상환이 아닌 10년 분할상환으로 계산할 수 있도록 하고 전세대출은 이자 상환액만 계산하도록 해 시장 우려보다는 규제 강도가 완화적이라는 분석도 나온다.(20171127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 화들짝 2017.11.28 14:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    신DTI 정보 잘 보고 갑니다.^^

  2. 핑구야 날자 2017.11.29 07:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출도 다운되었으니 부동산 분위기가 다운되겄는데요